Как оформить землю под гаражом в собственность: порядок для отдельного гаража и ГСК

Землю под гаражом можно оформить в собственность, но порядок зависит от того, когда построен гараж, кому принадлежит участок и какие права на сам гараж у вас есть. В одних случаях землю можно получить бесплатно по гаражной амнистии, в других — приобрести или арендовать по общим правилам.

Если у вас старый гараж на государственной или муниципальной земле, сначала проверьте условия гаражной амнистии по статье 3.7 Федерального закона № 137-ФЗ. Если специальный порядок не подходит, но вы собственник здания или сооружения, нужно выяснить, можно ли получить участок по статье 39.20 Земельного кодекса РФ.

Само по себе владение гаражом, даже зарегистрированным в ЕГРН, не гарантирует права на землю. Членство в гаражно-строительном кооперативе (ГСК) тоже не означает, что участок обязательно оформляется вместе со всеми участниками.

Чтобы выбрать подходящий порядок, определите свою ситуацию.

Для некапитальных гаражей предусмотрена отдельная специальная возможность. Она действует не для любого металлического гаража, а только при выполнении условий пункта 14 статьи 3.7. Ниже разберём её отдельно.

Что проверить перед оформлением земли

Прежде чем обращаться за участком, выясните пять обстоятельств:

• Что представляет собой гараж: Это отдельное здание, гараж в ГСК, помещение или часть гаражного комплекса? Капитальный ли он?
• Какие права на гараж у вас есть: Зарегистрирована ли собственность, сохранились ли документы о предоставлении, строительстве, распределении или приобретении гаража?
• Когда построен гараж: Для гаражной амнистии дата строительства имеет значение.
• Кому принадлежит земля: Находится ли участок в государственной или муниципальной собственности либо у другого правообладателя?
• Сформирован ли участок: Есть ли у него кадастровый номер и установлены ли границы?

Начать можно с выписок из ЕГРН на гараж и землю, а также имеющихся документов о строительстве гаража и выделении участка.

Сформированный земельный участок — это участок, созданный как отдельный объект. По кадастровому номеру его можно найти в ЕГРН, но сам номер ещё не гарантирует, что границы установлены. Если сведения о границах или собственнике неизвестны, сначала уточните их у органа, который распоряжается землёй.

Когда можно воспользоваться гаражной амнистией

Гаражная амнистия предусматривает специальный порядок предоставления земли в случаях, установленных статьёй 3.7 Федерального закона № 137-ФЗ.

Статья 3.7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ

Для основного порядка оформления старых гаражей проверяют несколько обстоятельств:

• гараж относится к объектам, на которые распространяется специальный порядок;
• он построен до введения в действие Градостроительного кодекса РФ;
• участок находится в государственной или муниципальной собственности;
• имеются документы, подтверждающие связь гражданина с гаражом или землёй.

При этом статья 3.7 содержит разные основания для отдельных ситуаций. Для старого капитального гаража, которым гражданин пользуется, может применяться пункт 2. Для собственника такого гаража предусмотрен пункт 20. Для некоторых некапитальных гаражей действует пункт 14.

Если гараж капитальный

Капитальный гараж прочно связан с землёй, и перенести его без несоразмерного ущерба невозможно. При этом материал стен не решает вопрос сам по себе: металлический гараж не обязательно является некапитальным.

Проверьте сведения ЕГРН и технические документы. Если по ним нельзя определить характеристики гаража, уточните вопрос у кадастрового инженера. Заказывать новые кадастровые работы только для предварительной проверки не требуется.

Для капитального гаража важны дата строительства, документы на объект, связь с участком и отсутствие законных препятствий для предоставления земли.

Дальнейшее основание зависит в том числе от того, оформлена ли собственность на гараж:

• Если гражданин пользуется старым капитальным гаражом, а землю ранее выделяли ему либо ГСК с последующим распределением гаража гражданину, нужно проверить пункт 2 статьи 3.7. Отсутствие зарегистрированного права на гараж само по себе не исключает этот порядок.
• Если гражданин уже является собственником старого капитального гаража и фактически использует участок под ним, нужно проверить специальное основание пункта 20 статьи 3.7 и возможность передачи земли в собственность.

В обоих случаях недостаточно подтвердить только возраст гаража. Необходимо установить остальные обстоятельства, от которых зависит применение соответствующего пункта.

Если гараж некапитальный

Некапитальный гараж не всегда исключает применение специального порядка. Однако для него предусмотрены отдельные условия пункта 14 статьи 3.7 Федерального закона № 137-ФЗ.

В частности, необходимо проверить:

• относится ли гараж к ГСК или иной организации, предусмотренной законом;
• является ли гражданин членом или бывшим членом такой организации;
• предоставлялась ли земля организации на праве постоянного пользования либо действует ли соответствующая аренда, в которую было переоформлено это право;
• распределяли ли гражданину гараж или участок;
• соблюдены ли требования к дате строительства.

Право постоянного пользования означает пользование землёй без установленного срока. Это не право собственности.

Для применения пункта 14 важно именно предусмотренное законом право организации на землю и его сохранение. Если право постоянного пользования переоформили в аренду, она должна оставаться действующей. Обычный договор аренды земли ГСК сам по себе ещё не подтверждает возможность воспользоваться этим порядком.

Поэтому не стоит делать вывод об отказе только потому, что гараж металлический. Но и считать любой такой гараж подходящим под амнистию нельзя.

Чем отличается оформление земли под отдельным гаражом и гаражом в ГСК

Если гараж стоит отдельно

Для отдельного гаража прежде всего нужно установить, принадлежит ли он гражданину на праве собственности, когда был построен и на каком основании используется земля.

Проверьте документы на гараж, выделение или использование участка и возможность его передачи. Если гараж старый и находится на государственной или муниципальной земле, оцените применимость соответствующего основания статьи 3.7.

Если специальный порядок не подходит, но вы собственник здания или сооружения, можно проверить статью 39.20 ЗК РФ. Однако эта норма не обещает бесплатного получения земли: результат зависит от статуса участка, действующих ограничений и других условий.

Правила, связанные с предоставлением земли кооперативу и распределением гаражей между его членами, к отдельному гаражу автоматически не применяются.

Если гараж находится в ГСК

В кооперативе нужно разобраться не только с документами на свой гараж, но и с историей предоставления земли.

Сначала выясните:

• на каком праве ГСК получил участок;
• распределяли ли конкретный гараж гражданину и чем это подтверждено;
• является ли гараж самостоятельным объектом;
• можно ли сформировать под ним отдельный земельный участок.

Членство в кооперативе само по себе не подтверждает право на конкретный участок. Но и оформлять землю исключительно коллективно во всех случаях не требуется: возможность отдельного оформления зависит от характеристик объекта, прав на землю и выбранного основания.

Если участок связан с несколькими собственниками, возможны и другие варианты. В предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ случаях речь может идти об общей долевой собственности на землю либо об аренде с несколькими арендаторами.

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ

Особенно важно проверить, можно ли разделить землю на отдельные участки. Наличие общих стен у соседних гаражей само по себе не даёт ответа на этот вопрос.

Какие документы нужны для оформления земли

Единого пакета документов для всех гаражей нет. Его состав зависит от того, на каком основании вы хотите получить участок.

Поэтому сначала определите подходящий пункт закона, а уже затем собирайте подтверждения.

Документы ГСК могут включать решения общего собрания, подтверждения распределения гаража, строительства или выплаты пая. Для разных оснований их значение будет различаться.

По пункту 6 статьи 3.7 документы о земле ГСК и распределении гаража, пае или строительстве можно не представлять повторно, если необходимые сведения уже передали другие члены кооператива.

Это не означает, что документы на чужой гараж автоматически доказывают распределение вашего. Нужно проверить, относятся ли ранее представленные сведения к необходимым основаниям и конкретной ситуации.

Если не сохранились документы о выделении земли

В предусмотренных законом случаях могут помочь документы технического учёта или коммунального обслуживания.

Например, документ о государственном техническом учёте или технической инвентаризации, проведённых до 1 января 2013 года, может иметь значение, если в нём:

• гражданин указан правообладателем или заказчиком;
• указан год постройки гаража;
• содержатся сведения, подтверждающие необходимые для оформления обстоятельства.

Коммунальные подтверждения могут включать договор подключения гаража к инженерным сетям, договор коммунального обслуживания и документы об оплате коммунальных услуг.

Поэтому проверяйте не только наличие документа, но и то, какое обстоятельство он подтверждает и допускает ли закон использовать его для вашего основания.

Обязательно ли полностью выплачивать пай в ГСК

Полная выплата пая не является универсальным условием применения гаражной амнистии. Нельзя автоматически отказывать в специальном порядке только потому, что у гражданина нет подтверждения полной выплаты.

Однако выплата пая может иметь самостоятельное значение для возникновения права собственности на гараж по общим правилам.

Такое основание предусмотрено пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому различайте две задачи: подтвердить право на сам гараж и подтвердить возможность получения земли под ним. Для них могут понадобиться разные документы.

Как оформить землю под гаражом: два порядка действий

После проверки документов нужно выбрать один из двух маршрутов.

Маршрут А — гаражная амнистия. Его проверяют, когда земля государственная или муниципальная, а ситуация соответствует одному из специальных оснований статьи 3.7: пункту 2, 14 или 20.

Маршрут Б — обычное приобретение земли собственником здания или сооружения. Его проверяют по статье 39.20 ЗК РФ, если специальный порядок не подходит, но есть право собственности на соответствующий объект и выполнены условия этой нормы.

Если собственность на гараж не подтверждена и специальное основание не установлено, сначала разберитесь с правом на сам объект. Простое пользование гаражом не равнозначно собственности и само по себе не даёт права требовать участок по статье 39.20.

Если из имеющихся документов нельзя определить подходящее основание, обратитесь в орган, распоряжающийся землёй. Опишите свою ситуацию и запросите разъяснение о применимом порядке. Это лучше сделать до оплаты кадастровых работ.

Маршрут А. Оформление земли по гаражной амнистии

Этот порядок подходит только после проверки условий конкретного пункта статьи 3.7. Если гараж старый, но не соответствует выбранному основанию, одного этого признака недостаточно для бесплатного получения участка.

1. Выясните, сформирован ли участок и установлены ли его границы.

   Проверьте ЕГРН и документы органа, распоряжающегося землёй.

   Если отдельный участок уже сформирован и его границы установлены, можно переходить к заявлению о предоставлении земли.

   Если участок ещё не образован, сначала потребуется предварительное согласование его предоставления. Если кадастровый номер есть, но границы не установлены, уточните, какие действия по их установлению необходимы.

2. При необходимости обратитесь за предварительным согласованием.

   Когда участок нужно образовать, важно определить, по каким документам это можно сделать.

   Если подходящий проект межевания территории уже предусматривает образование вашего участка, уточните порядок дальнейших действий в уполномоченном органе.

   Если проекта нет либо в нём не предусмотрен нужный участок, в рамках гаражной амнистии используется схема расположения земельного участка.

   Схема показывает предполагаемое местоположение участка. Не путайте её с межевым планом: межевой план готовят по результатам кадастровых работ, и он не заменяет схему для предварительного согласования.

3. После положительного решения подготовьте кадастровые документы.

   На этом этапе может понадобиться кадастровый инженер. С ним нужно определить, требуется ли межевой план земельного участка и технический план гаража.

   Не заказывайте технический план автоматически. Если гараж уже учтён в ЕГРН или право на него зарегистрировано, учитывайте особенности регистрационного порядка, о которых речь пойдёт ниже.

4. Получите решение о предоставлении земли.

   После выполнения необходимых действий уполномоченный орган решает вопрос о предоставлении участка по проверенному основанию.

   Затем необходимо провести предусмотренные законом регистрационные действия и получить выписки ЕГРН.

   Предварительное согласование и даже положительное решение о предоставлении земли не стоит путать с уже зарегистрированным правом собственности.

Если на любом этапе выяснилось, что не хватает документа, вернитесь к требованиям вашего основания и проверьте допустимые замены. Кадастровые работы не могут заменить документальное подтверждение права на землю.

Маршрут Б. Приобретение земли по статье 39.20 ЗК РФ

Статья 39.20 ЗК РФ регулирует приобретение прав на земельные участки собственниками зданий и сооружений. В зависимости от обстоятельств может рассматриваться приобретение земли в собственность или её аренда.

Само наличие зарегистрированного гаража не означает, что участок обязательно передадут в собственность, тем более бесплатно.

1. Проверьте право на объект и статус земли.

   Нужно установить, принадлежит ли вам здание или сооружение, какой участок с ним связан и какие ограничения действуют в отношении земли.

   Для помещения в гаражном комплексе необходимо дополнительно разобраться с режимом здания и участка, а также с другими правообладателями.

2. Уточните процедуру в органе, распоряжающемся землёй.

   Обратитесь туда с документами на объект, чтобы определить возможность приобретения участка в собственность либо оформления аренды.

   Если участок ещё нужно образовать или уточнить его границы, сначала выясните необходимые действия. Не переносите автоматически на этот порядок последовательность, предусмотренную гаражной амнистией.

3. Если земля общая, установите состав правообладателей.

   Когда на неделимом участке расположены объекты нескольких собственников, при соблюдении условий статьи 39.20 возможны общая долевая собственность или аренда с множественностью лиц.

   Для приобретения участка в общую собственность собственники обращаются совместно. При оформлении аренды заявление вправе подать один заинтересованный правообладатель.

   Возможность разделить землю нужно установить отдельно. Общие стены гаражей сами по себе не означают, что участок обязательно неделим.

4. Оформите выбранное право.

   После определения процедуры подготовьте необходимые документы, получите соответствующее решение или заключите договор и выполните регистрационные действия по этому основанию.

   Не следует рассчитывать, что правила подачи регистрационного заявления органом власти, действующие в предусмотренных законом случаях гаражной амнистии, автоматически распространяются на любое оформление земли по статье 39.20.

Бесплатная передача земли по специальному основанию тоже не означает полного отсутствия расходов. Кадастровые работы, если они необходимы, могут потребовать оплаты. Их состав и стоимость лучше уточнять после выбора порядка оформления.

Как зарегистрировать право на землю

Регистрационные действия зависят от того, на каком основании предоставляется участок.

При бесплатном предоставлении земли под старым гаражом по закону № 137-ФЗ предусмотрен специальный порядок: заявление о государственной регистрации подаёт орган, предоставивший участок.

Регистрация права на землю проводится вместе с регистрацией права на гараж и, если необходимо, его кадастровым учётом. Но эту часть процедуры не применяют к некапитальному гаражу или гаражу, право собственности на который уже зарегистрировано. Если гараж уже стоит на кадастровом учёте в ЕГРН, повторно учитывать его и готовить для этого технический план не нужно.

После регистрации получите выписки ЕГРН и проверьте, кто указан правообладателем и какие объекты зарегистрированы.

В остальных случаях порядок регистрационных действий зависит от основания предоставления земли.

Документы могут подаваться через МФЦ или электронные сервисы, если соответствующий способ доступен. Но это лишь способы обращения. Они не заменяют орган, распоряжающийся землёй, кадастрового инженера, когда нужны его работы, и Росреестр, который проводит государственную регистрацию.

Когда оформить землю по гаражной амнистии нельзя

Гаражная амнистия распространяется не на все объекты. Закон предусматривает ограничения и исключения, которые нужно проверить до подачи заявления.

В частности, специальный порядок не применяется к:

• объектам, признанным самовольными постройками, подлежащими сносу;
• вспомогательным объектам;
• коммерческим объектам, исключённым законом;
• подземным гаражам и другим случаям, перечисленным в законе.

При этом отсутствие зарегистрированного права на гараж ещё не означает, что он автоматически является самовольной постройкой.

Отдельная проблема — ограничения на передачу самой земли. Если участок ограничен в обороте, его может быть нельзя получить в частную собственность. В такой ситуации возможным результатом оформления может стать аренда.

Если специальный порядок не подходит, это также не означает, что вопрос с землёй окончательно закрыт. Собственнику здания или сооружения следует проверить применимость статьи 39.20 ЗК РФ с учётом всех её условий.

Что делать, если в оформлении земли отказали

Сначала получите письменное решение и выясните конкретное основание отказа. Дальнейшие действия зависят от причины.

• Не хватает документов. Проверьте, допускает ли выбранный пункт статьи 3.7 замену недостающего подтверждения. При необходимости запросите документы у ГСК, в архиве или восстановите их другим предусмотренным способом.
• Выбрано неподходящее основание. Повторно проверьте характеристики гаража, право на него и статус земли. Возможно, нужно рассматривать другой пункт статьи 3.7 или порядок по статье 39.20 ЗК РФ.
• Проблема в границах участка. Выясните, какие кадастровые сведения отсутствуют или требуют исправления. Только после этого определяйте необходимые работы.
• Земля ограничена в обороте. Уточните, возможно ли оформление аренды вместо передачи участка в собственность.
• Вы не согласны с причиной отказа. Изучите основания конкретного решения и оцените возможность его обжалования. Положительный результат заранее гарантировать нельзя.

Отсутствие одного документа не всегда означает, что землю оформить невозможно. Но прежде чем повторно подавать заявление, важно понять, какое именно обстоятельство осталось неподтверждённым и можно ли устранить эту проблему.

Примеры оформления земли под гаражом

Что важно запомнить