Главная / Жилищные споры / Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Собственниками квартиры могут быть не только взрослые, но и несовершеннолетние дети. Обычно им выделяется некая доля. Ребенок не может распоряжаться ею самостоятельно, за него это делают мать, отец, опекуны или представители органа опеки. Зачастую родители хотят продать квартиру, в связи с чем приступают к поиску покупателя. Но не стоит забывать, что дети в долевой собственности – это отдельная история. Придется считаться с интересами маленьких владельцев жилья (см. «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру«).

Почему так сложно продать квартиру, в которой есть доля ребенка? На что обратить внимание? Нужно ли обращаться в опекунский совет и запрашивать согласие супруга? Обсудим важные моменты непростой сделки.

✅ О чем говорит закон?

Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.

Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:

Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.

Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.

✅ Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Родители могут продать квартиру, в которой имеется доля их несовершеннолетнего сына или дочери. Однако потребуется одобрение со стороны местного органа опеки. Если они дадут согласие – сделка состоится, а если откажут – возникнут трудности.

Основное условие в таких сделках – предоставление ребенку доли в новой квартире. Например, родители продают старую жилплощадь и покупают новую квартиру. Придется выделить долю ребенку, причем она не должна быть меньше текущей (в случае с квадратурой – меньше по площади, чем старая).

Причины для продажи квартиры с долей ребенка могут быть разными:

Улучшение жилищных условий семьи – родители накопили достаточную сумму, взяли ипотеку, оформили материнский капитал.
Размен квартиры вследствие развода матери и отца.
Острая необходимость в лечении супруга или ребенка.
Переезд из неблагополучного, криминогенного, неразвитого или экологически опасного региона.
Строительство нового дома по ДДУ.
Смена места жительства в связи с заграничной работой или учёбой.

Итак, независимо от причин, родители обязаны предоставить ребенку долю в альтернативной жилплощади. Второй вариант – открыть счет в банке и положить туда сумму за проданную долю ребенка. Параллельно нужно согласовать действия с опекунским советом.

✅ С какого возраста ребенок может продать свою долю?

Юридические сделки – прерогатива совершеннолетних дееспособных лиц. Дети, в силу недостижения 18 лет, ограничены в своих действиях. Важное значение играет возраст ребенка – исходя из этого у детей появляются права и обязанности:

малолетство (от 6 до 14 лет) – ограничены в распоряжении имуществом, особенно с недвижимостью. Интересы малолетнего ребенка представляют его родители, опекуны или представитель органа опеки (ст. 28 ГК РФ);
подростковый (от 14 до 17 лет включительно) – имеют больший круг полномочий, в частности правом подписи на юридических документах. Однако все еще действуют с согласия законных представителей – матери и отца (ст. 26 ГК РФ). Уже с 14 лет ребенка могут спросить, согласен ли он на продажу квартиры? Ответ играет пусть и не решающее, но важное значение для опекунского совета;
совершеннолетние (от 18 лет и старше) – никаких ограничений по сделкам не предусмотрено (исключение – ограниченная дееспособность или недееспособность в силу психических отклонений).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Закон выделяет еще одну категорию несовершеннолетних – эмансипированные граждане. Они могут распоряжаться долей в квартире без согласия родителей. Основания для статуса «эмансипированный» – работа по трудовому договору, а также открытие ИП или юридического лица (ст. 27 ГК РФ). Признание осуществляется в судебном порядке.

Дееспособность приобретают и супруги, если они вступили в брак с 16 до 18 лет (например, из-за беременности девушки). Им разрешается совершать сделки с недвижимостью даже без согласия родителей.

✅ Разрешение, согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Задача опекунского совета – изучить предоставленные сведения и вынести итоговое решение о продаже доли ребенка. Наравне с согласием может последовать и отказ. Поэтому важно разобраться с причинами, которые влияют на вынесение разрешения органа опеки:

Положительные факторы	Отрицательные факторы
Улучшение жилищных условий (например, продажа 1-комнатной квартиры и приобретение 2-комнатной)	Отсутствие доли в альтернативной жилплощади, равно как и несоответствие старой и новой доли (например, продается ½ часть «двушки», а ребенку выделяют ⅓ в «однушке»)
Развитая инфраструктура – наличие скверов, парков, игровых площадок, школ, садиков, больниц, магазинов и др.	Худшие условия для проживания –неисправность коммуникаций, конфликтные соседи
Благоприятная экология – отсутствие вредных выбросов, промышленных объектов, загрязненных водоемов, мусорных свалок	Неразвитая инфраструктура – отсутствие детских площадок, зон активного отдыха, лесных и парковых массивов
Удаленность от развитых центров – комфортно ли добираться до города, ходит ли транспорт, есть ли в семье автомобиль	Новый дом не введен в эксплуатацию (менее 50% готовности)
Повышение доходов в семье – размер заработка родителей, место трудоустройства, распределение финансов на детей	Аварийный или ветхий жилой объект, непригодный для проживания семей с детьми

Основания для отказа могут быть и другими. Представитель ООП изучает условия семьи, сверяет документы, запрашивает нужные справки и выписки – на их основе выдается разрешение (согласие) на продажу квартиры.

Родители должны подать заявление и приложить документы по сделкам. Срок выдачи предварительного разрешения от ООП – 14 рабочих дней, не считая праздников и выходных (ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Иногда супругов (-а) приглашают на заседание комиссии, где придется ответить на вопросы и внести ясность.

✅ Нужно ли согласие отца на продажу доли ребенка в квартире?

Затевая продажу жилья, супруги должны прийти к общему решению. Если мать обратиться в ООП, а отец будет против – разрешение не выдадут. Развод и раздельное проживание роли не играют – согласие отца получить все же придется, пусть и через суд.

Если второй супруг признан умершим или пропавшим без вести – нужно приложить копию судебного решения. Аналогично и в случае с лишением родительских прав в отношение ребенка-собственника. Если отец умер – понадобится свидетельство о смерти из ЗАГС.

Пример:

Федотова собиралась продать 2-комнатную квартиру и приобрести 3-комнатную – для себя, матери и сына. Отец ребенка с ними не проживал. Ранее он был лишен судом родительских прав за пьянство и систематические побои ребенка. Согласия на продажу квартиры он не давал. Федотова обратилась за консультацией в орган опеки. Представитель ООП разъяснила, что раз отец лишен родительских прав, требовать от него согласия не нужно. Достаточно написать заявления и приложить копию судебного постановления. Таким образом, Федотовой не пришлось получать согласие бывшего мужа.

🔻 Образец согласия отца

Скачать образец заявления-согласия отца на продажу квартиры с долями детей

✅ Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей

Переходим к рассмотрению порядка продажи квартиры, если ребенок выступает одним из совладельцев. Очень многие путаются в этапах, не знают куда и когда обращаться, что прикладывать и где запрашивать документы? Наш обзор поможет сориентироваться в ситуации.

🔻 Пошаговая инструкция

Отчуждение квартиры в случае с долями несовершеннолетних происходит по следующему алгоритму:

Обсуждение будущей сделки с супругом и ребенком.
Поиск новой жилплощади – если планируется выделить долю детям в альтернативной квартире. Если с привлечением ипотеки – заключить кредитный договор. Также допустимо заключить предварительный договор купли-продажи с продавцом нового жилья (альтернатива – обязательство о выделении доли ребенку).
Сбор документов для обращения в местный орган опеки.
Подача заявления и документов в ООП по месту жительства.
Ожидание предварительного разрешения, получение копии решения опекунского совета.
Визит к нотариусу, заключение договоров купли-продажи (ДКП) – одновременно при продаже и при покупке квартиры, акта приема-передачи, составление расписок о получении задатка.
Снятие с регистрационного учёта (выписка из квартиры) – родителей и детей.
Регистрация права собственности через «Мои документы» (МФЦ) или напрямую в ФКП «Росреестра» – с 1 февраля 2019 года все действия поручены нотариусам.
Получение денег от покупателя, окончательный расчет с продавцом.
Отчет перед районным ООП о завершении сделки, предъявление документов и свидетельств о выделении детских долей.

Иногда выделение доли заменяется денежной компенсацией. Ее нужно перечислить на личный счёт ребенка. Сразу пользоваться деньгами он не сможет, но как только достигнет 18-летнего возраста, получит право распорядиться средствами на счете.

🔻 Необходимые документы

Родителям ребенка предстоит обратиться в ООП – за разрешением, и к нотариусу – за удостоверением договоров купли-продажи.

Перечень документов для органа опеки можно найти на сайте государственного органа. Кроме того, супруги могут обратиться лично и получить консультацию представителя ООП.

Какие документы нужны для разрешения на продажу квартиры:

копии паспортов родителей;
копия свидетельства о рождении на ребенка до 14 лет (паспорт – с 14 лет и старше);
заявления по образцу (выдадут в органе опеки);
предварительный ДКП или обязательство о выделении детских долей в новой квартире;
свидетельство о браке или о разводе – выдаются в ЗАГС;
правовые документы на продаваемую квартиру – свидетельство или новая выписка из ЕГРН (выдается с 2017 года);
техпаспорт старого образца или выписка из ЕГРН с кадастровыми данными;
выписка из домовой книги – о количестве проживающих в старой и новой квартире;
выписка из ЕИРЦ – показывает отсутствие долгов по ЖКУ;
иные документы – по обстоятельствам.

Схожие документы + разрешение от ООП нужно предоставить и нотариусу. На их основе стороны могут заключить договор купли-продажи квартиры. Часть документов уйдет на регистрацию в ФКП «Росреестра»

🔻 Договор купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с долей ребенка

🔻 Стоимость, расходы

Обращение в орган опеки не требует оплаты госпошлины. Согласие выдается бесплатно, при соответствии всех документов вашей ситуации.

Услуги нотариуса – платные. Заверка ДКП обойдется в 0,5% от суммы договора, т.е. в цену продаваемой квартиры. Размер госпошлины не может быть ниже 300 рублей, но и не превысит 20 000 рублей (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ).

Кто должен оплачивать госпошлину? Вопрос решается между продавцом и покупателем – по договоренности. Согласно практике, расходы несет продавец, т.е. родители (опекуны) несовершеннолетнего собственника. Нотариальная сделка выгодна прежде всего им, поскольку решается судьба имущества ребенка.

🔻 Налог с продажи

Заключение сделок с недвижимостью – это основание для уплаты 13% подходного налога. Исключением не являются и дети, однако здесь есть свои нюансы:

жилье в собственности более 3 лет – НДФЛ не уплачивается (примечание: для квартир, полученных в ходе приватизации, при дарении или наследстве);
свыше 5 лет – освобождение от налога (примечание: по договору купли-продажи).

Согласно ст. 220 НК РФ, супруги и дети вправе получить налоговый вычет за доли в квартире. Подробнее об этом читайте в статье «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов».

✅ Можно ли и как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка

Иногда требуется продать долю ребенка, а остальные доли в квартире сохранить за взрослыми. Такой вариант гораздо сложнее – придется учесть интересы несовершеннолетнего и обозначить его долю в альтернативной жилплощади. Приоритетное право в покупке имеют текущие совладельцы квартиры (ст. 250 ГК РФ). Если ими выступают супруги, они могут написать отказ и начинать поиск покупателя на стороне. Контроль за сделкой также осуществляет орган опеки и попечительства.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если ООП дает согласие на сделку, родители или опекуны ищут желающих приобрести долю в квартире и отчуждают ее в пользу покупателя. Вместе с тем придется выделить долю ребенка или положить на его счет денежную сумму от сделки (п. 3 ст. 60 СК РФ).

Бывает, что орган опеки отказывает в продаже доли. Иногда отказ носит не совсем справедливый характер. Например, когда просят выделить ребенку несоразмерную долю, перевести на счет в банке больше, чем требуется, принести ненужные справки и т.д.

Если решение ООП нарушает ваши интересы, можно подать иск о признании отказа органа опеки недействительным. Здесь важно убедить суд в несправедливом решении государственного органа. Известны случаи, когда истцам это удавалось. Тогда суд обяжет пересмотреть вынесенное решение, т.е. выдать разрешение на сделку с долей ребенка.

✅ Если отец не согласен?

Сложные отношения между супругами могут привести к отказу отца в продаже квартиры. Ему может казаться, что мать пытается нажиться на имуществе ребенка, а в ряде случаев такой отказ – обычная месть «за прошлое».

Что делать, если отец не дает согласия на продажу доли ребенка в квартире:

Во-первых, предпринять попытку мирного исхода – отправьте отцу ценное письмо с уведомлением о вручении и описью. Укажите, что собираетесь продать квартиру и попросите дать ответ в виде согласия (или явиться в орган опеки для дачи разрешения).
Во-вторых, дождитесь ответа – пусть даже это будет отказ. Сформируйте пакет с документами, приложите доказательства.
В-третьих, составьте иск с просьбой разрешить продажу жилья без согласия отца ребенка.

Расходы на оплату госпошлины несет истец – мать или опекун ребенка. Стоимость иска неимущественного характера – 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Срок его рассмотрения судом – 5 дней, после чего будут назначены предварительные слушания. Их следует ждать не раньше, чем через 30 дней после возбуждения гражданского производства (дела).

Затем нужно посетить судебные заседания, обосновать позицию, ответить на вопросы судьи. Окончательное решение суда зависит от приведенных вами доводов. Если вынесут положительный вердикт, останется отдать его в ООП и завершить сделку по продаже квартиры.

Продажа квартир, где замешаны интересы несовершеннолетних отличаются сложностью. Невозможно предугадать все особенности сделки. Зачастую проблема всплывает на последнем этапе, когда вы уже собрали документы и готовитесь к заключению договора. Нередко возникают разногласия с органом опеки – от его решения зависит судьба сделки. Важно суметь подготовиться и знать о порядке. Если вам сложно разобраться в нюансах, имеется проблема, актуальный вопрос – спросите об этом наших юристов. Экспертный опыт поможет преодолеть трудности и завершить продажу жилья без рисков для детей и родителей.

Смотрите видео о купле-продаже квартиры с несовершеннолетними детьми: