Нужны ли подписи соседей при межевании земли?

Согласно действующему законодательству межевание проводится не только при условии обязательного согласования с соседями, но и их личного присутствия (ст. 39 закона № 221-ФЗ). При этом не исключены ситуации, когда собственники смежных территорий отказываются от участия в межевых работах, игнорируют их проведение или просто отсутствуют. Это не значит, что придется отказаться от установления границ собственного надела. В каждом случае достаточно придерживаться установленного порядка, чтобы процедура прошла законным способом.

✅ Зачем нужны подписи соседей

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

В общем случае провести межевание собственного садового участка без согласования с соседними собственниками можно только в отношении первично образуемых земельных наделов. Для уже сформированных участков, имеющих кадастровый паспорт, собственники смежных территорий должны обязательно поставить свои подписи в Акте согласования границ земельного участка. Они являются заинтересованными лицами, поэтому должны подтвердить отсутствие претензий относительно установленных общих границ. Только при таком порядке можно оградить себя от судебных споров в связи с кадастровыми ошибками и не допустить захвата чужой территории.

✅ Можно ли провести межевание без согласия соседей?

Законом предусмотрены отдельные случаи, когда межевание можно оформить без получения подписи соседей:

• Собственники соседних наделов провели межевые работы ранее. Несмотря на то, что процедура проводилась в отношении смежных территорий, границы уже фактически установлены, соответственно у собственников отсутствуют возражения на этот счет. Даже если процедура пройдена давно, необходимые сведения можно получить из расширенной кадастровой выписки из ЕГРН по соседним земельным участкам (удобнее всего оформить через МФЦ). В ней содержится план с уже зафиксированными границами и точками координат, на которые и следует ориентироваться.
• Информация о соседнем собственнике не является общедоступной. Лица с подобным статусом вправе не принимать обязательного участия в межевании, что избавляет их соседей от необходимости проводить согласование.
• Установка границ невозможна или нецелесообразна. Речь идет об особенностях рельефа или других факторах, ограничивающих техническую возможность физически провести границы надела.
• Земля граничит с государственной границей, с охраняемыми государством территориями. Их границы уже зафиксированы в Росреестре, соответственно в повторной процедуре нет необходимости.

Во всех остальных случаях межевые работы нужно проводить по согласованию с собственниками смежных территорий, после их предварительного письменного уведомления. Его нужно направить за 30 дней до планируемой даты. Последняя определяется как день собрания всех заинтересованных лиц, которым предстоит подписать в ходе процедуры Акт согласования границ. Только в таком случае результаты межевания будет иметь юридическую силу, а установленные границы – считаться действительными.

Отказ ставить подпись будет действительно законным при фактическом нарушении границ надела, при нахождении лица в местах лишения свободы, лечении в специализированном медучреждении (при признании недееспособным). К указанным основаниям иногда добавляются неправомерные причины отказа подписывать Акт. Чтобы не зависеть в таких случаях от согласия соседей, процедуру допускается провести без их участия, при условии точного соблюдения установленных порядков.

✅ Что делать, если соседи не подписывают межевание?

Порядок действий будет зависеть от причин, по которым нет возможности получить подпись от собственников смежных садовых участков.

🔻 Уклоняются от подписания акта

Если соседи не хотят подписывать документы «из вредности» (при отсутствии объективных причин), провести работы можно без их участия при условии надлежаще выполненного уведомления. Для этого необходимо:

• Направить письмо с уведомлением и описью вложений, где будет указана дата будущих межевых работ.
• Сохранить квитанцию об отправке и полученное позднее уведомление о вручении письма адресату.
• Повторить отправку по аналогичной схеме еще дважды с 2-недельным интервалом.
• Передать документы, подтверждающие отправку всех уведомлений, кадастровому инженеру.

Таким образом, отправка трех уведомлений (при отсутствии ответной реакции или претензий) фактически заменяет согласие собственника на межевание. Процедура будет считаться официально проведенной на законных основаниях можно спустя 30 дней после отправления третьего письма. Если в один из периодов от соседа придет претензионный ответ, решать вопросы нужно в административном или судебном порядке.

🔻 Не являются на процедуру

Отведенный законом срок предварительного уведомления за 30 дней до даты межевых работ предусмотрен для того, чтобы собственники смежных участков могли спланировать личные дела таким образом, чтобы присутствовать на процедуре согласования границ. Они также вправе отправить законного представителя, оформив на него соответствующую доверенность.  Но даже своевременно направленное уведомление не гарантирует явку соседей, даже если они подписались под уведомлением. К тому же отсутствие может быть связано с уважительными причинами, что можно подтвердить можно с помощью следующих документов:

• При недееспособности – выпиской из лечебного учреждения по месту нахождения.
• При длительных командировках, проживании в другой стране, нахождении в МЛС – письмом о невозможности выезда. Также можно договориться, что отсутствующий гражданин отправит письмо (в том числе электронное) об отсутствии претензий к межеванию, которое будет подшито к межевому делу.
• При наложении ареста на смежный участок – копией решения суда или Службы судебных приставов.

При наличии на руках доказательств, подтверждающих соблюдение процедуры оповещения (в виде личной подписи или почтового уведомления), дальнейшие работы можно проводить без участия не явившегося лица. Но впоследствии его нужно ознакомить с координатами поворотных точек и попросить подписать Акт согласования границ (при отсутствии возражений).

Обычно ознакомление с документами для отсутствующих собственников проводит кадастровый инженер. Он предоставит экспертную информацию насчет точности проведения замеров и установки межевых меток в местах поворотных точек. При последующем отказе подписывать Акт межеванием считается завершенным после двукратной просьбы о подписи с интервалом в 1 месяц.

🔻 Предъявляют претензии

Если собственник смежного участка отказывается подписывать Акт, письменно аргументируя свое решение (несогласием с расположением границ, ошибочными расчетами и пр.), устранять разногласия предстоит в судебном порядке. В тексте иска достаточно указывать причину неподписания акта. Но при наличии выявленных нарушений со стороны соседа-смежника нужно расписать все подробно и с доказательствами.

Если инициатором претензии является сам сосед, именно ему предстоит собирать подтверждения законности претензий. Если судья сочтет их безосновательными, межевание можно провести впоследствии без каких-либо препятствий. При этом судебное решение нужно приложить к Акту в качестве документа, заменяющего подпись соседа.

Перед началом судебного разбирательства можно попробовать договориться с соседом мирным путем. Возможно, стороны смогут устранить неточности и прийти к взаимной договоренности, чтобы провести дальнейшую процедуру межевания по стандартной схеме.

🔻 Местонахождение неизвестно

Исключить возможность оспаривания результатов межевания при отсутствии информации о соседях или их местонахождении также поможет соответствующий порядок уведомления. Здесь возможны два варианта действий:

1. Заказать в Росреестре выписку из ЕГРН, откуда можно узнать домашний адрес и личные данные собственника смежного участка. Для заказа документа достаточно только паспорта, но за предоставление информации требуется уплата государственной пошлины (размер определяется ст. 333.33 НК РФ в зависимости от статуса плательщика). Далее нужно действовать в порядке, который установлен для случаев уклонения от подписания Акта.
2. Уведомить через СМИ. В региональной газете нужно подать объявление о планируемых работах с указанием даты процедуры и информации о кадастровом инженере. При отсутствии реакции собственников в течение 30 дней экземпляр газеты прикладывается к межевому делу как доказательство соблюденного порядка оповещения.

В указанных выше случаях отсутствия собственника нужно также убедиться, что он не передал управление своими делами, в том числе полномочия ставить уведомительную подпись, посредством нотариально удостоверенной доверенности.

✅ Возможные сложности

Иногда проведение процедуры может быть сопряжено с дополнительными сложностями:

1. Неоформленная земля. Если выясняется, что один из смежных участков не оформлен в собственность, следует обратиться за дополнительной информацией к председателю товарищества или муниципального образования, на территории которого он расположен. Обычно здесь имеются сведения об основаниях использования каждого земельного надела. Если подтвердится принадлежность соседу на правах бессрочного пользования, он имеет законное право участвовать в межевании и подписывать соответствующие документы.
2. Фактическое отсутствие официального собственника. Подобные ситуации обычно связаны со смертью прежнего владельца, когда потенциальные наследники не могут вступить в законные права из-за того, что не прошел 6-месячный срок или имеются имущественные споры. Право собственности в таких случаях отсутствует, поэтому наследники не имеют права подписывать согласование. Основания отсутствия собственника при этом нужно подтвердить справкой от нотариуса.
3. Захват части участка другим соседом. Прежде всего, нужно убедиться в совпадении данных, указываемых в кадастровом и межевом паспортах, а затем обращаться в лицензированную геодезическую компанию. Только ее специалисты вправе оформить документ, подтверждающий незаконное завладение территорией. Решить проблему с собственником смежного участка можно мирно или в судебном порядке, аргументируя обращение положениями ст. 62 ЗК РФ.

Согласование границ участка с соседями – один из ключевых этапов оформления межевого плана. Что делать, если кто-либо из них отказывается принимать участие в процедуре или просто не реагирует на направленные уведомления? Юристы нашего сайта подскажут, как действия лучше предпринять в вашей ситуации.