Жилая и общая площадь квартиры: какую брать для расчёта

Что входит в жилую и общую площадь квартиры

Жилая площадь — это сумма площадей жилых комнат. Например, если в квартире есть гостиная площадью 18 м² и спальня площадью 12 м², жилая площадь составит 30 м². Такое определение приведено в п. 3.35 Инструкции Минземстроя России от 04.08.1998 № 37.

Но квартира состоит не только из жилых комнат. В ней есть кухня, коридор, ванная, санузел и другие помещения, необходимые для повседневной жизни. По закону квартира может состоять из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного использования. При этом комнатой считается часть квартиры, предназначенная для непосредственного проживания (ст. 16 ЖК РФ).

Общая площадь включает площади всех частей жилого помещения, в том числе вспомогательных. А вот балконы, лоджии, веранды и террасы в неё не входят (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Пример: как посчитать жилую и общую площадь

Допустим, квартира состоит из следующих помещений:

Лоджия площадью 4 м² в эти расчёты не входит. Её учитывают отдельно, если это предусмотрено правилами другого расчёта, например при определении общей приведённой площади для ДДУ.

Какую площадь брать для разных задач

Одной площади, которая подходит для всех расчётов, нет. Иногда нужна общая площадь квартиры, иногда — размеры отдельных помещений, а иногда площадь вообще не является главным показателем.

Какую площадь учитывать при покупке квартиры

При покупке квартиры нужно проверить, какая площадь указана в объявлении, документах и договоре. Особенно это важно, если продавец или застройщик называет цену за квадратный метр.

Проверку удобно провести в таком порядке:

1. Посмотрите объявление. Уточните, какую именно площадь называет продавец и входят ли в неё балкон или лоджия.
2. Сверьте сведения с документами. Площадь объекта можно проверить по выписке из ЕГРН. Для уточнения размеров и назначения отдельных помещений используют технический план, план квартиры и экспликацию.
3. Сравните документы с описанием квартиры. Убедитесь, что речь идёт об одном и том же объекте и его характеристики соответствуют заявленным.
4. Проверьте договор и условия цены. Выясните, какой показатель площади используют для расчёта стоимости и предусмотрены ли отдельные условия такого расчёта.

При покупке вторичного жилья цена определяется условиями договора и обстоятельствами сделки. Она не обязательно рассчитывается по формуле «общая площадь × цена за м²». Даже если продавец указывает цену квадратного метра, нужно смотреть согласованную стоимость квартиры и условия договора.

Если площадь в объявлении отличается от документов, уточните у продавца, откуда взялась эта цифра. А если расхождение влияет на условия договора или расчёт цены, запросите основание расчёта до согласования сделки.

При этом не стоит ожидать, что выписка из ЕГРН обязательно покажет жилую площадь и размеры каждой комнаты. В ЕГРН указывается площадь объекта недвижимости. Для более подробных характеристик могут понадобиться технические документы.

Как площадь влияет на налог на квартиру

Налог на квартиру не рассчитывают по жилой площади. Его основа — кадастровая стоимость объекта, а для определения налоговой базы по квартире предусмотрен вычет.

По закону налоговая база по квартире уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 м² общей площади квартиры (ст. 403 НК РФ).

Предположим, что:

• кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 ₽;
• общая площадь — 50 м²;
• кадастровая стоимость 20 м² условно составляет 2 000 000 ₽.

Тогда налоговая база после такого вычета будет:

Важно и то, что вычет в размере кадастровой стоимости 20 м² применяется к квартире как к объекту недвижимости, а не отдельно к каждой доле собственников.

Как площадь учитывается в ЖКУ и капремонте

Не все строки коммунальной квитанции рассчитываются по площади квартиры. Для содержания жилья и капремонта важна общая площадь, а для коммунальных услуг действуют другие правила, которые зависят в том числе от потребления и приборов учёта.

Плата за содержание жилья

Собственник оплачивает содержание своего помещения и участвует в расходах на содержание общего имущества дома соразмерно своей доле.

Доля собственника в общем имуществе пропорциональна общей площади его помещения, а не сумме площадей жилых комнат (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, ст. 158 ЖК РФ).

Для нанимателей по договорам социального найма плата за содержание жилого помещения также определяется исходя из занимаемой общей площади (ч. 2 ст. 156 ЖК РФ).

Взнос на капитальный ремонт

Минимальный взнос на капитальный ремонт связан с общей площадью помещения собственника (ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ).

Например, если условный тариф составляет 12 ₽ за м², а общая площадь квартиры — 50 м², расчёт будет таким:

Плата за воду, электричество и отопление

Для коммунальных услуг нельзя использовать одно правило «общая площадь × тариф».

При расчёте платы за воду и электричество нужно учитывать объём потребления, показания приборов учёта или применяемые нормативы.

С отоплением расчёт сложнее. Необходимо выяснить, какая формула применяется и какими приборами учёта оснащены дом и квартира. Общая площадь может входить в формулу, но сама по себе она не позволяет рассчитать плату универсальным способом (ст. 157 ЖК РФ).

Если сумма в квитанции вызывает сомнения, проверьте:

• за какую именно услугу начислена плата;
• какая площадь указана в расчёте, если она используется;
• какой тариф, норматив или показания приборов учёта применены.

При необходимости запросите у исполнителя коммунальной услуги подробный расчёт. Так можно выяснить, связан ли вопрос с площадью или причина начисления другая.

Какую площадь берут для жилищного учёта

Для учётной нормы и нормы предоставления жилого помещения используется общая площадь, а не только площадь жилых комнат.

Учётная норма нужна при решении вопроса о постановке граждан на жилищный учёт. Норма предоставления применяется при определении размера предоставляемого жилья. Эти нормы устанавливают органы местного самоуправления, а для отдельных категорий граждан могут действовать специальные нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Поэтому универсальной федеральной цифры, подходящей для всех случаев постановки на учёт, нет. Чтобы проверить свою ситуацию, нужно узнать действующую местную норму и выяснить, не предусмотрены ли для вашей категории специальные правила.

Как считают общую приведённую площадь в ДДУ

В договоре участия в долевом строительстве цена может определяться с использованием общей площади квартиры или общей приведённой площади.

Общая приведённая площадь отличается от общей тем, что дополнительно учитывает лоджии, балконы, веранды и террасы с установленными коэффициентами (ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Для этих помещений предусмотрены следующие коэффициенты:

Коэффициенты установлены приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр.

Вернёмся к квартире из первого примера. У неё:

• жилая площадь — 30 м²;
• общая площадь — 50 м²;
• лоджия — 4 м².

Если в ДДУ используется общая приведённая площадь, для лоджии нужно применить коэффициент 0,5:

Не нужно путать её и с проектной площадью. Проектная площадь относится к стадии подготовки объекта, а общая приведённая показывает состав расчёта с применением коэффициентов.

Поэтому при проверке ДДУ важно посмотреть не только итоговую цифру, но и то, из каких помещений она складывается, какие коэффициенты использованы и как площадь связана с ценой договора.

Как проверить площадь квартиры по документам

Если в выписке из ЕГРН, договоре и других документах указаны разные площади, сначала выясните, какой показатель используется в каждом из них. Само по себе расхождение ещё не доказывает ошибку.

Проверить данные можно последовательно.

1. Определите, для чего нужна площадь

   Например, для покупки квартиры, расчёта платежа или проверки ДДУ.

2. Запишите точное название показателя

   Это может быть жилая, общая или общая приведённая площадь. Важно не заменять одно название другим.

3. Убедитесь, что документы относятся к нужному объекту

   Сверьте адрес, номер квартиры и кадастровый номер.

4. Сравните сведения из документов
   • в ЕГРН проверьте площадь объекта недвижимости;
   • в плане и экспликации — размеры комнат и назначение помещений;
   • в договоре — показатель площади и условия расчёта.
5. Если цифры расходятся, запросите объяснение расчёта

   Обращаться нужно к тому, кто использовал спорный показатель: застройщику, исполнителю коммунального расчёта или другому лицу, указавшему эту площадь.

Причиной различий могут быть разные способы расчёта, разные показатели или стадия строительства. Поэтому сначала нужно выяснить происхождение каждой цифры.

Если после сопоставления документов появились основания считать сведения ошибочными, может потребоваться помощь специалиста или обращение в Росреестр.

Можно ли измерить площадь самостоятельно

Самостоятельный замер поможет предварительно проверить размеры квартиры или отдельной комнаты. Для этого можно использовать рулетку и план помещения.

Способ расчёта зависит от формы помещения:

• Прямоугольная комната. Измерьте длину и ширину, затем перемножьте их.
• Помещение сложной формы. Разделите его на простые геометрические фигуры, рассчитайте площадь каждой и сложите результаты.

Частые вопросы

Главное