Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

С чего начать проверку квартиры

Прежде чем выбирать способ продажи, сравните три вещи: как квартира была оформлена до ремонта, что сейчас записано в ЕГРН и как она выглядит фактически. По одному из этих источников нельзя надёжно установить всю картину.

Получите актуальную выписку из ЕГРН

ЕГРН содержит зарегистрированные сведения об объектах недвижимости и правах на них. Начать проверку можно с получения выписки. На Госуслугах соответствующую услугу можно найти по запросу «Выписка из ЕГРН» — этот способ поиска приведён и в официальной инструкции Госуслуги Дом.

Выписка позволит увидеть сведения государственного реестра, но не заменит старые технические документы. Чтобы установить, какие изменения произошли, понадобится исходный план квартиры.

Найдите план квартиры до ремонта

Нужен датированный документ, по которому можно определить первоначальное состояние помещений. Подойти могут:

• технический паспорт;
• поэтажный план;
• экспликация;
• другая архивная техническая документация.

Единого федерального архива старых планов квартир нет. Место хранения инвентаризационных документов зависит от региона.

Начните с региональной или муниципальной организации технической инвентаризации либо МФЦ. Если нужного плана там не окажется, уточните, кто хранит инвентаризационное дело именно по вашему дому и квартире.

Современные обмеры помогут зафиксировать нынешнее состояние помещений, но не заменят старый датированный документ. Для сравнения нужны сведения и о том, что было раньше, и о том, что получилось после ремонта.

Составьте перечень выполненных работ

Одной записи «есть перепланировка» недостаточно. Опишите изменения так, чтобы специалист мог оценить каждое из них:

• Какие стены и перегородки убрали или возвели.
• Какие дверные и другие проёмы сделали либо закрыли.
• Переносили ли кухню, санузел, инженерные сети или оборудование.
• Менялись ли границы и площадь помещений.
• Затрагивали ли несущие конструкции.
• Присоединяли ли часть общего коридора, тамбура или другого общего имущества.
• Изменяли ли параметры самого дома или его частей.

К перечню можно приложить фотографии. Вместе с выпиской ЕГРН и старым планом это даст основу для технической и правовой оценки.

К кому обращаться за оценкой

Здесь нужно разделить две задачи.

Узнать порядок оформления. Найдите орган, который согласует переустройство и перепланировку по месту нахождения квартиры. Начать можно с услуги на Госуслугах, официального сайта местной администрации или МФЦ. Уточните действующий регламент, перечень документов и доступный способ подачи.

Оценить выполненные изменения. Передайте исходные документы и перечень работ проектировщику или проектной организации. Специалист оценит техническое состояние и определит, какие проектные документы потребуются. Если останутся вопросы о правовой квалификации работ или необходимых согласиях, их можно дополнительно разобрать с юристом. Обращаться к юристу обязательно каждому продавцу не нужно.

Кадастровый инженер решает другую задачу — готовит технический план, когда он необходим для ЕГРН. Его работа не заменяет техническую оценку и подготовку проекта.

Обращение за разъяснением или обследованием ещё не гарантирует, что выполненные изменения разрешат сохранить. Но после проверки станет понятно, какой из вариантов продажи имеет смысл рассматривать.

Как дата ремонта и старые документы влияют на оформление

Для ранее выполненных работ особенно важно установить даты согласования и завершения. С 1 апреля 2024 года порядок завершения перепланировки изменился. Поэтому к работам, законно завершённым до этой даты, нельзя автоматически применять современную процедуру.

Если акт приёмочной комиссии получен до 1 апреля 2024 года

Раньше завершение согласованных переустройства или перепланировки подтверждалось актом приёмочной комиссии. Это документ, которым комиссия фиксировала завершение работ по действовавшим на тот момент правилам (прежняя редакция ст. 28 ЖК РФ).

Для проверки соберите:

• решение о согласовании;
• согласованный проект, если он сохранился;
• акт приёмочной комиссии;
• сведения о дате акта;
• актуальную выписку из ЕГРН.

Если акт есть, но сведения ЕГРН не совпадают с фактическим состоянием квартиры, нужно выяснить причину. Проверьте, какие документы оформлялись после ремонта и передавались ли они в реестр.

Нельзя автоматически считать такую квартиру незаконно перепланированной. Но и игнорировать расхождение с ЕГРН нельзя.

Кроме того, старый акт не распространяется на более поздние изменения, которых не было в согласованном проекте. Их статус потребуется оценить отдельно.

Если согласование получили до 1 апреля 2024 года, а ремонт закончили позже

В этом случае одной даты решения о согласовании недостаточно.

Если решение приняли до 1 апреля 2024 года, но работы завершили после вступления нового порядка в силу, применяется действующая процедура завершения (ст. 3 Федерального закона № 608-ФЗ).

Проверьте не только дату решения, но и фактическую дату окончания работ. От этого зависит дальнейшее оформление.

Если ремонт сделали давно, но согласования и акта нет

Давность ремонта сама по себе не делает изменения законными. Например, работы, выполненные в 2018 году без необходимого основания, не становятся оформленными только потому, что прошло несколько лет.

Однако обращаться за согласованием после выполнения работ не бессмысленно. Верховный Суд указывал, что заявление собственника, который сначала сделал работы, а потом обратился за согласованием, должно рассматриваться по существу.

Это не гарантия положительного решения. Имеют значение характер изменений, их безопасность, права других лиц и соблюдение обязательных требований (п. 2 Обзора ВС РФ от 13.12.2023).

Когда обычного порядка согласования перепланировки может быть недостаточно

Не каждый ремонт, меняющий квартиру, можно оформить только по правилам переустройства и перепланировки. Отдельного внимания требуют работы с признаками реконструкции и изменения, затрагивающие общее имущество многоквартирного дома.

Если менялись параметры дома или затрагивались несущие конструкции

Некоторые работы могут относиться к реконструкции. Это, в частности, изменение параметров объекта капитального строительства или его частей — высоты, этажности, площади, объёма, перестройка и расширение, а также предусмотренные законом работы с несущими конструкциями.

При этом для отдельных случаев замены или восстановления элементов конструкций закон предусматривает исключение (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).

Поэтому работу с несущей стеной нельзя автоматически признавать реконструкцией. Но и считать её обычной перепланировкой без проверки неправильно. Разницу между перепланировкой и реконструкцией отмечает также Верховный Суд (Обзор ВС РФ от 13.12.2023).

Если обнаружены признаки реконструкции, сначала нужно установить, какие правила действуют для конкретных работ. Обычный порядок согласования по ст. 26–28 ЖК РФ нельзя считать достаточным для всех подобных случаев.

Если ремонт затронул общее имущество

К общему имуществу многоквартирного дома относятся не только помещения и оборудование, обслуживающие несколько квартир.

Закон включает в его состав, в частности:

• помещения вне квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения: лестничные площадки, общие коридоры, технические этажи и другие;
• крыши;
• ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
• механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения;
• другие объекты, перечисленные законом (ст. 36 ЖК РФ).

Для несущих конструкций нельзя применять упрощённое правило, будто они относятся к общему имуществу только тогда, когда обслуживают несколько квартир.

Поэтому даже кажущаяся простой переделка, например удаление перегородки, требует оценки того, какая конструкция была затронута и какие правила к ней применяются.

Вариант 1. Оформить изменения до продажи

Этот вариант подходит, если выполненные работы можно сохранить, а у продавца есть время закончить необходимое оформление до сделки.

Порядок зависит от вида изменений, даты ранее полученных документов и результата, который должен появиться после завершения процедуры.

Где согласовывать изменения

Согласованием занимается уполномоченный орган по месту нахождения квартиры (ст. 26 ЖК РФ).

Узнать исполнителя услуги и способ подачи можно через Госуслуги. Если в вашем регионе электронная подача недоступна или сервис не показывает нужный орган, воспользуйтесь сайтом местной администрации либо обратитесь в МФЦ.

На сайте администрации ищите услугу «Согласование проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме».

Перед обращением выясните:

• какой орган принимает решение о согласовании;
• какой административный регламент действует;
• какие документы нужны с учётом выполненных работ;
• как и куда их подать;
• где получить разъяснения о дальнейшей процедуре.

Не все документы из установленного перечня обязательно нужно собирать самостоятельно. Часть сведений согласующий орган может получить межведомственно. Точный комплект зависит от характера работ и местного регламента.

Если было только переустройство

Если выполнено чистое переустройство, после завершения работ собственник уведомляет согласующий орган. Приёмочная комиссия оформляет акт, который должен быть утверждён не позднее 30 дней со дня получения уведомления.

Чистое переустройство считается завершённым со дня утверждения акта приёмочной комиссии (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).

Поэтому нельзя автоматически требовать для такого переустройства технический план и дальнейшие действия в ЕГРН, предусмотренные именно для перепланировки.

Если работы включали одновременно переустройство и перепланировку, придётся учитывать и требования к завершению перепланировки.

Если была перепланировка

Для перепланировки по действующему порядку одного акта комиссии недостаточно. После выполнения работ необходимо довести процедуру до предусмотренного законом результата в ЕГРН.

Основная последовательность выглядит так:

1. Закажите у кадастрового инженера технический план квартиры.
2. Установите, какие сведения должны измениться в ЕГРН, и оплатите пошлину за соответствующее действие, если она предусмотрена.
3. Подайте в согласующий орган уведомление о завершении перепланировки, приложив технический план и предусмотренные сведения об оплате.
4. Получите акт приёмочной комиссии.
5. Дождитесь направления документов согласующим органом в Росреестр.
6. Дождитесь необходимых изменений в ЕГРН.
7. Проверьте итоговые сведения.

Технический план нужно подготовить до подачи уведомления о завершении перепланировки (ст. 28 ЖК РФ, ч. 1.10 ст. 19 Закона № 218-ФЗ).

Здесь важно различать несколько действий.

Кадастровый учёт — внесение в ЕГРН предусмотренных законом сведений об изменённом или образованном объекте. Сам по себе обмер квартиры, изготовление технического плана или согласование ремонта кадастровым учётом не является. Учёт также не равен регистрации последующей продажи (ч. 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация права — отдельное юридическое действие (ч. 3–4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

Когда перепланировка считается завершённой

Для существующего помещения действующая ст. 28 ЖК РФ связывает завершение перепланировки с внесением в ЕГРН изменений о границах и (или) площади помещения.

Если в результате работ образованы новые помещения, завершение связано с их кадастровым учётом и государственной регистрацией прав (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).

При этом перепланировкой по ст. 25 ЖК РФ считается и изменение внутренней планировки без изменения границ или площади.

Поэтому делать вывод «площадь осталась прежней — ничего в ЕГРН не нужно» нельзя. Какие именно сведения и действия необходимы в такой ситуации, выясняют с учётом Закона № 218-ФЗ и технического плана.

Если вопрос о сохранении квартиры решается через суд

Обращение в суд — не обязательная стадия оформления и не отдельный способ продажи. Оно может понадобиться, если вопрос о сохранении помещения в изменённом состоянии приходится решать в судебном порядке.

Суд вправе сохранить помещение в переустроенном или перепланированном состоянии, если изменения не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Но судебное решение не служит универсальным способом обойти требования к реконструкции, общему имуществу и необходимым согласиям.

Если решение суда уже есть, дальнейшие действия зависят от его содержания. Проверьте, вступило ли оно в законную силу и что именно установлено в резолютивной части — той части решения, где суд формулирует свои окончательные выводы.

Вступивший в законную силу судебный акт может быть основанием для кадастрового учёта и государственной регистрации (ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Однако разрешение суда сохранить квартиру в существующем состоянии ещё не означает, что Росреестр получил все необходимые технические сведения.

По общему правилу при изменении характеристик помещения может потребоваться технический план. Исключение возможно, если судебное решение само устанавливает необходимость кадастрового учёта и содержит все основные сведения, необходимые для ЕГРН (ч. 4 ст. 58 Закона № 218-ФЗ).

После суда действуйте последовательно:

1. Получите вступивший в законную силу судебный акт.
2. Изучите его резолютивную часть.
3. Установите, нужен ли дополнительный технический план.
4. Проведите необходимое действие в Росреестре.
5. Проверьте итоговые сведения ЕГРН.

Возможность использовать вступившие в силу судебные акты как основание для действий Росреестра также разъяснялась ведомством (письмо Росреестра от 23.05.2025 № 06-01216/25).

Без изучения конкретного решения нельзя утверждать ни то, что после суда обязательно понадобится новый муниципальный акт, ни то, что такой акт точно не нужен.

Если Росреестр приостановит учёт или регистрацию, дальнейшие действия нужно определять по указанной регистратором причине приостановления.

Как проверить кадастрового инженера

Кадастровый инженер потребуется, если для оформления перепланировки нужен технический план. Проверять такого специалиста каждому продавцу квартиры необязательно.

Кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации — СРО кадастровых инженеров (ст. 29 Закона № 221-ФЗ).

Перед заключением договора запросите:

• фамилию, имя и отчество специалиста;
• название его СРО;
• реестровый номер;
• подтверждение действующего членства.

Проверить специалиста можно через сервис поиска кадастрового инженера на Госуслугах. Использование этого сервиса для проверки подтверждал Росреестр (письмо Росреестра от 05.07.2023).

Дополнительный источник — реестр СРО Национальной палаты кадастровых инженеров. После поиска можно проверить сведения на сайте соответствующей организации.

Помните, что проектировщик и кадастровый инженер выполняют разные работы. Даже если компания сообщает, что «работает с Росреестром», это не заменяет проверки конкретного кадастрового инженера.

Вариант 2. Восстановить или переделать квартиру

Восстановление рассматривают, если выполненные изменения нельзя сохранить либо продавец предпочитает привести квартиру в прежний или другой допустимый вид вместо дальнейшего оформления существующего состояния.

Объём необходимых работ зависит от того, что именно изменено. Восстановление не всегда сводится к возвращению одной перегородки на место.

Перед началом выясните:

• какие конструкции и помещения изменены;
• затронуты ли несущие элементы;
• переносились ли инженерные сети и оборудование;
• использовалось ли общее имущество дома;
• есть ли предписание уполномоченного органа;
• какие конкретно требования содержит предписание.

В зависимости от результатов оценки могут потребоваться демонтаж, монтаж, восстановление инженерных систем и другие работы. Важно заранее определить не только объём ремонта, но и допустимое итоговое состояние квартиры.

Если уже выдано предписание, завершение строительных работ само по себе ещё не подтверждает, что требование органа исполнено. Нужно проверить исполнение в порядке, который следует из документов этого органа.

Результатом должно стать допустимое состояние квартиры с исполненными известными требованиями. Просто закончить ремонт для этого может оказаться недостаточно.

Вариант 3. Продать квартиру до завершения оформления

В ряде случаев продажу можно провести до окончания необходимых процедур. Но покупатель должен понимать, какие изменения выполнены, что из них не оформлено и какие обязанности могут остаться после сделки.

Само по себе отсутствие общего запрета не гарантирует регистрацию конкретного перехода права. Кроме того, смена собственника не устраняет требования к состоянию квартиры.

Что проверить перед продажей

Проверка должна охватывать не только сам ремонт, но и документы, которые могут повлиять на сделку.

Установите:

• какие сведения о квартире сейчас содержатся в ЕГРН;
• есть ли зарегистрированные ограничения и запреты;
• выдавались ли предписания;
• имеются ли судебные дела, связанные с изменениями;
• каково фактическое состояние квартиры;
• сохранились ли документы прежнего согласования;
• какие обстоятельства и документы уже известны покупателю;
• какие требования предъявляет банк, если покупатель использует ипотеку.

Если покупатель платит собственными средствами, банковской проверки квартиры как предмета залога не будет. Но требования государственных и муниципальных органов к помещению от этого не исчезают.

Какие изменения считаются самовольными

Самовольными признаются переустройство или перепланировка, выполненные:

• без предусмотренного законом основания;
• с нарушением представленного проекта (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Давность ремонта исключением из этого правила не является. Поэтому старую переделку без необходимых документов тоже нужно оценивать по её фактическому и правовому состоянию.

Какие обязанности и риски могут перейти покупателю

Если прежний собственник не исполнил обязанность вернуть помещение в прежнее состояние, такая обязанность может перейти новому владельцу (п. 23 Обзора ВС РФ от 13.12.2023).

Это означает, что покупателю нужно учитывать не только согласованную цену квартиры, но и возможные расходы на документы, строительные работы и исполнение требований.

Есть и риск требований по договору купли-продажи.

Если недостаток недвижимости не был оговорён, покупатель в зависимости от обстоятельств может потребовать:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• устранения недостатков;
• возмещения расходов на их устранение.

При существенном нарушении требований к качеству недвижимости возможны отказ от договора и возврат денег. При этом требовать замены объекта недвижимости нельзя (ст. 557 ГК РФ, ст. 475 ГК РФ).

Но не каждая самовольная перепланировка автоматически даёт право расторгнуть договор. Имеют значение характер нарушения, условия сделки, возможность устранить проблему и то, какую информацию покупатель получил до покупки.

Что письменно сообщить покупателю

Если оформление к моменту продажи не завершено, важно зафиксировать известные обстоятельства в документах сделки.

Укажите:

• какие работы фактически выполнены;
• какие изменения остаются неоформленными;
• какие документы есть у продавца;
• известны ли продавцу предписания уполномоченных органов;
• имеются ли известные судебные дела;
• что покупатель осмотрел квартиру и ознакомился с предоставленными документами;
• какие дальнейшие действия и расходы принимает на себя каждая сторона.

Формулировки договора нужно готовить с учётом конкретных изменений, документов и договорённостей сторон.

Можно ли продать такую квартиру в ипотеку

Единого правила для всех банков нет. Неузаконенная перепланировка не означает, что ипотека заведомо невозможна. Но и отсутствие изменений несущих стен не гарантирует согласия банка.

Банк оценивает конкретный объект по условиям конкретной ипотечной программы. Фактическая планировка квартиры может быть отражена и в отчёте оценщика.

Поэтому до аванса нужно:

1. Сообщить банку и оценщику о фактическом состоянии квартиры.
2. Уточнить требования ипотечной программы покупателя.
3. Получить позицию банка по конкретной квартире.
4. Выяснить, потребуется ли до выдачи кредита завершить оформление или восстановить какие-либо элементы.

Одобрение заёмщика и одобрение самой квартиры как предмета залога — разные решения. Даже если покупателю уже согласовали кредит, вопрос по объекту нужно проверить отдельно.

Чем грозит самовольная перепланировка

Для гражданина штраф за самовольное переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме составляет от 2 000 до 2 500 ₽ (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).

Но штраф — не единственное и часто не самое существенное последствие.

Собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние. В предусмотренных законом случаях суд может разрешить сохранить выполненные изменения (ст. 29 ЖК РФ).

При неисполнении соответствующих требований закон предусматривает и возможность продажи помещения с публичных торгов. Однако это не автоматическое последствие любой обнаруженной перепланировки. Верховный Суд рассматривает продажу с торгов как исключительную крайнюю меру (п. 19 Обзора ВС РФ от 13.12.2023).

Поэтому при оценке рисков нужно смотреть не только на размер штрафа, но и на возможность сохранить изменения, наличие предписаний и последствия их неисполнения.

Сколько времени займёт оформление

Общего срока, за который можно оформить любую квартиру с неузаконенной перепланировкой, нет. Но до аванса можно определить, какие этапы остались именно в вашей ситуации и сколько времени отводится на те из них, для которых установлен срок.

Если часть процедуры уже пройдена, считать её заново не нужно. На итоговую продолжительность влияют оставшаяся подготовка документов, государственные процедуры, технические и строительные работы, возможные исправления и судебное разбирательство, если оно требуется.

Неизвестный срок не следует принимать равным нулю.

Какие сроки учитывать на вашей стадии

Откуда берутся государственные сроки

До 45 дней — решение о согласовании. Срок считается со дня поступления в согласующий орган документов, которые обязан представить заявитель. Если документы подаются через МФЦ, отсчёт начинается с момента их передачи в согласующий орган.

До 3 рабочих дней — выдача или направление документа о решении. Этот срок начинается после принятия решения о согласовании (ст. 26 ЖК РФ).

До 30 дней — утверждение акта приёмочной комиссии. Срок считается со дня получения уведомления о завершении работ (ст. 28 ЖК РФ).

До 5 рабочих дней — направление документов в Росреестр. При перепланировке согласующий орган должен направить их не позднее пяти рабочих дней с даты акта (ч. 1.10 ст. 19 Закона № 218-ФЗ).

5 или 10 рабочих дней — действия Росреестра. При поступлении заявления непосредственно в орган регистрации базовый срок обычного кадастрового учёта составляет 5 рабочих дней. Для одновременного кадастрового учёта и регистрации прав предусмотрено 10 рабочих дней (п. 3 и 5 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Механически складывать эти сроки нельзя. У них разные точки отсчёта, часть установлена в календарных днях, а часть — в рабочих. Кроме того, подготовка проекта, технического плана, строительные работы и исправление документов занимают отдельное время.

Поэтому расчёт вроде «вся перепланировка оформляется за 75 дней» или «за 40 дней» без учёта конкретной стадии будет ненадёжным.

Если акт и технический план уже готовы

Если перепланировка оформляется по действующему порядку и акт с техническим планом уже получены, не начинайте расчёт с самого начала.

Уточните у согласующего органа:

«В какую дату заявление по ч. 1.10 ст. 19 Закона № 218-ФЗ направлено в Росреестр и есть ли номер или статус этого обращения?»

Дальше учитывайте только оставшиеся действия.

Если акт оформлен до 1 апреля 2024 года, сначала проверьте правила, действовавшие на момент завершения работ. Современную последовательность нельзя автоматически применять к старому акту.

Если требуется суд

Универсального срока судебного оформления нет. Продолжительность зависит от конкретного дела.

Заранее нельзя точно определить:

• сколько займёт подготовка иска и доказательств;
• потребуется ли экспертиза и как долго она будет проводиться;
• сколько продлится судебное разбирательство;
• будет ли решение обжаловано;
• когда оно вступит в законную силу.

Специальные 5 рабочих дней после суда применяются только тогда, когда вступивший в силу судебный акт сам устанавливает обязанность Росреестра провести кадастровый учёт или регистрацию.

Поэтому этот срок нельзя использовать как общий прогноз для любого судебного сохранения перепланировки.

Как составить расчёт оставшегося времени

Отметьте, какие этапы уже пройдены. В расчёт включайте только те действия, которые ещё нужны именно для вашей квартиры.

Эта таблица не означает, что все перечисленные этапы обязательны. Например, чистому переустройству не нужно автоматически назначать кадастровые действия, установленные для перепланировки, а судебная стадия требуется далеко не всегда.

Если исполнитель предлагает провести некоторые работы параллельно, попросите объяснить, возможно ли это с учётом документов и состояния именно вашей квартиры. Самостоятельно сокращать расчёт из-за предполагаемой параллельности не стоит.

Сколько стоит оформление перепланировки

Единой достоверной цены оформления для любой квартиры нет. Стоимость зависит от необходимых документов, характера работ, уже пройденных этапов и выбранного варианта действий.

Но до аванса можно запросить сметы на реальные для вашей квартиры варианты и сравнить их по одинаковым условиям.

Не ограничивайтесь размером госпошлины. Значительную часть расходов могут составлять проект, обследование, технический план, строительные работы или судебное разбирательство.

Какие расходы учитывать при разных вариантах

Когда нужно платить 1 000 ₽

Для физического лица пошлина 1 000 ₽ установлена за государственный кадастровый учёт, связанный с изменением сведений о существующем объекте недвижимости (подп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Росреестр подтверждал применение этой нормы к изменению основных сведений о перепланированном помещении (информация Росреестра от 26.05.2025).

Если кадастровый учёт проводится по заявлению уполномоченного органа, пошлину платит собственник помещения (письмо Росреестра от 13.02.2025 № 14-1255-ТГ/25).

Когда применяется пошлина 6 000 ₽

Для физического лица пошлина 6 000 ₽ предусмотрена за одновременно проводимые кадастровый учёт и регистрацию права на создаваемые, созданные или образованные объекты, если к конкретной операции применяется эта норма (подп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Росреестр применяет её к помещениям, образованным в результате перепланировки (информация Росреестра от 26.05.2025).

Плательщики — лица, права которых регистрируются на образованные помещения (письмо Росреестра от 13.02.2025 № 14-1255-ТГ/25).

Если образовано несколько объектов, нельзя без проверки считать 6 000 ₽ окончательной суммой за все действия. Уточните количество объектов и конкретную регистрационную операцию через официальный калькулятор госпошлины Росреестра либо по сведениям вашего обращения.

Для чистого переустройства пошлины 1 000 ₽ и 6 000 ₽ автоматически не применяются: по ст. 28 ЖК РФ завершение такого переустройства не зависит от кадастровой процедуры, предусмотренной для перепланировки.

Это не означает, что чистое переустройство всегда оформляется бесплатно. Расходы на документы, специалистов и необходимые работы могут остаться.

Также не смешивайте эти пошлины с пошлиной за регистрацию перехода права собственности при последующей продаже. Регистрация продажи — другое действие.

Какие расходы возможны при обращении в суд

Если вопрос о сохранении перепланировки придётся решать в суде, в смету могут войти:

• подготовка судебных документов;
• госпошлина по конкретному требованию;
• услуги представителя;
• техническая экспертиза или заключение;
• технический план после суда, если не применяется исключение из ч. 4 ст. 58 Закона № 218-ФЗ;
• последующий кадастровый учёт или регистрация.

Полную судебную смету нельзя достоверно определить без конкретных требований, документов, региона и понимания того, потребуется ли экспертиза.

Поэтому не стоит автоматически добавлять судебные расходы к стоимости любого оформления. Сначала нужно установить, действительно ли суд необходим.

Как получить сопоставимые сметы до аванса

Чтобы сравнение исполнителей было полезным, направьте им одинаковые сведения о квартире.

Подготовьте:

• адрес квартиры и регион;
• площадь квартиры;
• актуальные сведения ЕГРН;
• исходный датированный технический паспорт, поэтажный план или другой архивный документ;
• перечень выполненных изменений;
• фотографии, если они необходимы;
• имеющиеся сведения о несущих конструкциях и общем имуществе;
• старые решения о согласовании и акты;
• предписание, если оно есть;
• информацию о том, хотите ли вы сохранить нынешнее состояние или допускаете восстановление и переделки.

Не заменяйте старый план современным техническим планом. Эти документы нужны для разных задач.

Вместо одной стоимости «под ключ» попросите расписать состав услуг и конечный результат:

Прошу подготовить смету по квартире с отдельным указанием:

1. какие исходные документы ещё нужно получить;
2. нужен ли проект и входит ли он в стоимость;
3. требуется ли обследование или техническое заключение и входит ли оно в стоимость;
4. нужны ли строительные переделки и включена ли их стоимость;
5. входит ли технический план кадастрового инженера;
6. какие государственные пошлины потребуются и за какие действия;
7. входит ли подача документов и сопровождение до акта;
8. входит ли сопровождение до результата ЕГРН;
9. что оплачивается отдельно при приостановлении или необходимости исправлений;
10. какой документ или запись в ЕГРН будет конечным результатом услуги;
11. срок каждой стадии и какие стадии действительно могут выполняться параллельно.

После получения ответов сравните предложения по отдельным статьям расходов:

Проверьте состав каждого пакета услуг, чтобы не учитывать одну работу дважды. Например, если технический план уже включён в цену сопровождения, добавлять его стоимость отдельной строкой не нужно. То же относится к проекту, заключению и другим включённым услугам.

После сравнения составьте отдельный расчёт для каждого подходящего варианта:

• Оформить изменения. Учтите оставшиеся документы, технические услуги, необходимые переделки, применимые пошлины и сопровождение. Судебные расходы добавляйте только при необходимости судебного пути.
• Восстановить квартиру. Учтите техническую оценку, строительные работы и необходимые действия для подтверждения исполнения требований.
• Продать раньше оформления. Учтите расходы продавца до сделки и только те дальнейшие затраты, которые он действительно берёт на себя.

Возможную скидку покупателю показывайте отдельно от расходов на оформление. Скидка зависит от переговоров сторон. Универсального правила, по которому квартиру с неузаконенной перепланировкой нужно продавать на 5%, 10% или 20% дешевле, нет.

Что проверить перед авансом и окончательным выбором

До аванса не обязательно самостоятельно разбираться во всех технических и юридических тонкостях. Важно собрать сведения, определить вопросы для специалистов и проверить условия предстоящей сделки.

Что можно подготовить самостоятельно

Соберите документы и сведения, которые уже существуют:

• старое решение о согласовании, если оно есть;
• акт приёмочной комиссии и дату его оформления;
• актуальную выписку из ЕГРН;
• старый технический паспорт, поэтажный план, экспликацию или другую архивную документацию;
• перечень фактических изменений;
• известные предписания;
• судебные документы, если вопрос уже рассматривался судом;
• сведения об арестах и запретах регистрационных действий, если они есть.

Если обнаружится акт, оформленный до 1 апреля 2024 года, сначала проверьте старые документы и действовавший тогда порядок. Не начинайте автоматически современную процедуру.

Какие вопросы задать специалистам и согласующему органу

На основании собранных документов нужно установить:

• Какие работы относятся к переустройству или перепланировке, а какие могут иметь признаки реконструкции.
• Затронуто ли общее имущество дома.
• Можно ли сохранить выполненные изменения.
• Какие согласия и документы понадобятся.
• Какой порядок завершения применяется к этим работам.
• Какие стадии уже пройдены и какие ещё необходимы.
• Сколько времени могут занять оставшиеся действия.
• Сколько будет стоить каждый реально подходящий вариант.

Если для перепланировки требуется технический план, отдельно проверьте кадастрового инженера и его действующее членство в СРО.

По результатам оценки выбирайте не абстрактное «узаконить всё», а конкретный порядок с понятным итоговым документом или сведениями ЕГРН.

Что уточнить непосредственно перед сделкой

Если покупатель планирует ипотеку, получите позицию конкретного банка по выбранной программе и именно этой квартире. Одобрения заёмщика недостаточно.

Если квартира продаётся до завершения оформления, письменно раскройте покупателю выполненные изменения и их статус, имеющиеся документы, известные предписания и судебные дела. Отдельно определите, кто будет заниматься оставшимися действиями и оплачивать их.