Как продать квартиру в залоге у банка

Квартиру, которая находится в залоге у банка, можно продать, даже если кредит ещё не погашен. Для этого нужно выбрать подходящий способ продажи и согласовать с банком порядок расчётов. Можно сначала закрыть кредит своими деньгами, погасить его за счёт покупателя, воспользоваться специальной процедурой самостоятельной продажи или договориться о переводе долга.

По общему правилу для продажи заложенной недвижимости требуется согласие залогодержателя — банка, если закон или договор не предусматривает исключение (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Универсального порядка расчётов нет: банки могут предъявлять разные требования к документам и последовательности сделки. Поэтому начинать нужно с точного расчёта задолженности и письменного согласования условий продажи.

При этом важно понимать, кто участвует в сделке:

• Собственник — человек, которому принадлежит квартира.
• Залогодатель — человек, чья квартира находится в залоге и обеспечивает исполнение обязательства.
• Заёмщик — человек, который должен банку деньги по кредиту.

Эти роли не всегда совпадают. Например, залогодателем может быть собственник квартиры, который сам кредит не получал. Если собственник и должник — разные люди, их участие нужно учитывать при выборе способа продажи.

Сам по себе переход права собственности не переводит кредит на покупателя. Для перевода долга необходимо согласие кредитора (ст. 391 ГК РФ).

Какой способ продажи выбрать

Способ зависит прежде всего от того, чем вы собираетесь погасить кредит и готов ли покупатель участвовать в расчётах с банком.

Это четыре альтернативных способа, а не этапы одной сделки. У каждого свои условия.

Например, при обычной продаже с погашением кредита деньгами покупателя порядок расчётов стороны согласовывают с банком. А самостоятельная реализация по ст. 37.1 Закона об ипотеке проходит по отдельным правилам, с установленными законом сроками и минимальной ценой. Участие банка в продаже само по себе не означает, что применяется специальная процедура.

Если квартира находится в совместной собственности супругов, принадлежит несовершеннолетнему или продаётся только доля, могут потребоваться дополнительные согласования и документы. Эти ситуации разобраны ниже.

Что нужно выяснить у банка перед продажей

Даже если банк согласен на продажу квартиры, этого недостаточно для проведения сделки. Нужно заранее понять, как именно будут перечисляться деньги, прекращаться прежняя ипотека и регистрироваться право покупателя.

Попросите банк письменно разъяснить:

• Сумма погашения Какую сумму нужно перечислить для полного погашения кредита на предполагаемую дату расчёта?
• Счёт банка На какой счёт должны поступить деньги?
• Согласие на продажу Требуется ли отдельное согласие банка на продажу квартиры?
• Документы для снятия ипотеки Какие документы понадобятся для погашения записи об ипотеке?
• Подача документов Кто подаёт документы на регистрацию перехода права и прекращения обременения?
• Остаток цены продавцу Когда и при выполнении каких условий продавец получит оставшуюся часть цены?
• Приостановление регистрации Что произойдёт с деньгами покупателя, если регистрацию приостановят?
• Отказ в регистрации Как стороны должны действовать при отказе в регистрации?
• Финансирование покупателя Допускает ли банк выбранное покупателем финансирование, в том числе кредит другого банка?

Ответы нужны не только для согласования с банком. На их основе продавец и покупатель определяют условия договора купли-продажи и расчётов.

Если вы можете погасить кредит до продажи

Если у вас достаточно собственных средств, можно сначала полностью закрыть кредит и снять ипотеку, а уже после этого продавать квартиру. Такой вариант проще организовать: расчёты с покупателем не нужно связывать с погашением прежнего кредита.

Начните с обращения в банк. Запросите сумму полного погашения на выбранную дату, реквизиты и порядок перечисления денег, а также перечень документов для прекращения ипотеки.

Не стоит ориентироваться на универсальные советы о сроках. Например, нельзя заранее считать, что любой банк обязательно требует уведомления за 30 дней или что залог всегда снимается за одинаковое количество дней. Порядок зависит от конкретного договора и условий банка.

Как проходит продажа после погашения кредита

1. Получите расчёт задолженности

   Банк должен сообщить сумму, необходимую для полного погашения на выбранную дату.

2. Погасите кредит

   Перечислите деньги по согласованному порядку.

3. Получите подтверждение исполнения обязательства

   Оно понадобится для дальнейшего оформления прекращения ипотеки.

4. Оформите погашение ипотечной записи

   Подайте необходимые документы в установленном порядке.

5. Проверьте сведения ЕГРН

   Убедитесь, что прежняя ипотека больше не числится в Едином государственном реестре недвижимости.

6. Заключите договор купли-продажи

   После снятия прежнего залога квартиру можно продавать без этого обременения.

Важно различать погашение кредита и погашение записи об ипотеке в ЕГРН. Это не одно и то же действие. Порядок прекращения ипотечной записи установлен ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ.

Когда оба действия выполнены, покупатель получает квартиру без прежнего банковского залога. Продавцу при этом не приходится согласовывать в рамках одной продажи получение денег от покупателя, закрытие кредита и снятие обременения.

Если кредит нужно погасить деньгами покупателя

Продать заложенную квартиру можно и тогда, когда собственных денег для погашения кредита нет. Но порядок сделки необходимо согласовать с банком.

Единой обязательной схемы для таких продаж не существует. Нельзя исходить из того, что часть денег покупателя всегда помещается в банковскую ячейку, затем снимается залог, а остаток передаётся продавцу. Банк может предусматривать другой порядок.

Здесь особенно важно согласовать два расчёта: сумму, которая поступит на погашение кредита, и часть цены квартиры, которую должен получить продавец.

Как подготовить и провести сделку

1. Получите расчёт кредита и согласованную схему продажи

   До подписания договора банк должен сообщить, какую сумму необходимо погасить, куда перечислять деньги и требуется ли его отдельное согласие на отчуждение квартиры.

   Также нужно выяснить, какие документы будут подаваться для прекращения ипотеки, когда возможна регистрация перехода права и при каком событии продавец получит остаток цены.

2. Закрепите порядок расчётов и действий в документах

   Условия договора купли-продажи должны соответствовать согласованной с банком схеме.

   В договоре и документах, определяющих расчёты, необходимо предусмотреть:

   • кто, какую сумму и в какой момент перечисляет банку;
   • когда и на каких условиях продавец получает оставшуюся часть цены;
   • кто отвечает за подачу необходимых документов;
   • что происходит с деньгами покупателя, если регистрацию приостановят или в ней откажут.

   Нельзя оставлять эти вопросы только на уровне устных договорённостей.

3. Проведите расчёты и регистрацию в согласованной последовательности

   Деньги перечисляют, ипотечную запись погашают и документы на регистрацию подают именно в том порядке, который предусмотрен выбранной схемой. Для всех банков одинаковой последовательности нет.

4. Проверьте результат сделки

   После проведения расчётов нужно убедиться, что право покупателя зарегистрировано, состояние ипотеки соответствует согласованной схеме, а продавец получил причитающиеся ему деньги.

   Перечисление покупателем суммы в погашение кредита само по себе ещё не означает, что продажа завершилась.

Что меняется, если покупатель берёт ипотеку

Покупатель может рассчитываться собственными деньгами, оформлять кредит в том же банке, в котором заложена квартира, или обращаться за ипотекой в другой банк. В зависимости от источника денег порядок сделки будет отличаться.

При этом банк не обязан предлагать любую из возможных схем. Условия выбранного финансирования нужно согласовывать отдельно.

Ещё один важный момент: переход квартиры к новому собственнику не прекращает ипотеку автоматически. Если залог сохраняется, покупатель может стать новым залогодателем в силу закона (ст. 38 Федерального закона № 102-ФЗ).

Поэтому необходимо проверить не только поступление денег банку, но и сведения об обременении в ЕГРН.

Как самостоятельно продать квартиру по ст. 37.1 Закона об ипотеке

В некоторых случаях залогодатель может воспользоваться специальной процедурой самостоятельной реализации недвижимости, предусмотренной ст. 37.1 Федерального закона № 102-ФЗ.

Это не просто продажа с разрешения банка. Закон предусматривает отдельный порядок обращения, сроки ответа кредитора, период продажи и правила определения минимальной цены.

Кто может воспользоваться процедурой

Самостоятельная реализация по ст. 37.1 предусмотрена при одновременном выполнении следующих условий:

• залогодатель является физическим лицом;
• ипотека обеспечивает кредит или заём физического лица;
• обязательство связано с целями, не относящимися к предпринимательской деятельности.

Если залогодатель и должник — разные люди, обратиться с заявлением они должны совместно.

Когда залогодателей или должников несколько, заявление подают совместно все участники соответствующей стороны.

Когда и как обратиться в банк

Заявление о самостоятельной реализации необходимо направить до обращения взыскания на заложенную недвижимость.

Сохраните подтверждение даты, когда банк получил заявление. Это важно для определения срока всей процедуры: отсчёт начинается именно с получения заявления банком, а не с момента, когда банк разрешил продажу.

Что должен сообщить банк

В течение 10 рабочих дней после получения заявления банк должен направить уведомление с условиями самостоятельной реализации либо предоставить мотивированный отказ, если есть предусмотренные законом препятствия.

В уведомлении должны быть указаны:

• размер требований банка;
• минимальная цена, по которой можно продать квартиру;
• счёт для перечисления денег и порядок расчётов;
• дата начала периода самостоятельной реализации;
• дата окончания этого периода.

Минимальная цена определяется исходя из размера требований банка, рассчитанного на предполагаемую дату окончания реализации. Это не рыночная оценка квартиры, поэтому она не обязательно будет соответствовать цене аналогичного жилья.

В течение согласованного периода банк не вправе увеличивать установленную минимальную цену. Если стороны договорятся о продлении срока, им потребуется определить новую минимальную цену.

Расходы банка на содействие продаже в минимальную цену не включаются.

Сколько времени есть на продажу

Общий срок самостоятельной реализации составляет 4 месяца со дня получения банком заявления.

За эти четыре месяца должны пройти все необходимые действия:

1. Рассмотрение заявления банком и направление ответа.
2. Поиск покупателя.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Регистрация перехода права собственности.
5. Полное погашение обеспеченного ипотекой обязательства.

Продлить период самостоятельной реализации можно по соглашению с банком. В этом случае стороны определяют новые условия, включая минимальную цену. Автоматического права на дополнительный срок у залогодателя нет.

Учитывайте время на регистрацию. По общему правилу регистрация права занимает 7 рабочих дней при подаче документов непосредственно в орган регистрации или 9 рабочих дней при обращении через МФЦ, если не действует специальный порядок (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Эти сроки отсчитываются со дня приёма заявления и документов соответствующим органом или МФЦ. Они относятся только к регистрационному действию, а не ко всей продаже: в них не входят поиск покупателя, согласования с банком и расчёты. Приостановление регистрации может увеличить общее время.

Поэтому покупателя и порядок сделки нужно согласовать с учётом того, что регистрация и окончательное погашение обязательства также должны уложиться в период самостоятельной реализации.

Когда самостоятельная реализация недоступна

Банк не применяет процедуру при наличии предусмотренных законом препятствий. В частности, она недоступна, если:

• Уже начато обращение взыскания: подан иск об обращении взыскания на предмет ипотеки или совершена исполнительная надпись.
• Начата соответствующая процедура банкротства: процедура внесудебного банкротства залогодателя либо дело о банкротстве залогодателя или залогодержателя.
• Есть несколько созалогодержателей: квартира обеспечивает разные обязательства перед несколькими залогодержателями.
• Существуют предшествующая и последующая ипотеки: недвижимость находится в такой системе залогов.
• Предыдущая самостоятельная реализация не состоялась: процедура ранее была согласована, но продажа не завершилась из-за отказа залогодателя или пропуска срока.

При этом обычная просрочка по кредиту сама по себе не является отдельным запретом на применение ст. 37.1.

Финансовые трудности также не являются обязательным условием. То есть сама по себе специальная процедура не предназначена исключительно для заёмщиков, которые перестали справляться с платежами.

Нужно ли продолжать платить кредит

Самостоятельная реализация не освобождает заёмщика автоматически от исполнения текущих обязательств по кредиту.

В пределах правил ст. 37.1 обращение взыскания на квартиру может быть приостановлено. Но это не означает предоставления кредитных каникул или отмены обычных платежей.

Если срок самостоятельной реализации истёк, а квартира не продана, либо продавец отказался продолжать процедуру, бессрочной защиты от взыскания не возникает.

Можно ли продать квартиру дешевле минимальной цены

В рамках самостоятельной реализации по ст. 37.1 продать квартиру ниже минимальной цены, установленной для этой процедуры, нельзя.

Все деньги от продажи направляются на указанный банком счёт. Если квартира продана дороже суммы требований банка, разница возвращается залогодателю с учётом расходов, предусмотренных законом.

Если покупатель предлагает цену ниже установленного минимума, потребуется другая договорённость с банком. Такая продажа не становится автоматически допустимой в рамках процедуры ст. 37.1.

Можно ли передать кредит покупателю

Передать покупателю квартиру и перевести на него кредит — разные действия. Даже если покупатель приобретает заложенную недвижимость, он не становится должником по прежнему кредиту автоматически.

Для перевода долга требуется согласие банка (ст. 391 ГК РФ).

В зависимости от согласованной схемы возможны разные варианты:

• Банк соглашается заменить прежнего должника новым.
• Покупатель получает новый кредит для приобретения квартиры.
• Покупатель использует кредит, предоставленный другим банком.
• Прежний кредит погашается, а у покупателя возникает новое кредитное обязательство.

Эти варианты нельзя считать одним и тем же способом оформления. Например, получение покупателем нового кредита не обязательно означает перевод на него прежнего долга.

Как зарегистрировать продажу и проверить обременение

Порядок подачи документов зависит от выбранной схемы и требований закона. Для физических лиц одним из способов может быть обращение через МФЦ, если условия сделки допускают такую подачу (ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ).

При продаже заложенной квартиры важно различать регистрацию перехода права собственности и прекращение прежней ипотеки.

Новый собственник может быть зарегистрирован, но это само по себе ещё не означает, что ипотечная запись исчезла. Обременение может сохраняться до выполнения необходимых действий (ч. 4 ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ).

После регистрации проверьте сведения ЕГРН по трём вопросам:

• Право покупателя Зарегистрировано ли право собственности покупателя?
• Прежняя ипотека Погашена ли запись о прежней ипотеке, если это предусмотрено сделкой?
• Новое обременение Если по выбранной схеме оформляется новое обременение, соответствует ли оно согласованным условиям?

Не ограничивайтесь информацией в банковском приложении. Даже если кредит там отмечен как закрытый, состояние записи об ипотеке нужно проверить отдельно.

Какие обстоятельства могут изменить порядок продажи

Помимо согласования с банком, иногда требуются дополнительные документы или разрешения. Это зависит от того, кому принадлежит квартира и какая именно недвижимость продаётся.

Следующие проверки нужны только при соответствующих обстоятельствах. Они не являются обязательными этапами каждой сделки.

Если квартира куплена в браке

Когда квартира относится к совместному имуществу супругов, а продаёт её только один супруг, нужно проверить необходимость нотариального согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ).

Но сам по себе факт нахождения собственника в браке не означает, что такое согласие обязательно в любой ситуации. Значение имеет режим собственности на квартиру.

Если квартира или доля принадлежит ребёнку

Для продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме того, продажа принадлежащей несовершеннолетнему недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

При этом нужно различать две ситуации: ребёнок является собственником квартиры или доли либо только зарегистрирован в квартире. Это не одно и то же, поэтому правила, связанные с собственностью несовершеннолетнего, нельзя автоматически применять только на основании регистрации ребёнка.

Если продаётся не вся квартира, а доля

Продажа доли в праве собственности имеет свои особенности. Перед сделкой нужно отдельно проверить специальные правила отчуждения доли.

При этом наличие ипотеки само по себе не означает, что абсолютно любая продажа доли обязательно должна удостоверяться нотариусом.

Что делать, если квартира стоит меньше остатка кредита

Если предполагаемая цена квартиры ниже задолженности, сначала определите, каким способом собираетесь её продавать.

• При самостоятельной реализации по ст. 37.1 действует минимальная цена, установленная по правилам этой процедуры. Продать объект дешевле в её рамках нельзя.
• При обычной продаже по согласованию с банком необходимо отдельно решить, как будет покрыта разница между ценой квартиры и долгом. Например, может потребоваться, чтобы продавец внёс дополнительные деньги.

Сам факт продажи квартиры не означает, что непогашенный остаток кредита автоматически списывается. Поэтому до подписания договора нужно согласовать с банком порядок исполнения обязательства.

Нужно ли платить налог с продажи заложенной квартиры

Наличие ипотеки не отменяет общие налоговые правила продажи недвижимости.

Налоговые последствия зависят от обстоятельств конкретной сделки, наличия оснований для освобождения от налога и расходов, которые допускается учитывать при расчёте.

В предусмотренных законом случаях значение могут иметь документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры, а также проценты по целевому кредиту (разъяснение ФНС).

Поэтому налог нужно рассчитывать отдельно с учётом условий вашей продажи. Само по себе наличие залога не определяет, возникнет налог или нет.

Когда продажа действительно завершена

При продаже заложенной квартиры недостаточно проверить только подписание договора или поступление денег в банк. Важно убедиться, что достигнут весь согласованный результат.

Проверьте четыре обстоятельства:

• Право собственности перешло покупателю. Оно зарегистрировано в ЕГРН.
• Обязательство перед банком исполнено в необходимом объёме. Результат соответствует выбранной схеме продажи.
• Обременение оформлено правильно. Прежняя ипотечная запись погашена либо зарегистрировано то обременение, которое предусмотрено новой схемой.
• Продавец получил причитающиеся деньги. Расчёты между участниками завершены в согласованном объёме.