Как составить предварительный договор продажи квартиры: с задатком или без него

Когда нужен предварительный договор

Предварительный договор используют, если основные условия продажи уже согласованы, но сторонам требуется время для подготовки сделки. Например, покупателю нужно оформить ипотеку, продавцу — получить разрешение органа опеки или снять обременение с квартиры. Иногда документы ещё готовятся, а стороны уже хотят закрепить достигнутые договорённости.

Если все документы готовы и ничто не мешает продаже, можно сразу заключить основной договор. Предварительный в такой ситуации может не понадобиться.

Выбор зависит от того, почему сделку откладывают и собираются ли стороны передавать деньги.

Сам по себе предварительный договор создаёт обязанность подготовиться к основной сделке и заключить её в согласованный срок. Но он не передаёт право собственности на квартиру и не означает, что продавец вправе оставить себе всю её стоимость как оплату по уже состоявшейся продаже.

Если одна из сторон впоследствии уклоняется от заключения основного договора, другой могут понадобиться предусмотренные законом способы защиты. Само подписание предварительного договора ещё не гарантирует, что квартира перейдёт покупателю.

Можно ли заключить предварительный договор без задатка

Да, предварительный договор можно заключить без задатка. Стороны закрепляют будущую продажу, но покупатель не передаёт продавцу деньги для обеспечения обязанности заключить основной договор.

Этот вариант может подойти в нескольких ситуациях:

• Стороны доверяют друг другу. Они готовы закрепить договорённости, но не считают нужным обеспечивать их деньгами.
• Сделка зависит от внешних обстоятельств. Например, покупатель ждёт решения банка, а продавец — разрешения органа опеки.
• Покупатель пока не готов передавать деньги. Он хочет сначала убедиться, что основная сделка состоится на согласованных условиях.
• Нужно проверить документы или получить разрешения. Стороны фиксируют будущую продажу, пока необходимые вопросы не решены.

Поэтому даже без передачи денег в документе нужно определить квартиру, срок заключения основного договора, условия будущей продажи и обязанности сторон.

Что меняется, если предусмотреть задаток

Задаток используют, когда стороны хотят не только подтвердить договорённость о будущей продаже, но и обеспечить исполнение обязанности заключить основной договор.

У задатка две функции: он подтверждает заключение соглашения и служит обеспечением исполнения обязательства. Для предварительного договора возможность такого обеспечения предусмотрена п. 4 ст. 380 ГК РФ.

Соглашение о задатке нужно оформить письменно. В нём следует прямо указать сумму, назначение платежа, обязательство, которое он обеспечивает, и порядок зачёта денег в будущую цену квартиры. Важно, чтобы из документа было понятно: деньги передают именно для обеспечения обязанности заключить основной договор, а не просто до продажи.

Когда задаток остаётся у продавца, а когда его возвращают

Последствия зависят от того, кто отвечает за неисполнение обязательства, либо почему оно прекратилось.

Эти последствия установлены ст. 381 ГК РФ.

Например, если покупатель не получил одобрение ипотеки, это ещё не означает, что он автоматически отвечает за срыв сделки и теряет задаток. Но и обязательного возврата денег при любом отказе банка нет. Нужно выяснить, что стороны предусмотрели в договоре и по какой причине не смогли заключить основной договор.

То же касается изменения планов продавца или покупателя: сначала устанавливают причину неисполнения и ответственность стороны, а затем определяют последствия для задатка.

Чем задаток отличается от аванса

При предварительном договоре важно различать задаток и аванс. Оба платежа могут передаваться до основной сделки, но выполняют разные задачи.

Поэтому до передачи денег стороны должны письменно согласовать, какую сумму передают, что именно она обеспечивает или оплачивает, как будет учитываться при основной продаже и что произойдёт, если договор купли-продажи не заключат.

Какие условия включить в предварительный договор

Предварительный договор должен позволять определить предмет будущей сделки и условия основного договора, о согласовании которых заявит одна из сторон. Это следует из ст. 429 ГК РФ.

Кроме юридически необходимых условий, полезно заранее договориться о цене квартиры, расчётах, сроках и подготовке документов. Так продавцу и покупателю будет проще понять, какие действия от них ожидаются до основной сделки и что делать при нарушении договорённостей.

Кто заключает договор и какая квартира продаётся

В договоре укажите сведения о продавце и покупателе:

• фамилию, имя и отчество;
• паспортные данные;
• сведения о представителе и доверенности, если кто-то из сторон действует через представителя.

Саму квартиру нужно описать так, чтобы её можно было однозначно определить. Обычно для этого указывают адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики объекта.

Описание должно относиться именно к той квартире, которую стороны намерены продать по основному договору.

Когда стороны должны заключить основной договор

Лучше прямо установить дату или период, в течение которого продавец и покупатель обязуются заключить основной договор. Особенно это важно, если перед продажей нужно получить ипотечное одобрение, разрешение опеки или выполнить другие подготовительные действия.

Как согласовать условия будущей продажи

Чтобы предварительный договор не сводился к общей фразе о намерении продать квартиру, желательно определить:

• Цену квартиры. За какую сумму продавец согласен её продать, а покупатель — приобрести.
• Порядок расчётов. Как стороны планируют передавать деньги по основной сделке.
• Порядок передачи квартиры. Какие условия передачи согласованы между сторонами.
• Подготовку документов. Кто и какие действия должен выполнить до заключения основного договора.
• Последствия нарушения договорённостей. Что стороны предусматривают на случай неисполнения согласованных обязанностей.

Чем яснее описаны будущая сделка и действия сторон, тем меньше оснований спорить о том, что именно продавец и покупатель обещали друг другу.

Как записать условия передачи задатка

Если стороны выбрали задаток, недостаточно просто указать его сумму рядом с ценой квартиры.

В договоре или отдельном письменном соглашении нужно зафиксировать:

• размер задатка;
• дату его передачи;
• назначение платежа — обеспечение обязанности заключить основной договор;
• порядок зачёта задатка в цену квартиры;
• последствия нарушения обеспеченного обязательства.

Если вместо задатка стороны передают аванс, его назначение, зачёт и условия возврата также лучше согласовать прямо, не полагаясь на одно название платежа.

Бланк для заполнения: вся квартира, один совершеннолетний продавец и один покупатель, задаток и оплата собственными средствами. В заполненном DOCX цена 8 000 000 рублей, задаток 200 000 рублей и основной договор до 30 ноября 2026 года. Не аванс, не доля, не сделка ребёнка и не ипотечная схема.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В DOCX — заполненный предварительный договор целой квартиры: один продавец, один покупатель, безналичный задаток.

Скачать DOCXWord · 41 КБ

Бланк для заполнения

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи целой квартиры с задатком

Место заключения: [Место заключения]
Дата: [Дата договора]

[ФИО продавца], документ, удостоверяющий личность: [Документ продавца], адрес: [Адрес продавца], далее «Продавец», и [ФИО покупателя], документ: [Документ покупателя], адрес: [Адрес покупателя], далее «Покупатель», заключили договор.

1. ПРЕДМЕТ И СРОК ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется продать, а Покупатель купить целую квартиру по адресу [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер], площадь [Площадь квартиры] кв.м. Основной договор заключается не позднее [Срок основного договора].
1.2. Основание права Продавца и запись ЕГРН: [Основание права и реквизиты ЕГРН]. Продавец является единственным собственником и действует лично.
1.3. Цена квартиры по основному договору составляет [Цена квартиры цифрами и прописью] рублей. Согласованные условия основного расчёта: [Порядок, сроки и подтверждение оплаты остатка цены].
1.4. Сведения о лицах, сохраняющих по закону право пользования после продажи, и их правах: [Проверенные сведения о сохраняющих право лицах]. Условия передачи квартиры: [Срок, состояние и оформление передачи].

2. ЗАДАТОК И ЕГО ПЕРЕДАЧА
2.1. Покупатель передаёт Продавцу [Сумма задатка цифрами и прописью] рублей в счёт цены квартиры и в обеспечение обязанности сторон заключить основной договор на согласованных условиях. При заключении основного договора эта сумма засчитывается в цену квартиры.
2.2. Задаток перечисляется до [Срок перечисления задатка] на счёт Продавца [Банковские реквизиты продавца]. Назначение платежа: задаток по настоящему предварительному договору в отношении указанной в нём квартиры. Факт поступления подтверждается банковским документом. Подписание настоящего договора само по себе получения денег не подтверждает.

3. ПОДГОТОВКА И СООБЩЕНИЯ
3.1. Для заключения основного договора стороны согласовали [Место, порядок подготовки и подписания основного договора]. Продавец предоставляет [Согласованные документы на объект и права].
3.2. Сообщения о готовности заключить основной договор и об обстоятельствах, влияющих на его заключение, направляются по следующим реквизитам:
Продавцу: [Реквизиты продавца для сообщений]; Покупателю: [Реквизиты покупателя для сообщений].
Согласованный способ, позволяющий подтвердить доставку: [Способ направления сообщений].

4. НЕИСПОЛНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ
4.1. При прекращении обеспеченного задатком обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения в предусмотренном законом случае задаток возвращается.
4.2. Если за неисполнение отвечает давшая задаток сторона, он остаётся у другой стороны. Если отвечает получившая задаток сторона, она уплачивает другой стороне двойную сумму задатка. Вопросы ответственности и убытков разрешаются с учётом применимых положений статей 380,381 и 401 ГК РФ и действительных обстоятельств неисполнения; любое несостоявшееся подписание само по себе не устанавливает виновную сторону.
4.3. Если стороны отдельно согласуют специальное обстоятельство прекращения и возврата, они оформляют письменное дополнение, определяющее событие, подтверждающие документы, способ уведомления, момент прекращения и срок возврата. Отказ банка в кредите настоящим договором автоматически таким обстоятельством не признаётся.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Настоящий предварительный договор не передаёт право собственности. Основная продажа и государственная регистрация перехода права оформляются отдельно.
5.2. Изменения оформляются письменно. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой стороны.

Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО продавца]
Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

Учебный проект для самостоятельного заполнения. Для обычной целой квартиры, одного совершеннолетнего дееспособного продавца и покупателя, личного подписания и сделки без специальной нотариальной формы; банк/ипотечное условие не выбираются. Режим имущества супругов, обременения, права пользователей и действительные условия оплаты/передачи должны быть установлены до заполнения. Последствия ответственности не наступают автоматически. Для ипотечной покупки, долей, нескольких собственников, представителя и специальных нотариальных случаев требуется другой состав проекта.

Предварительный договор покупки целой квартиры с задатком

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Нужно ли удостоверять предварительный договор у нотариуса

Предварительный договор не всегда требует нотариального удостоверения. Его форма зависит от того, какая форма обязательна для будущего основного договора.

По ст. 429 ГК РФ:

• если основной договор можно заключить в простой письменной форме, такая форма допустима и для предварительного договора;
• если основная сделка требует нотариального удостоверения, предварительный договор тоже нужно удостоверить у нотариуса.

Особенности могут возникнуть, например, при продаже доли в праве собственности на квартиру или в других случаях, для которых предусмотрена нотариальная форма.

При этом нельзя считать, что любая продажа доли или любой предварительный договор продажи квартиры автоматически требуют нотариального удостоверения. Нужно определить требования к конкретной основной сделке.

Что предусмотреть, если продажа зависит от ипотеки, опеки или обременения

Когда основной договор нельзя заключить сразу из-за дополнительных условий, их важно не просто упомянуть, а определить, кто и что должен сделать, в какой срок и как стороны поступят, если подготовить сделку не получится.

Если требуется разрешение органа опеки

В договоре нужно определить, кто обращается за разрешением, какие условия будущей продажи и покупки будут представлены органу опеки и к какому сроку стороны ожидают решения.

Также стоит заранее согласовать два возможных развития событий:

• В разрешении отказали. Что происходит с обязанностью заключить основной договор и с переданной суммой.
• Разрешение выдали на иных условиях. Какие действия должны предпринять стороны и как решается вопрос о деньгах, если согласованная сделка не может состояться в прежнем виде.

Так предварительный договор будет учитывать не только ожидание разрешения, но и последствия решения органа опеки.

Если на квартире есть обременение

Сначала нужно проверить сведения об ограничении по выписке из ЕГРН. Затем согласовать, кто занимается снятием обременения и к какому сроку оно должно быть устранено.

В договоре полезно определить, каким документом продавец подтвердит снятие ограничения и что произойдёт, если к назначенной дате основной сделки обременение останется.

Эти условия особенно важны, когда заключить основной договор на первоначально согласованных условиях без устранения ограничения не получится.

Можно ли передать всю цену квартиры по предварительному договору

Передача крупной суммы по предварительному договору связана с риском для покупателя: деньги уже находятся у продавца, а право собственности на квартиру ещё не перешло.

Если речь идёт о продаже существующей квартиры, перед крупной предоплатой нужно письменно определить:

• правовую природу платежа;
• когда деньги засчитываются в цену квартиры;
• при каких обстоятельствах их должны вернуть;
• каким способом защищены расчёты до оформления основной сделки.

Само название документа «предварительный договор» не решает этих вопросов. При этом передача денег до основной сделки не запрещена во всех случаях.

Но и использовать простой предварительный договор как замену основному договору с полной оплатой до оформления перехода права не стоит.

Что делать, если другая сторона отказывается заключать основной договор

Если основная сделка не состоялась, сначала необходимо выяснить, возникло ли нарушение обязательства и почему стороны не подписали договор купли-продажи.

Для этого проверьте:

1. Срок предварительного договора. Когда стороны должны были заключить основной договор.
2. Предложение заключить сделку. Было ли оно направлено другой стороне и что подтверждает переписка.
3. Причину отказа или задержки. Что помешало заключить договор и кто отвечает за неисполнение.

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая при наличии оснований может обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению. При наличии соответствующих оснований также можно требовать возмещения убытков.

Если при подписании предварительного договора передали задаток, отдельно нужно установить, кто отвечает за неисполнение обязательства. Только после этого можно определить, должен ли получатель оставить деньги себе, вернуть их в двойном размере или вернуть задаток по другим предусмотренным основаниям (ст. 381 ГК РФ).

Что проверить перед подписанием предварительного договора

Перед тем как подписать документ и передать деньги, проверьте шесть основных вопросов.

• Право продавца на квартиру: Убедитесь, что сведения о собственности продавца проверены.
• Описание квартиры: Сверьте адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики объекта, который будет продаваться.
• Срок основной сделки: Проверьте, когда стороны обязуются заключить договор купли-продажи и какие подготовительные действия должны выполнить к этому моменту.
• Условия передачи денег: Уточните сумму, назначение платежа, порядок его зачёта в цену и случаи возврата.
• Задаток или аванс: Если выбран задаток, убедитесь, что его условия оформлены письменно и прямо указано обеспечиваемое обязательство. Если выбран аванс, проверьте условия его зачёта и возврата.
• Обстоятельства, которые могут помешать продаже: Проверьте, что стороны договорились о последствиях отказа банка, отсутствия разрешения опеки, невозможности снять обременение и отказа одной из сторон заключить основной договор.