Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

К рынку вторичной недвижимости относятся такие жилые помещения, на которые уже было оформлено право собственности. В случае приобретения вторичного жилья всегда существует риск того, что Покупатель столкнется с трудностями и проблемами. Например, Продавец может умышленно скрыть правду об объекте недвижимости, использовать подложные и фальшивые документы, исчезнуть после получения денег и пр. Так на что же необходимо обратить внимание, чтобы не стать жертвой безответственного Продавца или мошенника?

✅ Риски и подводные камни

Риски, которыми сопровождается покупка жилья, можно разделить на 3 крупные категории. Это:

1. Риски юридического характера. Т.к. сделка купли-продажи требует большого количества документов, именно здесь мошенники получают возможность «разгуляться» на полную. Они подделывают бумаги реальных собственников, выбивают бумаги силой и угрозами, получают их нечестным путем. Покупатели же не всегда обладают достаточной правовой подкованностью, чтобы определить факт подлога или обмана. Сделка, проведенная с юридическими нарушениями (по фальшивым документам, не от лица реального собственника, при невменяемости собственника и т.д.), способна обернуться для Покупателя потерей и квартиры, и денег.
2. Риски технического характера. Квартира может быть продана Покупателю в неудовлетворительном состоянии либо мошенником, либо безответственным Продавцом, который решил умолчать о существующих недостатках. Обычно Покупатель все же становится новым собственником жилья, однако сталкивается с некомфортными условиями проживания и необходимостью проведения ремонта. Проблемы технического характера не так страшны для Покупателя, как проблемы юридического характера, однако они влекут за собой вынужденные траты.
3. Риски, связанные с оформлением сделки. Речь идет про неправильное заключение договора купли-продажи квартиры (ДКПК), небезопасную передачу денег и пр. Покупателю необходимо грамотно соблюдать процессуальные особенности сделки, чтобы оградить себя от возможной потери жилья, времени и средств.

Как Покупателю Вам необходимо самостоятельно посещать и осматривать выбранные объекты недвижимости. Вам также нужно самостоятельно изучать и проверять сопроводительную документацию на квартиру, персональную документацию Продавца и условия основного договора купли-продажи.

✅ Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах

Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:

• паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• архивную выписку из домовой книги;
• справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
• опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
• опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.

Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.

🔻 Кто именно выступает собственником квартиры?

В идеале Продавцом должен выступать фактический собственник квартиры. Этот вариант считается наиболее безопасным для Покупателя. Информация о собственнике содержится в выписке из ЕГРН, которую Покупатель может либо запросить у Продавца, либо взять в Росреестре самостоятельно.

Иногда от имени собственника в сделке участвует другое лицо – например, риэлтор, родственник, друг семьи и пр. Обычно такой человек предъявляет Покупателю доверенность, в которой указывается, что Доверитель передал своему Доверенному представителю определенные полномочия. Однако для Покупателя сделки, которые проводятся по доверенностям, – опасны и нежелательны.

Даже если доверенность составлена на специальной гербовой бумаге, имеет удостоверяющую подпись нотариуса и на первый взгляд кажется официальной, Покупатель не может быть на 100% уверен в ее действительности. Чтобы убедиться в законности документа, Покупателю понадобится посетить нотариуса, у которого она оформлялась.

Мошенники часто используют для оформления доверенностей таких собственников, которые не отдают отчета своим действиям или находятся в тяжелых жизненных обстоятельствах. Речь идет про одиноких пенсионеров, граждан с алкогольной или наркотической зависимостью, инвалидов, сирот. Впоследствии сделки, проведенные по таким доверенностям, легко могут быть признаны недействительными.

🔻 Не была ли квартира куплена на материнский капитал или приватизирована?

Чтобы узнать, как именно Продавец получил квартиру в свое владение, необходимо запросить у него или самостоятельно получить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Мероприятия по приватизации часто проводятся с нарушением действующих правил. Например, родители по незнанию или по прямому умыслу выписывают детей из муниципальной собственности прямо перед тем, как квартира переходит во владение семьи. Когда такой ребенок вырастет и узнает о факте нарушения своих имущественных интересов, он сможет обратиться в суд. Покупатель, который станет собственником жилья к этому моменту, рискует остаться без крыши над головой.

Также нарушения могут обнаружиться в квартире, купленной на материнский капитал. Если квартира была приобретена с привлечением государственных средств, то в состав собственников должны были быть включены отец семейства, мать семейства и их дети (совершеннолетние и несовершеннолетние). Если хотя бы 1 ребенок останется без положенной ему доли, впоследствии он сможет инициировать судебное разбирательство. Вы же рискуете лишиться спорного жилья.

🔻 Не велись ли вокруг квартиры судебные споры и тяжбы?

Ответ на этот вопрос также можно получить из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Покупатель заинтересован в том, чтобы Продавец числился собственником жилья в течение как минимум 3 последних лет.

Если основанием для перехода права собственности выступило «судебное решение», это повод задуматься. Получается, что Продавец стал владельцем жилья в ходе судебного разбирательства. Вполне возможно, что на этом история не закончится, и рано или поздно тяжба продолжится.

Также из расширенной выписки ЕГРН можно узнать, насколько «спокойной» была история владения квартирой в целом. Здесь может быть зафиксировано, что вокруг квартиры велись многочисленные судебные разбирательства. Иногда оказывается, что в квартире подозрительно часто сменялись собственники. Все это – поводы не заключать сделку купли-продажи с Продавцом.

🔻 Не была ли квартира получена в качестве наследства?

Этот вопрос можно уточнить, внимательно изучив выписку из ЕГРН или выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Приобретая недвижимость, которая была получена предыдущим владельцем в качестве наследства, вы ставите себя в невыгодное и опасное положение. В любой момент свои права на такое жилье могут заявить другие наследники, о которых ничего не было известно ранее.

Следует отказываться не только от приобретения унаследованной недвижимости, но и от приобретения недвижимости, которая перешла к Продавцу по договору дарения или по договору ренты. Все эти соглашения затрагивают интересы 3-их лиц. Впоследствии эти лица теоретически могут обратиться в суд, претендуя на спорное жилье.

🔻 Не затрагивает ли купля-продажа имущественные интересы опекаемых лиц?

Под опекаемыми лицами понимаются несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане. Если такие лица в квартире есть (числятся собственниками или прописанными жильцами), то Продавцу понадобится обращаться в ООиП с целью получения разрешения на проведение сделки. Если отчуждение будет проведено без этого разрешения, то его признают недействительным в судебном порядке (ст. 21 ФЗ №48).

Получить информацию о наличии в квартире опекаемых лиц можно благодаря:

• выписке из ЕГРН (о собственниках);
• выписке из домовой книги (о прописанных жильцах).

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Уточнить дееспособность Продавца можно, если запросить у него свежую справку из психоневрологического диспансера или действующие водительские права. Подтверждение дееспособности оказывается особенно актуально в случае, когда Продавцу уже исполнилось 55-60 лет. В этом возрасте у людей часто проявляются т.н. «возрастные заболевания», связанные с сосудистой деятельностью головного мозга. Важно знать, что иногда недееспособными признаются люди с зависимостями – алкогольной или наркотической (ст. 29 ГК РФ).

🔻 Не наложены ли на квартиру ограничения или обременения?

Эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Даже если на квартиру наложены ограничительные меры (обременение в виде ипотечного залога, наличие заключенного договора аренды и пр.), стороны смогут зарегистрировать переход права собственности.

Однако Покупатель окажется в невыгодном положении, ведь впоследствии он должен будет самостоятельно посещать Росреестр для устранения существующих ограничений (как новый собственник).

🔻 Нет ли среди собственников или жильцов временно выписанных лиц?

Ответ на этот вопрос содержится в архивной выписке из домовой книги. К временно выписанным лицам относятся осужденные, военнослужащие, а также лица, исчезнувшие в неизвестном направлении.

Если такие люди входят в состав собственников или прописанных жильцов, то от сделки рекомендуется отказаться. Продавец едва ли сможет выписать их из квартиры или каким-либо образом лишить права собственности. Так что как только временно выписанное лицо объявится, оно сможет спокойно въехать в квартиру и продолжить ею пользоваться.

🔻 Не нарушает ли продажа интересы сособственника или супруга Продавца?

Квартирой может владеть не один, а несколько человек. Если недвижимость поделена на доли, то речь идет про долевую собственность. В этом случае Продавец сначала должен предложить отчуждаемую долю своим сособственникам. Только после того, как каждый из совладельцев составит письменный и нотариально заверенный отказ от преимущественного права выкупа доли, Продавец сможет начать поиск заинтересованного Покупателя из числа 3-их лиц (ст. 250 ГК РФ).

Если же квартира была нажита супругами в браке, то речь идет про совместно нажитую собственность. Такое имущество может быть продано одним из супругов, но только при условии, что другой супруг предоставит письменное и нотариальное согласие на проведение сделки. Купля-продажа, осуществленная без такого согласия, может быть оспорена вторым супругом и признана недействительной в судебном порядке (ст. 35 СК РФ).

🔻 Не находится ли дом в аварийном состоянии или в плане на расселение?

Чтобы уточнить, не относится ли здание к категории ветхих или аварийных, Покупателю понадобится посетить администрацию по месту нахождения квартиры. Работники должны предоставить информацию о статусе дома по первому требованию.

✅ Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры

Если Вы своевременно не проверите техническое состояние квартиры и дома, велик риск возникновения неприятных последствий – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы этого не произошло, необходимо учесть, изучить и оценить:

1. Общее состояние здания (осмотреть придомовую территорию, подъезды, по возможности – подвалы и чердак).
2. Материалы, использованные при возведении дома (долговечны или нет, шумоизоляционны или нет и т.д.).
3. Общее состояние подъезда (степень чистоты, благоустроенности, наличие/отсутствие лифта, мусоропровода и т.д.).
4. Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, грибка, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
5. Наличие/отсутствие коммуникационных систем, их исправность (водопровод, электрическая проводка, отопление).
6. Удобство планировки квартиры, расположение квартиры относительно сторон света, вид из окон.
7. Наличие/отсутствие в квартире ремонта, а также бытовых благ.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

При осмотре квартиры Вам также понадобится запросить у Продавца технический план. Данные из этого документа внимательно сверяются с реально существующей планировкой. Если Вы выявите в каком-то месте несоответствие, Вам нужно будет уточнить у Продавца, была ли проведенная перепланировка одобрена и узаконена в БТИ. Законность и санкционированность перепланировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец обязан запросить в БТИ по Вашему требованию.

Если после перерегистрации права собственности выяснится, что перепланировка была несанкционированной, нового владельца:

• привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
• обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.

Также Покупателю понадобится проверить, совпадает ли реальное местоположение квартиры с ее местоположением по документам.

Чтобы узнать больше о возможных подводных камнях, поговорите с соседями Продавца. Так Вам удастся не только выявить интересные подробности о жилье или собственнике, но и понять, насколько потенциальные соседи близки Вам по социальному статусу.

✅ Безопасное оформление сделки: о чем нужно помнить

После исчерпывающей проверки юридических и технических моментов Покупателю потребуется грамотно провести саму сделку купли-продажи. Здесь нужно учесть следующее:

1. В ДКПК необходимо указывать только реальную (рыночную) стоимость квартиры. Продавец может настаивать на том, чтобы в документ была вписана заниженная сумма, а оставшаяся часть денег – передана в «неофициальном» и «доверительном» формате. Покупатель не заинтересован в подобных махинациях по целому ряду причин: его могут признать соучастником налогового преступления, сделка может быть оспорена и признана недействительной по обращению в суд контролирующих органов, а также сумма имущественного налогового вычета для Покупателя окажется меньше (т.к. она рассчитывается на основании стоимости квартиры, указанной в ДКПК). Если же сделка окажется расторгнутой, то Покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
2. Покупателю необходимо принимать личное участие в обсуждении договоренностей, которые будут зафиксированы в тексте ДКПК. Перед подписанием необходимо внимательно прочесть документ на предмет выявления скрытых моментов, неточностей, юридических тонкостей и пр. Покупателю рекомендуется самостоятельно подписывать договор и требовать от Продавца того же (а не через посредников).
3. Покупатель заинтересован в том, чтобы в тексте ДКПК указывалась следующая приблизительная формулировка: «Продавец получит деньги за квартиру только после того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован в Росреестре». Если средства будут переданы раньше этого момента, велик риск, что Продавец не исполнит своих обязательств и просто исчезнет с выручкой.
4. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы передача денег осуществлялась современным и безопасным способом. Например, можно арендовать банковскую ячейку или открыть аккредитивный счет. Если же участники сделки договариваются о более традиционном методе (передача денег в наличном формате из рук в руки), то Покупателю рекомендуется взять на встречу своего свидетеля и потребовать от Продавца составления расписки о получении средств. То же самое Покупателю понадобится сделать, если он договорится с Продавцом о внесении аванса или задатка (еще до перерегистрации права собственности в Росреестре). Дополнительно рекомендуется заключить соглашение о задатке или договор аванса.

Всегда снимайте копии со всех документов и оставляйте их у себя. Так Вы сможете обезопасить себя на случай, если вокруг спорной квартиры будет инициировано судебное разбирательство.

✅ Как проверить риэлтора при покупке квартиры

Если в случае приобретения квартиры Вы обращаетесь за помощью к риэлтору, его также понадобится проверить на предмет благонадежности и ответственности. Для этого понадобится задать специалисту следующие вопросы:

1. Сколько лет риэлтор трудится на рынке?
2. Сколько успешных сделок купли-продажи недвижимости риэлтор заключает в год? Если специалист отвечает уклончиво или приводит незначительную цифру (1-2 сделки в год), это повод отказаться от сотрудничества.
3. Какие именно услуги предоставляет риэлтор? Ответ должен быть конкретизированным и четким.
4. Какую ответственность понесет риэлтор в случае, если исполнит свои обязанности ненадлежащим образом?*

*Обычно честные компании и работники ручаются «головой». Например, в клиентском договоре прописывается, что риэлтор будет отвечать за убытки своего заказчика в случае проведения неграмотной правовой экспертизы, в случае недостаточной проверки юридической чистоты квартиры и пр.

Даже если в сделке участвует посредник, представляющий Ваши интересы, Вам все равно следует лично отслеживать и курировать процесс купли-продажи. Случается так, что даже при большом денежном вознаграждении риэлторы обманывают своих клиентов или выполняют работу некачественно.

Чтобы выбрать профессионального и опытного риэлтора, Покупателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Не доверять первому впечатлению. Часто мошенники специально арендуют дорогие помещения, чтобы завлечь доверчивого клиента.
2. Уточнять, работает ли данное риэлторское агентство с банками, юристами и нотариальными конторами. Как правило, крупные компании имеют большой список партнеров.
3. Изучать отзывы о риэлторских агентствах на специализированных Интернет-сайтах.
4. Не передавать риэлтору предоплату, тем более, если это не подкрепляется никаким соглашением.
5. Внимательно и неспешно изучать текст основного договора, заключаемого с риэлтором. Вполне возможно, что «между строк» в нем содержатся невыгодные для клиента условия.
6. Искать таких риэлторов, которые работают по фиксированной денежной ставке в качестве вознаграждения. Если сумма вознаграждения имеет процентный формат и зависит от стоимости квартиры, риэлтор может специально искать более дорогостоящие варианты жилья.
7. Проверять документы риэлтора или риэлторского агентства. Вам должны предоставить свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, а также персональные документы – паспорт, диплом о профильном образовании, сертификаты о повышении квалификации.

Покупка квартиры на вторичном рынке – сложная процедура, включающая в себя множество аспектов. Документы на недвижимость, личность Продавца, техническое состояние помещения и дома, репутация и результативность нанятого риэлтора – все это потребуется проанализировать самым тщательным образом. Не знаете, как избежать рисков и подводных камней конкретно в Вашем случае? Юрист сайта бесплатно проконсультирует Вас и ответит на все интересующие вопросы.