Как обезопасить себя при покупке и продаже квартиры

Сегодня рынок первичной и вторичной недвижимости все еще полон аферистов, мошенников и непрофессиональных риэлторов. Поэтому при проведении купли-продажи квартиры человеку необходимо надеяться на свои силы: самостоятельно курировать процесс, проводить переговоры, проверять юридическую «чистоту» документов и бумаг. Так как же именно можно обезопасить сделку, и каких типичных ошибок следует избегать?

✅ Советы для Продавца: как обезопасить себя при продаже жилья

Сначала вам потребуется определиться с тем, как вы будете заниматься продажей – лично или через посредника. Вы можете обратиться к услугам риэлтора, если заранее убедитесь в его надежности, успешности и большом опыте работы.

Однако помните, что даже при участии в сделке вашего посредника вы все равно должны быть максимально вовлечены в процесс продажи. Не пускайте на самотек такое важное дело, как отчуждение недвижимости.

Не оформляйте на посредника генеральную доверенность, которая полностью развяжет ему руки и позволит распоряжаться квартирой как его собственностью (а не вашей). Возьмите на вооружение следующие универсальные рекомендации, которые помогут вам избежать мошенничества, обмана и невыгодных сделок.

🔻 Совет 1: правильно оценивайте квартиру

Правильная оценка стоимости квартиры – это залог успешной и быстрой сделки. Если вы установите завышенную цену, то на предложение просто-напросто никто не откликнется. Если же вы установите заниженную цену, то потеряете средства.

На стоимость недвижимости влияет совокупность различных факторов и технических параметров. Это:

• общая площадь квартиры;
• жилая площадь квартиры;
• этажность квартиры (где располагается);
• количество комнат;
• планировка;
• наличие или отсутствие ремонта;
• наличие или отсутствие балкона, лоджии;
• обустройство придомовой территории;
• район (благополучный или криминальный, экологически чистый или промышленный);
• транспортная доступность;
• развитость инфраструктуры;
• удаленность от центра города или другого населенного пункта;
• суммы ежемесячных коммунальных платежей и пр.

Вы можете рассчитать цену самостоятельно, если сравните свою квартиру с другими квартирами на рынке. Объявления об их продаже публикуются и регулярно обновляются на Интернет-сайтах, в социальных сетях, в газетах и других источниках. Сделав выборку из 10 похожих квартир вы установите среднерыночную стоимость своей недвижимости.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Однако такой мониторинговый и аналитический способ подходит не всем и не всегда. Если вы сомневаетесь в правильности рассчитанной цены или просто хотите получить более точное значение, вы можете обратиться в БТИ или к независимому оценщику. Инспектор Бюро технической инвентаризации выдаст вам справку о стоимости квартиры, а независимый оценщик – экспертное заключение о среднерыночной стоимости объекта недвижимости. 

🔻 Совет 2: собирайте все необходимые документы

Начните собирать документы, пока ищите заинтересованного Покупателя. Бумаги все равно понадобятся вам для оформления сделки, поэтому чем раньше вы соберете их полный комплект – тем быстрее пройдет купля-продажа.

Вот, какие документы вам потребуется собрать и предоставить Покупателю:

• свой паспорт;
• выписка из ЕГРН (обычная или расширенная, содержащая информацию о переходе прав собственности на объект недвижимости);
• правоустанавливающий документ на квартиру (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и т.д.);
• кадастровый и технический паспорт;
• справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (обычная или архивная, если в квартире есть и прописанные, и временно выписанные лица).

В частных случаях стандартный пакет документов понадобится дополнить и другими бумагами:

1. Если Продавец отчуждает не всю квартиру, а только свою долю – письменные отказы совладельцев от использования преимущественного права покупки этой доли (по ст. 250 ГК РФ).
2. Если квартира была приобретена супругами в браке как совместно нажитое имущество – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу общей недвижимости (по ст. 34 и ст. 35 СК РФ).
3. Если в квартире числится собственником или прописанным жильцом несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин – письменное разрешение от ООиП на проведение сделки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
4. Если в квартире было проведена перепланировка – справка из БТИ об ее санкционности и законности. Квартиру с неузаконенной планировкой едва ли удастся продать какому-либо Покупателю.

Помните, что вы не должны передавать оригиналы документов 3-им лицам – ни риэлтору, ни Покупателю. Посторонний гражданин может лишь снять с ваших документов копии. Вам рекомендуется сделать то же самое. Обязательно запросите паспорт риэлтора или Покупателя, перепишите его персональные данные и сделайте копии всех страниц. Так у вас останется возможность найти человека через органы МВД, если он внезапно исчезнет.

Позаботьтесь о выписке из квартиры всех несовершеннолетних и совершеннолетних жильцов, включая самого себя. Если в жилом помещении останутся прописаны какие-либо лица, Покупатель может отказаться от подписания договора купли-продажи.

🔻 Совет 3: грамотно организовывайте рекламную кампанию

Параллельно со сбором документов займитесь рекламой продаваемой недвижимости. Составьте качественный текст с исчерпывающим описанием технических характеристик квартиры. Сопроводите описание фотографиями комнат, сделанными при свете дня. Не указывайте в рекламных объявлениях адрес расположения квартиры – ради собственной безопасности. Оставляйте только контактные данные для связи с вами.

Перед приходом Покупателя уберите или вывезите из квартиры все ценные вещи – документы, дорогие украшения и т.д. Также не оставляйте посетителя одного на долгое время. Лучше всегда находиться рядом и следить за действиями потенциального приобретателя. Оценивайте, как он себя ведет, что делает, какие вопросы задает, на что обращает внимание. Даже поверхностный психологический анализ позволит понять, чего действительно хочет человек – внимательнее рассмотреть объект недвижимости или украсть из квартиры то, что «плохо лежит».

🔻 Совет 4: оформляйте договоры и соглашения

Как только вы найдете заинтересованного Покупателя, оформите с ним договор задатка. Если человек настроен серьезно, то он будет готов составить данный документ и уплатить предварительный платеж в счет будущей сделки. Если же человек откажется или будет под разными предлогами откладывать уплату задатка, значит, в его намерениях что-то нечисто. Вместе с договором задатка вы можете составить предварительный договор купли-продажи квартиры (по желанию сторон).

Далее переходите к оформлению основного договора купли-продажи квартиры (ДКПК). Помните, что в большинстве случаев ДКПК обретает юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами. Заверить ДКПК у нотариуса участники сделки могут по обоюдному согласию. Однако в некоторых случаях нотариальное удостоверение является законодательно регламентируемым требованием:

1. Если происходит продажа долевой собственности (т.е. квартирой владеет сразу несколько хозяев).
2. Если собственником или сособственником продаваемой квартиры выступает Опекаемый гражданин. Речь идет про несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан.

🔻 Совет 5: выбирайте оптимальный способ передачи денег

Как Продавец вы заинтересованы в том, чтобы уплата денег за квартиру была произведена еще до регистрации права собственности в Росреестре. Покупатель может не согласиться на такое предложение по объективным причинам – например, испугается того, что вы получите деньги, исчезнете и не доведете сделку до конца. В таком случае предложите Покупателю вариант, который устроит вас обоих, – это расчет через банковскую ячейку или аккредитивный банковский счет.

Эти способы имеют одинаковую суть: деньги закладываются в хранилище или зачисляются на счет сразу же после подписания ДКПК, но до перерегистрации права собственности в Росреестре. Получается, что деньги как бы «замораживаются». Продавец получит к ним доступ только после того, как исчерпывающе исполнит свои обязательства и сделает Покупателя новым собственником квартиры. Оба участника купли-продажи остаются в выигрыше, т.к. имеют определенные финансовые и страховые гарантии.

Избегайте сотрудничества с Покупателями, которые предлагают вам оплату наличными. Во-первых, эти деньги могут оказаться поддельными. Во-вторых, всегда остается риск того, что наличные потеряются, окажутся украдены и пр. Также не соглашайтесь на сделку, если Покупатель планирует внести плату только после перерегистрации права собственности в Росреестре.

✅ Советы для Покупателя: как обезопасить себя при покупке вторичного жилья

Покупатель, который решает приобрести вторичное жилье, должен проявить к сделке повышенное внимание. Здесь риски и подводные камни будут подстерегать его буквально на каждом шагу.

🔻 Совет 1: не доверяйте предложениям с низкими ценами

Стоимость приглянувшейся вам квартиры может оказаться существенно ниже, чем среднерыночные стоимости аналогичных квартир. Это – тревожный сигнал. Он может указывать на то, что с жилым помещением что-то не в порядке. Возможно, оно было незаконно получено мошенниками, которые теперь пытаются продать его доверчивому Покупателю, «отмыть» деньги и скрыться. Или же на квартиру наложены обременения, которые будут ограничивать вас в правах пользования, владения и распоряжения, когда вы станете новым собственником.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

От приобретения квартир по заниженным ценам лучше сразу же отказываться – так вы сэкономите себе и нервы, и время. Если вы очень хотите приобрести выбранное жилое помещение, вам понадобится узнать, что же спровоцировало снижение его цены. Для этого вам придется более детально расспрашивать Продавца о квартире и ее истории, более тщательно проверять юридическую документацию и в целом вести себя более осторожно. Быть может, снижение цены вызвано обыкновенной нуждаемостью Продавца в деньгах – например, для переезда.

🔻 Совет 2: запрашивайте необходимые документы

Иногда мошенники используют для своих афер липовые, поддельные и подложные документы. Преступники знают, что на этапе перерегистрации права собственности в Росреестре их обман окажется раскрыт. Поэтому обычно они довольствуются не полным расчетом по договору, а задатком или авансом в размере 10-15% от стоимости квартиры. Таких авансов или задатков мошенники набирают сразу несколько и с разных покупателей, заключая с каждым из них предварительный договор купли-продажи. После этого аферисты исчезают с наворованными деньгами.

Чтобы этого не произошло, вы должны заблаговременно проверить надежность Продавца и юридическую «чистоту» предоставляемых им документов. Вы можете убедиться в официальности и законности бумаг сами, а можете обратиться за правовой экспертизой к опытному юристу. Не передавайте Продавцу никаких денег до тех пор, пока не поймете, что ему можно доверять на 100%. Если же собственник поторапливает, давит на вас и подталкивает к скорой оплате, смело отказывайтесь от сделки.

Продавец должен предоставить вам следующий стандартный пакет документов:

1. Свой паспорт.
2. Выписка из ЕГРН. Требуйте, чтобы выписка имела расширенный формат и содержала информацию о переходе прав собственности на объект недвижимости. Так вы узнаете, сколько собственников было у квартиры за всю историю ее существования. Если хозяева менялись слишком часто и за короткие промежутки времени, лучше подыщите для приобретения другой вариант.
3. Правоустанавливающий документ на квартиру (предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о принятии наследства и т.д.).
4. Кадастровый и технический паспорт.
5. Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
6. Выписка из домовой книги. Требуйте, чтобы выписка была архивной (т.е. содержала информацию не только о прописанных, но и о временно выписанных лицах).
7. Опционально – письменные отказы остальных сособственников от преимущественного права покупки доли Продавца (по ст. 250 ГК РФ).
8. Опционально – разрешение на проведение сделки от ООиП, если в квартире проживает или квартирой владеет Опекаемое лицо (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
9. Опционально – письменное и нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки, если квартира была приобретена в браке (по ст. 34 и ст. 35 СК РФ).
10. Опционально – справка из БТИ о законности проведенной перепланировки.

Чтобы обезопасить себя на случай возможных разбирательств, снимите со всех документов копии и сохраните их у себя. Также проверьте, чтобы предоставляемые вам бумаги были оригиналами, а не дубликатами или копиями. Обычно с дубликатами или копиями работают аферисты, которые не имеют доступа к оригинальной документации.

🔻 Совет 3: проверяйте законность перепланировки

Вы не заинтересованы в том, чтобы приобретать квартиру с неузаконенной перепланировкой. Даже если сотрудники Росреестра зарегистрируют переход права собственности на такой объект, они обнаружат факт «самостроя». В этом случае вас обяжут переоборудовать жилье и возвратить его в первоначальное состояние за ваши личные сбережения (п. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если вы откажетесь делать это, то с вас могут взять административный штраф (ст. 7.21 КоАП РФ) и/или запретить проводить с недвижимостью любые сделки.

Чтобы этого не произошло, при осмотре квартиры запросите у Продавца технический паспорт. Сверьте реально существующую планировку с планировкой, которая указывается в бумагах. Замечаете где-то расхождение? Тогда поинтересуйтесь у Продавца, была ли перепланировка узаконена в БТИ и подтверждается ли это соответствующей справкой. Если собственник отвечает, что он получит эту справку и предоставит ее вам, значит, все в порядке. Завершите осмотр, дождитесь справки из БТИ, внимательно ее изучите и, если ничего не вызовет подозрений, продолжите сделку.

🔻 Совет 4: требуйте выписки из квартиры всех жильцов

Не регистрируйте договор купли-продажи в Росреестре до тех пор, пока собственник не выпишет из квартиры всех зарегистрированных там жильцов (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних). Чтобы проверить ход процедуры, запросите у Продавца свежую архивную выписку из домовой книги. Этот документ можно получить в паспортном столе по месту нахождения квартиры.

Если в выписке из домовой книги все чисто, значит, жильцы были выписаны, и в настоящий момент квартира освобождена от посторонних граждан. А вот если в выписке содержится информация хотя бы об одном прописанном человеке, это уже повод отказаться от сделки. Возможно, Продавец не выписал его потому, что просто не смог этого сделать. Вполне вероятно, что выписать жильца из квартиры не сможете и вы – даже после покупки. Это может обернуться для вас самыми неприятными последствиями, вплоть до соседства с чужим человеком.

🔻 Совет 5: избегайте покупки унаследованных квартир

Приобретение квартиры, которая досталась Продавцу в качестве наследства, – это всегда большой и серьезный риск. В любой момент времени из ниоткуда могут возникнуть претенденты на такую недвижимость (например, дальние родственники покойного Наследодателя). Если посторонний человек докажет, что он имел и имеет право на квартиру как один из Наследников, то все последующие операции с жильем будут отменены и аннулированы. Вы, будучи действующим собственником, рискуете лишиться недвижимости.

Узнайте, как Продавец получил свое право собственности на квартиру. Если это было наследование, то самый оптимальный вариант – отказ от сделки и поиск другого жилья. Не хотите упускать выгодное и привлекательное предложение? Тогда требуйте, чтобы Продавец собрал и предоставил вам письменные и нотариально заверенные согласия всех наследников на продажу недвижимости. Однако помните, что даже в этом случае вам не гарантируется 100% безопасность, вед сам Продавец может просто не знать о других, еще не объявившихся наследниках.

🔻 Совет 6: не соглашайтесь на занижение цены в договоре

Продавец может предложить вам указать в ДКПК заниженную цену, чтобы заплатить меньшую сумму налога или вовсе избежать его уплаты. Однако для вас как для Покупателя в этом нет абсолютно никакой выгоды и пользы, ведь:

1. При обнаружении данного факта вас могут признать соучастником налогового преступления.
2. Впоследствии Продавец может решить обратиться в суд и потребовать признания сделки недействительной. В этом случае вам будут возвращены деньги. Но на какую же именно сумму вы сможете рассчитывать? Правильно – только на ту, что была указана в тексте ДКПК. Деньги, которые были переданы Продавцу сверх договора в «полюбовном» формате, документально не существовали, а, значит, фактически и не уплачивались. Если вам и удастся их вернуть, то с большими трудностями и только при наличии железобетонной доказательной базы.

Настаивайте на том, чтобы в договоре указывалась реальная и полная стоимость жилого помещения. В противном случае вы окажетесь в невыгодном положении и будете сильно рисковать своими же деньгами.

✅ Советы для Покупателя: как обезопасить себя при покупке первичного жилья

Под первичной недвижимостью понимаются квартиры без истории владения. На первичном рынке недвижимости особой распространенностью и востребованностью пользуются квартиры в новостройках. Здесь для Покупателя также существуют определенные рекомендации.

🔻 Совет 1: запрашивайте и проверяйте документы Застройщика

Полный и юридически «чистый» комплект документов – это отличительный признак благонадежного Застройщика. Важность имеют 4 основные бумаги:

1. Разрешение на строительство. Проверьте, чтобы разрешение на строительство было действительно в течение достаточного периода времени. Как минимум, сначала должна подойти дата ввода вашего дома в эксплуатацию, и только потом – дата, после которой разрешение на строительство станет недействительным.
2. Проектная декларация на конкретный дом. Сверьте реальный адрес возводимого дома с его документальным адресом (они должны полностью совпадать). Также узнайте из проектной декларации, когда именно дом будет сдан в эксплуатацию (конкретная дата). При необходимости изучите информацию об общей и жилой площади квартир, об их планировке и пр.
3. Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи земли, договор аренды земли и пр.).
4. Индивидуальный договор, который заключается с каждым отдельным Покупателем. Большинство надежных и проверенных девелоперов заключают со своими клиентами договоры долевого участия (ДДУ), в рамках которых покупатели становятся соинвесторами строительства. Сотрудничество в формате долевого участия регламентируется и защищается ФЗ от 30.12.2004 № 214. Внимательно проверяйте и вычитывайте индивидуально заключаемый договор перед его подписанием. Помните, что сначала ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре, и только потом вы должны внести оплату за квартиру. Такой порядок действий исключает риск двойной продажи квартиры разным людям. Так что с точки зрения закона вы оказываетесь защищены и застрахованы.

Вместе с документацией изучите репутацию и успешность Застройщика на рынке недвижимости. Ознакомьтесь с историей его работы, отзывами предыдущих покупателей, возможно – с рассказами своих друзей и знакомых о выбранном Девелопере.

🔻 Совет 2: не заключайте предварительный договор

Если в случае с вторичной недвижимостью составление ПДКП приветствуется, то в случае с первичной недвижимостью его составление нежелательно и опасно для Покупателя.

Обычно Застройщик предлагает заключить ПДКП тогда, когда у него на руках еще нет всей разрешительной документации, но он планирует ее получить. В результате в договоре не указывается практически никаких данных, кроме стоимости квартиры. Сам Покупатель оказывается в максимально уязвимом положении:

1. Во-первых, Застройщик может заключить аналогичный предварительный договор на ту же самую квартиру с другим человеком (т.е. пойти по пути двойных продаж).
2. Во-вторых, Покупатель не может знать наверняка, получит ли Застройщик всю разрешительную документацию или нет. А ведь если не будет необходимых бумаг, то не будет и стройки.

🔻 Совет 3: избегайте вексельной схемы и других «серых» схем

До 1 июля 2018 года, т.е. до принятия новой редакции ФЗ № 214, вексельная схема считалась «полулегальной» и «спорной». Однако теперь продажа первичного жилья по векселю строго запрещена (п. 4 и п. 6 ч. 7 ст. 18 ФЗ № 214). Суть этой схемы была следующей:

1. Клиент покупал у Девелопера вексель, стоимость которого равнялась стоимости будущей квартиры.
2. Девелопер оформлял соглашение или предварительный договор, в котором фиксировал свое обязательство продать квартиру клиенту после ее возведения.
3. После завершения строительства клиент возвращал Девелоперу вексель, а Девелопер оформлял на клиента право собственности.

Если Застройщик предлагает вам приобрести жилье без оформления основного договора или по «серой» схеме, смело отказывайтесь от сделки.

Покупка и продажа квартиры – это сложные процедуры со множеством нюансов. Вам понадобится разобраться в особенностях и подводных камнях рынка недвижимости. Порядок действий будет зависеть от того, как и с кем вам придется взаимодействовать – с Застройщиком, с частным Продавцом или с частным Покупателем. Не знаете, как обезопасить себя при покупке или продаже квартиры конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.