Чем отличаются аванс, задаток и залог при покупке квартиры
- Аванс — часть будущей оплаты за квартиру. Если сделка сорвётся, деньги не теряются автоматически, но условия договора и возможные санкции всё равно имеют значение.
- Задаток — деньги в счёт будущих платежей, которые одновременно подтверждают заключение договора и обеспечивают исполнение обязательства. Если за его неисполнение отвечает покупатель, задаток остаётся у другой стороны. Если отвечает продавец, получивший задаток, он должен уплатить двойную сумму.
- Залог — способ обеспечить обязательство имуществом или имущественным правом. Например, при ипотеке квартира находится в залоге у банка и обеспечивает возврат кредита. Это не третий вид обычной предоплаты продавцу.
- При срыве сделки важно выяснить, кто отвечает за неисполнение именно того обязательства, которое обеспечивал задаток. Самого факта отказа от покупки или продажи для вывода недостаточно.
- При отказе банка в ипотеке деньги не обязательно возвращаются и не обязательно теряются. Последствия зависят от условий соглашения, причины отказа и того, выполнил ли покупатель свои обязанности.
В чём разница между авансом, задатком и залогом
Продавец или риелтор может назвать предварительную сумму за квартиру авансом, задатком или залогом. Но одно название ещё не определяет, что произойдёт с деньгами, если сделка не состоится.
| Что сравниваем | Аванс | Задаток | Залог |
|---|---|---|---|
| Что это | Часть оплаты, внесённая заранее | Деньги в счёт платежей, которые подтверждают заключение договора и обеспечивают его исполнение | Способ обеспечить обязательство имуществом или имущественным правом |
| Входит ли в цену квартиры | Да, если передаётся как часть оплаты | Да | Сам по себе залог не является оплатой квартиры |
| Обеспечивает ли исполнение обязательства | Сам по себе — нет | Да | Да, но по другим правилам |
| Если покупатель отвечает за срыв сделки | Автоматической потери аванса нет | Переданный покупателем задаток остаётся у другой стороны | Применяются правила о залоге, а не о задатке |
| Если продавец отвечает за срыв сделки | Автоматического двойного возврата нет | Продавец, получивший задаток, должен уплатить двойную сумму | Правило о двойной сумме не применяется |
| Как оформляется | Лучше письменно закрепить назначение суммы и условия расчётов | Соглашение обязательно заключается письменно независимо от суммы | Действуют специальные правила о залоге |
| Если назначение платежа непонятно | При сомнении в том, является ли платёж задатком, он считается авансом, если не доказано иное | Одного названия недостаточно для подтверждения задатка | Само слово «залог» не определяет последствия передачи денег |
Задаток отличается от аванса тем, что выполняет сразу три функции: идёт в счёт будущих платежей, подтверждает заключение договора и обеспечивает исполнение обязательства. Соглашение о задатке должно быть письменным независимо от суммы. Если возникает сомнение, был ли платёж именно задатком, деньги считаются авансом, пока не доказано иное (ст. 380 ГК РФ).
Поэтому расписка со словами «получил 100 000 ₽» сама по себе не доказывает, что продавец получил задаток. Из документов должно быть понятно, за что переданы деньги, входят ли они в цену квартиры и какое обязательство обеспечивают, если стороны договорились именно о задатке.
Перейдите к своей ситуации
Если нужно понять последствия передачи денег или проверить соглашение перед оплатой, выберите соответствующий вопрос.
Сделка уже сорвалась
Разобраться, кто отвечает за неисполнение и как это влияет на аванс или задаток.
Проверить последствия
Банк отказал в ипотеке
Проверить причину отказа, условия финансирования и обязанности покупателя.
Разобрать отказ банка
Деньги ещё не переданы
Проверить получателя, назначение платежа, условия возврата и подтверждение оплаты.
Проверить соглашение
Что будет с деньгами, если сделка сорвалась
Для задатка действует специальное правило: если за неисполнение обеспеченного обязательства отвечает сторона, которая его передала, деньги остаются у другой стороны. Если отвечает получившая задаток сторона, она обязана уплатить двойную сумму (ст. 381 ГК РФ).
С авансом иначе. Он сам по себе не становится штрафом за отказ от сделки и не возвращается в двойном размере из-за нарушения продавца. Но это не значит, что аванс всегда можно получить обратно полностью: отдельно могут применяться неустойка, возмещение убытков и другие законные или договорные основания расчётов.
Последствия зависят от того, почему сделка не состоялась.
| Ситуация | Что с авансом | Что с задатком | Что важно проверить |
|---|---|---|---|
| За неисполнение отвечает покупатель | Автоматически не теряется. Отдельно проверяются санкции и другие основания расчётов | Остаётся у другой стороны | Нарушил ли покупатель именно то обязательство, которое обеспечивал задаток |
| За неисполнение отвечает продавец | Двойной возврат не предусмотрен автоматически. Отдельно решаются вопросы возврата, санкций и убытков | Продавец, получивший задаток, уплачивает двойную сумму | Какое обязательство нарушил продавец и обеспечивал ли его задаток |
| Стороны прекратили обязательство по соглашению до начала исполнения | Расчёты зависят от основания платежа и соглашения сторон | Возвращается | Прекращено ли до начала исполнения именно обеспеченное обязательство |
| Исполнить обязательство объективно невозможно | Возврат зависит от договора и причины прекращения обязательства | Возвращается, если обеспеченное обязательство прекратилось из-за такой невозможности до начала исполнения | Препятствие возникло после появления обязательства, окончательно исключает исполнение, стороны за него не отвечают и не несут риск его наступления |
| Банк отказал в кредите или не согласовал квартиру | Одного названия платежа недостаточно для ответа | Автоматического возврата или потери нет | Что именно не одобрил банк, как согласовано финансирование и выполнил ли покупатель свои обязанности |
Когда задаток возвращают из-за невозможности исполнения
Посмотрим, как различаются ситуации:
- Покупатель передумал. Это само по себе не объективная невозможность исполнения.
- Покупателю не хватает денег. Недостаток собственных средств сам по себе тоже не означает, что исполнить обязательство объективно невозможно.
- Возникла временная задержка. Если после устранения препятствия обязательство можно исполнить, одного такого затруднения недостаточно.
- Один банк отказал в ипотеке или согласовании квартиры. Этот отказ сам по себе ещё не доказывает объективную невозможность исполнения.
- После возникновения обязательства появилось постоянное препятствие, которое действительно исключает исполнение. Если ни одна сторона за него не отвечает и не несёт соответствующий риск, нужно проверить, прекратилось ли обязательство по ст. 416 ГК РФ и есть ли условия для возврата задатка по п. 1 ст. 381 ГК РФ.
Если за неисполнение отвечает одна из сторон, возвращать задаток по правилу о нейтральной объективной невозможности уже нельзя без оценки её ответственности. Тогда применимость последствий задатка нужно определять с учётом установленного нарушения.
Если покупатель передумал покупать квартиру
Покупатель может потерять задаток, если он отвечает за неисполнение обеспеченного обязательства. Но фраза «передумал — задаток сгорел» слишком упрощает это правило.
Например, стороны договорились заключить основной договор к определённому сроку. Все согласованные условия для сделки выполнены, оснований отказаться без последствий нет, но покупатель передумал и не исполнил свою обязанность. В такой ситуации задаток может остаться у продавца.
При этом нужно проверить соглашение. Стороны могли заранее предусмотреть обстоятельства, при которых покупатель вправе отказаться от сделки без потери денег. Например, договориться о возврате платежа при определённом отказе банка или несогласовании квартиры.
Если покупатель передал аванс, правило о потере задатка не действует. Но требование вернуть всю сумму тоже нужно оценивать с учётом договора, возможной неустойки, убытков и других оснований расчётов.
Если продавец отказался продавать квартиру
Если продавец получил задаток и отвечает за неисполнение обязательства, которое этот задаток обеспечивал, он должен уплатить покупателю двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Подобные споры возникают и тогда, когда стороны уже заключили предварительный договор. Например, Верховный Суд рассматривал дело, в котором продавец вместо исполнения договорённости продал объект другому покупателю. При разрешении такого спора важно установить, обеспечивал ли задаток обязанность заключить основной договор и кто отвечает за её неисполнение (Определение ВС РФ от 14.02.2023 № 18-КГ22-151-К4).
Если продавец получил аванс, обязанности возвращать его в двойном размере только из-за срыва сделки нет. Когда сделка не состоялась и оснований удерживать полученную в счёт неё сумму не осталось, возникает вопрос о возврате денег. Возможные санкции и убытки рассматриваются отдельно.
Можно ли потребовать убытки помимо задатка
Да, спор может не ограничиться самой суммой задатка. Его возврат, потеря или выплата в двойном размере и возмещение убытков — разные вопросы.
По общему правилу сторона, ответственная за неисполнение договора, должна возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если договор не предусматривает иного (ст. 381 ГК РФ).
Поэтому даже если продавец оставил у себя задаток или выплатил покупателю двойную сумму, это не во всех случаях означает, что финансовый спор полностью закончен.
Почему «залог 100 000 ₽ за квартиру» может оказаться не залогом
В разговоре продавец или риелтор может предложить: «Оставьте залог, и квартиру больше никому не будем показывать». Но такое название платежа ещё не означает, что стороны действительно договорились о залоге в юридическом смысле.
Залог позволяет кредитору при нарушении обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами в предусмотренном законом порядке (ст. 334 ГК РФ).
Знакомый пример — ипотека. Квартира становится предметом залога и обеспечивает обязательство перед банком (ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Поэтому, если продавец или агент просит передать ему «денежный залог», сначала выясните:
- Входит ли сумма в цену квартиры или передаётся отдельно.
- Какое обязательство она обеспечивает и кто должен его исполнить.
- Когда деньги возвращаются получившей их стороной.
- Что происходит, если обязательство нарушит покупатель.
- Что происходит, если обязательство нарушит продавец.
Разбираться нужно в содержании всего соглашения, а не только в его заголовке. При толковании договора учитываются содержание и действительный смысл условий (п. 47 Постановления Пленума ВС РФ № 49).
Вернут ли задаток, если банк отказал в ипотеке
Отказ банка сам по себе не даёт права автоматически требовать возврата задатка. Но и потерю денег только по этой причине считать неизбежной нельзя.
Прежде всего нужно выяснить, почему покупка не состоялась. За словами «банк отказал» могут стоять разные ситуации:
- банк не одобрил кредит самому покупателю;
- кредит одобрили, но банк не согласовал конкретную квартиру;
- покупатель не передал необходимые документы в установленный срок;
- закончился срок одобрения кредита;
- покупатель изменил параметры заявки или не выполнил другие согласованные действия.
У каждой ситуации могут быть разные последствия. Поэтому следующий вопрос — что стороны написали в соглашении об ипотеке.
Важно установить:
- Указано ли, что квартиру покупают с использованием кредитных средств.
- Какое именно решение банка влияет на возможность сделки и судьбу платежа.
- Что покупатель должен сделать для получения кредита или согласования квартиры.
- В какие сроки он обязан выполнить эти действия.
- Что происходит с переданными деньгами при соответствующем отказе банка.
Сам по себе отказ одного банка также не доказывает объективную невозможность исполнения. Нужно проверить, остаётся ли согласованное исполнение возможным другим способом. Верховный Суд на примере другого обязательства разъяснял, что зависимость от решения конкретного банка ещё не означает объективную невозможность, если необходимое действие в принципе можно совершить (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2017), п. 21).
Это разъяснение не решает автоматически вопрос о задатке при ипотечной покупке. Оно показывает разницу между отрицательным решением одного банка и ситуацией, когда исполнить обязательство объективно невозможно.
До передачи денег лучше договориться письменно, при каком банковском отказе, после каких действий покупателя и в какой срок платёж должен быть возвращён.
Что проверить в соглашении до передачи денег
Прежде чем перечислять аванс или задаток либо отдавать наличные, проверьте условия сделки. Важно, чтобы из документов было понятно не только то, сколько денег вы передали, но и кому, за что и при каких обстоятельствах сумму должны вернуть.
1. Кто получает деньги
Сначала установите, кому именно передаётся сумма и на каком основании получатель вправе её принять.
Если деньги получает собственник квартиры, сопоставьте его данные с документами на недвижимость. Если действует представитель, проверьте его полномочия.
Когда деньги предлагают отдать риелтору или агентству, нужно отдельно разобраться:
- принимает ли агент сумму от имени продавца;
- либо это отдельный платёж самому агентству по самостоятельному договору;
- кто должен вернуть деньги и при каких условиях.
Фраза «передайте задаток риелтору» ничего из этого не объясняет. Особенно важно отличать предоплату за квартиру от самостоятельного платежа агентству.
2. За какую квартиру передаются деньги
В соглашении должно быть понятно, о какой недвижимости идёт речь. Как минимум проверьте адрес и другие сведения, по которым конкретную квартиру можно отличить от других объектов.
3. Какая цена квартиры и сколько передаётся заранее
Зафиксируйте полную согласованную цену квартиры и точную сумму, которую покупатель передаёт до основной сделки.
Эти суммы нужно различать: предварительный платёж — только часть расчётов, если стороны не договорились об ином.
4. Входит ли платёж в стоимость квартиры
Не оставляйте этот вопрос подразумеваемым. Из документа должно прямо следовать, засчитывается ли переданная сумма при окончательном расчёте.
Если деньги получает агентство по самостоятельному договору, это особенно важно: такой платёж может относиться к услугам агентства, а не к цене квартиры.
5. Как стороны определили вид платежа
В соглашении нужно ясно указать, что именно передаётся: аванс, задаток или платёж другой правовой природы.
Если стороны выбирают задаток, договорённость о нём обязательно оформляют письменно. При сомнении в том, что переданные деньги являются задатком, они считаются авансом, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
6. Какое обязательство обеспечивает задаток
Одной фразы «покупатель передаёт задаток» недостаточно. Соглашение должно объяснять, за исполнение какой обязанности стороны отвечают по правилам о задатке.
Например, задаток может обеспечивать обязанность заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях и в установленный срок. Такую обязанность можно обеспечить задатком и по предварительному договору (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
Это важно для будущего спора: последствия задатка связывают не с любым отказом стороны, а с неисполнением обеспеченного обязательства, за которое она отвечает.
7. Когда должна состояться основная сделка
В документе нужна конкретная дата или другой понятный способ определить срок заключения основного договора.
Если срок нельзя установить достаточно ясно, при конфликте сложнее выяснить, наступила ли обязанность совершить сделку и кто её нарушил.
8. В каких случаях деньги возвращаются
Фраза «возвращаются в соответствии с законом» не всегда помогает, если стороны заранее знают, из-за чего покупка может сорваться.
Лучше отдельно согласовать последствия наиболее вероятных ситуаций. Например, когда:
- банк не согласовал конкретную квартиру;
- продавец не получил необходимое согласие;
- обнаружилось ранее неизвестное обременение;
- продавец не выполнил условие, которое должен был выполнить до основной сделки.
Само перечисление таких обстоятельств ещё не определяет судьбу денег. Нужно также указать обязанности сторон: кто должен получить согласие, предоставить документы, устранить препятствие и что произойдёт, если согласованное условие не выполнено.
9. В какой срок деньги должны вернуть
Даже при согласованном основании возврата стороны могут поспорить о сроке.
Поэтому лучше заранее определить, когда получатель должен перечислить деньги обратно после наступления соответствующего обстоятельства.
10. Что предусмотрено на случай отказа в ипотеке
Если покупка зависит от кредита, условие об ипотеке должно различать хотя бы два события: отказ банка выдать кредит покупателю и отказ согласовать конкретную квартиру.
Также проверьте, какие действия покупатель обязан совершить для получения финансирования, в какие сроки и как их выполнение влияет на возврат платежа.
Так стороны заранее определяют последствия проблем с финансированием, а не пытаются после срыва сделки выяснить, что означает короткая фраза «банк отказал».
11. Чем подтверждается передача денег
При безналичном перечислении сохраните банковский документ. Назначение платежа должно позволять понять, за что перечислена сумма.
При передаче наличных получите расписку. При исполнении обязательства должник вправе потребовать расписку о получении исполнения полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 408 ГК РФ).
Из расписки должно быть понятно:
- кто получил деньги;
- от кого получена сумма;
- сколько денег передано;
- когда состоялась передача;
- на каком основании переданы деньги.
Расписка помогает подтвердить передачу суммы, но сама по себе не заменяет ясных условий соглашения о том, аванс это или задаток и какие обязательства он обеспечивает.
Бланк для заполнения
РАСПИСКА
о получении наличного задатка
Место получения денег: [Город]
Фактическая дата получения: [Дата получения денег]
Я, [ФИО продавца — получателя], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт [Паспорт продавца], адрес [Адрес продавца], получил лично наличными от [ФИО покупателя — плательщика], паспорт [Паспорт покупателя], адрес [Адрес покупателя], денежные средства [Сумма цифрами] ([Сумма прописью]) рублей.
Сумма получена в качестве задатка по пункту [Пункт о задатке] предварительного договора купли-продажи от [Дата предварительного договора] № [Номер предварительного договора] в отношении квартиры [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер].
В соответствии с указанным предварительным договором задаток засчитывается в цену квартиры и обеспечивает обязанность Сторон заключить основной договор на согласованных условиях не позднее [Согласованный срок основного договора]. Содержание обеспечиваемой обязанности и согласованная цена: [Точное содержание обязанности и цена по предварительному договору]. Условия возврата и последствия неисполнения определяются названным договором и законом; эта расписка их не заменяет и не устанавливает автоматической потери суммы или двойного возврата независимо от обстоятельств.
Указанные наличные деньги фактически получил в полном объёме. Получение представителем или иным лицом этой распиской не подтверждается.
Подпись фактического получателя: [Подпись продавца] / [ФИО продавца при подписи]
Для наличного аванса одного покупателя одному продавцу при уже оформленном письменном основании. В заполненном DOCX продавец подтвердил 400 000 рублей наличными по соглашению, а в бланке нужно указать свою фактическую передачу и точное основание. Это не расписка о задатке, не документ агентства и не замена соглашения о судьбе денег; подписывает фактический получатель после получения.
Шаблон для заполнения
РАСПИСКА
о получении аванса
о получении аванса
Я, [ФИО продавца — получателя], [Дата рождения продавца, если используется для идентификации], документ, удостоверяющий личность: [Документ продавца: вид документа, серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации продавца],
получил(а) от [ФИО покупателя — плательщика], документ, удостоверяющий личность: [Реквизиты удостоверяющего личность документа покупателя], зарегистрированного(ой) по адресу: [Адрес регистрации покупателя],
денежные средства в размере [Сумма цифрами] ([Сумма прописью]) [Валюта]
[наличными / путём безналичного перечисления — указать фактический способ].
Указанные денежные средства получены в качестве аванса, а не задатка, в счёт цены квартиры, расположенной по адресу: [Полный адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер, если имеется],
в соответствии с [Точное название соглашения или договора] от [Дата соглашения или договора] № [Номер соглашения или договора, если имеется], пункт [Номер пункта основания].
Сумма аванса засчитывается в цену квартиры на условиях указанного соглашения (договора).
Получение указанной суммы в полном объёме подтверждаю.
[Подпись фактического получателя — продавца] /
[ФИО продавца полностью при подписи]
Можно ли передать задаток по предварительному договору
Да, задатком можно обеспечить обязанность заключить основной договор, предусмотренную предварительным договором (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
Предварительный договор нужен для того, чтобы стороны заранее согласовали обязанность в будущем заключить основной договор на определённых условиях. Но важно проверять, что именно стороны записали в документе, а не ориентироваться только на его название.
Первый вариант — аванс на стадии переговоров, когда стороны ещё не обязались заключить продажу. Заполненный файл показывает банковский аванс 100 000 рублей и полный возврат за пять рабочих дней от предусмотренного соглашением события. Это не задаток, не предварительный договор и не плата за свободный отказ. Ипотечные и другие специальные условия возврата этим примером не выбираются за стороны.
Шаблон для заполнения
СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕДАЧЕ И ВОЗВРАТЕ АВАНСА В СВЯЗИ С ПЕРЕГОВОРАМИ О ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт: серия [Серия паспорта продавца] № [Номер паспорта продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], код подразделения [Код подразделения продавца], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец»,
и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт: серия [Серия паспорта покупателя] № [Номер паспорта покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], код подразделения [Код подразделения покупателя], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель»,
совместно именуемые «Стороны», заключили это соглашение о следующем.
Термины «Продавец» и «Покупатель» используются только для обозначения предполагаемых ролей Сторон в возможной будущей сделке. Договор купли-продажи квартиры между Сторонами этим соглашением не заключается.
1. ПЕРЕГОВОРЫ О ВОЗМОЖНОЙ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
1.1. Стороны ведут переговоры о возможном заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес квартиры].
Кадастровый номер: [Кадастровый номер]. Общая площадь: [Общая площадь] кв. м.
1.2. Цена возможной будущей сделки, обсуждаемая Сторонами на дату подписания этого соглашения, составляет
[Цена возможной сделки, цифрами] ([Цена возможной сделки, прописью]) рублей.
Указание этой цены не создаёт обязанности Продавца продать квартиру по указанной цене и не создаёт обязанности Покупателя приобрести её.
1.3. Стороны намерены завершить переговоры и при достижении договорённости рассмотреть заключение договора купли-продажи не позднее «[День]» [Месяц] [Год] г.
Указанная дата является сроком переговоров для целей этого соглашения и не устанавливает обязанности заключить договор купли-продажи к этой дате.
1.4. Ни одна из Сторон по этому соглашению не принимает на себя обязанность заключить договор купли-продажи квартиры.
Продавец не обязан продать квартиру Покупателю, а Покупатель не обязан приобрести квартиру у Продавца.
2. АВАНС
2.1. В связи с указанными переговорами Покупатель передаёт Продавцу денежную сумму в размере
[Размер аванса, цифрами] ([Размер аванса, прописью]) рублей,
далее — «Аванс».
2.2. Если Стороны впоследствии заключат договор купли-продажи указанной квартиры, фактически полученный Продавцом Аванс засчитывается в счёт цены квартиры.
Порядок такого зачёта при необходимости дополнительно отражается в договоре купли-продажи.
2.3. Передача Аванса сама по себе:
— не создаёт обязанности заключить договор купли-продажи; — не является задатком; — не даёт любой из Сторон права требовать заключения договора купли-продажи только на основании этого соглашения.
3. ПЕРЕДАЧА И ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПОЛУЧЕНИЯ АВАНСА
3.1. Аванс передаётся:
[ ] наличными;
[ ] банковским переводом на реквизиты Продавца:
Получатель: [Получатель аванса];
Банк: [Банк продавца];
Номер счёта: [Счёт продавца];
Иные необходимые реквизиты: [Дополнительные реквизиты продавца].
3.2. Дата передачи наличных / срок банковского перечисления: [Дата или срок передачи аванса].
3.3. Если Аванс передаётся наличными, факт его получения подтверждается отдельной распиской Продавца либо отметкой, подписанной Продавцом только после фактического получения денег.
ОТМЕТКА О ФАКТИЧЕСКОМ ПОЛУЧЕНИИ НАЛИЧНЫХ
Аванс в размере
[Полученная сумма наличными, цифрами] ([Полученная сумма наличными, прописью]) рублей
фактически получил(а) «[День]» [Месяц] [Год] г.
Продавец:
ФИО [ФИО получившего наличные]
Подпись [Подпись получившего наличные]
3.4. Если Аванс перечисляется банковским переводом, подтверждением платежа является банковский документ, из которого можно установить плательщика, получателя, сумму, дату и назначение платежа.
Рекомендуемое назначение платежа:
«Денежная сумма (аванс) по соглашению от [Дата соглашения в назначении платежа] в связи с переговорами о возможной покупке квартиры по адресу [Адрес квартиры в назначении платежа]».
4. СВОБОДА ПЕРЕГОВОРОВ
4.1. Пока договор купли-продажи указанной квартиры не заключён, каждая Сторона вправе до даты, указанной в п. 1.3 этого соглашения, прекратить переговоры в порядке, установленном разделом 6.
4.2. Само по себе надлежащее прекращение переговоров не влечёт предусмотренной этим соглашением неустойки, штрафа, потери Аванса, двойного возврата Аванса или иной договорной платы за отказ от возможной сделки.
4.3. Прекращение переговоров не создаёт обязанности заключить договор купли-продажи и не даёт другой Стороне права требовать его заключения на основании этого соглашения.
5. ОСНОВАНИЯ И СРОК ВОЗВРАТА АВАНСА
5.1. Продавец обязан вернуть Покупателю фактически полученный Аванс в полном размере, если наступило хотя бы одно из следующих обстоятельств:
1) до даты, указанной в п. 1.3 этого соглашения, включительно Стороны не заключили договор купли-продажи указанной квартиры;
2) до указанной даты и до заключения договора купли-продажи Продавцу доставлено письменное уведомление Покупателя о прекращении переговоров;
3) до указанной даты и до заключения договора купли-продажи Покупателю доставлено письменное уведомление Продавца о прекращении переговоров.
Уведомление о прекращении переговоров, доставленное после заключения договора купли-продажи, не создаёт обязанности вернуть Аванс по этому пункту. В заключённой продаже действует зачёт по п. 2.2; судьба платежа при изменении или прекращении продажи определяется договором купли-продажи и применимым законом.
5.2. При основании, указанном в подп. 1 п. 5.1, событие для отсчёта срока возврата — дата из п. 1.3 этого соглашения.
5.3. При основании, указанном в подп. 2 или 3 п. 5.1, событие для отсчёта срока возврата — доставка соответствующего уведомления другой Стороне.
5.4. Во всех случаях, предусмотренных п. 5.1, Продавец возвращает фактически полученный Аванс в полном размере не позднее [Количество рабочих дней возврата]-го рабочего дня после события, указанного в п. 5.2 или 5.3. День события в подсчёт не включается; Первым считается ближайший рабочий день после него.
6. УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРЕКРАЩЕНИИ ПЕРЕГОВОРОВ
6.1. Уведомление о прекращении переговоров должно быть направлено другой Стороне одним из выбранных ниже способов.
Продавцу:
Почтовый адрес: [Почтовый адрес продавца];
Электронная почта: [Электронная почта продавца].
Покупателю:
Почтовый адрес: [Почтовый адрес покупателя];
Электронная почта: [Электронная почта покупателя].
6.2. Допустимые способы:
[ ] заказное письмо;
[ ] электронная почта на адрес, прямо указанный в п. 6.1;
[ ] иной согласованный способ: [Иной способ уведомления].
6.3. Если этим соглашением прямо не предусмотрено иное, юридические последствия уведомления возникают с момента его доставки адресату или его представителю.
6.4. Сторона, изменившая указанные контактные данные, обязуется письменно сообщить об этом другой Стороне.
7. СПОСОБ ВОЗВРАТА АВАНСА
7.1. Аванс возвращается:
[ ] банковским переводом на реквизиты Покупателя:
Получатель: [Получатель возврата];
Банк: [Банк покупателя];
Номер счёта: [Счёт покупателя];
Иные необходимые реквизиты: [Дополнительные реквизиты покупателя];
[ ] наличными с письменным подтверждением фактического возврата.
7.2. Если возврат производится наличными, Покупатель письменно подтверждает фактическую дату и размер полученной суммы.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
8.1. Возврат Аванса прекращает денежное обязательство Продавца по возврату этой суммы в фактически исполненной части.
8.2. Право каждой Стороны прекратить переговоры по этому соглашению не ограничивает ответственность, которая может возникнуть непосредственно из закона за недобросовестное ведение или прекращение переговоров.
8.3. Это соглашение также не исключает ответственность, которая может возникнуть за нарушение самостоятельных обязательств по самому соглашению, в том числе обязанности своевременно вернуть фактически полученный Аванс.
9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
9.1. Это соглашение не является предварительным договором купли-продажи и не устанавливает обязанности Сторон заключить договор купли-продажи квартиры.
9.2. Изменения этого соглашения оформляются письменно и подписываются обеими Сторонами.
9.3. Соглашение составлено в 2 экземплярах, по 1 для каждой Стороны.
10. ПОДПИСИ
Продавец:
ФИО [ФИО продавца]
Дата: [Дата подписи продавца]
Подпись: [Подпись продавца]
Покупатель:
ФИО [ФИО покупателя]
Дата: [Дата подписи покупателя]
Подпись: [Подпись покупателя]
Другой вариант — аванс по предварительному договору: стороны уже обязались заключить основную продажу. В заполненном файле аванс 100 000 рублей перечисляется безналично в счёт квартиры за 8 млн; свободного отказа нет, порядок прекращения и возврата нужно сопоставить с условиями своего договора. Это не переговорный аванс и не задаток; ипотечный отказ требует отдельного согласования условий.
Шаблон для заполнения
СОГЛАШЕНИЕ ОБ АВАНСЕ — ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт: серия [Серия паспорта продавца] № [Номер паспорта продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], код подразделения [Код подразделения продавца], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец», с одной стороны,
и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт: серия [Серия паспорта покупателя] № [Номер паспорта покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], код подразделения [Код подразделения покупателя], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель», с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий предварительный договор купли-продажи квартиры с условием об авансе о следующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны обязуются в установленный настоящим договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес квартиры].
Кадастровый номер: [Кадастровый номер]. Общая площадь: [Общая площадь] кв. м.
1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано: [Сведения о зарегистрированном праве] [Реквизиты подтверждающего документа] [указать сведения о зарегистрированном праве и документе, которым оно подтверждается].
1.3. Настоящий договор является предварительным договором. Право собственности на квартиру по нему к Покупателю не переходит.
2. ЦЕНА КВАРТИРЫ И АВАНС
2.1. Стороны договорились, что цена квартиры по основному договору составит
[Цена квартиры, цифрами] ([Цена квартиры, прописью]) рублей.
2.2. Покупатель передаёт Продавцу аванс в размере
[Размер аванса, цифрами] ([Размер аванса, прописью]) рублей.
2.3. Указанная сумма является авансом в счёт цены квартиры. При заключении основного договора она засчитывается в оплату цены.
2.4. После зачёта аванса Покупателю останется уплатить
[Остаток цены, цифрами] ([Остаток цены, прописью]) рублей.
Согласованный порядок оплаты остатка цены: [Порядок оплаты остатка] [Дополнительные условия оплаты остатка].
3. ПЕРЕДАЧА И ПОЛУЧЕНИЕ АВАНСА
3.1. Аванс передаётся:
[ ] наличными;
[ ] банковским переводом на счёт Продавца: [Банковский счёт продавца].
3.2. Аванс должен быть передан не позднее: «[День]» [Месяц] [Год] г. / [Другой согласованный срок].
3.3. Фактическая дата передачи аванса: «[День]» [Месяц] [Год] г.
[заполняется после фактической передачи или определяется по подтверждающему платёж документу].
3.4. При передаче наличных факт получения денег подтверждается отдельной распиской Продавца либо собственноручной отметкой Продавца на настоящем договоре после фактического получения суммы.
3.5. При банковском переводе подтверждением платежа является банковский документ, позволяющий установить плательщика, получателя, сумму и назначение платежа.
4. СРОК И УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
4.1. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее «[День]» [Месяц] [Год] г.
4.2. До указанной даты Продавец обязуется:
— сохранять за собой право распоряжаться квартирой, необходимое для заключения основного договора;
— предоставить Покупателю следующие согласованные документы: [Первый документ от продавца]; [Второй документ от продавца]; [Третий документ от продавца];
— сообщить Покупателю об обнаруженных ограничениях, обременениях, судебных спорах и иных обстоятельствах, способных повлиять на возможность заключения согласованной сделки;
— выполнить иные согласованные действия: [Иные действия продавца] [Дополнительные действия продавца].
4.3. Покупатель обязуется:
— провести предусмотренную договором проверку представленных документов;
— подготовить денежные средства и документы, необходимые с его стороны для заключения основного договора;
— выполнить иные согласованные действия: [Иные действия покупателя] [Дополнительные действия покупателя].
5. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И ВОЗВРАТ АВАНСА
5.1. Если Стороны письменно договорились не заключать основной договор, обязанность заключить основной договор прекращается.
В этом случае Продавец возвращает Покупателю полученный аванс в размере [Сумма аванса к возврату, цифрами] рублей в течение [Количество рабочих дней возврата по соглашению о прекращении] рабочих дней с даты заключения такого письменного соглашения.
5.2. Иные обстоятельства, при наступлении которых Стороны заранее согласовали одновременно:
— прекращение обязанности заключить основной договор; — возврат аванса:
[Первое согласованное обстоятельство]; [Второе согласованное обстоятельство]; [Третье согласованное обстоятельство].
5.3. При наступлении обстоятельства, указанного в п. 5.2, заинтересованная Сторона направляет другой Стороне письменное уведомление.
Если договор предусматривает подтверждающие документы, они прилагаются к уведомлению.
5.4. В согласованном случае прекращения обязательств Продавец возвращает аванс в течение [Количество рабочих дней на возврат] рабочих дней с даты: [Событие начала срока возврата].
Способ возврата:
[ ] банковским переводом на счёт Покупателя: [Банковский счёт покупателя];
[ ] наличными с письменным подтверждением фактического возврата.
5.5. Само по себе возвращение аванса не означает автоматически, что любое возможное нарушение других обязательств Сторон считается урегулированным.
Последствия нарушения определяются законом и условиями договора.
5.6. Договор не устанавливает автоматической невозвратности аванса, двойного возврата аванса, платы за свободный отказ или договорной неустойки.
Если Стороны хотят установить отдельные меры ответственности, их условия требуют самостоятельного согласования с учётом применимого законодательства.
6. ЮРИДИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫЕ СООБЩЕНИЯ
6.1. Стороны согласовали следующие способы направления юридически значимых сообщений:
[ ] заказным письмом по адресам Сторон, указанным в настоящем договоре;
[ ] по электронной почте:
Продавец: [Электронная почта продавца];
Покупатель: [Электронная почта покупателя];
[ ] иным согласованным способом: [Другой способ уведомления].
6.2. Сторона, изменившая свои контактные данные, сообщает об этом другой Стороне.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Изменения договора оформляются письменно и подписываются обеими Сторонами.
7.2. Договор составлен в 2 экземплярах, по 1 для каждой Стороны.
8. ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец:
ФИО [ФИО продавца]
Подпись [Подпись продавца]
Покупатель:
ФИО [ФИО покупателя]
Подпись [Подпись покупателя]
Вариант задатка — предварительный договор на целую квартиру одного совершеннолетнего продавца и одного покупателя с личным подписанием и собственными средствами. Задаток обеспечивает обязанность заключить основной договор; банковский перевод и последствия предусмотрены конкретными условиями. Не для ипотеки, долей, представителей, нескольких собственников и специальной нотариальной формы без отдельной подготовки; один отказ банка не получает заранее выбранного последствия.
Бланк для заполнения
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи целой квартиры с задатком
Место заключения: [Место заключения]
Дата: [Дата договора]
[ФИО продавца], документ, удостоверяющий личность: [Документ продавца], адрес: [Адрес продавца], далее «Продавец», и [ФИО покупателя], документ: [Документ покупателя], адрес: [Адрес покупателя], далее «Покупатель», заключили договор.
1. ПРЕДМЕТ И СРОК ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется продать, а Покупатель купить целую квартиру по адресу [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер], площадь [Площадь квартиры] кв.м. Основной договор заключается не позднее [Срок основного договора].
1.2. Основание права Продавца и запись ЕГРН: [Основание права и реквизиты ЕГРН]. Продавец является единственным собственником и действует лично.
1.3. Цена квартиры по основному договору составляет [Цена квартиры цифрами и прописью] рублей. Согласованные условия основного расчёта: [Порядок, сроки и подтверждение оплаты остатка цены].
1.4. Сведения о лицах, сохраняющих по закону право пользования после продажи, и их правах: [Проверенные сведения о сохраняющих право лицах]. Условия передачи квартиры: [Срок, состояние и оформление передачи].
2. ЗАДАТОК И ЕГО ПЕРЕДАЧА
2.1. Покупатель передаёт Продавцу [Сумма задатка цифрами и прописью] рублей в счёт цены квартиры и в обеспечение обязанности сторон заключить основной договор на согласованных условиях. При заключении основного договора эта сумма засчитывается в цену квартиры.
2.2. Задаток перечисляется до [Срок перечисления задатка] на счёт Продавца [Банковские реквизиты продавца]. Назначение платежа: задаток по настоящему предварительному договору в отношении указанной в нём квартиры. Факт поступления подтверждается банковским документом. Подписание настоящего договора само по себе получения денег не подтверждает.
3. ПОДГОТОВКА И СООБЩЕНИЯ
3.1. Для заключения основного договора стороны согласовали [Место, порядок подготовки и подписания основного договора]. Продавец предоставляет [Согласованные документы на объект и права].
3.2. Сообщения о готовности заключить основной договор и об обстоятельствах, влияющих на его заключение, направляются по следующим реквизитам:
Продавцу: [Реквизиты продавца для сообщений]; Покупателю: [Реквизиты покупателя для сообщений].
Согласованный способ, позволяющий подтвердить доставку: [Способ направления сообщений].
4. НЕИСПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ
4.1. При прекращении обеспеченного задатком обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения в предусмотренном законом случае задаток возвращается.
4.2. Если за неисполнение отвечает давшая задаток сторона, он остаётся у другой стороны. Если отвечает получившая задаток сторона, она уплачивает другой стороне двойную сумму задатка. Вопросы ответственности и убытков разрешаются с учётом применимых положений статей 380,381 и 401 ГК РФ и действительных обстоятельств неисполнения; любое несостоявшееся подписание само по себе не устанавливает виновную сторону.
4.3. Если стороны отдельно согласуют специальное обстоятельство прекращения и возврата, они оформляют письменное дополнение, определяющее событие, подтверждающие документы, способ уведомления, момент прекращения и срок возврата. Отказ банка в кредите настоящим договором автоматически таким обстоятельством не признаётся.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий предварительный договор не передаёт право собственности. Основная продажа и государственная регистрация перехода права оформляются отдельно.
5.2. Изменения оформляются письменно. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.
Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО продавца]
Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя]
Чем обеспечительный платёж отличается от задатка
Помимо аванса, задатка и залога в договорах можно встретить обеспечительный платёж. Это самостоятельная конструкция, поэтому не стоит автоматически считать его авансом или задатком.
Обеспечительным платежом можно обеспечить денежное обязательство, в том числе будущее. В договоре стороны определяют обстоятельства, при которых внесённая сумма засчитывается в исполнение обеспеченного обязательства.
Если эти обстоятельства в согласованный срок не наступили либо обеспеченное обязательство прекратилось, по общему правилу обеспечительный платёж возвращается. Но договор может предусматривать другой порядок (ст. 381.1 ГК РФ).
Поэтому, если в документе используется такое название, проверьте, какое денежное обязательство обеспечено, при каких обстоятельствах платёж засчитывается и когда его должны вернуть.
Что лучше выбрать при покупке квартиры: аванс или задаток
Универсально лучшего варианта для покупателя или продавца нет. Выбор зависит от того, какие обязательства стороны хотят закрепить и какие последствия считают приемлемыми.
Аванс подходит, когда нужно внести часть будущей оплаты, не устанавливая специальных последствий, предусмотренных законом для задатка. Но это не освобождает от необходимости договориться об условиях возврата, возможных санкциях и действиях сторон при срыве сделки.
Задаток подходит, если деньги должны не только засчитываться в цену квартиры, но и обеспечивать исполнение конкретной обязанности. В этом случае особенно важно письменное соглашение с понятным описанием обеспеченного обязательства.
Если продавец или риелтор предлагает внести «залог за квартиру», не соглашайтесь считать эту сумму задатком или юридическим залогом только по названию. Сначала разберитесь, что именно предусмотрено договором и какие последствия установлены для каждой стороны.
Правовая база
Нормы и судебные материалы, на которых основаны объяснения. Условия применения и ограничения отдельных выводов приведены в соответствующих разделах статьи.
Аванс, задаток и последствия неисполнения
- Ст. 380 ГК РФ — понятие и письменная форма задатка, сомнение в назначении платежа, обеспечение обязанности заключить основной договор.
- Ст. 381 ГК РФ — возврат задатка при прекращении обеспеченного обязательства, последствия ответственности сторон и возмещение убытков с зачётом задатка.
- Ст. 416 ГК РФ — прекращение обязательства из-за невозможности исполнения.
- Ст. 381.1 ГК РФ — обеспечительный платёж, его зачёт и возврат.
Залог и подтверждение платежа
- Ст. 334 ГК РФ — юридическая природа залога и удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества.
- Ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — ипотека как залог недвижимости.
- П. 2 ст. 408 ГК РФ — право потребовать расписку о получении исполнения.
Разъяснения и судебная практика
- Пп. 36–38 Постановления Пленума ВС РФ № 6 — условия объективной невозможности исполнения.
- П. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 7 — гибель индивидуально-определённой вещи как пример невозможности исполнения в натуре.
- П. 47 Постановления Пленума ВС РФ № 49 — толкование договора по содержанию и смыслу условий.
- П. 23 Постановления Пленума ВС РФ № 49 — квалификация договора с обязанностью предварительно оплатить всю цену имущества или существенную её часть.
- Определение ВС РФ от 14.02.2023 № 18-КГ22-151-К4 — спор об исполнении предварительной договорённости и обеспеченной задатком обязанности.
- Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2017), п. 21 — граница между решением конкретного банка и объективной невозможностью исполнения; пример относится к другому обязательству и сам по себе не решает вопрос о задатке при ипотечной покупке.