Как оформить соглашение о задатке при покупке квартиры и проверить образец
Личное мнение юриста
Что проверить в соглашении о задатке?
Расскажу, как оформить задаток и от чего зависит возврат денег.
0:00/ 2:08
Соглашение о задатке при покупке квартиры нужно составить письменно, независимо от суммы. Важно указать не только размер платежа, но и какую обязанность сторон он обеспечивает: кто должен продать и купить конкретную квартиру и на каких условиях стороны обязуются заключить основной договор (ст. 380 ГК РФ).
Удобнее всего заключить предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. Можно составить и два связанных документа: предварительный договор и отдельное соглашение о задатке. В обоих случаях лучше прямо установить срок основной сделки. Если предварительный договор не определяет этот срок, действует правило о заключении основного договора в течение 1 года с момента заключения предварительного (ст. 429 ГК РФ).
Не передавайте деньги, пока не проверили содержание документа, продавца и квартиру. Для долей, недвижимости несовершеннолетних собственников и других специальных случаев обычного образца может быть недостаточно. А если покупка зависит от ипотеки, заранее согласуйте последствия отказа банка или изменения условий финансирования: сам по себе отказ не гарантирует возврат задатка.
Ниже — двенадцать вопросов для проверки текста соглашения, затем разбор возможного возврата денег, условий об ипотеке и каркас формулировок. Перед оплатой отдельно проверьте документы на квартиру и подтвердите передачу денег. В конце есть краткий чек-лист.
Проверить соглашение
Двенадцать вопросов к тексту до передачи денег.
Перейти к проверке
Сделка не состоялась
Условия возврата, удержания и двойной суммы задатка.
Сравнить последствия
Покупка зависит от ипотеки
Банковские решения, доказательства, уведомления и сроки.
Проверить ипотеку
Нужны формулировки
Восемь пунктов для обычной покупки целой квартиры.
Открыть фрагменты
Чем задаток отличается от аванса
Задаток засчитывается в будущую оплату квартиры, подтверждает договорённость сторон и обеспечивает исполнение обязательства. Поэтому его нельзя считать просто платой за «бронь». Если обеспеченная обязанность не исполнена, для задатка предусмотрены особые последствия в зависимости от того, какая сторона за это отвечает. Само название «аванс» таких последствий не создаёт.
По закону соглашение о задатке заключают письменно независимо от суммы. Если есть сомнение, является ли переданный платёж задатком, он считается авансом, пока не доказано иное (ст. 380 ГК РФ).
Чтобы не оставлять сомнений, свяжите в документе три положения: деньги передаются как задаток, входят в цену квартиры и обеспечивают конкретную обязанность заключить основной договор. При этом отсутствие отдельного слова само по себе ещё не означает, что соглашение недействительно или платёж обязательно признают авансом. При споре важны содержание документа и договорённости сторон в целом.
Как оформить задаток: одним документом или двумя
Есть два варианта, и в обоих нужно показать связь платежа с будущей продажей квартиры.
Предварительный договор с условием о задатке. Продавец и покупатель в одном документе принимают на себя обязанность заключить основной договор, определяют квартиру, согласованные условия и срок сделки, сумму задатка, его зачёт в цену и последствия предусмотренных ситуаций. Так связь платежа с обязательством видна сразу.
Предварительный договор и отдельное соглашение о задатке. Во втором документе нужно однозначно указать, какой предварительный договор и какую именно обязанность сторон обеспечивает задаток. Иначе само по себе название платежа не объяснит, за что переданы деньги.
Название документа не решает вопрос о его содержании. Даже «Соглашение о задатке» может одновременно выполнять функцию предварительного договора, если из текста следует взаимная обязанность сторон заключить основную сделку на определённых условиях. Верховный Суд рассматривал соглашение, в котором были указаны квартира, цена, срок и обязанность заключить договор, и оценивал его по содержанию (Определение ВС РФ № 37-КГ16-6).
Предварительный договор должен позволять установить предмет будущего договора и условия, по которым одна из сторон потребовала достичь соглашения. Закон не обязывает автоматически переносить в него все существенные условия основного договора (ст. 429 ГК РФ). Но полную цену квартиры при передаче задатка разумно согласовать сразу: так ясно, сколько уже внесено и сколько ещё предстоит заплатить.
Как проверить образец соглашения о задатке
Перед подписанием ответьте на все двенадцать вопросов. Если условие не подходит к вашей сделке, исправьте его до передачи денег, а не рассчитывайте, что смысл удастся уточнить позднее.
1. Ясно ли, какую обязанность обеспечивает задаток
Из документа должно следовать, что продавец обязуется продать, а покупатель — купить определённую квартиру и заключить основной договор на согласованных условиях. Проверьте, указано ли:
- кто выступает продавцом и покупателем;
- какую именно квартиру стороны обязались продать и купить;
- в какой срок нужно заключить основной договор;
- какие условия будущей сделки уже согласованы.
Одной фразы «Покупатель передал Продавцу 200 000 ₽ задатка за квартиру» недостаточно для надёжного оформления, если из остальных условий нельзя установить обеспечиваемую обязанность. Сначала согласуйте её, затем передавайте деньги.
2. Понятно ли, что платёж — именно задаток
Не используйте без объяснения разные обозначения одной суммы: «аванс», «задаток», «бронь», «предоплата», «гарантийная сумма». Проверьте всю связь: сумма → задаток → зачёт в цену → обеспечение обязанности заключить основной договор.
Например, формулировка может быть такой:
Покупатель передаёт Продавцу 200 000 ₽ в качестве задатка. Сумма засчитывается в цену квартиры и обеспечивает исполнение обязанности сторон заключить основной договор на согласованных условиях.
3. Можно ли точно определить квартиру
Данные в документе должны позволять однозначно установить объект будущей продажи (ст. 554 ГК РФ). Для проверки удобно сопоставить с документами:
- вид объекта — квартира;
- адрес;
- кадастровый номер;
- площадь.
Это не значит, что каждый реквизит из списка — самостоятельное обязательное условие любого соглашения о задатке. Важно исключить сомнение, о какой квартире договорились стороны.
4. Указана ли полная цена квартиры
В основном договоре цена недвижимости должна быть согласована письменно (ст. 555 ГК РФ). В документах о задатке её тоже лучше установить заранее вместе с суммой задатка и остатком к оплате. Если стороны ещё не согласовали цену квартиры, передавать деньги в качестве задатка рискованно.
5. Понятно ли, как и когда передаются деньги
В документе укажите точную сумму задатка, дату или момент передачи, способ расчёта — наличными или безналично, получателя денег и подтверждение получения. Последнее важно отдельно: даже правильно составленное соглашение не всегда доказывает, что деньги фактически были переданы.
6. Установлен ли срок заключения основного договора
Лучше прямо указать дату или срок, который можно точно определить. Если в предварительном договоре срок не установлен, основной договор по общему правилу заключают в течение 1 года с момента заключения предварительного (ст. 429 ГК РФ).
Если вы готовы к сделке, до окончания этого срока направьте другой стороне предложение заключить основной договор так, чтобы его направление можно было подтвердить. Когда основной договор не заключён и ни одна из сторон до окончания срока не направила такого предложения, обязательства из предварительного договора прекращаются. Но это не решает автоматически судьбу задатка: для возврата или удержания денег нужно отдельно установить причины несостоявшейся сделки и применимые правила о задатке.
Если другая сторона уклоняется от заключения основного договора, обратиться с требованием о понуждении к его заключению можно в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязанности заключить договор, а не с даты передачи денег.
7. Различаются ли причины, по которым сделка может сорваться
Формулировка «если сделка не состоялась» ничего не говорит о том, кто отвечает за случившееся. Условия должны позволять различить:
- ответственность покупателя за неисполнение обеспеченной обязанности;
- ответственность продавца за неисполнение обеспеченной обязанности;
- согласованное сторонами прекращение обязательства до начала его исполнения;
- объективную невозможность исполнения, возникшую по обстоятельству, за которое стороны не отвечают;
- специальное договорное условие, например заранее определённый результат рассмотрения кредитной заявки.
По общему правилу ответственность за нарушение обязательства зависит от вины, если законом или договором не предусмотрены другие основания (ст. 401 ГК РФ). Поэтому сам по себе срыв сделки ещё не означает, что покупатель теряет задаток либо продавец обязан вернуть его в двойном размере. Подробные последствия — в таблице ниже.
8. Описаны ли условия ипотеки, если без неё покупка невозможна
Не ограничивайтесь словами «при отказе банка задаток возвращается». Нужно согласовать, какой именно результат рассмотрения заявки позволяет прекратить обязанность заключить основной договор, что должен сделать покупатель и какими документами он подтвердит событие. Отдельно проверьте условия, если банк одобрил меньшую сумму, отказался финансировать конкретную квартиру или задержал решение. Разбор и пример формулировки — ниже.
9. Участвуют ли все необходимые собственники
Если квартирой владеют несколько человек, подпись одного собственника сама по себе не подтверждает готовность всех остальных продать квартиру целиком. Выясните, кто должен быть продавцом по основному договору, кто подписывает документы сейчас и кому передаются деньги. Если один человек действует за других, проверьте его полномочия.
10. Позволяет ли доверенность представителю совершить нужные действия
Наличия доверенности недостаточно без проверки её содержания. Посмотрите, уполномочен ли представитель подписать соглашение или предварительный договор, согласовать его условия, принять задаток и подтвердить получение денег. Если он будет заключать и основной договор, это полномочие тоже нужно проверить.
11. Подходит ли форма документа для этой квартиры и собственников
При обычной продаже целой квартиры совершеннолетним собственником договор составляют в письменной форме как один документ с подписями сторон (ст. 550 ГК РФ). Предварительный договор должен иметь форму, установленную для основного (ст. 429 ГК РФ).
Но простая письменная форма подходит не для любой сделки. При отчуждении долей в праве общей собственности нотариальное удостоверение обычно обязательно, хотя закон предусматривает исключения — в том числе когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).
При отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника тоже требуется нотариальное удостоверение (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ). Для распоряжения имуществом подопечного в предусмотренных законом случаях необходимо предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ). Если сделка подпадает под специальные правила, типовой образец нужно проверять с учётом этих требований.
12. Нет ли условия о невозврате задатка при любых обстоятельствах
Фраза «задаток не возвращается ни при каких обстоятельствах» не отражает все возможные последствия по закону. Есть ситуации, когда деньги подлежат возврату. Поэтому абсолютную невозвратность не стоит принимать без исправления и уточнения условий до оплаты.
Что будет с задатком, если сделка не состоялась
Результат зависит не от того, кто первым сказал, что сделка не состоится, а от причины неисполнения и того, на ком лежит ответственность за него. Объективная невозможность означает, что после возникновения обязанности её исполнение стало постоянно невозможным, в том числе с помощью других лиц, по обстоятельству, риск которого сторона не несёт. Нехватка денег или сложности с получением кредита сами по себе не равны такой невозможности (ст. 381 ГК РФ, ст. 416 ГК РФ).
| Ситуация | Что происходит с задатком | Что проверить |
|---|---|---|
| Стороны до начала исполнения согласовали прекращение обязательства | Задаток возвращается | Действительно ли есть соглашение сторон о прекращении |
| Исполнение стало объективно невозможным по обстоятельству, за которое стороны не отвечают | Задаток возвращается | Есть ли именно объективная невозможность, а не затруднение исполнения или нехватка денег |
| За неисполнение отвечает сторона, давшая задаток | Задаток остаётся у другой стороны | Какое обязательство нарушено и отвечает ли за это давшая задаток сторона |
| За неисполнение отвечает сторона, получившая задаток | Она должна уплатить другой стороне двойную сумму задатка | Кто отвечает за срыв и исполняла ли другая сторона свои обязанности |
Бланк для заполнения
СОГЛАШЕНИЕ
о прекращении предварительного договора и возврате задатка
[Место заключения] [Дата соглашения]
[ФИО продавца], документ: [Документ продавца], адрес: [Адрес продавца], и [ФИО покупателя], документ: [Документ покупателя], адрес: [Адрес покупателя], договорились:
1. Между сторонами заключён предварительный договор [Дата и номер предварительного договора] о будущей продаже квартиры [Адрес, кадастровый номер и описание квартиры]. По пункту [Пункт о задатке] Покупатель передал Продавцу задаток [Сумма задатка цифрами и прописью] рублей. Передача подтверждается [Документ о фактическом получении задатка].
2. До начала исполнения обеспеченной задатком обязанности заключить основной договор стороны по взаимному согласию прекращают её с [Дата прекращения обязанности]. Основной договор не заключён. Настоящее соглашение не является установлением вины одной из сторон в неисполнении.
3. Продавец возвращает Покупателю фактически полученный задаток в одинарном размере [Возвращаемая сумма] рублей не позднее [Дата возврата] безналичным перечислением на счёт [Реквизиты счёта покупателя]. Получение возвращённой суммы подтверждается банковскими документами.
4. Подписание соглашения не подтверждает уже состоявшийся возврат денег. До зачисления суммы обязанность возврата по пункту 3 сохраняется.
5. Настоящим соглашением не устанавливается общий отказ сторон от любых иных требований. Вопросы, не урегулированные здесь, не считаются разрешёнными одной подписью под условием возврата задатка.
6. Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному каждой стороне.
Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО продавца]
Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя]
Если за неисполнение отвечает получивший задаток продавец
Не 600 000 ₽: первоначальные 200 000 ₽ уже входят в двойную сумму.
200 000 ₽ × 2=400 000 ₽ всего
Ответственная сторона, кроме того, должна возместить убытки другой стороне с зачётом суммы задатка, если договор не предусматривает иного (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Задаток не является установленной законом платой за возможность свободно передумать: при наличии предусмотренных законом условий другая сторона предварительного договора может требовать заключения основного договора.
Как предусмотреть отказ банка по ипотеке
Если покупка зависит от кредита, не рассчитывайте на автоматический возврат задатка при любом отказе банка. Но и утверждать, что при каждом отказе деньги обязательно остаются у продавца, нельзя. Важны согласованные условия, причины несостоявшейся сделки и то, кто несёт кредитный риск.
До передачи денег согласуйте три группы условий.
- От какого финансирования зависит покупка. Укажите минимальную сумму кредита, срок решения и конкретный банк либо допустимый круг банков.
- Какие решения банка имеют значение. Отдельно определите последствия отказа в кредите, одобрения недостаточной суммы, отказа финансировать выбранную квартиру и задержки решения. Для каждого подходящего случая установите документальное подтверждение. Также согласуйте, что будет, если покупатель не представил банку необходимые документы или сведения.
- Как прекращается обязанность и возвращается задаток. Зафиксируйте способ и срок уведомления продавца, момент прекращения обязанности заключить основной договор и срок возврата денег.
Необязательно включать все возможные банковские ситуации. Выберите значимые для вашей покупки и опишите их так, чтобы стороны одинаково понимали, какое событие наступило и чем оно подтверждается.
Пример ипотечного условия
Стороны согласовали, что обязанность Покупателя заключить основной договор зависит от получения кредитного финансирования в размере не менее [Минимальная сумма кредита] ₽ не позднее [Срок получения финансирования]. Если в этот срок наступит согласованное сторонами обстоятельство: [Согласованное обстоятельство], Покупатель передаёт Продавцу подтверждающий документ и уведомление способом [Способ уведомления продавца]. После этого обязанность заключить основной договор прекращается на согласованных сторонами условиях, а задаток в размере [Сумма задатка] ₽ возвращается Покупателю в срок [Срок возврата задатка]. Не считается таким обстоятельством отказ, вызванный непредставлением Покупателем документов или сведений, которые он обязан был передать банку, если стороны прямо не договорились иначе.
Это пример договорного условия, а не универсальная предусмотренная законом льгота для покупателя с ипотекой.
Как описать проблемы, выявленные при проверке квартиры
Общее условие «если обнаружен любой юридический риск, задаток возвращается» оставляет слишком много вопросов. Чтобы связать обнаруженную проблему с прекращением обязательства и возвратом денег, заранее определите:
- какое именно обстоятельство может помешать этой сделке;
- что продавец подтверждает или обязуется сделать;
- каким документом подтверждается проблема либо её устранение;
- до какого срока проводится проверка;
- прекращается ли обязанность заключить основной договор при обнаружении проблемы;
- как покупатель уведомляет продавца;
- в какой срок нужно вернуть задаток.
Например, стороны могут отдельно договориться о последствиях ситуации, когда к установленному сроку не удалось снять конкретное обременение или получить обязательное для сделки разрешение. Без такого условия мнение покупателя о том, что квартира оказалась «рискованной», само по себе не гарантирует определённого исхода с задатком.
Образец условий о задатке для проверки документа
Ниже — каркас отдельных условий, а не готовый предварительный договор. Он рассчитан на обычную покупку целой квартиры у совершеннолетнего собственника, когда основная сделка не требует специальной нотариальной формы. При продаже доли, недвижимости несовершеннолетнего собственника и в других специальных случаях его нельзя использовать без дополнительной проверки.
Бланк для заполнения
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи целой квартиры с задатком
Место заключения: [Место заключения]
Дата: [Дата договора]
[ФИО продавца], документ, удостоверяющий личность: [Документ продавца], адрес: [Адрес продавца], далее «Продавец», и [ФИО покупателя], документ: [Документ покупателя], адрес: [Адрес покупателя], далее «Покупатель», заключили договор.
1. ПРЕДМЕТ И СРОК ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется продать, а Покупатель купить целую квартиру по адресу [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер], площадь [Площадь квартиры] кв.м. Основной договор заключается не позднее [Срок основного договора].
1.2. Основание права Продавца и запись ЕГРН: [Основание права и реквизиты ЕГРН]. Продавец является единственным собственником и действует лично.
1.3. Цена квартиры по основному договору составляет [Цена квартиры цифрами и прописью] рублей. Согласованные условия основного расчёта: [Порядок, сроки и подтверждение оплаты остатка цены].
1.4. Сведения о лицах, сохраняющих по закону право пользования после продажи, и их правах: [Проверенные сведения о сохраняющих право лицах]. Условия передачи квартиры: [Срок, состояние и оформление передачи].
2. ЗАДАТОК И ЕГО ПЕРЕДАЧА
2.1. Покупатель передаёт Продавцу [Сумма задатка цифрами и прописью] рублей в счёт цены квартиры и в обеспечение обязанности сторон заключить основной договор на согласованных условиях. При заключении основного договора эта сумма засчитывается в цену квартиры.
2.2. Задаток перечисляется до [Срок перечисления задатка] на счёт Продавца [Банковские реквизиты продавца]. Назначение платежа: задаток по настоящему предварительному договору в отношении указанной в нём квартиры. Факт поступления подтверждается банковским документом. Подписание настоящего договора само по себе получения денег не подтверждает.
3. ПОДГОТОВКА И СООБЩЕНИЯ
3.1. Для заключения основного договора стороны согласовали [Место, порядок подготовки и подписания основного договора]. Продавец предоставляет [Согласованные документы на объект и права].
3.2. Сообщения о готовности заключить основной договор и об обстоятельствах, влияющих на его заключение, направляются по следующим реквизитам:
Продавцу: [Реквизиты продавца для сообщений]; Покупателю: [Реквизиты покупателя для сообщений].
Согласованный способ, позволяющий подтвердить доставку: [Способ направления сообщений].
4. НЕИСПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ
4.1. При прекращении обеспеченного задатком обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения в предусмотренном законом случае задаток возвращается.
4.2. Если за неисполнение отвечает давшая задаток сторона, он остаётся у другой стороны. Если отвечает получившая задаток сторона, она уплачивает другой стороне двойную сумму задатка. Вопросы ответственности и убытков разрешаются с учётом применимых положений статей 380,381 и 401 ГК РФ и действительных обстоятельств неисполнения; любое несостоявшееся подписание само по себе не устанавливает виновную сторону.
4.3. Если стороны отдельно согласуют специальное обстоятельство прекращения и возврата, они оформляют письменное дополнение, определяющее событие, подтверждающие документы, способ уведомления, момент прекращения и срок возврата. Отказ банка в кредите настоящим договором автоматически таким обстоятельством не признаётся.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий предварительный договор не передаёт право собственности. Основная продажа и государственная регистрация перехода права оформляются отдельно.
5.2. Изменения оформляются письменно. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО продавца]
Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя]
Перед подписанием заполните пропуски, уберите неприменимые варианты и согласуйте положения между собой.
1. Стороны и обязанность заключить основной договор
Продавец [Продавец] обязуется продать, а Покупатель [Покупатель] обязуется купить квартиру [Квартира] и заключить основной договор купли-продажи не позднее [Срок заключения основного договора] на условиях, согласованных настоящим документом.
2. Квартира
Предмет будущего договора — квартира, расположенная по адресу [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер], площадь [Площадь квартиры] кв. м.
3. Цена квартиры
Цена квартиры по основному договору составляет [Цена квартиры] ₽.
4. Задаток
Покупатель передаёт Продавцу [Сумма задатка] ₽ в качестве задатка в счёт цены квартиры и в обеспечение исполнения обязанности сторон заключить основной договор на согласованных условиях. При заключении основного договора сумма задатка засчитывается в цену квартиры.
5. Передача денег
Задаток передаётся способом [Способ передачи задатка]. Получение денег подтверждается [Подтверждение получения денег].
Укажите выбранный способ передачи денег и документ, который подтвердит получение.
6. Срок основной сделки
Стороны обязуются заключить основной договор не позднее [Срок заключения основного договора].
7. Последствия неисполнения и специальные основания прекращения
Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, определяются соглашением сторон и применимыми положениями статей 380 и 381 ГК РФ. Специальные обстоятельства, при которых обязательство прекращается и задаток возвращается, стороны согласовали следующим образом: [Специальные обстоятельства прекращения обязательства и возврата задатка].
Вместо расплывчатой фразы «по любой уважительной причине» перечислите конкретные обстоятельства возврата и способы подтвердить их наступление.
8. Уведомления
Юридически значимые сообщения о готовности заключить основной договор, наступлении согласованного основания прекращения обязательства и возврате задатка направляются способом [Способ направления сообщений] по адресу или реквизитам [Адрес или реквизиты для сообщений].
Этот каркас показывает, как связаны основные условия, но не заменяет полный предварительный договор и не учитывает автоматически особенности квартиры и участников сделки.
Особенно внимательно проверьте пункты 7–8. Из них должно быть ясно: какое событие наступило, чем оно подтверждается, кто и как уведомляет другую сторону, когда прекращается обязанность заключить основной договор и в какой срок возвращается задаток. Если однозначного ответа нет, сначала согласуйте формулировку. Например, слова «банк отказал» нужно уточнить по согласованным банковским ситуациям, документам и срокам. При разногласиях или сложной сделке передайте документ юристу либо нотариусу, если он участвует в оформлении.
Что проверить до передачи задатка
Даже подробное соглашение не заменяет проверки продавца, квартиры и документов о праве собственности. Сначала установите, кто подписывает документ и кому вы перечисляете деньги, а затем сверьте сведения с документами на объект.
Право продавца и сведения ЕГРН
Проверьте документ, удостоверяющий личность продавца или его представителя. Сопоставьте данные подписанта и получателя денег с соглашением, документами о праве и доверенностью, если она есть. Убедитесь, что сведения о собственниках и квартире соответствуют документам.
ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Выписка из него может содержать сведения об объекте, зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях, претензиях на право, заявленных в суде требованиях к квартире и поданных, но ещё не рассмотренных заявлениях о регистрации (ст. 62 закона № 218-ФЗ). Однако сама выписка не гарантирует отсутствия всех возможных юридических рисков.
Если собственник — физическое лицо, в выписке для постороннего человека его персональные данные в предусмотренных законом случаях могут быть скрыты. При необходимости попросите собственника подтвердить зарегистрированное право надлежащим документом. Порядок раскрытия персональных данных регулируется ст. 36.3 закона № 218-ФЗ.
Если продавец состоит в браке
Нотариальное согласие супруга нужно не на продажу любой квартиры человеком, состоящим в браке. Сначала выясните правовой режим имущества: когда и на каком основании квартира приобретена, является ли она общей недвижимостью супругов.
Если один из супругов распоряжается их общей недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ).
Если в квартире зарегистрированы или живут другие люди
Регистрация человека по адресу сама по себе не означает, что после продажи он обязательно сохранит право пользоваться квартирой. Но если есть люди, которые по закону сохраняют право пользования после её приобретения новым собственником, в договоре продажи нужно перечислить таких лиц и указать их права (ст. 558 ГК РФ).
Когда покупатель становится собственником
Передача задатка и подписание предварительного договора ещё не делают покупателя собственником квартиры. При современной продаже квартиры государственной регистрации подлежит именно переход права собственности к покупателю (ст. 551 ГК РФ).
Как подтвердить, что задаток действительно передан
При расчёте наличными получите от продавца письменное подтверждение. В нём должно быть указано:
- кто передал деньги и кто их получил;
- какая сумма передана и что это именно задаток;
- за какую квартиру и по какому соглашению внесены деньги;
- когда продавец получил сумму.
При безналичной передаче сохраните банковское подтверждение и свяжите назначение платежа с конкретными квартирой и соглашением.
Расписка или банковский документ подтверждают прежде всего факт и назначение передачи денег, но не заменяют соглашение об обеспечиваемой обязанности. Обратное тоже верно: подписанный договор не всегда подтверждает, что задаток действительно был получен.
Шаблон для заполнения
РАСПИСКА
о получении суммы задатка
о получении суммы задатка
Я, [ФИО продавца — получателя], [Дата рождения продавца, если используется для идентификации], документ, удостоверяющий личность: [Документ продавца: вид документа, серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации продавца],
получил(а) от [ФИО покупателя — плательщика], документ, удостоверяющий личность: [Реквизиты удостоверяющего личность документа покупателя], зарегистрированного(ой) по адресу: [Адрес регистрации покупателя],
денежные средства в размере [Сумма цифрами] ([Сумма прописью]) [Валюта]
[наличными / путём безналичного перечисления — указать фактический способ].
Указанные денежные средства получены в качестве задатка в соответствии с пунктом [Номер пункта обеспечивающего обязательство] [Точное название предварительного договора, договора или соглашения о задатке] от [Дата основания] № [Номер основания, если имеется]
в отношении квартиры, расположенной по адресу: [Полный адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер, если имеется].
Задаток передан в счёт цены квартиры и обеспечивает исполнение обязательства, указанного в названном договоре (соглашении).
Получение указанной суммы в полном объёме подтверждаю.
[Подпись фактического получателя — продавца] /
[ФИО продавца полностью при подписи]
Итоговый чек-лист перед передачей задатка
Перед оплатой убедитесь, что:
Правовая база
Основные нормы, на которые опирается статья. Их условия и исключения раскрыты в соответствующих разделах.
Задаток и оформление сделки
- ст. 380 ГК РФ — письменная форма и назначение задатка, его связь с обязательством.
- ст. 429 ГК РФ — предварительный договор, срок основной сделки и понуждение к заключению.
- ст. 550 ГК РФ — письменная форма продажи недвижимости.
- ст. 554 ГК РФ — данные для определения квартиры.
- ст. 555 ГК РФ — цена недвижимости в основном договоре.
Последствия несостоявшейся сделки
- ст. 381 ГК РФ — возврат, удержание, двойная сумма и убытки.
- ст. 401 ГК РФ — основания ответственности за неисполнение.
- ст. 416 ГК РФ — невозможность исполнения обязательства.
Право собственности и проверка участников
- ст. 551 ГК РФ — регистрация перехода права собственности.
- ст. 558 ГК РФ — лица, сохраняющие право пользования жильём после продажи.
- ст. 35 СК РФ — согласие супруга при распоряжении общей недвижимостью.
- ст. 37 ГК РФ — разрешение опеки в предусмотренных законом случаях.
- ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ — нотариальная форма сделок с долями и исключения.
- ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ — форма сделок с недвижимостью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных собственников.
- ст. 62 закона № 218-ФЗ — сведения ЕГРН.
- ст. 36.3 закона № 218-ФЗ — раскрытие персональных данных правообладателя.