Время чтения: ~15 мин

Как проверить квартиру на обременения

Содержание статьи

Проверять обременения квартиры лучше по сведениям ЕГРН, а не по словам продавца или старым документам. Для этого нужно найти нужную квартиру по кадастровому номеру, заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах и посмотреть раздел 2 — реквизит «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Если в выписке указано «не зарегистрировано», значит, на дату её подписания в ЕГРН не было актуальной зарегистрированной записи об ограничении или обременении этой квартиры. Если запись есть, нужно выяснить, на каком основании она появилась и как влияет на сделку. А если продавец утверждает, что прежнее обременение уже снято, это следует подтвердить новой выпиской.

Важно понимать границы такой проверки. Отсутствие зарегистрированных обременений не означает, что квартира полностью проверена и при её покупке не возникнет других юридических рисков.

Перейдите к задаче, которая относится к вашей ситуации:

Ещё не проверяли квартиру
Найдите объект, получите выписку и сверьте сведения.
Начать проверку
Выписка содержит ограничение
Разберитесь в виде записи и последствиях для сделки.
Разобрать запись
Продавец говорит, что обременение снято
Проверьте прежнюю запись по новым сведениям ЕГРН.
Проверить снятие

Можно ли проверить обременения квартиры бесплатно

Бесплатно можно найти квартиру в Росреестре и сверить её характеристики. Но для официальной проверки актуальных зарегистрированных обременений понадобится выписка из ЕГРН.

Начните с официального сервиса Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Лучше искать квартиру по кадастровому номеру. Так меньше риск перепутать её с другим помещением, у которого похожий адрес.

В карточке объекта проверьте:

  • кадастровый номер;
  • адрес;
  • площадь;
  • вид объекта недвижимости.

Все эти характеристики должны соответствовать квартире, которую вам предлагают купить, и документам продавца. Если обнаружились расхождения, сначала выясните их причину. Иначе можно получить сведения о другой квартире и ошибочно принять их за результат проверки.

Бесплатная карточка Росреестра помогает найти и сверить объект, но не заменяет выписку ЕГРН для проверки актуальных зарегистрированных обременений.

Какую выписку ЕГРН заказать и сколько она стоит

Для проверки обременений обычно достаточно выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В разделе 2 этой выписки есть реквизит «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». В нём отражаются записи, актуальные на момент подписания документа. Если таких записей нет, указывается «не зарегистрировано». Это предусмотрено формой выписки и п. 145 порядка её заполнения.

Получить выписку можно несколькими способами:

Для физического лица установлена следующая плата:

Формат выписки Стоимость
Электронная 580 ₽
Бумажная 920 ₽

Это именно плата за предоставление сведений из ЕГРН, а не госпошлина за регистрацию права собственности. Размеры приведены в действующем порядке определения платы.

По общему правилу сведения предоставляют не более чем за 3 рабочих дня со дня получения запроса. Этот срок установлен ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ.

Если ваша задача — выяснить, есть ли зарегистрированные обременения, заказывать более дорогую выписку без конкретной потребности в дополнительных сведениях не нужно.

Как проверить обременения в выписке ЕГРН

Нужные сведения находятся в разделе 2, но начинать проверку лучше с характеристик квартиры. Так вы убедитесь, что документ относится именно к приобретаемому жилью.

Проверьте последовательно:

  1. Кадастровый номер и адрес

    Они должны соответствовать квартире, которую вы проверяете.

  2. Площадь и вид объекта

    Сопоставьте эти сведения с документами продавца.

  3. Зарегистрированное право

    Посмотрите его вид и доступные вам сведения о правообладателе.

  4. Ограничения и обременения

    Найдите реквизит «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

  5. Данные каждой записи

    Если ограничения зарегистрированы, проверьте их вид, дату и номер регистрации.

  6. Дополнительные отметки

    Посмотрите, нет ли рядом со сведениями о праве и ограничениях других отметок, которые нужно учитывать.

Что означает запись об обременении квартиры

Разные ограничения по-разному влияют на возможность продажи квартиры и права покупателя. Поэтому важно не только обнаружить запись, но и разобраться в её содержании.

Нет зарегистрированной записи

Что указано в выписке. «Не зарегистрировано»

Что это означает. На дату подписания выписки нет актуальной зарегистрированной записи об ограничении или обременении квартиры

Что проверить перед сделкой. Продолжить проверку сделки: могут существовать незарегистрированные права пользования и другие риски

Ипотека

Что указано в выписке. Ипотека

Что это означает. Квартира находится в залоге, но это не означает безусловного запрета на её продажу

Что проверить перед сделкой. Уточнить условия сделки с залогодержателем и выяснить, когда ипотека прекращается либо на каких условиях сохраняется

Арест и запрет

Что указано в выписке. Арест или запрет регистрационных действий

Что это означает. Ограничение может препятствовать государственной регистрации перехода права

Что проверить перед сделкой. Выяснить основание и проверить снятие ограничения по актуальным сведениям ЕГРН до договора и расчётов

Наём и аренда

Что указано в выписке. Зарегистрированный наём, аренда или другое право пользования

Что это означает. У другого лица могут сохраняться права на пользование квартирой, в том числе после смены собственника

Что проверить перед сделкой. Изучить документ-основание, срок, условия пользования и последствия продажи

Рента

Что указано в выписке. Рента

Что это означает. С недвижимостью связаны обязательства по выплатам или предоставлению содержания, которые могут перейти к покупателю

Что проверить перед сделкой. Изучить договор ренты, действующие обязательства и условия прекращения обременения

Неизвестное ограничение

Что указано в выписке. «Прочее» или другое непонятное ограничение

Что это означает. По названию записи нельзя определить, насколько она существенна для сделки

Что проверить перед сделкой. Получить документ-основание и разобраться, какие права собственника ограничены

Недостаточно сведений

Что указано в выписке. «Данные отсутствуют» или характеристики не совпадают

Что это означает. Сделать достоверный вывод об отсутствии обременений нельзя

Что проверить перед сделкой. Выяснить причину отсутствия сведений или расхождений и убедиться, что проверяется нужный объект

Правила отражения таких сведений предусмотрены порядком заполнения сведений ЕГРН и порядком ведения ЕГРН.

Ниже разберём, что делать с основными видами обременений, если они обнаружились в выписке.

Что делать, если квартира находится в ипотеке

Квартиру, которая находится в ипотеке, не обязательно исключать из покупки. Само наличие залога не означает, что сделка запрещена. Но её условия нужно выяснить до подписания договора и передачи денег.

При ипотеке участвуют две стороны, чьё положение важно понимать:

  • Залогодержатель — кредитор, в пользу которого установлена ипотека.
  • Залогодатель — собственник заложенной квартиры, чьё имущество служит обеспечением обязательства.

По общему правилу заложенную недвижимость можно передать другому собственнику с согласия залогодержателя, если закон или договор ипотеки не предусматривает иное. Для отдельных ситуаций закон устанавливает специальные способы реализации заложенного жилья (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ).

Важно также выяснить, что произойдёт с ипотекой после продажи. Если залог не прекращается, покупатель по общему правилу занимает место залогодателя в отношении этой недвижимости (ст. 38 Федерального закона № 102-ФЗ).

Это не означает, что на покупателя автоматически переводится личный кредитный долг продавца. Речь идёт о положении нового собственника имущества, которое продолжает находиться в залоге.

Поэтому до заключения договора и расчётов выясните:

  • кто будет погашать задолженность и в какой момент;
  • участвует ли залогодержатель в сделке;
  • когда должна прекратиться запись об ипотеке;
  • если ипотека сохраняется — на каких согласованных условиях.

Если продавец говорит, что кредит уже полностью выплачен

Погашение долга и текущее состояние записи в ЕГРН нужно различать. Даже если продавец показывает банковские документы, получите свежую выписку и проверьте, перестала ли ипотека отражаться как действующее обременение.

Что делать, если на квартиру наложен арест или запрет

Арест или запрет определённых регистрационных действий может помешать оформить переход права собственности на покупателя. Поэтому выяснить основание ограничения и проверить его снятие нужно до подписания договора и расчётов.

Если в орган регистрации поступил судебный акт или акт уполномоченного органа об аресте недвижимости либо запрете определённых действий с ней, государственную регистрацию по этому основанию приостанавливают.

Приостановление заканчивается после поступления судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета. При этом федеральные законы могут устанавливать исключения (п. 37 ч. 1 и ч. 6 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Это не значит, что любая запись со словом «арест» при любых обстоятельствах делает регистрацию невозможной. Также из этого правила нельзя вывести единый срок действия всех подобных ограничений. Значение имеют содержание конкретной записи и основание её внесения.

Если продавец показывает постановление о снятии ареста или другой подтверждающий документ, это ещё не даёт полной картины состояния реестра. Получите актуальные сведения ЕГРН и проверьте, продолжает ли ограничение отражаться как действующее.

Пока препятствующая запись остаётся актуальной, считать вопрос закрытым только на основании слов продавца или предъявленных им документов нельзя.

Если квартирой пользуются наниматели или арендаторы

Даже если в выписке нет записи о найме или аренде, это не гарантирует, что квартирой не пользуются другие люди.

По закону, если договор найма жилого помещения заключён на срок не менее 1 года, возникающее из него ограничение права собственника подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ).

При этом продажа квартиры сама по себе не прекращает такой наём. Новый собственник становится наймодателем на прежних условиях (ст. 675 ГК РФ).

Для аренды действует сходное правило: переход права собственности сам по себе не изменяет и не прекращает договор аренды (ст. 617 ГК РФ).

Но не всякое фактическое пользование квартирой будет отражено в ЕГРН как актуальное зарегистрированное обременение. Например, краткосрочный наём может не появиться в выписке.

Поэтому, если при осмотре квартиры вы видите, что там живут другие люди, выясните основание их проживания. При наличии договора изучите его срок, условия пользования и последствия смены собственника. Проверять это нужно независимо от того, есть ли соответствующая запись в ЕГРН.

Что означает обременение квартиры рентой

Рента — это отношения, при которых имущество передают в обмен на обязанность периодически выплачивать деньги или предоставлять содержание (ст. 583 ГК РФ).

Поэтому запись о ренте означает не просто формальное ограничение права собственности. С недвижимостью связаны обязанности, которые могут иметь значение и для нового собственника.

При продаже недвижимости, обременённой рентой, обязанности плательщика ренты по общему правилу переходят к приобретателю (ст. 586 ГК РФ).

Прежде чем принимать решение о покупке такой квартиры, изучите договор ренты и установите:

  • какие обязательства продолжают действовать;
  • на каких условиях их нужно исполнять;
  • что необходимо для прекращения обременения.

По одному названию записи в ЕГРН невозможно оценить все последствия сделки. Для этого нужно знать содержание договора и состояние обязательств.

Если в выписке указано «прочее» или другое непонятное ограничение

Если запись об ограничении непонятна, не стоит сразу считать, что квартира непригодна для покупки. Но и считать такую запись несущественной без проверки нельзя.

Прежде всего попросите продавца показать документ, на основании которого ограничение зарегистрировали.

Если документа нет, попросите продавца как правообладателя запросить его копию в Росреестре, если она содержится в реестровом деле. Такая возможность предусмотрена ч. 15 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ.

Когда документ или достаточные сведения о записи получены, выясните:

  • кто установил ограничение и в чью пользу;
  • на какой срок оно действует;
  • какие действия собственника ограничивает;
  • прекращается ли оно автоматически или для прекращения нужно отдельное основание;
  • что должно измениться в ЕГРН после прекращения ограничения.

Пока основание и содержание записи не выяснены, считать ограничение безопасным для сделки нельзя.

Как проверить, сняли ли обременение с квартиры

Если ипотека, арест или другое ограничение раньше были зарегистрированы, их снятие нужно проверять по новым сведениям ЕГРН.

Справка банка, постановление о снятии ареста или другой старый документ могут объяснять, почему обременение должно прекратиться. Но сами по себе они не подтверждают, что прежняя запись уже перестала отражаться в реестре как актуальная.

Проверяйте снятие обременения в таком порядке:

  1. Найдите квартиру по тому же кадастровому номеру.
  2. Закажите новую выписку ЕГРН.
  3. Сверьте кадастровый номер, адрес, площадь и другие характеристики, чтобы убедиться, что выписка относится к нужному объекту.
  4. Откройте раздел 2 и найдите реквизит «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».
  5. Проверьте, продолжает ли прежняя запись отражаться как актуальная.

Если продавец говорит, что обременение снято, но запись по-прежнему присутствует в актуальных сведениях ЕГРН, выясните, завершилась ли регистрационная процедура и на каком этапе возникла задержка. Пока это не установлено, полагаться только на слова продавца нельзя.

Как долго действительна выписка ЕГРН

У выписки нет универсального срока действия, например «1 день» или «30 дней».

Она показывает сведения, актуальные на дату её подписания. Это следует из п. 10 порядка предоставления сведений ЕГРН.

Поэтому перед значимой сделкой разумно получить свежую выписку. Документ, выданный раньше, не подтверждает, что после даты его подписания в реестре ничего не изменилось.

Можно ли проверить обременения чужой квартиры

Да, можно. То, что квартира принадлежит другому человеку, само по себе не мешает запросить доступные сведения ЕГРН и проверить зарегистрированные обременения.

Но здесь важно различать информацию о квартире и персональные данные её собственника.

Для третьего лица доступ к ФИО физического лица — правообладателя по общему правилу ограничен, если собственник не открыл эти сведения предусмотренным законом способом (ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поэтому, если в доступной вам выписке нет ФИО собственника, это само по себе не означает, что документ неправильный или что зарегистрированные обременения нельзя проверить.

Однако при покупке квартиры одной проверки обременений недостаточно. Нужно отдельно установить, действительно ли продавец является правообладателем и имеет право заключить сделку. Для этого проверяют продавца и его документы.

Как проверить электронную выписку, которую прислал продавец

Если продавец прислал электронную выписку ЕГРН, сначала проверьте подлинность документа. Одного скриншота, фотографии страницы или изображения выписки для этого недостаточно.

Попросите передать файл выписки в том виде, в котором его выдал Росреестр. Не стоит ограничиваться фотографией, снимком экрана или пересохранённой картинкой. Если вместе с выпиской были выданы сопутствующие файлы, попросите прислать и их.

Затем откройте официальный сервис проверки электронного документа Росреестра и представьте полученные файлы так, как требует инструкция сервиса.

После проверки подлинности убедитесь, что сведения в документе относятся к нужной квартире. Для этого сопоставьте:

Если в выписке, которую вы заказали самостоятельно, не указано ФИО физического лица — собственника, это может быть связано с ограничением доступа к персональным данным.

Но такая особенность выписки не отменяет необходимости отдельно сопоставить продавца с правообладателем до заключения сделки.

Почему выписки ЕГРН недостаточно для полной проверки квартиры

Выписка позволяет узнать, какие актуальные зарегистрированные права, ограничения и обременения отражены в ЕГРН по конкретной квартире. Это важная часть проверки, но не вся проверка недвижимости перед покупкой.

Даже если в разделе об ограничениях указано «не зарегистрировано», из этого нельзя автоматически сделать следующие выводы:

  • У продавца нет долгов или процедуры банкротства. Сведения об обременениях квартиры сами по себе не подтверждают финансовое положение продавца.
  • В квартире никто не проживает. Фактическое пользование жильём нужно выяснять отдельно.
  • Нет краткосрочных договоров пользования. Такие договоры могут не отражаться в ЕГРН.
  • Отсутствуют семейные, наследственные или другие основания для спора. Выписка не отвечает на все вопросы о возможных правах и требованиях других лиц.
  • Будущую сделку невозможно оспорить. Отсутствие зарегистрированных обременений не исключает оспаривания по другим основаниям.

Поэтому проверка исполнительных производств, банкротства и других обстоятельств, связанных с продавцом, может дополнять проверку квартиры. Но она не заменяет получение сведений ЕГРН, потому что решает другую задачу.