Как разделить жилой дом по соглашению совладельцев

Чем раздел дома отличается от выдела доли

Когда совладельцы говорят о разделе дома, они могут иметь в виду как распределение комнат, так и прекращение общей собственности с образованием самостоятельных объектов. Юридически это разные действия.

При разделе общее имущество распределяется между всеми участниками. При выделе один из собственников получает имущество в счёт своей доли. Имущество, находящееся в долевой собственности, можно разделить по соглашению совладельцев, если выбранный результат допускается законом.

Если договориться не получилось, вопрос может решаться в суде. Но суд тоже учитывает ограничения объекта: не всякую часть дома можно выделить в натуре, то есть передать собственнику как самостоятельную недвижимость.

Правила раздела, выдела и их последствий установлены статьёй 252 ГК РФ.

Если выдел в натуре невозможен или не допускается законом, могут применяться специальные последствия, в том числе компенсация. По соглашению собственников денежная компенсация может заменить выдел имущества.

Также важно понимать, что доля в собственности и конкретная часть дома — не одно и то же. Например, право на 1/2 дома ещё не означает, что человеку принадлежит определённая половина здания с конкретными комнатами.

Отдельно о технической возможности выдела, соглашении и действиях при споре — в материале как выделить часть частного дома в натуре.

Когда достаточно соглашения о порядке пользования

Если совладельцы хотят жить в разных частях дома, но не собираются создавать новые объекты недвижимости, обычно рассматривают соглашение о порядке пользования.

В таком документе можно закрепить:

• какие комнаты и другие помещения использует каждый собственник;
• какие помещения и зоны остаются общими;
• как обеспечивается проход к своей части дома;
• как распределяются расходы на содержание;
• как собственники получают доступ к коммуникациям.

Например, владельцы дома с долями по 1/2 могут договориться, что один пользуется комнатами на первом этаже, а второй — на втором. При этом они отдельно определяют, как пользоваться входом, коридором и инженерными сетями.

Такое соглашение не меняет размеры долей и не создаёт новых объектов недвижимости. Дом остаётся единым объектом в ЕГРН, а отдельные кадастровые номера для используемых частей не появляются.

Порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, регулирует статья 247 ГК РФ.

Этот вариант подходит, когда задача состоит именно в организации проживания. Если же собственники хотят распоряжаться своими частями как самостоятельными домами, нужно проверить возможность другого оформления.

Можно ли превратить обычный дом ИЖС в несколько самостоятельных домов

Обычный индивидуальный жилой дом нельзя просто разделить на несколько объектов недвижимости по соглашению собственников.

У индивидуального жилищного строительства (ИЖС) есть специальный правовой режим. Требования к такому дому содержатся в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, части 1–3, 7–8 статьи 41 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливают ограничения кадастрового учёта: помещения в индивидуальных жилых домах не могут учитываться как самостоятельные объекты недвижимости.

Поэтому возможность раздела нельзя обосновать только тем, что:

• у дома есть два отдельных входа;
• помещения разделены перегородками;
• обе части примерно одинаковой площади;
• в разных частях проживают разные семьи.

Эти обстоятельства могут описывать фактическое устройство дома, но сами по себе не позволяют зарегистрировать несколько самостоятельных объектов.

Если нужно лишь раздельное проживание, можно рассмотреть соглашение о порядке пользования.

Если необходимы именно отдельные объекты недвижимости, сначала получите выписки ЕГРН на дом и участок и покажите документы проектировщику или строительному специалисту. Затем кадастровый инженер поможет определить состав документов для учёта допустимого результата.

Не стоит начинать перестройку только на основании составленного совладельцами плана раздела. Сначала нужно установить, допускаются ли предполагаемые изменения.

Когда возможен вариант с блокированной застройкой

В некоторых ситуациях собственники могут рассматривать образование объектов блокированной застройки. Но это отдельный правовой и строительный вариант, а не другое название дома с двумя входами.

По пункту 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ для дома блокированной застройки имеют значение следующие признаки:

• он расположен в одном ряду с другим жилым домом;
• у домов есть общая боковая стена без проёмов;
• каждый дом имеет отдельный выход на земельный участок.

Поэтому нельзя считать дом блокированным только потому, что соседи устроили два входа или перегородили внутренние помещения.

Для оформления такого результата необходимо проверить не только конструкцию здания, но и правовой статус исходного объекта, земельный участок и допустимость предусмотренных строительных изменений.

Как проверить возможность раздела дома на отдельные объекты

До подписания соглашения о создании новых объектов и начала строительных работ нужно выяснить, какой результат допускается для конкретного дома.

Проверку удобно проводить последовательно: сначала собрать документы, затем оценить техническую возможность и только после этого определить строительный и регистрационный порядок.

1. Проверьте документы на дом и землю

   Начните с выписок из ЕГРН на жилой дом и земельный участок. Также понадобятся:

   • сведения обо всех собственниках;
   • документы, подтверждающие права на недвижимость;
   • сведения об ограничениях и обременениях;
   • имеющиеся технические документы и планы дома.

   Это позволит установить, какой объект зарегистрирован официально, кому он принадлежит и соответствует ли его зарегистрированный статус тому, как дом используется фактически.

2. Оцените техническую возможность

   С документами нужно обратиться к строительному специалисту, который сможет оценить предполагаемое устройство будущих объектов.

   При обследовании выясняют:

   • возможна ли автономная эксплуатация частей дома;
   • потребуется ли реконструкция;
   • какие строительные работы необходимы;
   • какой результат потенциально можно оформить как недвижимость.

   Технический специалист и кадастровый инженер помогают оценить последствия выбранного решения и подготовить соответствующие документы. Но кадастровый инженер не выдаёт разрешение на реконструкцию и не гарантирует регистрацию новых объектов.

   Положительная техническая оценка ещё не означает, что предполагаемый раздел соответствует всем градостроительным требованиям.

3. Уточните градостроительные ограничения

   Следующая проверка касается участка и допустимых параметров строительства.

   Нужно выяснить:

   • что предусматривают местные правила землепользования и застройки;
   • какой вид разрешённого использования установлен для участка;
   • допускается ли предполагаемая реконструкция;
   • каким требованиям должны соответствовать будущие объекты.

   Вид разрешённого использования (ВРИ) определяет, для каких целей допускается использовать землю. Правила землепользования и застройки устанавливают местные ограничения.

   Сведения о допустимости проектируемой реконструкции и блокированной застройки нужно уточнить в уполномоченном строительном органе по месту нахождения дома.

   Нельзя заранее рассчитывать, что вид разрешённого использования обязательно удастся изменить или что после строительных работ получится зарегистрировать новый объект.

Как реконструкция может помочь при разделе дома

Иногда для создания самостоятельных объектов рассматривают не прямой раздел существующего ИЖС, а реконструкцию.

В официальном разъяснении администрации Березников со ссылкой на Управление Росреестра по Пермскому краю от 11 октября 2024 года описана возможность рассмотрения реконструкции для образования автономных блокированных объектов при соблюдении установленных требований.

Источник: http://adm-brz.ru/deyatelnost/vozmozhno-li-razdelit-zhiloy-dom-nakhodyashchiysya-v-obshchey-dolevoy-sobstvennosti-i-zemelnyy-uchas/

Однако из этого разъяснения не следует, что любой индивидуальный жилой дом можно реконструировать в несколько самостоятельных объектов. Для конкретного дома нужно проверить технические и градостроительные условия, а также пройти предусмотренную строительную процедуру.

В зависимости от обстоятельств маршрут может включать следующие действия:

1. Получить техническое заключение и подготовить проектные решения.
2. Проверить градостроительные условия предполагаемой реконструкции.
3. Получить необходимые разрешения на реконструкцию объекта блокированной застройки.
4. Выполнить предусмотренные работы.
5. Пройти процедуру ввода, предусмотренную для соответствующего объекта.
6. Подготовить технические планы.
7. Оформить соглашение собственников и зарегистрировать новые объекты недвижимости.

Конкретный состав документов и необходимых действий нужно определить до начала работ.

С 1 сентября 2026 года разрешительные результаты по действующей статье 51 Градостроительного кодекса РФ оформляются через реестр разрешений на строительство. Для ввода объекта применяется соответствующий разрешительный порядок.

Этот реестр не нужно путать с ЕГРН. Строительная разрешительная процедура и кадастровый учёт с регистрацией прав — разные этапы. Само получение разрешительных документов ещё не означает появления новых зарегистрированных объектов собственности.

Какие выписки и сведения потребуются для конкретной реконструкции, следует уточнить в уполномоченном органе. Основание — статья 51 Градостроительного кодекса РФ.

Что делать, если блоки были зарегистрированы до 1 марта 2022 года

Для некоторых ранее оформленных домов блокированной застройки действует специальный порядок. Он отличается от процедуры образования новых объектов путём реконструкции.

Статья 16 Федерального закона № 476-ФЗ устанавливает переходные правила для соответствующих объектов, права на которые были зарегистрированы до 1 марта 2022 года как на помещения в доме блокированной застройки.

Ранее выданные документы на блоки, соответствующие условиям закона, сохраняют юридическую силу. Само по себе их переоформление не является обязательным.

Если до 1 марта 2022 года блоки уже были внесены в ЕГРН как жилые помещения и права на них зарегистрированы, собственники могут совместно принять решение об изменении сведений.

Для этого они вправе уполномочить одного из владельцев подать заявление от имени всех. По предусмотренной процедуре изменяются сведения о виде, назначении и разрешённом использовании объектов в отношении всех блоков. При этом исходное здание, в котором находились помещения, снимается с кадастрового учёта.

Отдельные правила касаются земельного участка.

Для старых блоков, указанных в части 4.1 статьи 16 и учтённых как квартиры, общая долевая собственность на ранее образованный земельный участок сохраняется.

При соблюдении условий части 5 собственники могут одновременно принять решение о разделе участка и подать документы для оформления новых участков. Но это право, а не обязанность каждого владельца блока.

Переходный порядок нельзя применять к любому обычному дому ИЖС. Сначала нужно проверить дату регистрации прав, сведения ЕГРН и документы, подтверждающие статус блоков.

Нужно ли вместе с домом делить земельный участок

Даже если создание самостоятельных объектов недвижимости возможно, вопрос о земле решается отдельно. Раздел дома сам по себе не означает, что каждому собственнику автоматически достанется отдельный участок.

Перед разделом земли нужно проверить:

• Образование участков: допускается ли образование новых участков.
• Местные требования: соответствуют ли им размеры и характеристики новых участков.
• Доступ: обеспечен ли он к каждому будущему объекту.
• Эксплуатация: можно ли будет нормально эксплуатировать дома после раздела.

Эти вопросы связаны с правилами статьи 11.4 Земельного кодекса РФ и статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.

При разделе участка общая собственность может сохраняться, если соглашением не предусмотрено иное. Поэтому образование новых участков и распределение прав на них нужно рассматривать отдельно.

Если дом остаётся единым объектом ИЖС, нельзя просто провести новую земельную границу через существующий дом, чтобы каждый владелец получил свою часть.

Для допустимых домов блокированной застройки возможность раздела земли также проверяется самостоятельно. Появление отдельных блоков не означает автоматического раздела участка.

До заключения соглашения следует определить доступ к каждому дому и коммуникациям, проверить размеры новых участков и действующие ограничения.

Если образуются или изменяются земельные участки, потребуется межевой план. Но для обычного соглашения о порядке пользования помещениями межевой план не нужен только по причине заключения такого соглашения.

Что написать в соглашении о разделе дома

Содержание соглашения зависит от того, какой результат выбрали совладельцы. Универсального документа, который позволит разделить любой жилой дом, нет.

Перед подготовкой соглашения нужно установить вид собственности. При долевой собственности размеры долей уже определены. Если имущество находится в совместной собственности, сначала требуется определить доли с учётом специальных правил.

Основание — статья 254 ГК РФ.

В зависимости от содержания договорённости в соглашении указывают:

• данные всех участников;
• основания возникновения права собственности;
• кадастровые номера дома и земельного участка;
• описание выбранного варианта раздела или распределения имущества;
• какие права получает каждый участник;
• порядок пользования помещениями и общими частями дома;
• предусмотрена ли компенсация и кому она выплачивается;
• сроки и порядок передачи денег;
• распределение расходов;
• порядок доступа к земельному участку и коммуникациям;
• перечень документов, прилагаемых к соглашению;
• порядок подачи документов для оформления результата.

Если собственники договариваются о создании самостоятельных объектов, соглашение должно соответствовать допустимому строительному и регистрационному результату.

Подписанный документ не заменяет необходимые разрешения, технические планы и регистрацию. Создать новые объекты недвижимости только текстом соглашения нельзя.

Когда соглашение нужно заверять у нотариуса

Нотариальная форма зависит от содержания сделки, вида собственности и состава участников. Поэтому сначала нужно определить, что именно собственники собираются подписать.

Если дом принадлежит супругам

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке, должно быть нотариально удостоверено. Это предусмотрено статьёй 38 Семейного кодекса РФ.

При этом передача всего дома одному супругу или определение долей между супругами ещё не создаёт отдельных зданий. Для образования новых объектов действуют самостоятельные требования.

Если передаются или изменяются доли

Для отчуждения и ипотеки долей установлена нотариальная форма с предусмотренными законом исключениями.

Например, одно из исключений касается отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Но применять это исключение к любому документу с названием «соглашение о разделе» нельзя: значение имеет содержание сделки.

Если по соглашению изменяются размеры долей, для внесения соответствующих изменений обращаются все участники, чьи доли меняются. Для судебного решения и нотариального соглашения предусмотрены специальные способы подачи документов.

Эти правила содержатся в статье 42 Федерального закона № 218-ФЗ.

Обычное соглашение о порядке пользования, при котором доли не отчуждаются и не изменяются, не требует нотариального удостоверения автоматически.

Если среди собственников есть ребёнок

Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину, до раздела или выдела нужно проверить требования опеки.

По статье 54 Федерального закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей таким лицам, а также сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки требуют нотариального удостоверения.

Кроме того, нужно получить необходимые документы опеки. Согласие всех совершеннолетних совладельцев не заменяет эти требования.

Если дом находится в ипотеке

До изменения объекта недвижимости или распределения прав нужно изучить договор залога и выяснить, требуется ли согласие банка.

Также следует определить, что произойдёт с зарегистрированным обременением.

Само соглашение между собственниками, в том числе с условием о компенсации одному из них, не прекращает права кредитора и не освобождает участников от обязательств по кредиту.

Как зарегистрировать результат раздела

Если в результате допустимых строительных и юридических действий образуются новые объекты недвижимости, их нужно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать права.

В зависимости от выбранного способа оформления могут понадобиться:

• технические планы новых объектов;
• межевой план, если образуются или изменяются земельные участки;
• документы, подтверждающие права;
• соглашение собственников или иной документ-основание;
• заявления необходимых участников;
• предусмотренные разрешительные документы или сведения о вводе;
• согласия, необходимые в конкретной ситуации;
• документы о полномочиях представителя, если заявление подаёт он.

Если право на исходный объект не зарегистрировано в ЕГРН, потребуется документ, подтверждающий это право.

В предусмотренном статьёй 41 Закона № 218-ФЗ случае кадастровый учёт и регистрация проводятся одновременно в отношении всех образуемых объектов. По применимой процедуре с ними согласуются снятие исходного объекта с кадастрового учёта и прекращение прав на него.

Подать документы можно через многофункциональный центр (МФЦ) или доступный электронный канал Росреестра при наличии необходимых подписей.

Заранее нужно выяснить, кто должен выступать заявителем. Не во всех случаях обращение одного собственника заменяет заявления остальных владельцев.

После завершения регистрации проверьте выписки ЕГРН:

• Объекты: какие объекты появились и какие у них характеристики;
• Правообладатели: кто зарегистрирован их правообладателем;
• Доли: какие доли указаны;
• Исходный объект: что произошло с исходным объектом;
• Земельный участок: как оформлены права на земельный участок;
• Обременения: какие ограничения и обременения сохранились.

Сколько длится регистрация

Для одновременного кадастрового учёта и регистрации прав обычный срок составляет:

Орган регистрации прав

10 рабочих дней со дня получения заявления и документов

Через МФЦ

12 рабочих дней со дня приёма заявления и документов

Эти сроки предусмотрены статьёй 16 Федерального закона № 218-ФЗ.

Важно, что речь идёт только о регистрационном этапе. В эти сроки не входят обследование дома, проектирование, получение согласований, реконструкция и подготовка технических или межевых планов.

Если регистрация будет приостановлена, общий срок оформления может увеличиться.

Сколько стоит раздел жилого дома

Общая стоимость зависит от того, нужно ли просто оформить договорённость между собственниками или предстоит реконструкция с образованием новых объектов.

В зависимости от выбранного пути расходы могут включать:

• техническое обследование здания;
• проектирование;
• строительные работы;
• подготовку технических планов;
• межевые работы;
• нотариальное удостоверение, если оно обязательно;
• государственные пошлины.

Нельзя заранее определить единую стоимость раздела для любого жилого дома. Например, соглашение о порядке пользования и реконструкция с оформлением отдельных блокированных объектов потребуют разного состава работ и документов.

Какая госпошлина предусмотрена

Размер государственной пошлины зависит от вида объекта, назначения земельного участка и регистрационного действия.

По подпунктам 24 и 24.1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ для физического лица при оформлении подходящего созданного объекта на земельном участке предусмотренного нормой назначения, в частности для ИЖС или садоводства, установлены следующие ставки:

Источник: подпункты 24 и 24.1 статьи 333.33 НК РФ.

Эти ставки нельзя автоматически применять к блокированной застройке с другим видом разрешённого использования участка. Также образование нескольких объектов не означает, что за весь комплект достаточно заплатить одну пошлину в размере 1 000 ₽.

До оплаты следует уточнить, какие именно объекты будут оформляться, какие регистрационные действия потребуются, предусмотрены ли льготы и какие реквизиты нужно использовать.

Расчёт пошлин лучше получить для конкретного набора объектов и действий до подачи документов.

Примеры раздела дома по соглашению

С чего начать раздел дома в своей ситуации

Первое действие зависит от того, чего именно хотят добиться совладельцы.

• Если нужно только распределить помещения для проживания, подготовьте план дома и письменное предложение остальным собственникам. Укажите, кто какими комнатами будет пользоваться, как организовать проход и распределить расходы.
• Если хотите изменить доли или разделить имущество супругов, соберите документы о правах и подготовьте описание будущей договорённости. До подписания покажите их специалисту, чтобы определить подходящий документ и необходимость нотариального удостоверения.
• Если нужны самостоятельные объекты недвижимости, сначала получите выписки ЕГРН на дом и землю. С ними можно обращаться за строительной и градостроительной оценкой. Составлять окончательное соглашение о новых объектах и начинать работы следует только после проверки допустимого результата.
• Если блоки были зарегистрированы как помещения до 1 марта 2022 года, сначала проверьте условия статьи 16 Закона № 476-ФЗ. Возможно, для них предусмотрен переходный порядок без новой реконструкции.