Чем грозит намеренное ухудшение жилищных условий при постановке на учёт

Когда действует правило о 5 годах

Статья 53 ЖК РФ не запрещает продавать, дарить или менять жильё. Она применяется, когда человек намеренно совершает действие, в результате которого приобретает право быть признанным нуждающимся в жилом помещении. Проверка состоит из трёх вопросов.

1. Было ли действие, которое изменило жилищные условия

Самого факта изменения жилищных условий недостаточно для применения ограничения. Например, человек:

• продал или подарил квартиру либо долю;
• обменял жильё;
• прекратил право пользования помещением;
• переехал;
• вселил другого человека;
• совершил другое действие, повлиявшее на жилищные права или обеспеченность площадью.

2. Возникла ли нуждаемость именно вследствие этого действия

Учётная норма — местный размер площади, с которым сравнивают обеспеченность жильём при постановке на учёт. Её устанавливает орган местного самоуправления. Свою цифру нужно проверить в действующем муниципальном акте или уточнить в органе жилищного учёта (ч. 4–5 ст. 50 ЖК РФ).

Основания признания граждан нуждающимися для обычного муниципального жилищного учёта определяет ст. 51 ЖК РФ. Например, значение может иметь обеспеченность общей площадью ниже местной учётной нормы.

При этом нельзя смотреть только на квартиру, которую человек продал, подарил или покинул. В предусмотренных законом случаях учитывается также площадь жилых помещений гражданина и членов его семьи.

Если человек уже был нуждающимся до спорного действия, это особенно важно. Тогда нужно выяснить, действительно ли именно последующее действие создало право на учёт.

3. Было ли действие совершено ради получения права на учёт

Это ключевое условие. Конституционный Суд связывал ограничение с умышленными действиями, направленными на искусственное создание состояния нуждаемости. При этом заранее считать гражданина недобросовестным нельзя: его цель должна оцениваться по обстоятельствам конкретной ситуации (Определение КС РФ от 19.04.2007 № 258-О-О).

Полный тест можно свести к одной цепочке: действие → именно вследствие него возникла нуждаемость → действие совершено ради получения права на жилищный учёт. Если какое-либо из этих звеньев отсутствует или не установлено, само ухудшение жилищной ситуации ещё не даёт автоматического основания применять ст. 53 ЖК РФ.

Какие действия могут вызвать вопросы

Федеральный Жилищный кодекс не содержит закрытого списка действий, которые во всех регионах автоматически признаются намеренным ухудшением. Поэтому для каждой ситуации нужен анализ обстоятельств.

Ни одна из перечисленных ниже ситуаций сама по себе не означает намеренного ухудшения. Для каждой нужно проверить, возникла ли нуждаемость именно вследствие действия и было ли оно совершено ради получения права на учёт.

Общий ориентир для такой проверки дают правила о нуждаемости и намеренном ухудшении (ст. 51 ЖК РФ, ст. 53 ЖК РФ).

Как восстановить ситуацию «до и после»

Если спорное действие уже произошло, сначала соберите хронологию.

Эта таблица помогает восстановить факты. Она не заменяет юридическую оценку и не определяет автоматически, применяется ли ст. 53 ЖК РФ.

Если нуждаемость после действия не возникла

Тогда нужно отдельно понять, почему орган вообще связывает это действие с применением 5-летнего ограничения.

Если вы были нуждающимся ещё до действия

Тогда последующее уменьшение площади само по себе не отвечает на вопрос, возникло ли право на учёт именно в результате этого действия. Сравните положение до и после. Если право считаться нуждающимся уже существовало, причинную связь нужно исследовать отдельно.

Если у действия была самостоятельная жизненная причина

Продажа, дарение, переезд или другое изменение могли быть вызваны семейными обстоятельствами, фактическим проживанием, необходимостью сменить место жительства или иной причиной. Это не автоматическое исключение из ст. 53 ЖК РФ. Такая причина имеет значение для оценки цели человека. Поэтому важны конкретные обстоятельства и документы, а не только объяснение «так сложилась жизненная ситуация».

Если действие создало нуждаемость и было совершено ради постановки на учёт

Именно на такую ситуацию рассчитана ст. 53 ЖК РФ. Если все необходимые обстоятельства установлены, возникает 5-летнее ограничение на принятие гражданина на учёт.

Как учитывать жильё членов семьи

При определении нуждаемости значение могут иметь не только ваши собственные квадратные метры. В предусмотренных законом случаях учитывается суммарная общая площадь жилых помещений, занимаемых гражданином и членами его семьи (ч. 2 ст. 51 ЖК РФ).

Нужно разделить два вопроса:

• кто именно совершил действие, которое считают намеренным ухудшением;
• чьи жилищные права и площадь учитываются при определении нуждаемости.

Например, если квартиру продал другой член семьи, это не означает автоматически, что 5-летнее ограничение применяется к вам. Но и полностью исключать его жилищные права из расчёта только потому, что сделку совершали не вы, нельзя.

Чтобы завершить проверку, установите:

• перечень лиц, которые учитываются как члены семьи для этой программы;
• сведения о жилье и правах каждого из них;
• площадь, которая включается в расчёт;
• применимое местное или специальное правило, по которому этот состав и площадь учитываются.

Если неизвестно, кто именно входит в учитываемый состав семьи или по каким правилам считать их жильё, расчёт нуждаемости ещё не завершён.

С какого дня считать 5 лет

Общее правило простое: 5 лет считают со дня соответствующего намеренного действия (ст. 53 ЖК РФ).

Это не дата:

• подачи заявления на учёт;
• заседания жилищной комиссии;
• получения письменного отказа;
• обращения в суд.

Но сначала нужно определить, какое именно событие является спорным действием.

Если речь о продаже или дарении зарегистрированной недвижимости

Если орган связывает ухудшение именно с утратой зарегистрированного права собственности, проверьте дату регистрации перехода права в ЕГРН. По общему правилу подлежащие государственной регистрации права возникают, изменяются и прекращаются с внесением соответствующей записи, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому одной даты подписания договора недостаточно, если спор касается именно прекращения зарегистрированного права собственности.

После этого отдельно проверьте:

• действительно ли именно утрата собственности создала нуждаемость;
• не сохранилось ли у человека право пользования жильём.

Если речь о регистрации, вселении или прекращении пользования

Для этих ситуаций нет одной универсальной даты, которую можно определить только по названию действия.

Нужно сопоставить:

• документы о регистрации;
• фактическое вселение;
• основание возникновения или прекращения права пользования;
• событие, которое сам орган назвал причиной возникновения нуждаемости.

Регистрация по месту жительства сама по себе не устанавливает дату прекращения другого жилищного права. Если документы указывают на разные даты или из отказа непонятно, какое именно событие орган считает намеренным ухудшением, сначала нужно уточнить это обстоятельство. До этого точную дату окончания 5-летнего периода надёжно определить нельзя.

Если действий было несколько

Несколько 5-летних периодов нельзя автоматически складывать, как нельзя и считать, что срок обязательно начинается заново после любого последующего изменения. Нужно отдельно определить, какое из действий вообще подпадает под ст. 53 ЖК РФ.

Что произойдёт через 5 лет

Через пять лет перестаёт действовать препятствие, связанное с конкретным намеренным ухудшением жилищных условий по ст. 53 ЖК РФ. Это не означает автоматической постановки на учёт или предоставления квартиры: орган заново проверяет, соответствует ли заявитель действующим условиям.

После этого орган снова проверяет актуальные условия:

• есть ли право на соответствующий вид жилищного обеспечения;
• сохраняется ли нуждаемость;
• какие жилищные права и площадь есть у семьи;
• соблюдены ли местные и региональные требования;
• представлены ли необходимые документы.

Общие правила принятия граждан на учёт установлены ст. 52 ЖК РФ.

Что делать, если вам уже отказали

1. Получите письменный отказСохраните полный текст решения и дату его получения.
2. Соберите документыВосстановите хронологию и положение с жильём до и после спорного действия.
3. Проверьте основания отказаВыясните, какое действие, его последствия и цель указал орган.
4. Определите желаемый результатСформулируйте, какого решения по жилищному вопросу вы добиваетесь.
5. Уточните порядок и срок обращенияДо подачи иска определите конкретное требование и применимую процедуру.

Получите письменное решение

Начинайте с письменного решения, а не с устного объяснения сотрудника администрации. Решение об отказе должно содержать основание, по которому гражданина не приняли на учёт (ст. 54 ЖК РФ).

Сохраните документы и хронологию

• заявление о постановке на учёт;
• все документы, приложенные к нему;
• подтверждение их подачи;
• полный текст письменного отказа;
• дату получения отказа;
• документы о спорной сделке или другом действии;
• документы о жилищных правах и составе семьи до и после действия.

Проверьте основания отказа

Затем проверьте отказ по пяти вопросам:

1. Какое конкретно действие орган назвал намеренным ухудшением?
2. Какая дата этого действия указана?
3. Объяснено ли, почему нуждаемость возникла именно вследствие этого действия?
4. Из каких обстоятельств сделан вывод о цели получить право на жилищный учёт?
5. Правильно ли учтены прежние жилищные права, состав семьи, площадь и местные правила?

Определите, какого результата вы хотите добиться

До выбора судебной процедуры зафиксируйте три вещи:

• Полный отказ и дату его получения.
• Документы, из которых видно положение с жильём до и после спорного действия.
• Какого результата вы хотите добиться.

Желаемый результат может быть разным:

• постановки на жилищный учёт;
• предоставления жилья, если спор уже находится на другой стадии;
• иного конкретного результата, связанного с нарушенным правом.

Именно желаемый юридический результат влияет на то, какое требование нужно заявлять.

Как перейти от отказа к судебному обжалованию

Здесь важно не выбирать процедуру только по тому факту, что решение принял орган власти.

КАС РФ регулирует административное судопроизводство — споры, которые рассматриваются как публично-правовые.

ГПК РФ регулирует гражданский исковой порядок — в том числе споры о гражданских правах, когда человек предъявляет конкретное исковое требование.

Пленум Верховного Суда разъяснил: споры, связанные с реализацией гражданского права на предоставление жилья по договору социального найма, не становятся административными только потому, что одной из сторон является орган власти. Для обычного спора о праве состоять на жилищном учёте ради последующего получения жилья по социальному найму нужно учитывать реальный характер жилищного требования и определять гражданский исковой порядок (п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 27.09.2016 № 36).

Нельзя заранее считать срок обжалования универсальным — три месяца по КАС РФ или три года. Применимый срок зависит от конкретного требования и характера спора.

Если вы уже состоите на жилищном учёте

Эту ситуацию нужно отличать от первоначальной постановки на учёт. Статья 53 ЖК РФ регулирует принятие на учёт граждан после намеренного создания условий для приобретения права считаться нуждающимися.

Ухудшение условий после постановки на учёт не означает, что человека автоматически снимут с очереди и заставят ждать ещё пять лет.

Для человека, который уже состоит на учёте, отдельно проверяются основания сохранения права состоять на нём и основания снятия с учёта (ст. 55 ЖК РФ, ст. 56 ЖК РФ).

Значение, например, могут иметь:

• утрата оснований, по которым человек был признан нуждающимся;
• выявление недостоверных сведений, использованных при постановке на учёт;
• другие предусмотренные законом основания.

Это отдельный вопрос, который нельзя решить только ссылкой на 5-летний срок.

Если продали или подарили жильё

Само добровольное отчуждение квартиры или доли ещё не означает намеренного ухудшения. Для конкретной сделки достаточно последовательно установить:

• какое жильё и какие права были у семьи до сделки;
• что осталось после неё;
• существовала ли нуждаемость раньше или появилась после сделки;
• зачем имущество было продано или подарено;
• какими документами подтверждается причина сделки;
• какая дата юридически значима, если спор связан с прекращением зарегистрированного права собственности.

Самостоятельная жизненная причина сделки может иметь значение для оценки цели, но не является гарантированным исключением из ст. 53 ЖК РФ.

Если зарегистрировали или вселили родственника

Сам по себе факт регистрации или вселения супруга, ребёнка либо другого родственника не позволяет признать ухудшение намеренным. Проверьте:

• где человек фактически проживал;
• считается ли он членом семьи для конкретного жилищного учёта;
• какие жилищные права у него были;
• как изменилась учитываемая площадь семьи;
• возникла ли после вселения нуждаемость;
• зачем произошло вселение;
• действует ли специальное региональное правило.

В одном из дел Верховный Суд отменил судебные акты и направил спор на новое рассмотрение именно потому, что существенные обстоятельства, необходимые для применения ст. 53 ЖК РФ, не получили достаточной оценки (Определение ВС РФ от 21.06.2011 № 2-В11-1).

Почему нельзя составить единый список «что разрешено»

Региональные правила могут конкретизировать отдельные ситуации жилищного учёта, а учётная норма определяется на местном уровне. Поэтому нельзя утверждать, что регистрация ребёнка никогда не считается ухудшением, а развод — всегда. Для конкретного ответа нужны регион, муниципальное образование и вид жилищной программы.

Для военнослужащих и некоторых других специальных категорий действуют дополнительные правила жилищного обеспечения. Их нельзя автоматически переносить на обычный муниципальный учёт для получения жилья по договору социального найма.

Если продажа, дарение или вселение только планируются

Если действие ещё не совершено, полезно провести проверку заранее. Возьмите таблицу «до и после»: в строке «Что стало после действия» вместо фактического результата укажите предполагаемый.

Проверьте:

• какое жильё и права будут у каждого учитываемого члена семьи после действия;
• изменится ли обеспеченность относительно местной учётной нормы;
• не возникнет ли нуждаемость именно вследствие планируемого действия;
• есть ли специальное региональное правило.

Документы, подтверждающие самостоятельную причину сделки или вселения, лучше сохранять сразу. Если после планируемого действия должна возникнуть нуждаемость и вы рассчитываете обращаться за постановкой на учёт, применимость ст. 53 ЖК РФ лучше выяснить до совершения действия.

Можно обратиться в орган жилищного учёта с точным описанием ситуации. Но предварительное разъяснение не гарантирует будущего решения по заявлению. Если последствия спорны, нужна правовая оценка документов до изменения жилищных прав.

Короткий итог