Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

Как рассчитать максимальную цену квартиры для себя

Ваша задача — не получить якобы точную рыночную стоимость по нескольким объявлениям, а определить цену, выше которой покупать конкретную квартиру вы не готовы.

Для этого важно не смешивать четыре вещи:

• Рыночные ориентиры — цены максимально похожих квартир.
• Обоснованные денежные различия — поправки, влияние которых на цену можно подтвердить.
• Личные условия покупки — например, требование полностью учесть предстоящий ремонт.
• Финансовые возможности — сколько вы действительно можете отдать продавцу, сохранив деньги на остальные расходы.

Такой ручной расчёт помогает подготовиться к переговорам, но не заменяет профессиональную оценку недвижимости.

1. Найдите максимально похожие квартиры

Не стоит ориентироваться только на среднюю стоимость квартир в районе. Даже при одинаковой площади объекты могут сильно различаться по состоянию дома, этажу, планировке и другим характеристикам.

Для сравнения проверьте девять признаков:

• микрорайон и фактическую локацию;
• тип, возраст и состояние дома;
• площадь и количество комнат;
• планировку;
• этаж и наличие лифта;
• состояние квартиры;
• транспортную доступность;
• существенные особенности вида из окон и окружения;
• актуальность объявления и указанной цены.

Удобнее записать результаты в таблицу. Необязательно сразу находить точный денежный эквивалент каждого отличия: сначала нужно понять, какие объекты действительно похожи. Для каждого аналога сохраните источник цены и дату его проверки.

Учитывайте, что сумма в объявлении — это цена предложения, а не подтверждённая цена состоявшейся сделки. Если известна недавняя реальная сделка с действительно сопоставимой квартирой, такое сравнение убедительнее обычного объявления.

Чем ближе найденные объекты по основным характеристикам, тем меньше неизвестных поправок потребуется. Поэтому сначала ищите наиболее похожую квартиру, которую действительно можно рассматривать как альтернативу, а не пытайтесь вычислить среднюю цену большого набора объявлений.

Если квартиры отличаются, но цена отличий неизвестна

Предположим, ближайший аналог стоит 11 600 000 ₽. Он находится на другом этаже, из его окон открывается лучший вид, зато у покупаемой квартиры удобнее планировка.

Различия существуют, но без дополнительных данных неизвестно, как именно они отражаются на цене.

Поэтому нельзя просто придумать поправки:

• «за этаж минус 180 000 ₽»;
• «за вид минус 3%»;
• «за планировку плюс 250 000 ₽».

В рабочем сравнении лучше прямо обозначить отсутствие денежного основания.

После этого можно поискать более подходящую квартиру для сравнения. Если её нет, придётся решить, сколько вы лично готовы заплатить за выбранный объект относительно имеющихся альтернатив.

2. Разделите рыночную поправку, личное условие и будущие расходы

Одна из частых ошибок при торге — считать, что стоимость ремонта автоматически равна сумме, на которую квартира должна быть дешевле.

Предположим, ближайший аналог стоит 11 600 000 ₽. В нём хорошие окна, а в покупаемой квартире требуется их замена. Подрядчик составил смету на 200 000 ₽.

Эта смета подтверждает одно утверждение:

после покупки вам действительно понадобится около 200 000 ₽ на окна.

Но она сама по себе не подтверждает другое:

рынок оценивает квартиру со старыми окнами ровно на 200 000 ₽ дешевле.

Влияние состояния окон на рыночную цену может отличаться от стоимости их замены. Поэтому нужно определить, в каком качестве вы учитываете эти 200 000 ₽.

Как будущий расход

Если окна действительно необходимо заменить, предусмотрите соответствующие деньги в бюджете.

«После покупки мне нужно зарезервировать около 200 000 ₽ на обязательную замену окон».

В этом случае смета помогает понять, сколько средств должно остаться после расчёта с продавцом. Она не доказывает, что сама квартира стоит на такую же сумму меньше.

Как личное условие покупки

Вы можете сознательно решить, что готовы купить квартиру только в том случае, если будущие расходы полностью учтены в предлагаемой цене.

Например:

«Эту квартиру я готов купить только в том случае, если полная стоимость обязательной замены окон компенсируется более низкой ценой».

Тогда расчёт:

Такой расчёт может определять ваш личный условный предел.

Такое решение допустимо в переговорах, но не означает, что рынок объективно оценивает квартиру именно в 11 400 000 ₽.

Как рыночную поправку

Уменьшать сравнительный ориентир на 200 000 ₽ именно как рыночную поправку можно, только если есть отдельное основание считать, что различие в состоянии окон влияет на цену примерно на эту сумму.

Таким основанием могут быть достаточно близкие сравнения или профессиональная оценка. Одна смета подрядчика этого не доказывает.

Как записывать отличия квартиры

Чтобы не смешивать разные основания, для каждого существенного отличия укажите, чем оно подтверждено, учтено ли уже в выбранном аналоге и известен ли его денежный эффект.

Особенно важно проверять, не учтено ли отличие в самом сравнении.

Например, если у аналога уже такие же старые окна, нельзя дополнительно считать покупаемую квартиру дешевле именно из-за их состояния. Но будущая замена окон по-прежнему может потребовать денег, которые нужно сохранить в личном бюджете.

Это два разных вопроса: насколько квартиры отличаются по цене и сколько средств понадобится вам после покупки.

3. Рассчитайте личный предел по объекту

Рассмотрим пример, в котором все допущения известны.

Квартира выставлена за 12 000 000 ₽. Наиболее близкий доступный аналог стоит 11 600 000 ₽. Эта сумма используется как рабочая точка именно из-за сходства квартир, а не как математическая середина произвольного диапазона.

Дополнительно установлено следующее:

• Обязательная замена окон по смете стоит 200 000 ₽.
• Отдельного рыночного основания для поправки ровно на 200 000 ₽ нет, но покупатель сознательно решил согласиться на покупку только при полном учёте этого расхода в цене.
• Подтверждённый долг по взносам на капитальный ремонт составляет 60 000 ₽.
• По условиям конкретной сделки этот долг фактически придётся оплачивать покупателю.
• Продавец не собирается погашать задолженность до продажи.

При таких условиях личный расчёт покупателя выглядит так:

Корректный вывод:

11 340 000 ₽ — условный предел покупателя при указанных предпосылках.

Некорректный вывод:

11 340 000 ₽ — объективная рыночная стоимость квартиры.

Полученная сумма меньше цены объявления на 660 000 ₽, то есть на 5,5%.

Но эти 5,5% относятся только к приведённому примеру. Они не становятся универсальным или рекомендуемым процентом торга.

Расчёт также изменится при других обстоятельствах.

Если продавец полностью погасит задолженность по капремонту до сделки, вычет 60 000 ₽ исчезнет.

Если окна у выбранного аналога такие же, как у покупаемой квартиры, состояние окон не будет самостоятельным основанием считать выбранный объект дешевле аналога. При этом деньги на будущую замену окон всё равно могут понадобиться и должны учитываться в личном бюджете.

Почему долг по капремонту нужно проверять отдельно

Задолженность по взносам на капитальный ремонт отличается от предполагаемых расходов на обычный ремонт.

Если подтверждённый долг составляет 60 000 ₽ и именно покупателю фактически придётся его погашать, речь идёт о конкретном денежном обязательстве, а не о попытке оценить влияние технического недостатка на рыночную цену.

По общему правилу предусмотренная законом задолженность прежнего собственника по взносам на капитальный ремонт переходит к новому собственнику вместе с обязанностью по их уплате. При этом закон предусматривает исключения (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому перед расчётом проверьте три обстоятельства:

1. Какова точная подтверждённая сумма задолженности.
2. Действительно ли в конкретной ситуации её должен будет погасить покупатель.
3. Не собирается ли продавец погасить долг до сделки.

Если продавец погасил задолженность, повторный вычет составляет 0 ₽.

Не следует переносить это правило на любые коммунальные долги: здесь рассматриваются именно взносы на капитальный ремонт с предусмотренными законом особенностями и исключениями.

4. Отдельно определите свой бюджет

Даже если квартира кажется вам разумной покупкой за определённую сумму, нужно проверить, можете ли вы действительно её заплатить.

Здесь вопрос уже не в сравнении квартир, а в количестве доступных денег.

Сколько денег я вообще могу отдать продавцу, сохранив деньги на обязательные расходы после покупки?

Для упрощённого расчёта используйте формулу:

Доступные собственные деньги + подтверждённый доступный кредит − расходы сделки − обязательные резервы после покупки = бюджетный предел цены квартиры.

Если банк ещё не подтвердил доступный кредит, не считайте предполагаемое финансирование уже имеющимися деньгами.

Предположим, после учёта необходимых расходов вы можете отдать продавцу не больше 11 500 000 ₽.

Из предыдущего расчёта известны два ограничения:

• личный предел по объекту — 11 340 000 ₽;
• бюджетный предел — 11 500 000 ₽.

Фактический потолок покупки равен меньшей сумме — 11 340 000 ₽.

Если же после учёта расходов ваш бюджет позволяет заплатить только 11 100 000 ₽, потолок снизится до 11 100 000 ₽.

Это означает:

«Выше 11 100 000 ₽ я не покупаю».

Но не означает:

«Рынок доказал, что квартира стоит 11 100 000 ₽».

Ваши финансовые возможности определяют личную границу покупки, а не рыночную стоимость недвижимости.

Почему один ремонт может учитываться в двух расчётах

Расход на окна или другой обязательный ремонт может влиять и на ваше решение о допустимой цене квартиры, и на бюджет. Само по себе это не ошибка, потому что расчёты отвечают на разные вопросы:

1. Сколько вы считаете разумным заплатить за квартиру с учётом её характеристик?
2. Сколько денег можете отдать продавцу, если после покупки ещё предстоят обязательные расходы?

Предел по объекту и бюджетный предел рассчитываются независимо. Их не складывают и не вычитают один из другого: фактический потолок — меньшая сумма.

Разберём отдельный условный пример.

Допустим, есть достаточное сравнительное основание считать, что состояние окон уменьшает ценовой ориентир на 200 000 ₽.

Рабочая точка сравнения составляет 11 600 000 ₽, поэтому сравнительный предел равен:

Теперь независимо посчитаем бюджет.

У покупателя есть 11 550 000 ₽ на покупку квартиры и обязательную замену окон. На окна нужно зарезервировать 200 000 ₽.

Следовательно, бюджетный предел цены квартиры:

Получились два самостоятельных ограничения:

• по сравнению объекта — 11 400 000 ₽;
• по доступному бюджету — 11 350 000 ₽.

Фактический потолок составляет 11 350 000 ₽.

Ошибкой было бы поступить иначе:

1. Уже получить 11 400 000 ₽ с учётом сравнительной поправки на окна.
2. Ещё раз вычесть из этих же 11 400 000 ₽ те же 200 000 ₽.
3. Получить 11 200 000 ₽, будто появился новый расход, который ещё не учитывался.

Так один и тот же ремонт дважды последовательно уменьшил бы одну и ту же цену.

Правильный порядок остаётся прежним: отдельно определите предел по объекту, отдельно — бюджетный предел, затем выберите меньший.

Как выбрать сумму первого предложения продавцу

После расчёта вы знаете максимальную цену, на которую готовы согласиться. Но это ещё не означает, что именно её нужно назвать первой.

Есть два возможных подхода:

• Если квартира особенно важна и есть убедительная конкуренция, разумно предложить сумму ближе к своему потолку или сразу согласиться с ценой продавца, если она его не превышает.
• Если у вас есть хорошие альтернативы и вы готовы потерять этот объект, можно начать ниже потолка и оставить пространство для встречного предложения.

Первое предложение зависит не только от цифр, но и от того, насколько важна вам квартира, какие альтернативы доступны и какой риск отказа вы готовы принять.

Что узнать о продавце до торга

Полезно выяснить:

• Есть ли конкретное предложение от другого покупателя или пока были только просмотры?
• Принял ли продавец чьё-либо предложение?
• Когда он собирается принять решение?
• Какая дата сделки ему удобна?
• Когда нужно освободить квартиру?
• Есть ли у продавца встречная покупка?
• Что для него важно помимо цены?

Если агент говорит, что на квартиру претендуют «ещё 5 покупателей», это повод уточнить реальное положение дел, но не основание автоматически повышать предложение на определённый процент.

Не менее важно оценить собственную альтернативу:

• Есть ли другая квартира, которую вы действительно готовы купить?
• Сколько она стоит?
• Насколько нынешняя квартира лучше доступных вариантов?
• Готовы ли вы потерять её ради ещё одной попытки снизить цену?

Ответы помогают понять, стоит ли добиваться дополнительной уступки или лучше сразу предложить приемлемую сумму.

Пять ситуаций при выборе первого предложения

Если вы решили оставить пространство для переговоров, используйте простую формулу:

Фактический потолок − выбранный переговорный запас = первое предложение.

Переговорный запас — это сумма, которую вы сознательно оставляете для возможного повышения своего предложения. Он не является:

• новым недостатком квартиры;
• дополнительной рыночной поправкой;
• обязательной скидкой;
• универсальным процентом, который должен использовать каждый покупатель.

Пример: потолок 11 340 000 ₽

Возьмём уже рассчитанный условный потолок 11 340 000 ₽.

Ситуация первая: квартира особенно важна.

Допустим, альтернативы хуже, есть убедительная конкуренция, а покупка за 11 340 000 ₽ полностью вас устраивает. Тогда можно сразу предложить 11 340 000 ₽, не оставляя переговорного запаса.

В этом случае запас равен 0 ₽.

Ситуация вторая: вы готовы к отказу.

Предположим, убедительной конкуренции нет, доступны другие подходящие квартиры и вы сознательно решаете начать на 140 000 ₽ ниже потолка.

Тогда:

Здесь 11 340 000 ₽ — ваш фактический потолок, 140 000 ₽ — выбранный переговорный запас, а 11 200 000 ₽ — первое предложение.

Разница между стартом и потолком составляет примерно 1,2%, но это не правило для других покупателей. Выбрали такую сумму не потому, что рынок требует оставлять 1,2%, а потому, что готовы принять риск отказа ради более низкой цены.

Когда можно сразу назвать цену продавца

Допустим, квартира выставлена за 11 300 000 ₽. Близкие аналоги подтверждают такой порядок цены, квартира вам подходит, ваш потолок составляет 11 340 000 ₽ или больше, а у продавца есть реальные альтернативные покупатели.

В этой ситуации предложение 11 300 000 ₽ вполне допустимо. Необязательно начинать ниже только ради самого торга.

Представим и обратный пример: продавец сначала завысил цену на 15%, а затем согласился уступить 10%. Процент скидки выглядит большим, но итоговая цена всё ещё может превышать стоимость сопоставимых предложений.

Поэтому оценивайте не величину уступки, а конечную цену по сравнению с доступными альтернативами. Если квартира изначально стоит разумно и конкуренция реальна, попытка получить дополнительную скидку может привести к потере подходящего варианта.

Когда сначала нужно проверить юридическую проблему, а не просить скидку

Не каждый недостаток квартиры можно просто перевести в деньги. Одно дело — старые окна с подтверждённой сметой. Другое — обстоятельства, которые влияют на возможность заключить сделку или пользоваться купленной квартирой.

Ограничение или обременение — юридическое обстоятельство, которое влияет на возможность свободно распорядиться квартирой либо на порядок сделки. Например, в документах может быть зарегистрирована ипотека или другое ограничение.

Лица с сохраняющимся правом пользования — люди, которые при наличии соответствующего правового основания могут продолжать пользоваться жильём даже после смены собственника.

В таких ситуациях скидка сама по себе не решает проблему. Сначала необходимо установить обстоятельства и понять, возможна ли покупка на приемлемых условиях.

Если обнаружена неоформленная перепланировка

Когда фактическая планировка отличается от оформленной, нельзя сразу назначать произвольную скидку «за перепланировку».

Сначала требуется выяснить юридический статус изменений. Перепланировка проводится в предусмотренном законом порядке (ст. 26 ЖК РФ), а для самовольной перепланировки предусмотрены отдельные последствия (ст. 29 ЖК РФ).

Для принятия решения нужно последовательно установить:

1. Что именно изменили в квартире.
2. Оформлены ли эти изменения.
3. Можно ли сохранить квартиру в нынешнем состоянии.
4. Если сохранить изменения нельзя, что потребуется сделать.
5. Какова подтверждённая стоимость решения проблемы.

Только после этого можно определить, подходит ли вам квартира вообще и есть ли основание обсуждать уменьшение цены.

Если есть ипотека, арест или другое ограничение

При обнаружении зарегистрированного ограничения важно выяснить не размер возможной скидки, а условия, при которых можно заключить сделку.

Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях получают из ЕГРН в предусмотренном законом порядке (ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ).

Нужно изучить соответствующие документы, установить возможность сделки и порядок прекращения или учёта ограничения.

Главный вопрос:

Можно ли провести сделку безопасно и как именно ограничение будет прекращено или учтено?

Пока на него нет ясного ответа, обсуждение скидки не заменяет проверку.

Документы квартиры и продавца, применимые проверки супруга, детей, пользователей, обременений и перепланировки разобраны в отдельной статье «Как проверить квартиру и продавца перед покупкой». Она помогает определить, какие подтверждения и действия ещё нужны до предоплаты и расчёта.

Если может потребоваться согласие супруга

При распоряжении недвижимостью, относящейся к общему имуществу супругов, в предусмотренных законом случаях требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ).

Это не означает, что согласие автоматически нужно при продаже любой квартиры.

Сначала установите основание её приобретения и применимость соответствующего требования. Если согласие необходимо, выясните, будет ли оно получено.

Дополнительная скидка не заменяет документ, который требуется для конкретной сделки.

Если кто-то может сохранить право пользования квартирой

При продаже жилья могут существовать лица, которые по определённому правовому основанию сохраняют возможность пользоваться им после смены собственника.

Сведения о таких лицах и их правах имеют значение для договора (ст. 558 ГК РФ).

Перед решением о покупке выясните:

• существуют ли такие лица;
• на каком основании сохраняется их право;
• каков объём этого права.

Затем определите, приемлема ли для вас покупка с учётом установленных обстоятельств. Простое снижение цены не прекращает существующее право пользования.

Если обнаружен долг по капремонту

При обычной покупке квартиры у частного собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт нужно проверять отдельно от других платежей.

По общему правилу предусмотренная законом задолженность прежнего собственника переходит к новому собственнику вместе с обязанностью по уплате взносов, но закон устанавливает особенности и исключения (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому установите точную подтверждённую сумму, определите, кто фактически её погасит, и письменно закрепите согласованное решение.

Если продавец полностью погасил задолженность до сделки, ещё раз уменьшать свою цену на ту же сумму оснований нет.

Как закрепить согласованную цену

Если продавец согласился снизить цену, переговоры ещё не равны оформленной сделке. Устной договорённости «продаём за 11 500 000 ₽» недостаточно.

Цена недвижимости должна быть согласована сторонами в письменном договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ).

Поэтому после торга нужно письменно закрепить реальную согласованную цену и существенные условия покупки, а не ограничиваться устными обещаниями.

Нужен ли предварительный договор

Стороны могут заключить предварительный договор. Но это отдельная юридическая конструкция со своими требованиями, а не обязательный этап каждой покупки квартиры (ст. 429 ГК РФ).

Если вы собираетесь его подписывать, сначала разберитесь, какие обязанности принимают на себя стороны, что они согласовали и в какие сроки должны выполнить предусмотренные действия.

Что учитывать при передаче аванса или задатка

Не стоит передавать деньги только для того, чтобы показать продавцу серьёзность намерений. Сначала нужно понять, что именно вы подписываете и какие последствия будут у платежа.

Аванс — предварительная передача денег в счёт будущего платежа.

Задаток помимо платёжной функции подтверждает заключение договора и обеспечивает исполнение обязательства. Соглашение о задатке должно быть письменным. Если есть сомнение, является ли переданная сумма задатком, она считается авансом, если не доказано иное (ст. 380 ГК РФ).

Последствия неисполнения обеспеченного задатком обязательства зависят от того, какая сторона за него отвечает.

• Если отвечает сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны.
• Если отвечает сторона, получившая задаток, она должна уплатить другой стороне двойную сумму.
• Если обязательство прекращается до начала исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения, задаток возвращается.

Эти правила установлены ст. 381 ГК РФ. Потеря задатка или возврат двойной суммы не наступают автоматически при любой несостоявшейся сделке.

Для аванса специальные последствия задатка — потеря или двойной возврат — сами по себе не действуют. Но это не означает, что аванс при любых обстоятельствах обязательно возвращается полностью: важны конкретные обязательства и согласованные условия.

До передачи предварительного платежа проверьте:

• Документ и обязательство: Какой документ вы подписываете и какое обязательство он устанавливает.
• Срок и условия основного договора: Когда и на каких условиях должен быть заключён основной договор.
• Проверка квартиры: Что произойдёт, если проверка квартиры выявит проблему.
• Финансирование и согласованные обстоятельства: Какие последствия предусмотрены при отказе банка в финансировании или при другой согласованной сторонами ситуации.
• Возврат денег: Когда, кому и на каких условиях должны возвращаться деньги.

Само по себе отсутствие одобрения банка не позволяет заранее обещать обязательный возврат, потерю или двойную выплату задатка без проверки соответствующих условий.

Подробный выбор предварительного платежа и оформление связанных с ним соглашений — отдельная задача. Но основные последствия нужно понимать ещё до передачи денег.

Различия платежей, обеспеченного обязательства и условий возврата объясняет отдельная статья «Чем отличаются аванс, задаток и залог при покупке квартиры». Там же разобрано, что проверить в условиях платежа и подтверждении оплаты.

Почему реальная скидка должна отражаться в договоре

Предположим, квартиру выставили за 12 000 000 ₽, а в результате переговоров стороны действительно согласовали цену 11 500 000 ₽. Это обычный результат торга.

Совсем другая ситуация — когда продавец фактически получает одну сумму, а в договоре указывается меньшая.

Такое расхождение не является способом получить дополнительную скидку.

Налоговые последствия продажи недвижимости определяются специальными правилами налогового законодательства (ст. 214.10 НК РФ).

Поэтому предложение указать в договоре заниженную сумму якобы ради налоговой выгоды не заменяет отдельного расчёта налоговой ситуации продавца и не оправдывает подмену реальной цены фиктивной.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

Проект относится к продаже целой квартиры одним совершеннолетним продавцом покупателю; он предполагает, что квартира является личным имуществом продавца, обременений нет, а известные продавцу притязания и права третьих лиц отсутствуют. Подтвердите эти предпосылки своими документами; если факты сделки отличаются, эта схема не подходит. Оплата производится после регистрации права, а передача квартиры — после получения всей суммы. Цена, мебель, сроки и другие положения — условия конкретного примера, а не универсальные ориентиры; проверьте, что они отражают договорённость сторон, и замените условные реквизиты. Для доли, несовершеннолетнего собственника или особых прав пользования нужна другая схема.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЦЕЛОЙ КВАРТИРЫ
с полной оплатой после регистрации до передачи

г. [город]

[число] [месяц] [год] года

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца полностью], дата рождения: [дата рождения продавца], паспорт: серия [серия паспорта продавца] № [номер паспорта продавца], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения продавца], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя полностью], дата рождения: [дата рождения покупателя], паспорт: серия [серия паспорта покупателя] № [номер паспорта покупателя], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения покупателя], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили этот договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру со следующими характеристиками:

• вид объекта недвижимости: квартира;
• кадастровый номер: [кадастровый номер];
• адрес: [полный адрес квартиры];
• площадь: [площадь квартиры] кв. м;
• иные сведения, позволяющие однозначно определить квартиру: [дополнительные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [дата регистрации, если указывается], номер государственной регистрации права: [номер, если указывается].

Основание возникновения права: [договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве на наследство / иной документ, дата и реквизиты].

2. Цена квартиры

2.1. Стороны договорились, что полная цена квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.

2.2. Указанная сумма является полной ценой квартиры по этому договору.

3. Порядок расчётов

3.1. Покупатель уплачивает Продавцу полную цену квартиры, указанную в п. 2.1, не позднее [срок оплаты в рабочих днях] рабочих дней после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности к Покупателю.

3.2. Расчёт производится банковским переводом. Реквизиты Продавца для перечисления: [банковские реквизиты продавца].

3.3. Оплату подтверждает [указать документ].

4. Права третьих лиц и пользование квартирой

4.1. На дату подписания договора квартира не находится под ипотекой, арестом, запретом регистрационных действий, арендой или иным обременением.

4.2. Известные Продавцу притязания и права третьих лиц на квартиру отсутствуют.

4.3. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после перехода права собственности к Покупателю, отсутствуют.

5. Семейный режим квартиры

5.1. Квартира является личным имуществом Продавца.

Основание: [приобретена до брака / получена в дар / получена по наследству / другое подтверждённое основание].

6. Заявления Продавца

6.1. Продавец подтверждает, что на момент заключения договора:

• является собственником квартиры на указанном в договоре основании;
• сообщил Покупателю об известных ему правах третьих лиц и обременениях;
• сообщил о лицах, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, если такие лица имеются.

6.2. Если до государственной регистрации будет обнаружено обстоятельство, которое противоречит этим заявлениям и препятствует исполнению договора, Стороны действуют в соответствии с этим договором и применимым законом.

7. Государственная регистрация

7.1. Стороны обязуются представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю [через МФЦ / иным предусмотренным законом способом] не позднее [срок].

7.2. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель в размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

7.3. Если государственная регистрация будет приостановлена, Стороны в течение [срок устранения причин приостановления в рабочих днях] рабочих дней после получения соответствующей информации предпринимают необходимые действия для устранения причин приостановления, если такие причины можно устранить.

7.4. Само по себе приостановление государственной регистрации не прекращает договор автоматически и не означает автоматического возврата всех платежей.

7.5. Если в государственной регистрации будет окончательно отказано, Стороны в течение [срок согласования действий в рабочих днях] рабочих дней после получения решения определяют дальнейшие действия: устраняют причину и повторно обращаются за регистрацией, если это допустимо, либо заключают соглашение о расторжении договора и расчётах.

Если договориться не удалось, каждая Сторона реализует права на основаниях, предусмотренных законом и договором.

8. Передача квартиры

8.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [срок передачи в календарных днях] календарных дней после полного получения Продавцом цены по п. 2.1.

8.2. Фактическая передача квартиры оформляется отдельным актом приёма-передачи, который подписывают обе Стороны.

8.3. Одновременно с подписанием акта Продавец передаёт Покупателю:

• ключи: [количество и назначение];
• [документы, пульты, ключи от почтового ящика и другие согласованные принадлежности].

8.4. На момент передачи квартира должна находиться в следующем согласованном состоянии: [описать существенное состояние].

8.5. Известные Покупателю недостатки, которые Стороны учитывают при передаче: [нет / перечислить].

8.6. В квартире остаются и передаются Покупателю следующие вещи: [мебель, техника, встроенное оборудование — перечислить достаточно определённо].

8.7. Показания приборов учёта на дату передачи фиксируются в акте.

9. Расходы и обязательства до передачи

9.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель.

9.2. Иные расходы на подготовку и оформление сделки Стороны распределяют следующим образом:

• нотариальное удостоверение, если оно обязательно или выбрано добровольно: [кто несёт расход];
• банковские услуги: [кто несёт расход];
• подготовка документов и другие согласованные услуги: [заполнить применимые расходы].

9.3. Если Стороны договорились о возмещении Продавцом суммы уплаченной Покупателем государственной пошлины, размер, срок и способ возмещения: [заполнить сумму, срок и способ возмещения; если такой договорённости нет, удалить весь п. 9.3]. Такое возмещение определяет распределение расходов между Сторонами и не меняет лицо, признаваемое плательщиком государственной пошлины по Налоговому кодексу РФ.

9.4. Платежи, относящиеся к пользованию квартирой до её фактической передачи, Стороны распределяют следующим образом: [описать договорённость].

10. Ответственность

10.1. За нарушение обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с законом и этим договором.

11. Заключительные положения

11.1. Этот договор составлен в форме одного документа и подписан обеими Сторонами.

11.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в форме, предусмотренной законом.

11.3. Приложения к договору, если Стороны их оформляют, являются его частью:

• акт приёма-передачи квартиры;
• [перечень передаваемого имущества];
• [иные приложения].

12. Реквизиты и подписи

Продавец:

ФИО: [ФИО продавца]

Паспорт: [паспортные данные продавца]

Адрес: [адрес продавца]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail продавца]

Подпись:

[подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель:

ФИО: [ФИО покупателя]

Паспорт: [паспортные данные покупателя]

Адрес: [адрес покупателя]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail покупателя]

Подпись:

[подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

Договор купли-продажи целой квартиры с полной оплатой после регистрации до передачи

Закрыть

Открыть оригинал изображения