Риски при продаже квартиры

Во время купли-продажи недвижимости риски несет не только Покупатель, но и Продавец. Некоторые собственники обращают внимание только на две составляющие – это стоимость жилья и скорость поиска Покупателя. При этом ими игнорируются другие, не менее важные особенности процедуры: правильное оформление и передача документов, переговоры, проведение взаиморасчетов и пр. Так о чем же необходимо помнить Продавцу, чтобы не попасться на удочку мошенника или неблагонадежного Покупателя?

✅ Риски при определении цены недвижимости

Сначала Продавцу понадобится грамотно оценить свою квартиру. Если собственник выполнит этот шаг неправильно, то он рискует:

1. При установлении заниженной цены – потерять деньги.
2. При установлении завышенной цены – потерять время. Квартира с завышенной ценой просто не будет востребована на рынке недвижимости.

Будет лучше, если Продавец подтвердит расчет стоимости в документальном формате. Зачастую собственники игнорируют это положение и определяют цену квартиры, ориентируясь лишь на рыночные тренды. Они находят жилые помещения со схожими параметрами и смотрят, какие цены для них выставляются. Так Продавцы определяют среднерыночную стоимость, которую используют и в случае со своей квартирой.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Не каждый Продавец может объективно оценить свою недвижимость и сравнить ее с другими предложениями рынка. Впоследствии к такой квартире возникнут вопросы – либо у Покупателя, либо у налоговых органов. У вас могут поинтересоваться, почему вы выставили именно такую цену, и какими критериями вы руководствовались. Вот почему Продавцу, не желающему попасть «впросак», рекомендуется обратиться к независимому оценщику недвижимости. Услуги такого специалиста можно заказать либо в Бюро технической инвентаризации (БТИ), либо у частной компании. В результате вы получите документ, подтверждающий правильность и объективность рассчитанной суммы, – либо справку из БТИ о стоимости квартиры, либо отчет об оценке квартиры.

Помните, что при определении цены все параметры должны быть рассмотрены вместе, в своей совокупности. Так, на стоимость недвижимости влияют:

• технические характеристики (метраж, количество комнат, этажность, состояние здания, наличие/отсутствие ремонта и пр.);
• степень благоустроенности придомовой территории;
• инфраструктура и развитость окружающего района;
• транспортная доступность;
• удаленность здания от центра города или иного населенного пункта.

Продавцу не следует доверять сомнительным риэлторам и агентам, которые обещают продать квартиру по самой высокой и выгодной цене. Обычно по такой схеме работают мошенники, которые знают: каждый собственник мечтает выручить от купли-продажи максимально возможную сумму. Сами аферисты не интересуются вашей выгодой, а просто хотят получить от вас оригиналы правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру. С комплектом оригинальных бумаг они смогут продать недвижимость без вашего ведома, получить деньги и скрыться.

Квартира не должна и не может стоить больше, чем стоит аналогичное жилье на рынке. Если риэлтор уверяет вас, что он сможет продать вашу недвижимость по более высокой цене, это повод насторожиться. С одной стороны, риэлтор может быть новичком или непрофессионалом. Опытные агенты знают, что Покупателей не интересуют предложения с завышенными ценами. С другой стороны, риэлтор может быть откровенным мошенником. Его цель – сподвигнуть вас к «сотрудничеству» с помощью необоснованных обещаний и заверений. Вовремя выявляйте сомнительных агентов и отказывайтесь от сделок с их участием.

✅ Риски при осмотре квартиры посторонними людьми

С вами может связаться заинтересованный Покупатель и договориться о первичном осмотре жилого помещения. Это – нормальная и распространенная практика на рынке недвижимости, т.к. ни один человек не заинтересован в приобретении «кота в мешке».

Однако есть особая категория посетителей, которой необходимо остерегаться. Речь идет про воров. Их задача – не оценить состояние квартиры, качество ремонта или вид из окна, а забрать с собой все, что «плохо лежит».

Вот почему перед приходом постороннего человека вам необходимо убрать из зоны видимости все документы и ценные вещи. Будет лучше, если на период продажи вы:

• спрячете все бумаги и дорогостоящие предметы в недоступное место (например, в сейф);
• перевезете все бумаги и дорогостоящие предметы в другую квартиру (например, родительскую).

Не оставляйте посетителей одних на долгое время, – всегда находитесь рядом и следите за их действиями. Перед тем, как потенциальный Покупатель или риэлтор пройдет в квартиру для ее осмотра, рекомендуется записать его персональные данные (ФИО, номер телефона, адрес проживания, паспортную информацию).

Вы можете отличить реального Покупателя от вора, если обратите внимание на его поведение и психологическое состояние:

Вы напрямую заинтересованы в максимальной перестраховке, поэтому не бойтесь смутить Покупателя. Сотрудники ОВД часто принимают от обманутых Продавцов заявления, касающиеся кражи предметов во время показа недвижимости. Не допустите, чтобы вы стали одним из таких заявителей.

✅ Риски при обращении к риэлтору

Обращение к риэлтору – это потенциально рисковое и небезопасное мероприятие. Основная проблема заключается в том, что агентства недвижимости – это частные игроки, многие из которых преследуют свои собственные цели.

Чтобы избежать работы с мошенниками, проверьте репутацию выбранного агентства. Ознакомьтесь в Интернете с отзывами пользователей или расспросите своих друзей и знакомых о конкретной фирме. Быть может, с помощью «сарафанного радио» вы узнаете, что компания работает плохо или обманывает своих клиентов. При проверке репутации вам понадобится обратить внимание сразу на несколько составляющих:

1. Как долго фирма трудится на рынке недвижимости? Если она появилась совсем недавно, это повод задуматься и насторожиться.
2. Какова результативность фирмы? В идеале агентство должно успешно сопровождать не 1-2 сделки в год, а множество сделок. Если именно об этом высказывается большинство клиентов, – значит, на помощь риэлтора можно соглашаться. Однако помните, что вы должны учитывать только правдивые, максимально подробные и развернутые отзывы (с фамилиями, датами и пр.). Не забывайте, что мошенники могут специально подделать или купить некоторые отзывы – для привлечения доверчивых клиентов.
3. Какова рекламная кампания фирмы? Обычно крупные, надежные и проверенные фирмы проводят самые грандиозные рекламные кампании. Им нечего скрывать, поэтому они не боятся быть у каждого на слуху.
4. Есть ли у фирмы все необходимые документы? Вам понадобится запросить в агентстве учредительные бумаги: свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, договор аренды офиса или договор купли-продажи офиса. Дополнительно вы можете запросить у отдельно взятого специалиста его паспорт, а также дипломы и лицензии, позволяющие вести профильную риэлторскую деятельность. Если по первому требованию вам не будет предоставлен хотя бы один из вышеперечисленных документов, отказывайтесь от сделки и ищите другого агента.

Даже если вы найдете специалиста, который покажется вам максимально надежным, вам все равно понадобится соблюсти правила личной безопасности. Речь идет про следующие пункты:

1. Не передавайте риэлтору оригиналы правоустанавливающих, правоподтверждающих и технических бумаг на квартиру. Не передавайте риэлтору оригиналы своих идентификационных документов (например, паспорт). Предоставляйте все материалы только в копиях, т.к. оригиналы легко могут использоваться для отчуждения квартиры за вашей спиной.
2. Перепишите паспортные данные риэлтора, а также сделайте копии страниц его паспорта. Так вы повысите шансы найти агента, если он вдруг исчезнет и вам потребуется обращаться в органы МВД.
3. Не составляйте генеральную доверенность на имя риэлтора. Генеральная доверенность полностью развяжет риэлтору руки, – он сможет самостоятельно определять условия сделки, подписывать документы, принимать деньги за квартиру и пр.
4. Внимательно проверяйте и вычитывайте клиентский договор, заключаемый между вами и риэлтором. Порой невнимательность Продавца приводит к тому, что он попадает в полную зависимость от агентства недвижимости. Собственник вдруг обнаруживает, что в договоре прописывались кабальные условия сотрудничества. Фирма начинает диктовать Продавцу свои условия, отказывается возвращать документы и понуждает к совершению купли-продажи. Всегда изучайте договор, обращайте внимание на мелкий шрифт, конкретизируйте положения, которые могут толковаться спорно или двояко. При необходимости – повремените с подписанием договора и обратитесь за консультацией к независимому юристу.

✅ Риски при оформлении документов

Все документы должны быть составлены по типовым бланкам и формам, которые сегодня легко можно найти в Интернете. Бумаги должны отражать реальное положение вещей. Например, в квартире могут иметься существенные недостатки. В этом случае:

1. Покупатель должен быть своевременно оповещен о наличии тех или иных изъянов.
2. Если эти изъяны не смущают Покупателя, и он готов приобрести недвижимость в ее текущем состоянии, то все недостатки должны быть зафиксированы в договоре купли-продажи.

Если Продавец не известит Покупателя о существенных недостатках квартиры и не перечислит их в договоре купли-продажи, велика вероятность, что впоследствии Покупатель откажется от приобретения. В этом случае закон будет находиться именно на стороне Покупателя.

Доказать, что Покупатель знал об изъянах жилого помещения, окажется крайне сложно, – бумаги и договоры будут свидетельствовать как раз об обратном (о его неосведомленности и неинформированности). Тогда Продавца могут привлечь к ответственности в судебном порядке. Покупатель окажется вправе возместить себе убытки (за понесенные расходы) и компенсировать моральный вред (за потерю времени).

К существенным недостаткам, которые должны быть прописаны в ДКПК для безопасности обеих сторон, относятся:

• неузаконенная перепланировка жилья;
• неисправная электропроводка;
• проблемы технического характера, появившиеся после проведения в квартире ремонта;
• судебные или иные притязания на жилье со стороны 3-их лиц и пр.

Документы необходимо тщательно проверять на наличие описок и ошибок. Например, реальная площадь квартиры составляет 40 кв. м., а в договоре из-за опечатки указывается 400 кв. м. Юридически получается, что в ДКПК речь идет уже о другой недвижимости. Именно этот «пустяковый и незначительный недочет» приведет к тому, что сделка будет признана недействительной.

В договоре купли-продажи должна быть указана реальная цена, по которой продается недвижимость. Некоторые Продавцы подговаривают Покупателей указать в тексте ДКПК меньшую сумму, а оставшуюся часть – передать в «полюбовном» формате без составления какого-либо документа. Благодаря такой махинации Продавцы занижают налогооблагаемую базу и получают возможность уплатить с выручки меньшую сумму НДФЛ.

Однако такой вариант едва ли подойдет честному, ответственному и законопослушному собственнику. Если налоговое преступление раскроется, то исход может быть следующим:

1. Сделка по отчуждению будет признана недействительной. Покупатель должен будет возвратить Продавцу квартиру, а Продавец – вернуть Покупателю деньги. Часть средств возвращается по договору купли-продажи, а другая часть средств обычно рассматривается как незаконное обогащение (ст. 1102 ГК РФ). Эти деньги также подлежат возврату, но только в том случае, если Покупатель докажет факт их уплаты и передачи Продавцу.
2. Сделка по отчуждению сохранит свою силу, но Продавец должен будет понести ответственность в соответствии с п. 3 ст. 122 НК РФ. Бывшему собственнику придется погасить штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога.

Если вы получаете деньги от Покупателя, то своевременно фиксируйте и запоминайте данный факт. Иначе ситуация может оказаться следующей:

1. Вы договариваетесь с Покупателем о том, что деньги будут переданы вам сразу после подписания договора купли-продажи. Вы прописываете пункт об уплате средств и в тексте самого договора, и в тексте передаточного акта. Никаких дополнительных расписок составлять не нужно – ни сейчас, ни потом.
2. Вы принимаете деньги, а также подписываете договор купли-продажи и передаточный акт.
3. Договор проходит регистрацию в Росреестре. После этого Покупатель просит вас составить расписку о получении средств (хотя она не нужна, никаких денег на этом этапе вы уже не получаете!). Вы не до конца отслеживаете данный момент и оформляете расписку.
4. В результате вы сами создаете ситуацию, в которой как будто бы дважды получили деньги. Об этом свидетельствуют документы: для «первого получения денег» – ДКПК и передаточный акт, для «второго получения денег» – расписка. При желании Покупатель сможет обратиться в суд. Суд с высокой долей вероятности решит, что вы незаконно обогатились за счет имущества истца. Поэтому вы должны будете «возвратить» ему ту сумму, которая указывается в расписке. Вы едва ли сможете доказать, что на самом деле принимали деньги только единожды и просто ошиблись в документах. Так что будьте предельно внимательны.

✅ Риски в особых случаях: ипотека, маткапитал, дарение

Не все квартиры отчуждаются одинаково. Свои особенности имеют:

• продажа ипотечной квартиры;
• продажа квартиры Покупателю, который имеет право на получение материнского капитала;
• дарение квартиры.

В случае с ипотечной недвижимостью могут возникнуть следующие сложности:

1. В кредитном договоре указывается, что жилье, которое все еще находится в залоге у банка, просто-напросто нельзя продать. Иначе это станет основанием для расторжения договора между клиентом и банком и для принудительного изъятия квартиры.
2. После проведения сделки Продавец обнаруживает, что он передал Покупателю только квартиру без кредитных обязательств. А вот кредит так и остался «висеть» на Продавце.
3. Банк отказывает в проведении сделки. Отчуждение ипотечного жилья, проведенное без согласия и разрешения банка, будет признано недействительным.

Чтобы избежать этих неприятных ситуаций, тщательно проверяйте бумаги и обсуждайте с банком всевозможные нюансы купли-продажи.

Если Покупатель планирует заплатить за квартиру материнским капиталом, то это – не совсем надежный и выгодный вариант для Продавца. Оба участника окажутся зависимы от решения Пенсионного Фонда России (ПФР). Сначала Продавцу понадобится ждать – пока Покупатель подаст в ПФР заявление, пока заявление будет рассмотрено и пр. Однако даже после сбора всех бумаг и оформления всех договоров остается вероятность того, что ПФР откажет в выдаче денег. Тогда Покупателю придется либо проводить расчет по ДКПК из личных сбережений, либо расторгать сделку.

Еще один вариант проведения сделки – это «маскировка» купли-продажи под дарение недвижимости. Стороны договариваются о том, что официально они заключат договор дарения, а неофициально – проведут взаиморасчеты за квартиру в «полюбовном» формате. Этот вариант также является рисковым для собственника, ведь по закону он не имеет права брать деньги с Одаряемого (ст. 572 ГК РФ). После перерегистрации права собственности Одаряемый может заявить, что никаких денег он уплачивать не будет, ведь квартира – это «подарок». Продавец окажется заложником обстоятельств:

1. С одной стороны, ему понадобится добиться признания сделки недействительной и доказать, что под дарением скрывалась купля-продажа (т.е. дарение было притворным в соответствии со ст. 170 ГК РФ).
2. С другой стороны, даже если Продавцу удастся доказать притворность сделки, он будет признан «действовавшим недобросовестно». Суд может усмотреть в действиях Продавца признаки мошенничества, а, следовательно, и применить по отношению к нему меры ответственности по ст. 159 УК РФ.

✅ Риски при передаче денег

Многие Покупатели настаивают на том, чтобы передача денег осуществлялась только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Таких приобретателей можно понять. Продавец действительно способен оказаться неблагонадежным человеком, который получит деньги заранее, исчезнет с выручкой и не доведет дело до конца.

Однако в ситуации, когда деньги уплачиваются только после обращения в Росреестр, рискует уже Продавец. Никто не даст ему гарантии, что после перерегистрации права собственности деньги дойдут до него быстро и в полном объеме.

В практике встречаются ситуации, когда новый собственник вдруг заявляет: деньги были утеряны или украдены, так что в настоящий момент он не может произвести расчет по договору. Процедура по возврату квартиры, которую Покупатель не оплатил и фактически забрал незаконно, может растянуться на долгие годы. Если же квартиру отбирает группа мошенников, то шанс возвратить ее в свою собственность или получить расчет по договору в принципе становится очень призрачным.

Вот почему о правильном и безопасном получении денег необходимо позаботиться заранее. Вы заинтересованы в том, чтобы оплата производилась с участием независимого посредника в лице банка. Сегодня существует 2 современных и надежных способа передачи средств: через банковскую ячейку или аккредитив. Подробнее: Расчет через аккредитив при покупке квартиры

Использование банковской ячейки предполагает, что еще до перерегистрации права собственности Покупатель придет в банк с наличными деньгами и положит их в арендованную ячейку. Деньги окажутся как бы «заморожены». После того, как ДКПК будет зарегистрирован в Росреестре, Продавец сможет прийти в банк и забрать из хранилища всю, полагающуюся ему, сумму. Аккредитивный счет – та же банковская ячейка, только деньги хранятся здесь не в наличном, а в безналичном формате. Средства зачисляются на аккредитив Покупателем, на время «замораживаются», а как только происходит регистрация перехода права собственности – перечисляются уже на счет Продавца.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Самый ненадежный и небезопасный способ – это передача денег из рук в руки в наличном формате. Покупатель может заплатить вам поддельными купюрами или просто принести меньшую сумму средств. Кроме того, деньги понадобится транспортировать. По пути с ними может случиться множество непредвиденных эксцессов – потеряются, окажутся украденными и пр. Так что вам следует отказываться от наличного расчета и настаивать на других, более современных способах передачи средств.

Если деньги все же передаются в виде «налички», позаботьтесь о том, чтобы:

1. На встрече присутствовал ваш свидетель.
2. Расчет с Покупателем осуществлялся в безопасном месте, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр.

На всем протяжении сделки Продавца подстерегают те или иные риски. Собственнику необходимо правильно определить цену квартиры, организовать ее осмотр посторонними людьми, оформить документы, провести взаиморасчеты. Не знаете, как избавиться от рисков при продаже квартиры конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.