Расторжение договора купли-продажи квартиры

Иногда столь взвешенный и серьезный шаг, как покупка квартиры, может обернуться для сторон серьезными проблемами, которые заставят их пожалеть о заключении договора. Но реально ли все исправить? И на каких основаниях продавец и покупатель вправе отменить действие обременительной сделки?

✅ Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Право и порядок расторжения договора установлены в главе 29  Гражданского кодекса РФ.

Наиболее простой и быстрый вариант расторжения — по соглашению. Однако возможен он в редких случаях: когда продавец с покупателем пришли к обоюдному мнению и намерены подписать договор, прекращающий юридическую силу заключенной ранее сделки.

В одностороннем порядке отменить действие договора можно только через суд. Для этого заинтересованному лицу необходимо обратиться к органу правосудия с иском о расторжении, и обосновать правомерность своей просьбы.

В случае удовлетворительного решения суда сделка будет разорвана, а истец сможет добиться устранения нарушения собственных законных прав и интересов.

🔻 До регистрации

Сделка купли-продажи недвижимости совершается в 2 этапа:

1. Подписание договора.
2. Регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

И, если отмена договора будет производиться до регистрации квартиры (после подписания), на осуществление процедуры у сторон уйдет значительно меньше времени и сил.

Вероятность наступления благоприятных последствий для сторон в таком случае повышается — им гарантированно возмещаются необоснованно понесенные затраты.

В ходе судебных тяжб при этом сокращается перечень рассматриваемых вопросов и, соответственно, доказательств, приводимых истцом в поддержку правомерности расторжения договора.

🔻 После регистрации

Уже оконченная регистрация перехода права собственности на объект сделки создает некоторые препятствия для расторжения купли-продажи, ну или делает процесс гораздо трудозатратнее.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Дело в том, что после регистрации юридический статус сторон меняется: покупатель уже вовсе не покупатель, а — полноценный владелец жилья. В то время как продавец утрачивает всякое право на распоряжение недвижимостью, так как, по сути, произвел добровольную передачу имущества в собственность другому лицу.

Действие договора при этом формально прекращается ввиду погашения обязательств по сделке.

Но ст. 425 ГК РФ установлено очень важное обстоятельство: даже окончание действия договора не лишает его стороны ответственности за неисполнение прописанных в нем обязательств.

На практике это означает, что существенное нарушение ключевых пунктов подписанного документа, правомерные претензии от другой стороны могут стать веским основанием для его расторжения впоследствии. А в результате аннулирования сделки неправомерным становится и сам факт смены собственника недвижимости.

К совершенно противоположному результату может привести желание бывшего покупателя и продавца разорвать сделку по обоюдному желанию, то есть по соглашению.

Без указания последствий отмены в соответствующем документе либо прописывания их отдельным пунктом в договоре купли-продажи прежний собственник по умолчанию проданное имущество не получает. То же касается и уплаченных покупателем средств.

В этом кроется подводный камень добровольного аннулирования договора. И, чтобы избежать его, сторонам необходимо должное внимание уделить подробностям соглашения и не забыть отметить их в документе.

✅ Основания и условия для расторжения сделки

Гражданским законодательством установлены следующие основания для аннулирования договора:

1. Обоюдное желание сторон.
2. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
3. Существенное изменение обстоятельств.
4. Недействительность сделки.

И каждое из них прямо влияет на особенности осуществления процедуры.

🔻 Соглашение об отмене

Стороны вправе без каких-либо веских причин сообща отменить сделку.

Для этого им потребуется:

1. Составить соглашение о расторжении.
2. Указать в нем последствия отмены (если они не были прописаны отдельным пунктом в договоре купли-продажи).
3. Переоформить право собственности на квартиру обратно (в случае, когда регистрация уже была произведена).

Соглашение об аннулировании сделки заключается в той же форме, что и сам договор — в простой письменной либо нотариальной.

🔻 Неисполнение обязательств

Категоричный отказ продавца и покупателя выполнять условия договора купли-продажи влечет за собой расторжение сделки.

Со стороны продавца это может быть:

• Нежелание выселяться из проданной квартиры или сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
• Уклонение от передачи имущества.
• Сокрытие или намеренное искажение таких обстоятельств, как наличие обременений, других правообладателей недвижимости и пр.
• Неявка на процедуру госрегистрации (без уважительных причин).
• Передача квартиры ненадлежащего качества (не соответствующей заявленным в договоре характеристикам).

Ненадлежащее исполнение обязательств покупателя выражается в следующем:

• Неуплата или существенное нарушение порядка передачи утвержденной суммы.
• Отказ принять жилплощадь, полностью соответствующую заранее известным (и отмеченным в договоре) характеристикам.

Расторжение производится, как правило, в судебном порядке по требованию обманутой стороны.

🔻 Существенное изменение обстоятельств

Ст. 451 ГК РФ устанавливается возможность расторжения договора ввиду значительного изменения обстоятельств, существовавших в момент заключения сделки.

Наличие данного основания определяется по таким признакам:

• Непредвиденность изменений — стороны не могли ожидать подобного поворота событий).
• Непреодолимость — продавец и покупатель были не в состоянии повлиять на смену обстоятельств при адекватной ситуации осмотрительности.
• Последствия заключения договора при измененных условиях влекут за собой существенные убытки для одной или обеих сторон.
• В договоре нет отдельного указания о несении заинтересованной стороной ответственности на случай значительных изменений.

При расторжении сделки по данному основанию судья по принципу справедливости распределяет между сторонами расходы, понесенные в результате исполнения договора.

🔻 Недействительность сделки

Отменить действие договора можно также путем признания его недействительным, то есть противоречащим актуальным законодательным нормам.

Основания недействительности сделки:

1. Подписание неправомочным лицом — несовершеннолетним (за исключением эмансипированного), недееспособным собственником, представителем, не имеющим достаточных полномочий (без доверенности, документов, подтверждающих статус законного представителя).
2. Отсутствие разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего/недееспособного собственника.
3. Заключение сделки в простой письменной форме, в то время как по закону требуется нотариальная (в случае продажи доли квартиры).
4. Осуществление давления на продавца и/или покупателя, принуждение его к подписанию договора (шантаж, угрозы, насилие в отношении его самого или близких).
5. Установление факта временного нарушения сознания в момент отчуждения имущества (в результате алкогольного опьянения, действия наркотических средств, психотропных препаратов, в состоянии аффекта).

Признать недействительность документа заинтересованное лицо вправе через суд или даже без разбирательства, если данное обстоятельство не требует доказывания при участии третьих лиц (есть документ, прямо подтверждающий незаконность сделки).

✅ В течение какого времени можно расторгнуть договор

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Четких временных границ для аннулирования договора купли-продажи по обоюдному согласию законодательством не установлено. Отмечено лишь то, что ответа на официальное уведомление о расторжении инициатор должен ждать в течение месяца. И только в случае отказа или молчания адресата он вправе обратиться за урегулированием спора в суд.

К предъявлению судебных исков применяется специально установленный срок давности, в пределах которого суд обязан рассматривать полученные от граждан заявления.

✅ Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после госрегистрации

Единой инструкции к отмене договора купли-продажи не существует. В качестве ориентира можно взять примерный план действий расторжения сделки по соглашению сторон и через суд.

🔻 Внесудебный порядок

Заручившись поддержкой противоположной стороны договора, инициатору процесса необходимо:

1. Составить план соглашения, обсудить его с продавцом/покупателем по аннулируемой сделке.
2. Организовать время и место подписания (если договор купли-продажи был заверен нотариально, заключение соглашения об отмене также требует участия нотариуса).
3. Поставить подписи на двух экземплярах соглашения (по одному для каждой из сторон).
4. Посетить отделение Росреестра или МФЦ для переоформления права собственности на жилплощадь обратно (если в результате купли-продажи уже была произведена регистрация).
5. Вернуть в полном объеме (насколько это стало возможным) уплаченные по договору средства и освободить занятую покупателем квартиру либо исполнить иные обязательства согласно последнему подписанному договору.

Для содействия при возврате денег и имущества стороны вправе обратиться за помощью к посреднику, который проконтролирует безопасность сделки и обеспечит исполнение условий нового договора.

🔻 Через суд

Процесс расторжения через решение суда требует от истца следующих действий:

1. Подача письменного предложения расторгнуть договор купли-продажи заказным письмом или через курьера (чтобы в результате отправитель смог получить уведомление о вручении или доставке).
2. Составление иска о расторжении договора (после получения отказа от оппонента или по истечении 30 дней с момента получения им письма).
3. Подача заявления и пакета прилагаемых к нему документов в районный суд по месту жительства ответчика.
4. Ожидание уведомления о принятии дела к производству.
5. Явка на заседание суда в назначенный срок либо заблаговременная подача в судебную инстанцию ходатайства о рассмотрении спора в свое отсутствие (неявка без предупреждения грозит прекращением судопроизводства).
6. Участие в слушании (подтверждение своей позиции, разъяснение недостающих сведений и пр.).
7. Ожидание решения суда (как правило, принимается и озвучивается сразу после окончания разбирательства, однако при наличии невыясненных ключевых вопросов заседание может быть перенесено на другой день).
8. Получение выписки из судебного постановления через несколько дней после принятия окончательного решения (при личном визите или на указанный почтовый/электронный адрес).
9. Обращение в орган госрегистрации для переоформления прав собственности либо к судебным приставам с целью принуждения ответчика к исполнению решения суда (если добровольное урегулирование вопроса невозможно).

Решение суда может быть оспорено истцом, ответчиком или другим заинтересованным лицом в течение месяца после принятия в порядке апелляции (по второй инстанции). Далее по иерархии следует кассационная жалоба и заявление в Верховный суд РФ.

🔻 Документы и стоимость

Перечень необходимых бумаг и расходы в процессе расторжения через суд и по соглашению представлены в таблице.

Госпошлина за обращение в суд оплачивается до подачи документов истцом, за госрегистрацию права собственности на квартиру — заинтересованным лицом либо делится между сторонами сделки поровну.

✅ Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

Соглашение об отмене юридической значимости купли-продажи составляется в свободной форме и содержит только важную для сторон информацию.

Обязательными являются следующие сведения:

1. ФИО, адрес, паспортные данные сторон.
2. Реквизиты аннулируемого договора.
3. Основные характеристики квартиры.
4. Обязательства сторон.
5. Правовые последствия расторжения.
6. Дата заключения.
7. Подписи продавца и покупателя.

Соглашение составляется в количестве равном числу сторон.

Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры

✅ Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

К составлению иска применяются требования Гражданского процессуального кодекса РФ. В соответствии со ст. 131 в исковом заявлении указывается:

1. Полное наименование судебной инстанции.
2. Место жительства, ФИО истца, ответчика, их представителей.
3. Суть нарушения.
4. Обстоятельства, подтверждающие позицию заявителя.
5. Цена иска.
6. Сведения о попытках досудебного урегулирования спора.
7. Перечень прилагаемых документов.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры

✅ Срок исковой давности

Законодательство устанавливает ограничение относительно срока расторжения договора купли-продажи — срок исковой давности.

Он составляет 3 года с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих законных прав и интересов, но не более, чем 10 лет с момента заключения договора.

По истечении указанного периода в возбуждении судопроизводства истцу может быть отказано, но только в случае, если ответчик либо другое вовлеченное в процесс лицо укажет на окончание срока.

✅ Судебная практика

Решения по делам о расторжении сделок купли-продажи принимаются судьей на основании всестороннего анализа сложившейся ситуации, показаний свидетелей, выступлений истца и ответчика, а также самостоятельно истребованных доказательств.

Возможно ли расторжение договора купли-продажи квартиры? Законные основания этому, безусловно, есть. Однако на практике добиться аннулирования сделки крайне проблематично, начиная от поиска значимой доказательной базы, заканчивая исполнением уже вынесенного решения суда.

Чтобы не допустить ошибок либо своевременно их исправить, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам. Сделать это можно, практически не отрываясь от привычных дел — через форму обратной связи на сайте либо по указанным номерам телефонов.