Сдача в аренду долю в квартире без согласия собственников

Спрос на недвижимость позволяет использовать квартиры под съем третьим лицам. Собственник получает доход, а арендаторы – временную жилплощадь со всеми удобствами. Однако если говорить о долевой собственности, владелец несколько ограничен в правах. Придется учесть интересы всех содольщиков, иначе дело дойдет до суда.

Неужели нельзя сдать в аренду долю в квартире? Что делать, если другие собственники чинят препятствия, угрожают выселением квартирантов и не дают распорядиться законной частью жилья? Отчаиваться не стоит, а лучше решить, как действовать в такой ситуации. Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.

✅ Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?

Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.

Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Так что обойти порядок, увы, не получится. Даже если один из совладельцев против аренды, придется действовать иначе.

Причины отказа могут быть самыми разными. Далеко не всем людям нравится делить жилье с посторонними квартирантами. Нужно понимать, что общедолевая собственность включает не только жилые, но и нежилые помещения: коридор, ванная, кухня, туалет. И если домочадцы привыкают делить жилье, то при заселении чужих людей могут возникнуть неудобства.

Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:

• Выделить долю в натуре

Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий. Технически почти не возможен в городах даже в 3-комнатной квартире. Подойдёт для просторного частного дома. Скорее всего не обойдется без денежной компенсации, зато можно создать отдельную комнату и сдавать ее в аренду уже без согласия содольщиков.

• Соглашение о порядке пользования жильем и аренде

Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится. Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.

• Подать иск об определении порядка пользования жильем

Самый крайний вариант, если мирные попытки решить вопрос уже исчерпаны. Потребуется составить иск, подготовить вариант раздела жилплощади и отстоять позицию в городском суде.

Судебное решение не гарантирует сдачу в аренду без учета мнения сособственников.

Наилучший вариант при несогласии второго собственника – выделить долю в натуре, т.е. представить ее в виде комнаты в просторной квартире (см. «Выделение доли в приватизированной квартире»).

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Вопрос:

Здравствуйте! Скажите, пожалуйста, могу ли я сдать ⅔ доли в аренду? Вместе со мной в квартире живут два других собственника. Они владеют по 1/6 частью квартиры, и оба против аренды. Нужно мне получать их согласие или нет?

Ответ юриста:

Здравствуйте!

Независимо от размера доли, необходимо получить согласие остальных совладельцев. Если Вы послали им уведомления, но они против найма жилого помещения, сделка не состоится. Даже если Вы сдадите комнату, совладельцы могут обратиться в суд и признать договор найма жилого помещения ничтожным – сделка аннулируется.

✅ Как сдать долю в квартире без согласия собственников

Представим, что вы решили сдать долю в квартире, но не можете добиться согласия от второго собственника. Самое верное в такой ситуации представить долю в виде отдельной комнаты. Завершив выдел в натуре, вы сможете распоряжаться частью жилья без учета мнений совладельцев.

Читайте также «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?»

🔻 Порядок действий

Рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

1. Уведомите всех дольщиков о выделе доли в натуре.
2. Определитесь с размером комнаты + компенсацией за превышение/уменьшение квадратных метров.
3. Составьте соглашение о выделе из общедолевой собственности и заверьте его у нотариуса (альтернативный вариант – отделиться в судебном порядке).
4. Дайте объявления о сдаче части жилья в аренду (газеты, интернет, «сарафанное радио», риелторы).
5. Покажите жилье будущим квартирантам.
6. Определитесь с жильцами, составьте договор найма жилого помещения (комнаты).
7. Договоритесь о размере арендной платы и способе ее передачи.
8. Заселите квартирантов, запишите последние показания счетчиков, передайте ключи от комнаты.

🔻 Документы

Остановимся на списке документов, который нужен при заключении арендного договора.

Подготовьте:

• паспорт + копию;
• 2 экземпляра договора найма жилого помещения (комнаты) – себе и жильцам;
• копию свидетельства о праве собственности или выписку из ЕГРН;
• один из правоустанавливающих документов – договор о приватизации, свидетельство о праве на наследство и др.;
• архивную выписку из домовой книги – о проживающих лицах;
• согласие мужа/жены, если комната принадлежит обоим супругам (см. «Выделение доли в совместной собственности супругов«).

Новые жильцы предъявляют только паспорта + копии.

Вместе с квартирантами вам предстоит заполнить договор найма. Один экземпляр останется у арендодателя, а второй передается арендаторам (нанимателям).

🔻 Образец договора найма доли в квартире (комнаты)

Если вы не обращались к риелтору, процесс подготовки арендного договора ложится на ваши плечи. Рекомендуем взять за основу наш образец, а бланк вы можете распечатать на компьютере. Расписывать пункты договора вручную не имеет смысла – опечатки, помарки и неразборчивый почерк могут сыграть не в вашу пользу.

Содержание договора найма доли в квартире (комнаты):

• дата и место подписания;
• информация о жилом помещении – точный адрес, кадастровый номер, сведения из правоустанавливающих и других документов;
• размер и число комнат, доля жилого и нежилого пространства;
• права и обязанности сторон;
• сведения об отсутствии обременений на жилье;
• нюансы арендных и коммунальных платежей: дата, сумма, способ передачи денег, ответственность за неисполнение договора;
• ФИО собственника, паспортные данные, контактный телефон;
• ФИО нанимателя (арендатора), сведения и контакты;
• ниже – акт приема-передачи комнаты.

Скачать образец договора найма части жилого помещения

Скачать образец акта сдачи комнаты

🔻 Сроки

Ответ по поводу сроков зависит от выбранного способа обособления доли. Досудебное, мирное решение вопроса с дольщиками займет 2-3 месяца. Судебные разбирательства, включая экспертизы и апелляции, могут затянуться до 4-6 месяцев.

Срок сдачи доли в аренду зависит от поиска квартирантов. Если вы найдете нанимателей в течение суток, лучше всего подписать договор в день заселения. Таким образом, вы сдадите комнату и сможете получить оплату уже в следующем месяце.

🔻 Стоимость, расходы, налоги

Арендные отношения построены на финансовых расчетах. Собственник должен уведомить жильцов о двух видах платежей:

• арендная плата – взнос за пользование частью жилья (комнатой);
• коммунальные платежи – ежемесячный платёж согласно квитанциям от ЖЭК или ТСЖ.

Расходы несут арендаторы, поскольку они вселяются в квартиру по договору найма жилого помещения. Стандартный платёж: арендная плата + «коммуналка».

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Арендодатель, т.е. собственник несет расходы по части уплаты налогов за сдачу комнаты. Налоговая ставка зависит от размера дохода и составляет 13% от полученной суммы (п. 1 ст. 224 НК РФ). Обратите внимание, что прибылью арендодателя считается только арендная плата. Коммунальные платежи идут в счет оплаты услуг жилищной организации в доме.

Собственник сдаваемой комнаты должен заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, а затем направить ее в налоговую службу. Срок передачи данных в ИФНС – не позднее 30 апреля следующего года. После того, как налог будет рассчитан, гражданин оплачивает его любым удобным способом: в банке, онлайн, через терминал, на почте. Срок для проведения платежа – период до 15 июля идущего года.

Платить или нет — личное дело каждого владельца. Однако нарушение закона может сыграть злую шутку, и тогда ИФНС насчитает задолженность за весь период неуплаты.

✅ Особенности сдачи в аренду доли в квартире

Ежедневно юристы отвечают на вопросы по поводу аренды доли в квартире. Наших граждан интересуют разные ситуации, начиная от конфликтов с совладельцами, и заканчивая расчетом налогов. Остановимся на самых актуальных.

Нюансы сдачи доли в аренду:

1. Основное условие к типу помещения – пригодность для проживания людей. Комнаты в аварийных домах сдать не получится, да и желающие вряд ли найдутся.
2. Размер жилого пространства должен быть более 12 м² – жилищная норма на одного человека (ст. 50 ЖК РФ).
3. Площадь комнаты может не совпадать с размером доли по правоустанавливающим документам. Обычно в таких случаях владелец большей площади выплачивает компенсацию другому собственнику:

4. Сдача в аренду доли в квартире без разрешения другого собственника приводит к аннулированию договора найма. Потерпевший вправе подать иск о признании арендного договора ничтожным.
5. Законный владелец комнаты в «коммуналке» имеет право сдавать ее в аренду без согласия остальных жильцов. Однако придется определить порядок пользования коридором, кухней, туалетом, ванной комнатой и другими нежилыми помещениями. Обычно сохраняется текущий порядок эксплуатации коммунального жилья.

Итак, неопределенную долю сдать в аренду не получится. Нужно выделить ее в натуре и представить в виде комнаты. Вслед за этим собственник может искать арендаторов и вселять их в жилое помещение. Согласия других совладельцев в таком случае не требуются. Однако если доля не выделена в натуре, найм без согласия дольщиков невозможен.

Исчерпание уговоров и поблажек совладельцам приводит людей к юристам. Общая долевая собственность требует учета интересов каждого хозяина, о чем знают далеко не все. Сдача жилья в аренду – один из спорных моментов в юридической практике.

Обратитесь к нашим юристам, если…

• хотите выделить долю в натуре;
• намерены сдать комнату в аренду, но другие собственники против;
• желаете рассчитать налоговую ставку;
• запутались в условиях договора найма;
• столкнулись с арендой долевой собственности без вашего согласия.

Юридическая помощь направлена на решение споров между долевыми собственниками. Эксперты знают, как разрешить конфликт, составить соглашение, подать иск и добиться справедливости. Вместе мы направим вашу ситуацию в благоприятное русло и добьемся максимального для вас результата!

Можно ли сдать долю в квартире без согласия соседей? Ответ в видеосюжете: