Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Продажа квартиры, купленной с привлечением средств материнского капитала, обладает определенными особенностями, поскольку деньги, предоставляемые государством, предназначены только для ребенка, а их расходование контролируется органами опеки и пенсионным фондом. В приобретенной недвижимости ребенку выделяется доля собственности. Распоряжаться квартирой родители могут, при условии, что отчуждение не будет способствовать ухудшению жилищных условий у детей.

✅ Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

Материнский капитал охватывает только часть стоимости недвижимости, но владелец сертификата обязан оформить жилье в общую долевую собственность, включая детей, в течение 6 мес. после получения кадастрового паспорта (п. 4., ст. 10 ФЗ-256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). Продать квартиру можно, однако процедура отчуждения будет иметь некоторые нюансы.

🔻 Условия продажи

Предусмотрено два варианта продажи такого жилья:

1. Подросток имеет свою долю, и при достижении им совершеннолетия решается вопрос о продаже квартиры. С 18 лет гражданин является полностью дееспособным и может самостоятельно распоряжаться имуществом. При продаже заключается один договор, в котором сторонами соглашения выступает несколько собственников (родители и дети) либо несколько договоров, где каждый собственник продает покупателю свою долю.
   
   Рекомендуем почитать: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности
2. Ребенок не достиг 18-летия на момент продажи имущества. Сделка возможна только с разрешения органа опеки (ст. 28, 37 ГК РФ), основной задачей которого является защита прав и интересов детей.

Некоторые родители убеждены, что оформив купленное жилье через маткапитал только на себя, они смогут избежать проблем с «бумажной волокитой» при последующей продаже. Но подобные операции считаются незаконными и могут быть аннулированы органами опеки, пенсионным фондом или прокуратурой. Кроме этого, ребенок после достижения 18 лет может самостоятельно обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.

Взамен проданной квартиры можно не покупать новое жилье, но обязательно нужно:

• предоставить несовершеннолетним доли в другом помещении, где есть условия для комфортного проживания, а часть вырученных средств перечислить на счет в банке, которыми дети смогут распоряжаться после достижения 18 лет;
• обменять собственность на другое жилье с большей площадью.

В каждом случае, перед заключением сделки, нужно обратиться в органы опеки (ООП) для получения разрешения на продажу.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Если в процессе покупки жилья использовались средства маткапитала, нужно заранее узнать, как проводятся операции по продаже недвижимости, что входит в пакет необходимых документов, какие бумаги нужны для получения разрешения ООП. Заблаговременная подготовка позволит сократить сроки отчуждения старой жилплощади и покупки нового жилья.

✅ Порядок продажи квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Продажа недвижимости предполагает следующую последовательность действий.

🔻 Поиск равноценного жилья

Права детей не должны быть ущемлены, поэтому важно обратить внимание на следующие моменты:

• Площадь объекта. В ООП не одобрят сделку, если ребенку достанется доля с меньшей квадратурой, чем было в старой квартире.
• Объем долей. Даже при большей жилплощади детей нельзя наделять меньшими долями. Например, если ребенок владел ¼ долей квартиры, то в новом помещении его собственность должна составлять не менее ¼ площади, при условии, что квадратура останется такой же или будет больше предыдущей.
• Месторасположение. Например, при продаже квартиры, которая находится в черте города, и покупки недвижимости в сельской местности, нужно аргументировать, что такой вариант более приемлемый для детей (ближе школа, лучше экология и т.д.).

🔻 Получение согласия членов семьи

Все члены семьи должны одобрить сделку, даже в ситуациях, когда отец проживает отдельно и не принимает в ней участие. Отец пишет заявление, в содержании которого указывается, что он не против продажи.

Скачать образец согласия отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

Если ребенку есть 14 лет, необходимо его письменное согласие (ст. 26 ГК РФ). Заявление составляется в свободной форме.

Скачать образец письменного согласия ребенка на продажу доли

🔻 Получение разрешения органов опеки

Для получения одобрения родители должны лично обратиться в местный попечительский совет. В учреждении нужно написать заявление и предоставить пакет бумаг, перечень которых отражается в документе.

Заявление могут писать опекуны или попечители несовершеннолетних, при наличии документов, подтверждающих отсутствие родителей (например, свидетельство о смерти, постановление суда о лишении родительских прав и т.д.).

Скачать образец заявления в органы опеки

Перед обращением в ООП нужно подготовить доказательства, подтверждающие, что несовершеннолетнему будет выделена доля в другом помещении. Например, оформить с продавцом предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в котором учитываются права детей.

Пакет документов:

• Паспорта родителей и детей (свидетельство о рождении до 14 лет).
• Выписка из ЕГРН – подтверждает право владения жильем.
• Свидетельство о браке или разводе.
• Техпаспорт на жилплощадь, кадастровый паспорт и справка из БТИ.
• Выписка из лицевого счета об отсутствии долгов.
• ПДКП, заверенный нотариально, или письменное обязательство о том, что продажа будет выполнена, а детям предоставлено другое жилье, которое ничем не уступает старому.

Заявление рассматривается в течение 2-4 недель. При необходимости сотрудники учреждения могут осмотреть жилплощадь, которая предлагается взамен продаваемой, чтобы удостовериться в подходящих условиях для проживания детей.

Обратите внимание на сроки. Разрешение ООП действительно в течение 3-х месяцев после выдачи. Если за это время договор не будет зарегистрирован, потребуется повторно согласовывать сделку в органах опеки. Кроме этого, в течение месяца после выдачи разрешения родители должны предоставить детям новую жилплощадь. В противном случае регистрационный орган может отказать в оформлении соглашения.

🔻 Подготовка документов

После получения разрешения от органов опеки нужно подготовить бумаги на продажу недвижимости. В стандартный пакет входит:

• Справка о составе семьи.
• Паспорт каждого участника соглашения и свидетельство о рождении ребенка.
• Документы опекуна, если он представляет интересы несовершеннолетнего.
• Соглашение купли-продажи.
• Кадастровый паспорт.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
• Выписка из лицевого счета.
• Передаточный акт.
• ПДКП.
• Договор аренды банковской ячейки.
• Доверенность с отметкой нотариуса, если интересы собственника представляет третье лицо.

В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. Чтобы оформить соглашение, их также нужно предоставить. Например, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеке.

🔻 Регистрация сделки

В назначенный день стороны встречаются у нотариуса. Последний сверяет документы, и заверяет договор. После этого соглашение направляется в Росреестр. Для регистрации, кроме договора, нужно предоставить такие бумаги:

• Заявление на регистрацию.
• Акт приема-передачи.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• Кадастровый паспорт.
• Выписку из ЕГРН.
• Паспорта сторон соглашения, включая паспорта или свидетельства о рождении детей.

По завершении регистрации сделка считается оформленной.

🔻 Расходы

Согласно п. 5 ст. 333.24 НК РФ госпошлина на нотариальное заверение договора составляет 0,5% от суммы операции, но не менее 300 р. и не более 20 тыс. руб. Регистрация соглашения стоит 2000 р. При участии в операции юриста дополнительно оплачиваются его услуги. Размер гонорара точно не определен, но в среднем – от 5 до 20 тыс. руб. Привлечение юриста поможет избежать возможных проблем при оформлении, и снизит вероятность оспаривания договора.

🔻 Сроки

Период оформления сделки более длительный, чем при стандартной процедуре, поскольку потребуется время на получение разрешения ООП. Кроме этого продажа недвижимости с маткапиталом часто предполагает одновременную покупку альтернативного жилья. Потребуется подготовить ПДКП и документы, подтверждающие, что новая жилплощадь не хуже старой. Выполнение указанных действий занимает от 2-х недель до 2-х месяцев.

✅ Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Приобретение жилья в кредит с использованием маткапитала – не редкость. Деньги, как правило, задействуют для внесения залога. Существует несколько вариантов отчуждения ипотечной недвижимости, при покупке которой использовался материнский капитал:

1. Досрочное погашение ипотеки с последующей продажей квартиры. У покупателя берется задаток, который расходуется на выплату остатка по кредиту. С квартиры снимается обременение, после предоставления соответствующей справки из банка, и она продается по стандартной процедуре.
2. Продажа жилплощади с одновременной выплатой кредита. Сделка проводится с участием банка. Покупатель открывает две банковские ячейки: в одну переводятся средства для выплаты ипотеки, в другую – остаток суммы для продавца. Договор регистрируется в Росреестре, и продавец получает доступ к средствам из ячейки для выплаты ипотеки. При погашении кредита банк выдает справку об отсутствии задолженности, на основании которой покупатель может получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. После этого продавцу предоставляется доступ к средствам из второй ячейки. Такой вариант безопасный для всех участников операции.
3. Продажа жилья с долгом по ипотеке. Также осуществляется с участием банка. Если банк одобряет сделку, договор ипотеки перезаключается на покупателя, за которым закрепляется обязанность по погашению остатка кредита. Риски для обеих сторон минимальные, поскольку сделка сопровождается юристами банка.

Стоимость жилья с обременением ниже на 10-15% от рыночной цены. Это нужно учитывать, если вы решили продать квартиру и купить новое жилье.

Сложность каждого из вариантов в том, что при отчуждении недвижимости могут возникнуть трудности с получением разрешения от органа опеки. Операцию можно провести до конца, если сотрудников ООП устроят новые обязательства взамен старых (письменное обязательство о выделении доли несовершеннолетнему в ипотечной квартире) или иные формы удовлетворения интересов детей. Например, предоставление доли в другом помещении.

✅ Риски продавца

Основные риски владельца жилья с маткапиталом связаны с неодобрением продажи со стороны органов опеки или банка. Операцию могут оспорить в суде и признать ее недействительной. Для избегания подобных ситуаций нужно обязательно получить письменное одобрение со стороны заинтересованных инстанций и только после этого заниматься подготовкой других документов.

Если жилье находится в собственности семьи менее 5 лет (до 1 января 2016 г. – менее 3-х лет), то при продаже нужно заплатить подоходный налог (13% от общей стоимости договора). Порядок освобождения от налогообложения доходов в результате продажи объектов недвижимости закреплен в ст. 217.1 НК РФ. Существует варианты, когда налог можно не платить, если сделка заключена в едином налоговом периоде, при условии, что не использовался налоговый вычет. Учитывая индивидуальность каждой сделки, в подобных случаях нужно обязательно проконсультироваться у юриста.

Законодательство не запрещает продавать квартиры, купленные с использованием маткапитала. Важно соблюсти интересы детей. Если у вас возникли сомнения в правильности действий, задайте вопрос нашему юристу. Обязательно ли выделять долю несовершеннолетнему в вашей конкретной ситуации? Нужно ли получать согласие органов опеки? Какие варианты можно использовать для получения разрешения на сделку от ООП, если собственность с обременением и т.д.? Консультация наших специалистов бесплатная.