Как оформить землю под частным домом: основания, документы и порядок оформления

Если частный дом принадлежит вам, это ещё не означает, что земля под ним тоже находится в вашей собственности. Чтобы оформить участок, нужно выяснить, кому он принадлежит сейчас, какие документы сохранились и на каком основании вы можете получить или зарегистрировать право.

В зависимости от ситуации можно зарегистрировать ранее возникшее право, бесплатно получить землю при соблюдении условий закона, приобрести или арендовать государственный либо муниципальный участок. Если у земли есть частный собственник, вопрос придётся решать с ним.

Начните с определения своей ситуации. Это поможет выбрать нужную процедуру и не тратить деньги на кадастровые работы, которые пока могут не понадобиться.

Для начала получите сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о доме и земле. Проверьте, существует ли участок как объект кадастрового учёта, присвоен ли ему кадастровый номер, установлены ли границы и какие ограничения действуют. Одновременно найдите документы, по которым вам или прежним владельцам достались дом и участок.

Когда достаточно зарегистрировать старое право, а когда нужно получать участок

Прежде всего различайте две процедуры: регистрацию права, которое уже возникло, и получение земли на новом основании.

Регистрация ранее возникшего права подходит, когда право на участок уже появилось, но сведения о нём ещё не внесены в ЕГРН. Например, у владельца сохранился старый документ о предоставлении земли. В этом случае нужно проверить документ и возможность регистрации права, а не начинать оформление участка заново.

Предоставление участка требуется, когда прежнего зарегистрированного или подтверждённого права нет и землю получают по новой процедуре. Если участок государственный или муниципальный, уполномоченный орган рассматривает обращение и при наличии оснований принимает решение либо заключает договор.

От этого различия зависит, какие документы понадобятся, куда обращаться и нужны ли предварительные кадастровые работы.

Если сохранились старые документы на землю

При наличии старого документа участок иногда можно оформить без повторного предоставления. Важно установить, кому первоначально выделили землю, когда это произошло, какой вид права был указан и чем его можно подтвердить сейчас.

Для такой проверки могут иметь значение:

• акт о предоставлении земельного участка;
• свидетельство о праве на землю;
• решение органа власти;
• другие правоустанавливающие документы.

Если участок предоставили гражданину до введения Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, в предусмотренных законом случаях он считается предоставленным в собственность. Это правило не действует, если федеральный закон запрещает частную собственность на соответствующую землю (ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Если документ потерян, попробуйте восстановить сведения через орган, который его выдавал, или архив. Для регистрации ранее возникшего права могут использоваться старый акт предоставления, документ о праве, выписка из похозяйственной книги в предусмотренных случаях и другие правоустанавливающие документы (ст. 49 Федерального закона № 218-ФЗ).

Бывает, что в старом документе не указан вид предоставленного права или определить его невозможно. Это обстоятельство может иметь значение в случаях, предусмотренных законом. Но длительное пользование участком само по себе не заменяет документ или другое основание возникновения права.

Если дом достался от прежнего владельца

Документ о собственности на дом сам по себе не подтверждает право на землю. Однако, если дом перешёл вам по наследству или другим способом, при оформлении участка могут использоваться документы на дом и земельный документ прежнего владельца дома.

Если право собственности на дом уже зарегистрировано в ЕГРН, отдельно представлять документ о праве на дом для этой цели не требуется.

Когда собственник дома может получить землю бесплатно

Бесплатное приобретение участка возможно не для каждого собственника частного дома. Нужно проверить не только наличие дома, но и обстоятельства возникновения права на него.

Имеют значение:

• является ли заявитель гражданином РФ;
• когда возникло право собственности на жилой дом;
• кому первоначально принадлежало это право;
• каким способом дом перешёл нынешнему собственнику;
• предоставлялась ли земля ранее.

По пункту 4 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ собственник жилого дома может бесплатно приобрести используемый участок, если право собственности на дом возникло до введения Земельного кодекса РФ. Такое право предусмотрено и для случая, когда дом унаследован после введения кодекса, но право наследодателя возникло до этого периода. В обоих случаях должны соблюдаться остальные условия закона (п. 4 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Отдельное правило действует, когда дом находится в долевой собственности. Если другие собственники не подпадают под первую часть пункта 4 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, используемый участок по этому пункту предоставляется бесплатно в общую долевую собственность собственникам дома.

Как оформить землю под старым домом, если право на дом отсутствует

Для некоторых старых жилых домов предусмотрен специальный порядок оформления участка. Но он подходит не просто потому, что дом давно построен или в нём много лет живёт семья.

По статье 3.8 Федерального закона № 137-ФЗ нужно проверить одновременно все условия:

• заявитель является гражданином РФ;
• в доме постоянно проживают;
• жилой дом возведён до 14 мая 1998 года;
• дом находится в населённом пункте;
• право собственности на дом отсутствует как у заявителя, так и у других лиц;
• публичная земля ранее не предоставлялась этому гражданину.

Специальный механизм действует до 1 марта 2031 года (ст. 3.8 Федерального закона № 137-ФЗ).

По этой процедуре не требуется сначала обязательно регистрировать право собственности на дом. Но нужно подтвердить обстоятельства, которые позволяют воспользоваться специальным порядком.

Чем можно подтвердить обстоятельства проживания и использования дома

В зависимости от ситуации могут использоваться:

• документы о подключении дома к инженерным сетям;
• документы об оплате коммунальных услуг;
• сведения технического учёта или инвентаризации;
• документы о предоставлении земли;
• документы о регистрации проживания;
• выписки или другие сведения из похозяйственной книги;
• нотариальные документы.

Собирать все перечисленные документы одновременно не требуется. Если каких-то документов нет, нужно проверить предусмотренные законом альтернативные способы подтверждения необходимых обстоятельств.

Для предоставления участка по этой процедуре понадобится технический план дома. Исключение — если дом уже поставлен на кадастровый учёт.

Если земельный участок ещё не образован

Когда участка как самостоятельного объекта кадастрового учёта ещё нет, оформление может включать несколько последовательных действий:

1. Подготовить схему расположения участка.
2. Обратиться за предварительным согласованием его предоставления.
3. Провести необходимые действия для кадастрового учёта участка.
4. Получить предоставление участка по специальной процедуре.

Как получить государственный или муниципальный участок под домом

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, а оснований для бесплатного оформления нет, применяется порядок предоставления публичной земли.

Наличие частного дома не означает, что земля под ним автоматически переходит в собственность владельца. Однако собственник здания при соблюдении условий закона может иметь исключительное право приобрести участок в собственность или оформить его в аренду (ст. 39.20 ЗК РФ).

Важно не путать несколько обстоятельств. Возможность приобрести землю без торгов, право на её приобретение и способ получения участка — разные вопросы. Даже если торги не нужны, это не означает, что землю обязательно передадут бесплатно, что не будет расходов на оформление или что право возникнет без дополнительных действий.

Куда обращаться за предоставлением участка

Сначала выясните, кто распоряжается конкретным земельным участком. Компетентный орган определяется не только местом нахождения дома, поэтому нельзя автоматически считать, что обращаться нужно именно в местную администрацию.

Также проверьте сведения ЕГРН: существует ли участок, сформирован ли он и установлены ли его границы. От этого зависит, понадобится ли предварительно образовать участок или уточнить сведения о нём.

В каком порядке предоставляют землю

Если участок необходимо образовать или уточнить, процедура в зависимости от ситуации может включать следующие действия:

1. Подготовку схемы расположения земельного участка.
2. Подачу заявления о предварительном согласовании предоставления.
3. Получение решения по заявлению.
4. Проведение кадастровых работ.
5. Кадастровый учёт участка.
6. Подачу заявления о предоставлении участка.
7. Получение решения о предоставлении либо заключение договора.

Такой порядок предусмотрен статьёй 39.14 Земельного кодекса РФ (ст. 39.14 ЗК РФ). Конкретные действия зависят от состояния участка и выбранного основания получения права.

Подать заявление можно лично, по почте или доступным электронным способом. В нём указывают сведения о заявителе и участке, основание обращения, желаемое право и контактные данные. К заявлению прикладывают документы, подтверждающие основание для предоставления земли.

Если земля под домом принадлежит другому человеку

Если у участка есть частный собственник, оформить его по правилам предоставления государственной или муниципальной земли нельзя. Даже если вам принадлежит стоящий на нём дом, публичная процедура не заменяет отношений с правообладателем.

В такой ситуации нужно выяснить:

• кто является собственником земельного участка;
• какие права на землю есть у владельца дома;
• возможна ли сделка с собственником участка;
• существует ли спор о правах на землю.

Дальнейшие действия зависят от полученных сведений. Вопрос может решаться непосредственно с собственником либо в спорном порядке при наличии оснований.

Как оформить участок, если у дома несколько собственников

Если частный дом находится в собственности нескольких человек, порядок приобретения земли зависит в том числе от долей владельцев, необходимости совместного обращения и правил общей собственности.

Для неделимого публичного участка предусмотрены варианты приобретения в общую долевую собственность или оформления аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Приобретать такой участок в собственность владельцы здания должны совместно. А заявление об аренде при соблюдении предусмотренных законом условий может подать один заинтересованный собственник (ст. 39.20 ЗК РФ).

Поэтому перед обращением нужно выяснить состав собственников дома и определить, какое право на участок предполагается оформить. Не стоит считать, что заявление одного владельца подходит для любого способа приобретения земли.

Какие документы понадобятся для оформления земли

Единого обязательного комплекта для всех случаев нет. Состав документов зависит от того, регистрируете ли вы старое право, получаете участок бесплатно, оформляете публичную землю или решаете вопрос с частным собственником.

Основные документы и сведения, которые могут понадобиться:

Не нужно заранее заказывать все возможные документы. Сначала выберите основание оформления, затем определите, какие сведения уже есть и что необходимо подготовить для конкретной процедуры.

Нужно ли проводить межевание перед оформлением земли

Межевание требуется не во всех случаях. Сначала проверьте сведения ЕГРН: возможно, участок уже сформирован, а его границы установлены и отражены правильно.

Кадастровые работы могут понадобиться, если:

• участок ещё нужно образовать;
• необходимо уточнить его границы;
• в ЕГРН отсутствуют сведения, необходимые для конкретного действия.

Если границы установлены и сведения о них корректны, проводить повторные работы только ради оформления права не требуется.

При этом отсутствие координат границ, неверные координаты, реестровая ошибка и спор с соседями — не одно и то же. Сначала нужно определить, какая именно проблема обнаружена. От неё зависят необходимые действия.

Если кадастровые работы действительно нужны, обращаются к кадастровому инженеру. По результатам соответствующих работ подготавливается межевой план, который используется для кадастрового учёта или внесения необходимых изменений.

Межевой план не создаёт право собственности на землю. Он служит для кадастровых действий, а правовое основание приобретения участка должно существовать отдельно.

Можно ли зарегистрировать право без установленных границ

Если земельный участок является предметом договора, отсутствие в ЕГРН координат его границ может стать основанием для приостановления регистрации. Закон предусматривает исключение для сервитута (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Но это правило нельзя автоматически распространять на любую регистрацию ранее возникшего права. Если у вас старый документ на землю, нужно отдельно проверить основания и условия регистрации именно в вашей ситуации.

В каком порядке действовать после проверки документов

Когда вы определили основание оформления, можно переходить к конкретным действиям.

1. Получите сведения о доме и земле

   Проверьте записи ЕГРН, кадастровый номер, границы, правообладателей и ограничения.

2. Найдите старые документы

   Если сохранились акты, свидетельства или решения о предоставлении земли, выясните, какое право они подтверждают.

3. Выберите подходящую процедуру

   Сопоставьте свою ситуацию с вариантами из таблицы в начале статьи: регистрация старого права, бесплатное получение земли, специальный порядок или предоставление публичного участка. Если земля частная, отдельно решайте вопрос с её собственником.

4. Подготовьте документы для выбранного основания

   Не собирайте материалы, которые для этой процедуры не требуются.

5. Проведите кадастровые работы, если они нужны

   Не начинайте с межевания, пока не выяснили состояние участка и требования конкретной процедуры.

6. Подайте документы по назначению

   В зависимости от ситуации это будет обращение в орган, распоряжающийся землёй, или подача документов на государственную регистрацию.

7. Получите необходимый документ-основание и зарегистрируйте право в ЕГРН

   Если право уже возникло ранее, действуйте по соответствующей процедуре его регистрации.

Что проверить после регистрации

После регистрации проверьте сведения ЕГРН:

• Объект: правильно ли указан объект недвижимости.
• Правообладатель: кто записан правообладателем.
• Доля: какая доля зарегистрирована.
• Ограничения: какие ограничения отражены.

Обращение через МФЦ само по себе не создаёт отсутствующего основания права. А бесплатное предоставление участка не означает, что кадастровые работы и другие необходимые действия обязательно будут бесплатными.

Что делать, если в оформлении земли отказали

Отказ или приостановление регистрации ещё не означают, что оформить участок невозможно. Но прежде чем подавать документы повторно или начинать спор, нужно разобраться в конкретной причине.

Сначала получите письменный документ, из которого следует основание отказа или приостановления. Затем проверьте:

• Не хватает документа. Установите, какой именно документ требуется и относится ли он к вашей процедуре.
• Обнаружена ошибка. Выясните, в каких сведениях или документах она содержится.
• Не подтверждено основание получения права. Определите, каких обстоятельств или подтверждений недостаёт.
• Действует запрет или ограничение. Проверьте, препятствует ли оно выбранному способу оформления.

После этого можно определить дальнейшее действие: устранить выявленный недостаток, подтвердить основание или решить вопрос о споре.

Судебное разбирательство возможно при наличии конкретного основания. Само обращение в суд не гарантирует, что участок получится оформить в собственность.

Что важно запомнить