Время чтения: ~8 мин

Как исправить ошибку в договоре купли-продажи квартиры после регистрации

Содержание статьи

Если ошибка обнаружилась уже после регистрации перехода права собственности, заключать новый договор или обращаться в суд нужно не всегда. Обычную опечатку в договоре продавец и покупатель могут исправить по соглашению. Если неверные сведения внесены в ЕГРН, исправлять нужно запись реестра, а не сам договор.

Порядок действий зависит от того, где возникла ошибка и затрагивает ли она содержание сделки. Поэтому сначала нужно сравнить договор, выписку из ЕГРН и документы, на основании которых проводилась регистрация.

Как понять, что именно нужно исправлять

После регистрации договор не становится полностью неизменяемым. Но важно отличать техническую неточность от ошибки, из-за которой меняются условия сделки или невозможно определить, о какой квартире идёт речь.

Ориентируйтесь на ситуацию:

Что обнаружили Как действовать Возможный результат
Ошибка только в договоре, а сведения ЕГРН и условия сделки соответствуют договорённостям сторон Согласовать исправление с продавцом или покупателем и оформить документ об исправлении Исправленный договорный документ, при необходимости — изменение сведений ЕГРН
Договор составлен правильно, но при внесении сведений в ЕГРН допущена техническая ошибка Подать заявление об исправлении ошибки и подтверждающие документы Исправленная запись ЕГРН
Неверные сведения содержатся в другом документе, на основании которого проводилась регистрация Обратиться к тому, кто подготовил документ, для его исправления Исправленный исходный документ
Нужно изменить цену, предмет сделки, порядок расчётов или другие условия Отдельно оценить возможность и последствия нового оформления Новый документ, а при необходимости — новая регистрация
Из-за ошибки нельзя определить квартиру, участников или условия сделки Выяснить, достаточно ли исправления документов или потребуется судебное обращение Результат зависит от характера ошибки и способа её устранения
Вторая сторона не согласна с исправлением Установить, в чём состоит спор, и при наличии оснований обратиться в суд Судебное решение для дальнейших действий

Не всякое расхождение требует исправлять договор. Например, если стороны подписали документ с правильными сведениями, а ошибка появилась только в ЕГРН, переписывать условия купли-продажи не нужно.

Когда ошибку в договоре можно исправить соглашением сторон

Если продавец и покупатель согласовали одни условия, но при составлении договора допустили описку, обычно достаточно оформить документ об исправлении. Смысл такой правки — привести текст в соответствие с уже достигнутой договорённостью, а не изменить саму сделку.

К техническим ошибкам могут относиться:

  • опечатка в фамилии продавца или покупателя;
  • неверная буква в адресе квартиры;
  • ошибка в номере документа;
  • описка в реквизитах одной из сторон.

Как оформить исправление

Продавец и покупатель могут заключить дополнительное соглашение к первоначальному договору или оформить другой документ об исправлении.

В нём обычно указывают:

  • реквизиты первоначального договора купли-продажи;
  • пункт, в котором обнаружена ошибка;
  • правильную редакцию этого пункта.

Например, если в реквизитах покупателя неверно указан номер документа, в соглашении можно обозначить ошибочный пункт и привести его правильную редакцию. При этом остальные договорённости сторон не должны меняться под видом исправления опечатки.

Форма документа зависит от оформления первоначальной сделки и характера изменения. Не всякое исправление требует нотариального удостоверения.

Не стоит самостоятельно зачёркивать сведения в уже подписанном договоре или вписывать исправления от руки. В дальнейшем это может вызвать вопросы о том, какой текст стороны действительно согласовали.

Если договор удостоверял нотариус

При исправлении нотариального договора нужно учитывать нотариальную форму сделки. Если конкретное изменение требует нотариального удостоверения, обычного письменного соглашения будет недостаточно.

В такой ситуации лучше обратиться к нотариусу, который удостоверял договор купли-продажи. Он поможет определить, как правильно оформить исправление с учётом первоначального документа и характера ошибки.

Если ошибка касается данных квартиры или условий сделки

Особого внимания требуют неточности в описании недвижимости. Проверьте:

  • кадастровый номер;
  • адрес квартиры;
  • площадь;
  • другие характеристики объекта.

Здесь главное — позволяет ли договор установить, какая именно квартира была продана.

Если допущена небольшая техническая ошибка, но объект можно однозначно определить, возможно внесудебное исправление. Например, когда в адресе есть описка, но остальные сведения позволяют понять, о какой квартире договорились стороны.

Другая ситуация — когда из-за неверных сведений невозможно установить предмет договора. Тогда простого исправления текста может оказаться недостаточно. Может потребоваться дополнительное оформление документов или, при наличии оснований, обращение в суд.

Отдельно нужно оценивать ошибки, из-за которых невозможно определить участников сделки или её согласованные условия. Такие проблемы нельзя автоматически считать обычными опечатками.

Если стороны хотят изменить цену или другие договорённости

Изменение ранее согласованных условий — не то же самое, что исправление технической ошибки.

Например, если после регистрации продавец и покупатель решили установить другую цену квартиры или изменить порядок расчётов, речь уже идёт об изменении содержания договора. То же относится к изменению предмета сделки, прав и обязанностей сторон или других существенных условий.

В таких случаях нужно отдельно оценить, допустимо ли изменение, каким документом его оформить и потребуется ли новая регистрация. Сам факт обнаружения ошибки после регистрации не означает, что обязательно придётся заключать новый договор купли-продажи.

Как исправить ошибку в ЕГРН

Если договор подписан с правильными сведениями, но при их внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) появилась техническая ошибка, исправлять нужно запись реестра.

Ошибка может касаться данных собственника, отдельных сведений о квартире или технической информации, внесённой при регистрации.

Для исправления технической ошибки подают заявление и документы, подтверждающие правильные сведения (ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

После исправления в ЕГРН должны отражаться правильные сведения. При этом право собственности сохраняется, если исправление не меняет содержание зарегистрированного права.

Но этот порядок не предназначен для изменения договорённостей продавца и покупателя или разрешения спора о самой сделке. Если исправление затрагивает права других лиц, может потребоваться судебное решение.

Если ошибка содержится в другом исходном документе

Иногда неверные сведения появляются не в договоре купли-продажи и не при внесении записи в ЕГРН, а в другом документе, который использовали при регистрации.

Тогда сначала нужно обратиться к тому, кто подготовил ошибочный документ, и получить исправленный вариант.

Не стоит автоматически считать такую ситуацию технической ошибкой ЕГРН. Прежде чем обращаться за изменением реестровой записи, необходимо установить, откуда взялись неверные сведения и какой документ действительно требует исправления.

Когда для исправления ошибки может понадобиться суд

Обращаться в суд из-за любой ошибки в договоре не нужно. Если речь идёт об обычной описке и стороны согласны её исправить, вопрос обычно можно решить без судебного разбирательства.

Судебный порядок может потребоваться, если:

  • Продавец и покупатель не договорились об исправлении. Нужно определить, в чём именно состоят разногласия и есть ли основания для судебного обращения.
  • Росреестр отказал во внесении изменений. Необходимо выяснить причины отказа и оценить возможность его оспаривания или другого судебного способа решения вопроса.
  • Исправление затрагивает права участников сделки или других лиц. В таком случае вопрос может выходить за пределы обычной технической правки.
  • Стороны спорят о содержании договора. Например, по-разному понимают согласованную цену, предмет сделки или другие условия.
  • Из-за ошибки невозможно установить объект сделки или её участников. Простого уточнения текста может быть недостаточно, если сведения не позволяют определить содержание договорённости.

Само наличие одного из этих обстоятельств ещё не означает, что суд обязательно потребуется или примет решение в пользу заявителя. Нужно установить характер ошибки, её последствия и основания для предъявления требований.

Судебное решение, если для него есть основания, может понадобиться для дальнейшего исправления документов или регистрационных сведений.

Какие документы подготовить

Для начала соберите документы, по которым можно установить источник ошибки:

Если ошибка связана с другим документом, использованным при регистрации, потребуется выяснить, кто его подготовил, и получить исправленный вариант.

При судебном споре дополнительно подготовьте переписку продавца и покупателя и другие доказательства, подтверждающие позицию стороны. Конкретный состав документов будет зависеть от обстоятельств и заявленных требований.

Если вместо участника сделки обращается представитель, понадобятся документы, подтверждающие его полномочия, в том числе доверенность, когда она необходима.