Главная / Жилищные споры / Как рассчитать стоимость доли в квартире
Как рассчитать стоимость доли в квартире
Просмотров 9454
Подобные вопросы встречаются все чаще. Люди хотят знать, как рассчитать стоимость с учетом ситуации на рынке жилья. Вопрос актуальный, потому что не все готовы обращаться к дорогостоящим фирмам. Стоимость оценочных услуг отпугивает клиентов. Собственников интересует, можно ли применить формулу и самому узнать точную цену доли в квартире? Второй актуальный вопрос – а выгодно ли вообще продавать дробь? Давайте разбираться со всем и по порядку.
✅ Зачем рассчитывать стоимость доли в квартире?
Свыше 80% всего жилья в России находится в общедолевой собственности. Если квартира поделена на дроби, ею владеют несколько человек. Прежде чем затевать сделку с долей, им нужно узнать стоимость квадратных метров. Зачем это нужно? Чтобы оценить свою часть жилья.
Случаи, когда требуется оценка:
- Отчуждение доли в квартире: продажа, дарение, обмен.
- Желание сдать в аренду – расчет арендной платы за комнату.
- Страхование недвижимости.
- Принудительный выкуп незначительной дроби в жилплощади.
- Раздел совместного имущества супругов.
- Оформление кредита под залог доли в квартире.
Оценку можно поручить лицензированным фирмам, которые имеют государственное разрешение на свою деятельность. Такие компании входят в число СРО — саморегулирующейся организации оценщиков. Обращение к профессионалам целесообразно при оценке доли для продажи третьим лицам. Кроме того, расчеты помогут установить выкупную стоимость малозначительной доли в квартире. Обращаться к оценщикам или обойтись своими силами – на усмотрение собственников. Обязательных требований здесь не имеется. Но нужно помнить, что расчет стоимости доли связан с объективными сложностями.
Если вы решили узнать цену самостоятельно, воспользуйтесь советами и формулой из нашей статьи.
✅ Как самостоятельно оценить долю в квартире?
Арифметические подсчеты имеют тесную связь с рынком недвижимости. Стоимость жилья меняется из года в год. Значит и расчеты, в отличие от формул, не будут идентичными.
🔻 Способы расчетов
Прежде чем считать стоимость доли, нужно оценить квартиру целиком.
Существуют три способа:
- Сравнение объектов – встречается чаще других и доступно для самостоятельного расчета любому человеку. За основу берутся схожие объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.
- Учёт расходов – профессиональный способ оценки в зависимости от вложения в жилой объект.
- Учёт доходов – связан с суммой прибыли от использования квартиры (яркие примеры – коммерческая аренда и найм).
Сравнительный метод считается самым оптимальным. Если вы хотите рассчитать стоимость своей доли в квартире, вам придется отыскать жилье со схожими параметрами: дата постройки дома, этажность, район, инфраструктура, удаленность от центра, экология и др.
Задействуйте не только газетные объявления, но и онлайн поиск на общеизвестных сайтах (Avito, Циан). Подходящие объекты могут быть расположены в том же доме, районе, городе (реже – субъекте РФ).
Обычно для анализа хватает 3-4 квартир, после чего можно приступать к расчетам. Нас интересует средняя стоимость одного квадратного метра. За основу берутся показатели найденных вами квартир. Далее, останется применить формулу и рассчитать цену по аналогии с калькулятором.
🔻 Формула
Ошибочно считать сумму в зависимости от цены отдельно взятой квартиры. Скажем, если жилье стоит 3 000 000 рублей, то собственник ½ части якобы сможет рассчитывать на 1 500 000 рублей, т.е. половину.
Стоимость доли всегда меньше ее реальной цены, поскольку покупатель приобретает не целый объект, а лишь его часть. Совладельцам выгоднее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные деньги можно поделить соразмерно долям продавцов. Читайте наш материал о том, как составить соглашение об определении долей в квартире.
Правильная математическая формула расчета:
(A * B) * C = D
*/ – откуда исходит:
A – рыночная цена всей жилплощади (например, 5 000 000 рублей);
B – размер высчитываемой доли (например, ¼);
C – фактор внешних параметров (коэффициент увеличения/уменьшения цены);
D – итоговая стоимость доли в квартире.
Используя универсальную формулу, вы сможете узнать, сколько стоит отдельная доля в квартире. Разумеется, цена может быть как выше, так и ниже – в этом и суть рынка недвижимости. Выкупную стоимость устанавливает продавец. Формулы помогут рассчитать приблизительное значение и не прогадать с расценками.
Пример:
Представим, что трое собственников владеют жильем в равных пропорциях. Общая площадь квартиры – 70 м². Путем арифметических вычислений совладельцы выяснили:
- стоимость 1 м² в трёх схожих квартирах – 20 тыс., 25 тыс., а также 23 тыс. рублей;
- среднюю стоимость 1 м² – (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. рублей) / 3 = 22 тыс. рублей;
- среднюю стоимость жилья 70 м² – 22 тыс. рублей * 70 м² = 1 540 000 рублей;
- цену ⅓ доли каждого из собственников – 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
- цену с учетом понижающего коэффициента (статус «хрущевка», ремонт, удаленность от центра, трое совладельцев) – 513 333 – 20% (102 666 рублей) = 410 667 рублей.
Итоговая цена за ⅓ часть квартиры (70 м²) составит 410 667 рублей. Именно столько сможет выручить собственник, если захочет продать свою долю в условиях рынка недвижимости.
✅ Как рассчитать стоимость доли в квартире для налоговой?
Одна из обязанностей собственников имущества – оплачивать налог на недвижимость. Если человек владеет не всей квартирой, а только частью (долей) в общем имуществе, нужно разбираться.
Согласно закону, совладельцы несут налоговые расходы соразмерно своим долям. Расчет ведется от кадастровой оценки квартиры и конкретной дроби (процента).
Порядок расчета налога:
- Определить кадастровую (инвентаризационную) стоимость жилья.
- Рассчитать сумму для оплаты соразмерно доле в квартире.
- Использовать значение с одной из налоговых ставок.
*/ – Налоговые ставки отмечены в пункте 4 статьи 406 НК РФ, однако итоговый показатель устанавливает субъект РФ. Отталкиваться в расчетах нужно от региональных величин.
Вопрос:
Возникла проблема с расчетом налога на долю в квартире. Мне принадлежит ⅔ часть, остальное в собственности других лиц. Общая площадь квартиры – 62 кв. метра, из них жилой площади – 40 кв. метров. Если верить кадастровой оценке, стоимость жилья 700 тыс. рублей. Не могу определить точный размер налога. Помогите, пожалуйста!
Ответ:
Налоговая ставка на долю в квартире составляет 0,1, 0,2 или 0,5% от кадастровой цены. Зная стоимость жилья, можно вычислить и цифру для вашей доли.
Получается:
- Умножим стоимость квартиры на размер вашей части: 700 000 * ⅔ = 466 666 рублей.
- Определим налоговую ставку по НК РФ: от 300 000 до 500 000 рублей – 0,2%.
- Наконец, вычислим налоговую сумму: 466 666 рублей * 0,2% = 933 рубля.
Таким образом, ежегодный налог на доход с недвижимого имущества (⅔ доли) – 933 рубля.
✅ Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?
Если брать обычную формулу – вы не сможете получить объективную оценку. Важно учесть и дополнительные показатели. Они влияют на коэффициент повышения/снижения цены. Скажем, две идентичные доли в квартирах одного и того же района могут иметь разную стоимость. Почему?
Факторы влияния на цену смотрите в таблице ниже:
| Увеличение цены | Снижение цены (дисконт) |
|---|---|
| Большая площадь доли | Мизерная доля в квартире */ – незначительную часть жилья выкупают крайне редко и за чисто символическую оплату (например, ради прописки или приобретения других долей) |
| Представление доли в виде комнаты */ – «реальные» дроби стоят дороже «идеальных» | Удалённость от центра, проблемы с парковками, неисправный лифт, плохая экология, криминогенная ситуации в районе |
| Совладельцы не живут в квартире или появляются там крайне редко | Наличие несовершеннолетних собственников/прописанных */ – дальнейшие споры придется решать совместно с родителями детей и органом опеки |
| Продажа «последней» доли в жилплощади | Трудности со свободным доступом в квартиру |
| Отсутствие конфликтов с другими содольщиками | Обременения на жилой объект (арест, залог, прописка третьих лиц) |
| Современный ремонт | Сопротивление со стороны остальных совладельцев |
| Благоустроенный район, экология, «зеленые» зоны, парковки рядом с домом, исправный лифт, консьерж, домофон, охрана | Невысокая цена всей квартиры |
| Близость магазинов, парков, садиков, школ, детских площадок, развлекательных центров | Верхние или нижние этажи в подъезде |
Пример:
Разумовский оценивает ½ долю квартиры-студии в Санкт-Петербург (пл. Восстания). Собственник знает, что жилье находится в центре северной столицы России.
Положительные факторы:
- дом построен недавно (современная облицовка, лифты, парадная, придомовая парковка);
- развитый район (магазины, кафе, театры, парки, зоны для занятия спортом);
- расположение квартиры на 3-м этаже из 12-ти;
- свежий евроремонт.
Отрицательные факторы (снижающий коэффициент):
- проблемы с экологией – центр города;
- еще двое совладельцев квартиры – по ¼ на каждого (реально проживает один из них);
- удаленность от метро;
- статус – «студия» в долевой собственности.
Таким образом, общая стоимость жилья – 5 000 000 рублей, а первоначальная цена Разумовского – 2 500 000 рублей. Однако в связи с понижающим коэффициентом она уменьшается на 30% – значит, итоговая сумма ½ части квартиры-студии составит около 1 750 000 рублей.
✅ Советы и рекомендации
Самостоятельная оценка доли требует учета многих параметров. Особенно того, что касается снижающего коэффициента (скидки). Юристы нашего портала подготовили ряд советов.
🔻 Продавцам
- Старайтесь договориться о продаже квартиры целиком – цена будет существенно выше. Ее можно разделить между совладельцами соразмерно долям – никто не останется в обиде.
- Выделяйте долю в натуре и требуйте выкуп по ее рыночной стоимости. Неважно, когда человек стал владельцем дроби – он вправе затребовать компенсацию от других содольщиков (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Оценка жилья происходит по аналогии с описанной выше формулой.
- Заключите соглашение о порядке пользования общим имуществом – упрощение поиска покупателя на долю. Если соглашения не будет, это отпугнет потенциальных клиентов.
- Определите долю в виде комнаты – это выгоднее с точки зрения продажи. Зная о том, что ему полагается изолированное помещение, покупатель легко пойдет на контакт. Обычную «идеальную» дробь продать сложнее.
- Освободите жилье от зарегистрированных лиц – наличие прописки осложняет переговоры с покупателем. Прежде чем искать клиентов, снимите с учёта всех прописанных в квартире лиц. Разумеется, в рамках своей доли (комнаты).
🔻 Покупателям
- Остерегайтесь покупки большой доли, если от нее отказались текущие совладельцы – вероятно, сделка не имеет выгоды.
- Покупка доли в квартире – это отличный повод поторговаться с продавцом. Выбивайте хорошую скидку (дисконт), приводите веские доводы, оперируйте формулами и фактами.
- Незначительную долю можно выкупить за сущие копейки – несколько тысяч рублей. Подойдет тем, кто хочет иметь регистрацию по месту нахождения.
- Наличие трёх и более совладельцев снижает цену за выкупаемую часть жилья.
- Изучайте несколько предложений о продаже долей – не стоит хвататься за первый попавшийся вариант. Рынок жилья имеет свойство меняться, и на нем появляются привлекательные варианты.
- Убедитесь в наличии свободного доступа в квартиру – если совладельцы чинят препятствия, не дают ключи, меняют замки и настроены крайне враждебно, лучше не совершать покупку.
Следование нашим советам поможет не ошибиться с выбором. Учитывайте не только формулы, но и колебание цен на рынке недвижимости (зимой цены выше – летом ниже).
Смотрите видео о том, как нужно оценивать стоимости долей в квартире:
Рекомендуем почитать
Просмотров 2571
Просмотров 1865
Просмотров 2683
Добрый вечер. Мы продаем квартиру и там три доли. В техпаспорте указана площадь кв.м более точно с запятыми. В гос свидетельстве доли указаны округленно. При расчете стоимости доли получается большая разница, если считать обоими способами. Получается, что у кого меньше площадь, в итоге получает больше сумму за счет округления. Как правильно рассчитать, что брать за основу?
Здравствуйте, Татьяна!
Расхождения могут быть связаны с объединением ГКН и ЕГРП в общую систему — ЕГРН. Слияние произошло в 2017 году, а до этого сведения о технических характеристиках объекта и данные о зарегистрированных правах на объекты были по отдельности. И если документы на квартиру выдавались до 01.03.2013 года — встречаются разногласия.
Обычно при расчётах за основу берут регистрационные данные из ЕГРН. Отмеченные там размеры долей принимаются за основу. Если все совладельцы согласны — воспользуйтесь этим вариантом.
Если расхождения техпаспорта и свидетельства серьезные, можно обратиться в МФЦ с заявлением о внесении изменений в ЕГРН. От вас понадобятся паспорт и техплан. Хотя сейчас органы запрашивают эти сведения самостоятельно — путем межведомственного взаимодействия (п. 2-3 ст. 33 ФЗ № 218 «О госрегистрации»). Специалисты МФЦ объяснят, что указать в заявлении и дадут бланк для заполнения. Далее, сведения отправят в Росреестр, где внесут изменения в сведения о квартире. Останется сделать запрос и заказать актуальную выписку из ЕГРН — на основе уточнённых размеров долей можно производить оценку, отмеченными в статье способами.
Если требуется детальная консультация юриста, оставьте заявку на сайте или позвоните по телефонам горячей линии. Юристы ответят на вопросы по расчету стоимости долей.
Бесплатная
консультация юриста