Договор купли-продажи квартиры

Совершение любой юридически значимой сделки подразумевает заключение договора. И в случае продажи недвижимости его содержание и форма имеют свои ключевые особенности. Знать их обязательно, поскольку упущение даже незначительной, на первый взгляд, детали способно стать причиной возникновения неблагоприятных последствий.

✅ Что такое ДКП

ДКП (договор купли-продажи) представляет собой соглашение о возмездном отчуждении права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю (ст. 549 ГК РФ).

Заключенный по всем правилам договор также является документальным подтверждение совершения сделки и основанием для исполнения комплекса мероприятий по переоформлению купленной квартиры.

Документ, как и сделка, может быть двухсторонним и многосторонним, в зависимости от количества действующих лиц (по закону допускается заключение соглашения одновременно между несколькими продавцами и/или покупателями). И признается действительным только при наличии подписей всех сторон либо их уполномоченных представителей.

Сущность, правила и порядок заключения ДКП регулируется гл. 27–28 Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей пар. 7 гл. 30 второй части законодательного акта.

✅ Как правильно составить, оформить договор купли-продажи квартиры

Единой, утвержденной законодательством формы для составления ДКП квартиры нет. Как и строгих указаний относительно содержания документа.

Однако сторонам сделки стоит иметь в виду, что утвержденные в нем пункты не должны противоречить действующему законодательству (нарушать интересы и права собственников и других правообладателей объекта недвижимости), и, вместе с этим, достаточно полно отражать сущность и предмет соглашения.

Достичь этого помогут приведенные ниже рекомендации.

🔻 Форма

Договор купли-продажи жилого помещения составляется в письменном виде, в формате единого документа.

При его изложении допустимо использовать ПК и любую другую пишущую технику (после необходимо распечатать) либо писать текст вручную. Главное, чтобы написанное было разборчивым и читаемым, не содержало ошибок и исправлений.

В некоторых ситуациях договор проходит нотариальное удостоверение. По закону это необходимо тогда, когда квартира продается по частям (несколько продавцов или покупателей) либо объектом сделки является только одна ее доля.

В остальных случаях стороны по обоюдному согласию вправе прибегнуть к услугам нотариуса, если хотят обеспечить сделке дополнительные гарантии.

🔻 Содержание

Как уже отмечалось выше, перечень пунктов ДКП утверждается сторонами. В документе может быть указано все, что они посчитают нужным и важным для себя. А стандартный договор выглядит так:

1. Место и время совершения сделки (достаточно отметить город и дату подписания акта).
2. ФИО, адрес проживания и реквизиты удостоверения личности всех фигурантов сделки (продавца, покупателя, их доверенных лиц).
3. Местонахождение жилплощади, ее квадратура, количество комнат.
4. Указание на право собственности продавца в отношении объекта сделки, тип подтверждающего документа, его реквизиты, место выдачи и т. п.
5. Стоимость квартиры, определенная по соглашению сторон.
6. Способ и порядок передачи денег (за наличный расчет, безналичный, через посредника).
7. Момент исполнения обязательства (срок, в который продавец должен будет полностью освободить жилплощадь и сдать ее покупателю).
8. Наличие/отсутствие обременений жилья, законных прав не нее со стороны третьих лиц.
9. Порядок несения расходов по оформлению документа.
10. Ответственность сторон за нарушение условий договора (неуплата суммы договора в срок либо отказ в своевременном освобождении жилплощади продавцом, а также неисполнение прочих значимых для сторон пунктов может повлечь за собой последствия, прописанные в договоре).
11. Перечень приложений к договору (здесь должны быть указаны документы, которые прежний собственник недвижимости передает покупателю, бумаги, подтверждающие полномочия фигурантов сделки и пр.).
12. Количество экземпляров договора.
13. Место для проставления подписей сторон.

Договор также может включать в себя:

• Положения акта приема-передачи квартиры (подписание документа необходимо для подтверждения сдачи объекта приобретателю и отсутствия претензий к его состоянию со стороны последнего). Данная часть договора отображает согласие покупателя принять жилплощадь в таком виде, в котором его передает продавец, поэтому рекомендуется привести здесь основные характеристики объекта, в том числе и его недостатки (во избежание недоразумений и споров в дальнейшем).
• Расписку о получении денег. Актуально при наличном расчете «из рук в руки», когда передача средств осуществляется на этапе подписания договора, а не после регистрации. В документе необходимо указать размер сумму, полученной продавцом, а также является она полной либо это просто был только задаток.

Все моменты, не оговоренные сторонами и не прописанные в договоре, по умолчанию регулируются действующим законодательством (Гражданским и Жилищным кодексом РФ).

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

✅ Приложения к договору

Для подтверждения правомочий сторон и изложенных в договоре обстоятельств участникам сделки должны быть предъявлены следующие документы:

1. Удостоверение личности.
2. Доверенность на представителей.
3. Свидетельство о рождении несовершеннолетних лиц (от лица которых совершается сделка).
4. Документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетних или недееспособных лиц (свидетельство о рождении — для родителей, постановление суда и органа опеки и попечительства — для опекунов, попечителей).
5. Справка из Единого государственного реестра недвижимости о праве собственности продавца на продаваемую квартиру, наличии/отсутствии обременений и залога.
6. Кадастровый паспорт жилого помещения.
7. Выписка из базы данных ресурсопоставляющих организаций об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
8. Справка о проживающих в квартире лицах.

Если положения акта приема-передачи жилплощади и расписка о получении денег были составлены в виде отдельных документов, их также следует взять с собой на заключение ДКП.

✅ Можно ли самим составить договор купли-продажи

ДКП по умолчанию составляется в простой письменной форме, т. е. без привлечения третьих лиц, нотариуса и посредников.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

По сути, продавец и покупатель вправе без какого-либо постороннего вмешательства договориться о купле-продаже недвижимости, изложив достигнутое соглашение на бумаге и скрепив его личными подписями (это все, что необходимо знать о том, как самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры).

Однако при составлении документа, во избежание ошибок и неточностей, рекомендуется обратиться к помощи юристов, которые составят проект договора, соответствующий действующему законодательству и максимально учитывающий интересы сторон.

✅ Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель

Купля-продажа предусматривает участие как минимум двух сторон, и при составлении договора должно учитываться мнение каждой из них. Это — неотъемлемое условие действительности сделки. А потому при разработке плана и содержимого документа участвует как продавец, так и покупатель.

Однако непосредственную ответственность за процесс, по обоюдному согласию, может взять на себя кто-то один. Также распространенным вариантом является передача полномочий по составлению договора третьему лицу, более сведущему в данном вопросе (например, юристу).

✅ Если собственник квартиры — несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо

Законом не запрещается отчуждение или приобретение имущества несовершеннолетним или недееспособным лицом. Но в отношении правомочий таких граждан установлены ограничения.

Ограничения на составление и подписание договора купли-продажи не распространяются на эмансипированных несовершеннолетних детей, которые могут быть признанными таковыми по достижении 16 лет, если:

• работают по трудовому договору или контракту;
• занимаются предпринимательской деятельностью и зарегистрированы как ИП.

Полный объем правомочий открывается несовершеннолетним с согласия обоих родителей (усыновителей, опекунов) и органа опеки и попечительства. Если законные представители ребенка давать свое разрешение не хотят, он может добиться необходимого статуса через суд.

✅ Где можно оформить, составить, где регистрируют договор

При необходимости или желании удостоверить ДКП нотариально стороны могут обратиться к любому действующему нотариусу, независимо от его территориального расположения.

Для этого им нужно в полном составе, до заключения сделки, явиться в нотариальную контору, удостоверить свою личность и правомочия на совершение сделки посредством предъявления перечисленных выше документов (см. раздел «Приложения к договору»), после чего, в присутствии нотариуса, подписать договор.

Нотариус, в свою очередь, подтверждает дееспособность обратившихся лиц, проверяет полученные от них документы и совершает действия по удостоверению договора:

• подписывает каждый экземпляр ДКП;
• проставляет печать;
• вносит данные о совершенном действии в Единую информационную систему нотариата.

Нотариус, как квалифицированный юрист, также вправе осуществлять содействие по составлению договора купли-продажи. За это он берет плату согласно установленному в данном регионе тарифу (подробности можно узнать на официальных порталах нотариальной палаты субъекта РФ).

✅ Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи квартиры

Законодательные положения о необходимости государственной регистрации ДКП уже не актуальны. Вместо этого оформлению подлежит переход права собственности на купленный объект недвижимости (ст. 551 ГК РФ).

Сделать это нужно уже после заключения договора, в присутствии обеих сторон сделки. А ответственность за процедуру возьмет на себя орган госрегистрации (Росреестр) по месту расположения объекта недвижимости.

✅ Где посмотреть, как узнать номер договора купли-продажи квартиры

Современная процедура оформления ДКП между физическими лицами не предусматривает присвоения документу номера.

Восстановить утраченный или поврежденный договор можно через нотариуса. Для этого достаточно предъявить ему удостоверение личности и сообщить другие недостающие сведения. Но это возможно только, если документ ранее был удостоверен нотариально.

Также о переходе права собственности и основаниях этому можно узнать в Росреестре, запросив развернутую выписку из ЕГРН.

✅ С какого момента договор считается заключенным

В соответствии со ст. 433 Гражданского кодекса РФ, договор признается официально заключенным с момента, когда:

1. Лицо, предложившее совершение сделки, получило согласие на нее от другой стороны (применительно к ДКП недвижимости это означает — обоюдное подписание документа).
2. Продавец передал объект покупателю — сдал ключи, снял регистрацию по месту жительства, свою и членов своей семьи (официально — после подписания передаточного акта).

Право собственности на приобретенную жилплощадь возникает у покупателя уже после его государственной регистрации (см. ст. 223 ГК РФ).

✅ Срок действия

Период действия, на который заключается договор, не ограничен, так как в число временных сделка купли-продажи не входит.

После подписания ДКП производится государственная регистрация перехода права собственности на жилье, и прекратиться оно может только в случае отчуждения недвижимости по новому договору (купли-продажи, дарения) либо после смерти собственника.

✅ Расходы на оформление

Если стороны составляют договор самостоятельно, их расходы будут заключаться только в оплате госпошлины за госрегистрацию жилплощади — 2 000 рублей.

При нотариальном удостоверении взимается государственная пошлина в размере, установленном Налоговым кодексом РФ: 0,5 % от стоимости договора, но не более 20 000 рублей.

Также нотариусы выставляют счет за предоставление услуг правового и технического характера: 6 000 рублей, если ДКП подлежит обязательному удостоверению, и 8 000 рублей, если нотариус был привлечен по желанию сторон (указанные расценки актуальны для г. Москвы).

✅ Существенные, обязательные условия договора

Несмотря на относительную свободу при составлении договора, существуют пункты, без указания которых значимость сделки будет под вопросом.

Это условия, устанавливающие сам факт купли-продажи:

• покупатель обязуется уплатить названную в документе сумму, в определенном порядке и формате;
• продавец — передаст имущество с перечисленными характеристиками покупателю (исключительно в заявленном виде);
• объект сделки всецело принадлежит продавцу (в противном случае этот момент необходимо расписать более подробно, не скрывая от покупателя);
• каждая из сторон обладает достаточными полномочиями для заключения договора.

Остальные пункты и условия утверждаются продавцом и покупателем по взаимному согласию.

✅ Сколько должно быть экземпляров

При составлении ДКП важно учитывать, что в результате оформления у всех непосредственных участников сделки должно остаться по 1 экземпляру.

Дополнительно также может потребоваться еще один образец для нотариуса.

Все экземпляры договора должны быть составлены, подписаны и удостоверены должным образом. Только в таком случае каждый из них будет считаться оригиналом.

✅ На что обратить внимание продавцу и покупателю, нюансы

Сторонам договора купли-продажи квартиры перед заключением сделки важно учесть следующие моменты:

1. Утверждение о том, что нельзя принудительно снять с регистрации по месту жительства несовершеннолетних детей и других прописанных в квартире родственников — неверно. По закону все члены семьи прежнего владельца утрачивают право пользования жилплощадью вместе с ним (ст. 31 Жилищного кодекса РФ). Подробнее: Выписка из квартиры при продаже квартиры собственником
2. Находящиеся под опекой члены семьи прежнего собственника при особых обстоятельствах сохраняют право пользования квартирой, и перед ее продажей владельцу необходимо заручиться разрешением органа опеки и попечительства.
3. Договор может быть признан недействительным при выявлении нарушений в ходе заключения сделки (недееспособность или временная неадекватность сторон, давление, шантаж на кого-либо из участников и пр.).

Именно риск возникновения обстоятельств из 3 пункта заставляет продавца и покупателя обращаться к нотариусу, поскольку он обладает достаточными полномочиями и значимостью для того, чтобы отсечь лишние сомнения касательно действительности договора.

Как составляется договор купли-продажи квартиры? На первый взгляд все просто: достаточно строго придерживаться плана, правил подписания и удачный исход сделки гарантирован. Но на деле это совсем не так.

Во-первых: интересы каждого продавца и покупателя могут кардинально отличаться, не говоря уже об индивидуальных особенностях сделки.

Во-вторых: никто не застрахован от ошибок, а недостаточно «подкованные» граждане — особенно, а ведь даже банальная невнимательность может обернуться для них плачевными последствиями.

Выше описан далеко не весь список причин обратится за помощью к нашим юристам. А дополнительным бонусом станет удобство (для получения консультации вам практически не придется отрываться от текущих дел) и экономичность (задать интересующий вопрос вы можете совершенно бесплатно).