Главная / Жилищные споры / Налог с продажи доли в квартире
Налог с продажи доли в квартире
Просмотров 879
Возмездная сделка с долями предполагает участие покупателя и собственника недвижимости. Продавец, в отличие от покупателя, получает доход с продажи доли – ему необходимо рассчитать налог на прибыль и отчитаться в ФНС. И как показывает практика, с этим возникают сложности. Налогоплательщики не знают, как правильно считать налоговую базу, имущественный вычет, разницу доходов/расходов, а также сроки владения квартирой. Незнания могут привести к ошибкам, а ошибки к санкциям со стороны налоговой инспекции.
Нужно ли платить налог с продажи квартирной доли? Как его правильно считать: от рыночной или кадастровой цены? Что такое налоговый вычет, кому он доступен и как его применить на практике? Обо всех деталях с примерами расчетов – читайте далее.
✅ Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры
Затевая продажу жилья, нужно учитывать не только доход, но и расходную часть – налог на прибыль. После того, как продавец продаст долю в квартире, он получает деньги от покупателя. Денежная сумма и будет той базой, которая применяется для расчета налога. Далее, продавец обязан заплатить 13% НДФЛ с дохода от сделки с недвижимостью. Никаких отличий от продажи всего объекта в законе не предусмотрено.
Особенности налогообложения при купле-продаже:
| Каков срок владения | До 1 января 2016 года | После 1 января 2016 года |
|---|---|---|
| Менее 3 лет | Обложение налогом | Обложение налогом */ – размер налоговой базы не должен быть ниже 70% от кадастровой стоимости доли – в противном случае ФНС считает налог исходя из понижающего коэффициента – 0,7, т.е. 70% от цены по кадастру |
| Более 3 лет (36 месяцев) | Налог отсутствует | Налог нужно заплатить, за рядом исключений – в зависимости от того, как продавец получил часть жилья: • дарение доли от близкого родственника или третьего лица; • рента – договор пожизненного содержания с иждивением; • приватизация – в ходе перевода муниципальной квартиры в частную собственность; • наследование – по закону или по завещанию от любого лица */ – покупка доли не входит в список исключений – дальнейшие сделки облагаются НДФЛ в рамках полученного дохода |
| Свыше 5 лет (60 месяцев) | Не нужно оплачивать 13% НДФЛ | Освобождение от налоговых обязательств |
Таким образом, важное значение играет срок владения недвижимостью – если он меньше 3 (5) лет, продавец обязан уплатить налог. Если срок укладывается в льготный период – ничего платить не придется.
✅ Как рассчитать налог с продажи доли в квартире: примеры
Итак, представим, что вам нужно посчитать налог на продажу доли в квартире – если не укладываетесь в льготные сроки. Чтобы не запутаться с цифрами, нужно сразу смотреть на два фактора:
- цена по договору купли-продажи – та сумма, которую запрашивает продавец;
- кадастровая стоимость – указана в выписке из ЕГРН (обновляется первого числа нового года).
Налоговики берут оба показателя, но рассчитывают 13% от большей суммы. Что это означает на практике?
Пример:
Георгий решил приобрести ½ долю в квартире и совершил сделку в августе 2016 года. Согласно расчетам, кадастровая цена всего объекта – 1 500 000 рублей, а доля Георгия – 750 000 рублей. Уже через два года, в сентябре 2018 года Георгий продал долю за 820 000 рублей. Получается, что срок владения не дотянул до 5 лет, что исключает льготы на оплату налога.
Георгию нужно посчитать 13% НДФЛ – а значит:
- по кадастровой стоимости: 1 500 000 рублей * ½ долю * 0,7 (70% от кадастровой цены) = 525 000 рублей;
- согласно договору купли-продажи – 820 000 рублей;
- цена продажи > кадастровой стоимости – значит ФНС рассчитает налог от 820 000 рублей (налоговая база);
- 13% НДФЛ от 820 000 рублей = 106 600 рублей.
Расчеты не применяются, если доля находится в собственности свыше 5 лет, а в случае с дарением, рентой, наследованием и приватизацией – свыше 3 лет. Сведения о сроках можно найти в цветном свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН – нового образца (см. «Как узнать о доле в квартире«).
✅ Порядок уплаты налога с продажи доли в квартире
Недостаточно просто заключить договор купли-продажи. Важно уведомить об этом налоговую службу – подать декларацию формы 3-НДФЛ о полученных доходах за календарный год.
🔻 Куда обращаться?
Налоговые вопросы решаются в уполномоченном органе – территориальном ИФНС. Расположение, телефон и адрес организации вы можете узнать на официальном сайте ФНС или в справочниках вашего города.
Продавец может обратиться:
- лично – в филиал налоговой службы по месту ее нахождения;
- через сайт ФНС – дистанционный онлайн способ подачи деклараций о доходах.
Если вы обращаетесь через сайт ФНС, нужно иметь доступ к Личному кабинету. Туда заносятся данные о налогоплательщике, так что вводить их повторно уже не придется.
🔻 Подача налоговой декларации
Начнем с уточнения термина.
Способы заполнения декларации 3-НДФЛ:
- собственноручно, от руки – на чистом бланке синей пастой (см. ниже);
- вбить данные на компьютере – электронная форма декларации в Налоговую;
- помощь специальных программ по типу «Налогоплательщик» и «Декларация» – их можно скачать с официального сайта ФНС.
Порядок сдачи декларации не таит в себе ничего сложного. Вариант отправления зависит от выбранного выше способа:
- личное посещение ИФНС – декларацию можно заполнить прямо на месте или заранее (например, с помощью юристов нашего портала);
- через представителя – понадобится доверенность на имя выбранного вами кандидата + копия его паспорта;
- заказное письмо по почте – с описью вложений (декларации 3-НДФЛ);
- электронная отправка с заверкой документа ЭЦП – электронной цифровой подписью.
Обратите внимание, что декларация 3-НДФЛ подается даже при отсутствии налоговой базы – в таком случае нужно сдать «нулевую» декларацию. Налоговики проверят данные, но не начислят налог на прибыль.
🔻 Способы оплаты налога
Перечисление денег в счет налога производится только после утверждения декларации. Сотрудники ФНС проверят правильность расчетов, сверят их с базой Росреестра и выдадут реквизиты для оплаты.
Варианты внести налог с продажи недвижимости:
- Касса банка – потребуется посетить банк, предъявить квитанцию и паспорт. Затем нужно передать деньги и забрать чек об оплате. Комиссия при внесении платежей в ФНС не взимается.
- Онлайн – при наличии доступа в ЛК Госуслуг, Налоговой или онлайн-сервисов (например, Сбербанк Онлайн). Также можно воспользоваться кошельком на QIWI и Webmoney.
О том, какие еще есть права и обязанности у долевых собственников — читайте в отдельной статье.
🔻 Сроки
Подоходный налог тесно связан с периодом права собственности на долю в квартире. Отсчёт начинается с момента перехода права в органе Росреестра. Скажем, в случае с дарением договор мог быть подписан 12 января 2019 года, а переход права собственности в ФКП «Росреестра» датируется 23 марта 2019 года. Следовательно, отсчет 3-летнего срока начнется с 23 марта.
Несколько иные правила в случае с наследованием долей – срок вступления в право собственности совпадает с датой открытия наследства. Например, умерший скончался 21 марта, нотариус открыл дело 23 марта (по заявлению родных), свидетельства о праве на наследство выдавались 23 сентября (полгода), а право собственности зарегистрировано 2 октября. Считается, что отправной точкой станет 23 марта – день открытия наследственного имущества. От этой даты и начинается отсчет 3-летнего срока (36 месяцев).
Декларация 3-НДФЛ подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего календарного года (п. 1 ст. 229 НК РФ). Непосредственная оплата производится в срок до 15 июля следующего года.
🔻 Ответственность за неуплату
Несвоевременное внесение платежа или уклонение от налогов – это правонарушение. Обязанность каждого гражданина – отчислять налоги с имущественных сделок и получения доходов. Неисполнение чревато административной и даже уголовной ответственностью.
Что грозит за неуплаты налога с продажи жилья:
- наложение штрафа в размере 20% от неуплаченного в ФНС сбора (ст. 122 НК РФ);
- штраф от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до 1 года, 6-месячный арест или лишение свободы до 1 года – в зависимости от обстоятельств (п. 1 ст. 198 УК РФ).
Умышленное сокрытие доходов наказывается до 40% штрафа от невыплаченных сумм от сделки с жильем.
✅ Как уменьшить размер налога?
Закон позволяет снизить налоговые отчисления за счет льготных параметров. Если доля находилась в собственности менее 3 (5) лет, в случае ее продажи можно воспользоваться двумя способами – вычетом или заявить о расходах на приобретение имущества (п. 2 ст. 220 НК РФ). Оба варианта одновременно применять нельзя – только один из них.
Если вы приобретаете имущество в браке — читайте статью «Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов«.
🔻 Доходы минус расходы
Налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу за счет включения расходов на покупку проданной доли.
Формулу можно представить как «доходы минус расходы». Опция подойдет лишь в том случае, если собственник получил долю не на безвозмездной основе. Проще говоря, дарение, наследство, приватизация (бесплатная) и рента не учитываются. Достаточно найти и предъявить договор купли-продажи доли, где указана цена ее приобретения. Также может понадобиться письменная расписка – о том, что предыдущий продавец получил деньги в полном объеме (ст. 808 ГК РФ).
За счет расходов можно свести налоговую базу «к нулю» – а значит и НДФЛ оплачивать не придется.
Пример 1
Алеся продала треть 3-комнатной квартиры и хочет снизить размер налога. Прежде она купила эту долю за 750 000 рублей, а сейчас продала за 900 000 рублей (разница +150 000 рублей). Формула «доходы минус расходы» позволяет определить итоговую сумму для расчета налога – 150 000 рублей. Алеся прикладывает копию ДКП, подает декларацию, где и указывает прежние расходы и доход от сделки. Она рассчитывает 13% от 150 000 рублей, что равняется 19 500 рублей. Представители ИФНС проверили данные и не нашли никаких отклонений.
Пример 2
Евгений приобрел долю в 2-комнатной квартире – затраты составили 230 000 рублей. Со временем собственнику понадобились деньги, и он решает продать долю раньше 3-летнего срока с даты покупки. Евгений находит покупателя и продает ему право в общей собственности за 180 000 рублей. Расходы оказались выше, чем доходы. Евгений вправе подать декларацию 3-НДФЛ с «нулевым» показателем (отрицательного не существует). Налоговики проверят сведения и не будут начислять НДФЛ.
🔻 Налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет
Одно из нововведений в налоговое законодательство – право на налоговый (имущественный) вычет. Его могут получить физические лица (граждане), которые продают долю в квартире, которая была в собственности менее 3 (5) лет.
Величина налогового вычета на одного человека – 1 000 000 (миллион) рублей. Однако эту сумму не отнимают от рассчитанного налога, т.к. вычет связан с налоговой базой. Другими словами, с той суммой, из которой рассчитывается НДФЛ (например, рыночная цена квартирной доли).
Воспользоваться правом на вычет может абсолютно любой продавец, независимо от возраста и социального статуса. Размер льготы может изменяться. За основу берется характер сделки:
- Если вы продаете только свою долю (отдельный договор) – вам положен вычет в полном объеме (1 млн рублей).
- Если в договоре фигурирует квартира, где есть доля продавца (один договор) – вычет в размере 1 000 000 рублей делится на всех совладельцев.
Вычет применяется к сумме продажи квартирных долей в общем праве. Плательщик вправе вычесть из нее 1 млн рублей и рассчитать НДФЛ от остатка.
Пример:
Востриков получил наследство и теперь имеет ½ долю в 2-комнатной квартире (г. Москва). Он собирается продать свою долю, а второй сособственник не участвует в сделке (но и не выкупает процент Вострикова). Продавец ищет покупателя на стороне и продает ему долю за 4 200 000 рублей. Жилая площадь (доля) находилась в собственности менее 3 лет, поэтому льготы не положены. Востриков вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 рублей (самостоятельная сделка).
Взяв калькулятор, продавец подсчитал, что он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей: 4 200 000 рублей - 1 000 000 = 3 200 000 рублей. От этой суммы и будет рассчитан 13% налог на доходы. Итоговая сумма к оплате в ФНС – 416 000 рублей, вместо 546 000 рублей без вычета.
🔻 Распределение доходов
Третий способ связан с распределением доходов от купли-продажи долей или квартиры в целом. Совладельцы могут договориться о неравномерной фиксации прибыли от продажи (письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13 июня 2012 года). Что это дает и как помогает на практике?
Пример:
Семья в количестве четырех человек – двое супругов, несовершеннолетние сын и дочь – имеют равные доли в квартире. Допустим, они намерены продать жилплощадь за 4 000 000 рублей. Следовательно, члены семьи вправе рассчитывать на имущественный вычет – 1 000 000/4 = 250 000 рублей на одного человека. Однако оказалось, что супруги получили свои доли 10 лет назад, а дети всего 2 года тому назад. Чтобы снизить налоговую базу, семья может поступить следующим образом:
- 250 000 рублей – получает дочка (столько же сын);
- мать и отец (супруги) – оставшиеся 3 500 000 рублей от сделки по ДКП (например, 2 млн на мужа и 1,5 млн – жене).
Итого: дети не понесут никаких расходов, поскольку их налоговые базы равняются «нулю» (250 000 - 250 000), а супруги изначально не оплачивают НДФЛ из-за сроков владения квартирой – свыше 5 лет.
Рекомендуем видео о том, как правильно считать и оплачивать налог с продажи недвижимости:
Рекомендуем почитать
Просмотров 1577
Просмотров 3866
Комментарии: