Главная / Жилищные споры / Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры в долевой собственности

Недвижимость растёт в цене и пользуется спросом. Даже если речь идет о квартире с долевой собственностью, ее можно продать целиком. Правда, нужно учесть мнения всех собственников, в противном случае купля-продажа не состоится. Имейте в виду, что в случае продажи квартиры в долевой собственности в сделку включаются все доли, в том числе незначительные (например, 1/40 часть). И если возникают противоречия, желательно решить их как можно скорее. Иначе ни о какой продаже всей квартиры не может быть и речи.

Как правильно продать долевую квартиру, на что обратить внимание, как заключить договоры – всем вместе или каждым по отдельности с покупателем? Особенности процесса мы разберем в статье.

✅ Новое в законе: изменения на 2019 год

Прежние изменения в законодательстве были связаны прежде всего с нотариальной формой договоров. Отчуждение долей в общем праве с 2016 года подлежит обязательной заверке у нотариуса. Иначе МФЦ и Росреестр не примут документы для регистрации права.

Аналогично и в случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности – пока без нотариуса не обойтись (изменения в ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации…»).

Нововведение 2019 года – отказ от нотариальной формы, если в сделке участвуют все владельцы долей одновременно. Соответствующий Федеральный закон подписал Президент В.В. Путин 1 мая 2019 года – ФЗ № 76 вступает в силу с 31 июля 2019 года. Начиная с лета, такие сделки будут проводиться без участия нотариуса. Достаточно простой письменной формы договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.

Не утратила актуальность и общее решение совладельцев по распоряжению долями – продать квартиру целиком можно только с согласия всех дольщиков (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если хотя бы один из них выступит против, сделка не состоится. Остается два варианта – продажа жилья по долям одному покупателю или принудительная продажа через суд.

✅ Как продать квартиру в долевой собственности

Отчуждение долей по отдельности – утомительное и невыгодное занятие. Лучше всего договориться о продаже всей квартиры в долевой собственности. Такое жилье ценится выше, на него проще найти покупателя (доли чаще покупают под прописку, например, в Москве или Санкт-Петербурге).

Если прийти к общему решению, порядок продажи долевой квартиры не будет отличаться от обычной сделки.

🔻 Что лучше: одним или разными договорами?

Разумеется, в ходе обсуждений возникнут споры – что выбрать, заключение сделки по долям или одним договором на всех совладельцев? Обязательно найдутся противники второго способа.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа на примере сравнительной таблицы.

Сравнительный критерий	Один договор	Разные договоры
Выгода (цена)	Стандартная рыночная стоимость Плюс: никаких потерь, возможность повысить цену	30-40% ниже, чем кадастровая или рыночная стоимость доли в составе квартиры Минус: приготовьтесь к финансовым убыткам
Госпошлина и расходы	Общая на всех продавцов (собственников) – 2 000 рублей + услуги нотариуса (так же поровну) Плюс: распределение расходов, минимум затрат	Затраты несет продавец отдельной доли – он же оплачивает УПТХ нотариуса. Минус: финансово невыгодно
Поиск покупателя	Относительно легко (объявления, газеты, интернет, знакомые, риелторы) Плюс: поиск и выбор подходящего платежеспособного кандидата	Очень сложно Минус: далеко не все согласятся покупать долю в квартире – чтобы жить по соседству с чужими людьми
Преимущественное право покупки	Не требуется Плюс: отсутствие затрат на рассылку уведомлений, минимум споров и проблем	Обязательное условие в соответствии со ст. 250 ГК РФ Минус: сколько совладельцев – столько и предложений о выкупе доли по единой цене и условиям для всех
Расчет стоимости	Осложняется наличием нескольких собственников – возможны разногласия Минус: затраты на независимую экспертизу, длительное обсуждение условий сделки	Особых сложностей нет Плюс: итоговую цену устанавливает продавец доли – в этом плане ему проще (достаточно изучить спрос на рынке жилья)

Таким образом, выгоднее и удобнее продать долевую квартиру по одному договору – при единогласном решении всех собственников. Зачастую оформление поручается одному из собственников по доверенности от остальных. Разные продавцы и договоры усложняют сделку.

Схожие моменты и для покупателя (-ей) квартиры. Если он имеет дело с разными продавцами по отдельности, возрастают расходы – регистрация договоров у нотариуса, УПТХ, госпошлины Росреестра. Вместе с тем приходится изучать множество договоров, вчитываться в условия, проверять чистоту операции, полномочия продавца – на это уходит много времени и сил.

🔻 Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Согласие достигнуто, что делать дальше?

Порядок заключения сделки по продаже квартиры в общедолевой собственности состоит из следующих этапов:

Этап 1.

Обсуждение вопроса реализации жилплощади – в рамках общего договора или отдельных ДКП на каждого из собственников. Второй вариант потребует рассылки уведомлений о намерении продать долю. Остальные совладельцы решают – выкупать долю или отказаться от преимущественного права (ст. 250 ГК РФ). Первый вариант не требует извещений, поскольку в сделке изначально участвуют все дольщики.

Этап 2.

Выработка общей стратегии. Совладельцы выступают в роли Продавца квартиры, им нужно определить цену (см. ниже). Помимо этого, они обсуждают вопрос с оплатой госпошлин. Желательно выбрать одного человека и передать ему полномочия на заключение купли-продажи. Избранный займется сбором документов, встречей с покупателем, показом квартиры, снятием с регистрационного учета (выписка). Однако при подписании ДКП у нотариуса должны присутствовать все собственники.

Этап 3.

Обращение к нотариусу и подписание договора купли-продажи + акта приема-передачи и расписок. Составлением документа занимается нотариус. Даже если вы составите ДКП самостоятельно, с вас возьмут тариф за утверждение. Нотариус проверяет документы, запрашивает нужные справки, изучает характеристики жилплощади, дает консультации.

Этап 4.

Передача ДКП и документов в Росреестр. Начиная с 1 февраля 2019 года, операция поручена нотариусам (бесплатно). Заявителям не нужно посещать МФЦ или Росреестр самостоятельно. Сведения передаются через нотариуса в электронном виде – в течение 1 дня. При необходимости специалист заверит договора ЭЦП – электронной цифровой печатью.

Этап 5.

Получение готового документа о регистрации права собственности. Раньше выдавали свидетельства, с 2016 года их заменили выписки из ЕГРП, а сейчас выдают выписку из ЕГРН. Электронный документ имеет такую же юридическую силу, как и бумажный образец. При желании можно заказать у нотариуса заверку бумажной выписки из Росреестра (за отдельную плату).

Этап 6.

Получение денег от покупателя – остаток за проданную квартиру поступает на счет продавцов (совладельцев). Безопасный способ передачи денег – аренда банковской ячейки, аккредитив и депозит нотариуса. Тот, кто получает деньги, составляет расписку – чтобы впоследствии не возникло вопросов по расчетам.

Этап 7.

Внесение налога за доход от сделки. Обязательство несут продавцы долей в квартире – каждый соразмерно своей части (см. ниже).

🔻 Определение стоимости

Один из важных моментов – установить стоимость квартиры. Причем, если продавец не один, а их несколько, предстоит договориться о цене на общем собрании. Нельзя заключать сделку, если Иванов хочет выручить за квартиру 5 млн, Петров – 3,5 млн, а Зайцев 1 млн рублей.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Как собственники могут оценить недвижимость:

Самим – предстоит найти схожие объекты, сравнить по характеристикам с объектом оценки, узнать рыночную (кадастровую) стоимость. Например, если вы хотите определить цену квартиры на рынке вторичного жилья, нужно искать недвижимость из этой же группы (новостройки и коттеджи не подойдут).
Услуги лицензированных оценщиков – профессиональная работа с выдачей заключения об оценке недвижимости. Совладельцам предстоит найти подходящую фирму, заключить с ней договор на оказание услуг, предоставить документы на квартиру и ждать результата.
Кадастровая цена – указана в справке из ЕГРН о кадастровых характеристиках объекта. Все, что нужно – обратиться в Росреестр и заказать выписку с ценой квартиры. Удобнее сделать это через официальный портал Росреестра – срок готовности от 1 до 3 дней.

Что выбрать? Если вы не отслеживайте изменения на рынке недвижимости, не знаете о ценах, критериях оценки и сравнения – лучше всего доверить работу профессионалам. Предварительно вы можете получить консультацию наших юристов.

Рекомендуем к прочтению «Как рассчитать стоимость доли в квартире«.

🔻 Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Начинайте собирать документы заранее, поскольку ряд справок выдаются не сразу, а спустя 2-4 недели.

Необходимые документы для МФЦ и Росреестра:

удостоверения личности: для взрослых и детей до 14 лет – паспорта, малолетним до 14 лет – свидетельства о рождении;
документы-основания на доли в квартире – дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, обмена и др.;
документы о регистрации – свидетельства или выписки из ЕГРН;
технические и кадастровые – кадастровый план (Росреестра) или техплан из БТИ (старого образца);
архивная выписка из домовой книги;
выписка из ЕИРЦ о том, что никто из собственников не имеет задолженности по квартплате;
три экземпляра ДКП – один останется в ФКП «Росреестра»
передаточный акт (акт приемки).

Иногда могут понадобиться иные документы – справка из Налоговой, акт-разрешение органа опеки (ООП), согласие второго супруга и др.

Если отчуждать доли по отдельности, в МФЦ потребуют копии уведомлений/отказов/согласия остальных дольщиков. Их отсутствие является основанием для приостановки регистрации – на устранение проблем дается 3 месяца.

🔻 Образец договора купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности

🔻 Стоимость

Изменения в законодательстве привели к удорожанию сделок с долевой собственностью. Теперь, чтобы продать квартиру, находящуюся в общедолевом владении, нужно заплатить за услуги нотариуса (раньше их не было).

Обращение к нотариусу всех совладельцев квартиры дешевле – тариф на госпошлину составит 0,5% от суммы договора купли-продажи. Минимальная сумма к оплате – 300 рублей, а максимальная – 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

Обратите внимание, что расходы несут не по отдельности, а все вместе – независимо от числа собственников.

Второй обязательный платёж – оплата услуг правового и технического характера (УПТХ). Нотариус не только заверяет договор, но и выполняет прочие действия в интересах клиента: консультации, запросы в Росреестр, распечатка, заверка копий, поиск сведений в ЕИС, разработка проектов, проверка юридической чистоты сделки и т.д.

🔻 Налогообложение: как рассчитать налог

Группа продавцов получает обогащение в виде выручки от продажи квартиры. Прибыль облагается налогом в размере 13% НДФЛ – при условии, что жилье было в собственности менее 3 (5) лет. Расчеты тесно связаны с размерами долей совладельцев.

За основу берется один из показателей:

цена квартиры в рамках договора купли-продажи;
кадастровая стоимость с учётом понижающего коэффициента (0,7% от суммы = 70% от кадастровой цены).

Наибольшее значение применяют в ходе расчета НДФЛ от сделки с жильем (см. «Налог с продажи доли квартиры«).

Интересная ситуация с налоговым вычетом. Сумма равна 1 000 000 рублей в рамках одной сделки (ст. 220 НК РФ). Однако, если квартира продается по долям, вычет будет меньше – соразмерно доли продавца.

Пример:

Собственники «А» и собственники «В» продают квартиры, находящиеся в долевом владении. Цена жилья одинаковая – по 3 000 000 рублей. Собственники «А» не смогли договориться и намерены реализовать недвижимость по отдельности – всего 4 человека с равными долями. Группа «В», напротив, продает квартиру сообща (их также 4 человека). Кто получит большую выгоду от налогового вычета?

Собственники «А» смогут получить 1 млн рублей на каждого – учитывая, что цена доли меньше 750 000 рублей на человека, они освобождаются от налогового сбора;
Группа «В» получит 1 млн рублей на четверых, т.е. по 250 000 рублей на каждого. Эту сумму они могут отнять от цены сделки (размера своей доли), а остаток пойдет для расчета НДФЛ – налог платить все же придется.

Вывод: с точки зрения налогового вычета выгоднее продавать квартиру по долям. Но и общая прибыль от сделки будет в 2-3 раза меньше.

✅ Что делать, если один из собственников не согласен на продажу квартиры?

Нередко при обсуждении продажи квартиры находятся несогласные. Кому-то выгоднее продать лишь свою долю, другие не хотят иметь дело с совладельцами, а третьи просто не желают продавать квартиру. Как быть в такой ситуации?

Очевидный вариант – продать оставшиеся доли (не всю квартиру целиком). Сперва придется предложить их несогласному, и, если он откажется от выкупа, искать покупателя по объявлениям.
Принудительная продажа – подойдет в случае с незначительной долей в квартире (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Совладельцам нужно заказать экспертизу, установить размер доли несогласного, подать иск и добиться выкупа.

Если жилье представляет ценность, можно предложить несогласному выкуп его доли и без суда. Впоследствии квартира продается по высокой цене с учетом затрат на выкуп доли одного из собственников. Подобное актуально для регионов с дорогим жильем – Москва, Санкт-Петербург, Крым.

✅ Заключение

Продажа квартиры, которая находится в долевой собственности делает участниками всех совладельцев. Если они договорятся, то смогут продать жилье по одному договору купли-продажи. Если нет – придется отчуждать доли по разным ДКП и за меньшую цену. Операции с долевой собственностью требуют участия нотариуса, а с 31 июля 2019 года – нотариус не обязателен.

Нехватка знаний может серьезно осложнить сделку с жильем. Каждая ситуация требует индивидуального анализа – расчет цены, списка документов, условий продажи, извещения совладельцев, поиска покупателя и других особенностей. Если вам сложно разобраться с продажей, задайте вопрос нашим юристам. Жилищные эксперты подскажут, как лучше заключить сделку, куда обратиться и на чем сэкономить.

Смотрите видео о нюансах продажи квартиры в долевой собственности: