Главная / Жилищные споры / Принудительный выкуп доли в квартире через суд

Принудительный выкуп доли в квартире через суд

Согласно Гражданскому кодексу, у заинтересованного совладельца жилплощади есть право принудительного выкупа доли у другого собственника. Но возникает оно при исключительных обстоятельствах — в силу незначительности размера доли потенциального продавца и других не менее важных факторов.

✅ Основания для обращения в суд

Если собственник нескольких квадратных метров не соглашается на получение материальной компенсации за право на владение ими в добровольном порядке, его можно принудить к этому соответствующим решением суда.

Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, нужный судебный акт выносится только на основании следующих факторов:

Доля, планируемая к выкупу, незначительна.
У собственника нет существенного имущественного интереса в отношении своей части квартиры.
Выделение доли в натуре невозможно.

Каждое из перечисленных обстоятельств проверяется и устанавливается судьей. И только при наличии их всех одновременно принимается решение о лишении собственника прав на незначительную часть жилплощади и назначении ему компенсации за понесенный ущерб.

Плату за долю вносит инициатор ее принудительного выкупа из числа совладельцев жилплощади, т. е. правообладатель более значимой части квартиры.

Отдельно следует обратить внимание на трактовку факторов, служащих основаниями для принудительного выкупа доли.

🔻 Размер

В законодательстве четко не указан размер доли общего имущества, который можно определить как незначительный. Во внимание обычно принимается площадь квартиры, соответствующая ее величине. И, если квадратных метров доли объективно не хватает для проживания и пользования жилплощадью, вопрос о выплате собственнику компенсации будет рассмотрен судом.

Так, например, незначительно с большей вероятностью будет признана 1/15 квартиры площадью 32 кв. м. (по факту — 2,1 кв. м.), чем та же 1/15, но выделяемая уже от жилплощади в 170 кв. м. (11,3 кв. м.).

Но и одного аргумента касательно выделяемых квадратных метров будет недостаточно для принятия положительного судебного решения, поскольку должны быть учтены также другие особенности дела.

🔻 Невозможность выдела в натуре

Обязать совладельцев к выплате денежных средств даже за незначительную долю можно только при условии, что фактически отделить ее от объекта общей собственности невозможно.

Если площадь квартиры соразмерно доле можно отгородить, провести коммуникации и проделать отдельный выход наружу, то помещение станет самостоятельным. Его владелец в ходе использования выделенной части жилплощади, по сути, никоим образом не затронет законные имущественные интересы соседей. И в таком случае в принудительном выкупе доли заявителям будет отказано.

Но, если подобная перепланировка без причинения существенного ущерба общему объекту недвижимости невозможна, имеет смысл приступить к оценке третьего обязательного критерия незначительности доли.

🔻 Отсутствие существенного имущественного интереса собственника

При рассмотрении данного вопроса должен преобладать принцип разумности и объективности, поскольку утверждение о наличии существенного интереса со стороны собственника незначительной доли может быть неоправданным.

А об отсутствии такого интереса свидетельствует:

Наличие у владельца другой жилплощади или значительной ее части.
Регистрация и/или проживание по другому адресу.
Безучастие в вопросах ухода и обслуживания квартиры, право на долю в которой он хочет отстоять (неоплата коммунальных услуг, отсутствие иного материального вклада).

Итак, если правообладатель небольшой доли за все (или почти все) время владения ею не участвовал в общих расходах, не проживал в ней и даже не наведывался, велика вероятность того, что его имущественный интерес будет признан несущественным.

✅ Досудебное урегулирование вопроса

До вступления в судебные тяжбы необходимо попытаться уладить вопрос мирно, путем переговоров с хозяином доли.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Стороны часто не могут сойтись в цене, и ориентиром в этом споре должен стать отчет о проведении оценочной экспертизы. Заказывать определение рыночной стоимости недвижимости следует у независимых оценщиков или в специализированных экспертных организациях, имеющих лицензию на занятие подобной деятельностью.

Специалисту по оцениванию необходимо будет сообщить о цели проведения экспертизы, форме собственности на предмет оценки (долевая) и предъявить документы, подтверждающие права на жилплощадь. На основании полученных сведений и статистических данных он осуществит расчет рыночной стоимости выкупаемой доли и оформит его в отчет.

Все это необходимо для получения наиболее актуального и достоверного ценового показателя, однако и с ним правообладатель незначительной доли может не согласиться. В таком случае судебное разбирательство неизбежно (если только покупатель не пойдет на условия потенциального продавца, несмотря на их несоответствие результатам экспертизы).

Еще одной трудноразрешимой проблемой может стать принципиальное нежелание владельца продавать принадлежащие ему метры. Причин этому много, и в зависимости от их характера можно попытаться найти с оппонентом общий язык. Но, если его позиция непоколебима, заинтересованному сособственнику жилплощади останется только одно — обратиться за разрешением вопроса в судебную инстанцию.

✅ Порядок и процедура обращения в суд

Существует только один способ принудительного выкупа доли, и он подразумевает обращение в судебную инстанцию.

Дело относится к категории гражданских споров. Оно рассматривается в порядке искового судопроизводства и характеризуется наличием двух сторон — истца и ответчика. Первый выступает инициатором судебного разбирательства (заявляет исковые требования), второй — отвечает на них, отстаивая противоположную позицию в существующем споре.

Помимо истца, ответчика, судьи и юристов в деле могут участвовать:

Представители сторон — законные или добровольные.*
Свидетели — лица, объективно незаинтересованные в результатах дела, владеющие достоверной информацией касательно обстоятельств и предмета спора.
Переводчики — если сторона разбирательства, представитель или свидетель не владеет русским языком либо ограничен в возможности говорить/слышать физически.

* — в роли законных выступают родители, опекуны, попечители несовершеннолетних и недееспособных (ограниченно дееспособных) граждан. Их присутствие в судебном процессе обязательно. Добровольные представители, напротив, назначаются совершеннолетними, полностью дееспособными фигурантами дела по желанию, если защищать собственные интересы лично для них по какой-либо причине затруднительно.

🔻 Процесс принудительного выкупа

Этапы и порядок осуществления процедуры описаны в таблице.

Этап	Алгоритм действий
Сбор необходимой документации	Для этого нужно будет обратиться в орган государственной регистрации, организацию оценщиков и, в некоторых случаях в нотариальную контору.
Написание иска	Заявление составляется согласно установленному структурному плану, рекомендуется обратиться за помощью к юристу.
Подача искового заявления и документов в суд	Рассмотрение вопроса производится в районном суде по месту жительства ответчика. После приема документов ответственное должностное лицо проверяет их, сопоставляя с актуальными законодательными положениями, и в течение 5 дней выносит постановление о возбуждении гражданского судопроизводства.
Внесение денежных средств в счет компенсации доли на депозит	Для обеспечения иска от заявителя требуется передача средств, которые он готов потратить на выкуп доли, суду. Без этого дело ход не приобретет.
Ожидание начала слушания	После открытия дела судья более углубленно изучает полученные материалы и, при необходимости, выясняет недостающие сведения, после чего назначает дату проведения слушания. О ней участники разбирательства оповещаются письменным уведомлением. Уклонение от его получения равнозначно отказу в посещении зала суда. В этом случае рассмотрение производится в отсутствие такого лица. Допускается также отсутствие стороны спора по ее личной инициативе. Это может быть даже истец, при условии своевременного извещения об этом судьи в письменном виде.
Участие в разбирательстве	В ходе заседания выясняют позиции истца и ответчика, заслушивают показания свидетелей и формируют решение по данному вопросу.
Получение выписки из судебного акта	После вынесения окончательного решения по рассмотрению спора заинтересованной стороне следует получить выписку из него. Однако стоит учесть, что законную силу судебный акт приобретет только через месяц после принятия. До этого решение может быть оспорено неудовлетворенной стороной дела.

По истечении срока, отведенного на обжалование решения суда (при условии отсутствия апелляции), денежные средства с депозита судебного органа переходят к владельцу незначительной доли. Вместе с этим он утрачивает право собственности на нее в пользу истца.

🔻 Исковое заявление

Иск о принудительном выкупе составляется заявителем и излагается на бумаге от руки или с использованием ПК.

В нем указывается:

Краткая информация о сторонах процесса — вводный блок (ФИО, адрес проживания, наименование судебного органа).
Изложение сути спора и ключевых обстоятельств дела — описательный блок (ФИО, место регистрации и проживания всех участников долевой собственности, размер выкупаемой доли, аргументы в пользу ее незначительности, реквизиты правоустанавливающих документов, общая площадь квартиры и т. п.).
Перечень исковых требований — просительный блок (чего именно истец хочет добиться по итогам разбирательства, требования следует подкрепить выдержками из законодательства).
Список документов и материалов, прикрепляемых к иску — блок приложений.

Изложенное в заявлении скрепляется подписью заявителя.

🔻 Пакет бумаг

Среди документов, обосновывающих исковое заявление, должны быть:

Правоустанавливающие документы на часть жилплощади (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
Технический паспорт квартиры.
Квитанция об оплате госпошлины.
Иные документы и судебные акты, подтверждающие слова заявителя.
Показания свидетелей, справки из учреждений и официальных организаций.
Квитанции, копии договоров, устанавливающие расходы на содержание общего жилья и лиц, которые их понесли.
Выписка от органа регистрационного учета о перечне лиц, проживающих на долевой квартире.
Доверенности на имя добровольных представителей участников процесса.
Свидетельство о рождении несовершеннолетнего истца или ответчика/копия решения суда о лишении дееспособности/решение органа опеки и попечительства о назначении законным представителем.

При обращении в суд заявителю необходимо взять с собой паспорт или иное удостоверение личности.

🔻 Расходы

За подачу иска имущественного характера с заявителя взимается госпошлина в размере, соответствующем пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Величина денежного сбора будет зависеть от оценочной стоимости части имущества:

при цене иска в пределах 20 000 руб. — 4% от заявленной стоимости (минимум 400 руб.);
20 000–100 000 руб. — 3 % от показателя, превышающего 20 000, плюс 800%;
100 000 –200 000 руб. — 2 % от цены иска за вычетом 100 000 и 3 200 руб.;
200 000–1 000 000 руб. — 1 % от суммы свыше 200 000 руб. + фиксированный платеж — 5 200 руб.;
1 000 000 и выше — 0,5 % от стоимости больше 1 000 000 и 13 200 руб. дополнительно.

🔻 Сроки

Согласно Гражданскому процессуальному кодексу, разрешение имущественного спора в районном суде не может длиться более 2 месяца с момента принятия иска. Еще месяц нужен для вступления судебного решения в законную силу (п. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Но фактически срок рассмотрения может быть затянут. Происходит это в основном из-за неявки одной из сторон либо важных свидетелей. В результате разбирательство откладывается, но не более, чем на полгода.

Встречается также искусственное оттягивание итогов судебного процесса, когда ответчики до последнего не подают апелляцию. И по окончании месяца со дня принятия решения по первой инстанции, по их инициативе может быть открыто дело о рассмотрении жалобы на допущенное нарушение или изучении неизвестных ранее обстоятельств дела.

Такой поворот событий предугадать сложно. И в такой ситуации рекомендуется обратиться к грамотным юристам, которые смогут противостоять подобным «хитростям».

✅ Иск о принудительном выкупе доли в квартире (образец) 2024

Лучше понять особенности составления иска можно после изучения представленного ниже образца.

Скачать образец иска о принудительном выкупе доли в квартире

✅ Судебная практика

В принятии решения по вопросам о принудительном выкупе доли судья принимает решение с учетом всех обстоятельств дела.

В первую очередь он изучает доводы заявителя. После установления достоверности представленной им информации и правомерности предъявленных требований суд переходит к выяснению позиции ответчика. Он сопоставляет аргументы и свидетельства сторон, и, по необходимости, выслушивает показания третьих лиц.

Для того, чтобы решение судьи было вынесено в пользу истца, должны присутствовать все основания этому (см. выше). В противном случае даже суд не сможет принудительно лишить собственника его части жилплощади.

🔻 Примеры

Пример 1.

В районный суд обратился Шевцов Д. И. с иском о принудительном выкупе 1/9 доли общей квартиры, числившейся за Ивановым Р. П. Сам истец был владельцем 8/9 частей объекта. Он утверждал, что ответчик использует свою долю для фиктивной регистрации по данному адресу и по факту не заинтересован в проживании и использовании принадлежащих ему квадратных метров.

Иванов Р. П. подтвердил, что не проживал в совместной жилплощади. Но вместе с тем указал на то, что не имеет прав на другое жилье, и, при острой необходимости мог бы воспользоваться своей частью квартиры по назначению. К тому же, по его словам, он принимал участие в содержании общей недвижимости и переводил на счет сособственника денежные средства на оплату коммунальных услуг.

Судья выяснил, что:

Общая площадь квартиры составляет 120 кв. м.
На 1/9 приходится 13,3 кв. м.
Планировка жилплощади позволяет выделить минимальное помещение, соответствующее 1/9 его доли.
Владелец «незначительной» части квартиры вносил соразмерный вклад в содержание общего имущества.
Имущественный интерес ответчика в отношении доли можно назвать объективным.

На основании сделанных выводов суд отклонил требования истца и оставил за ответчиком право собственности на его часть жилплощади.

Пример 2.

Предметом гражданского производства в районном суде стала просьба о принудительном выкупе 1/19 доли 2-х комнатной квартиры в 40 квадратов.

Со стороны истца исходили правомерные требования о назначении собственнику 1/19 доли денежной компенсации и лишении его прав в отношении общего объекта недвижимости. Свою позицию он подкрепил следующими аргументами:

2,1 кв. м. объективно не хватит для расположения и проживания собственника 1/19 части квартиры в 40 кв. м.
Место жительства ответчика зарегистрировано по другому адресу.
В собственности хозяина незначительной доли находится отдельная 1–комнатная квартира.
Ответчик ни разу не посещал и не брал ответственность за содержание общей жилплощади.

Ответчик по существу доводы истца опровергнуть не смог. А потому суд, после изучения представленной доказательной базы, принял решение об удовлетворении исковых требований.

✅ Что дальше?

После вступления в силу удовлетворительного решения суда, внесенные истцом средства с депозита государственного органа переводятся на счет ответчика.

Инициатор разбирательства присоединяет незначительную долю к своим материальным активам. А для закрепления возникшего права собственности обращается в Росреестр.

Для этого заявителю нужно будет обратиться в территориальный офис органа госрегистрации по месту расположения жилплощади с копией решения суда и подать заявление о регистрации перехода права собственности.

Если бумаги будут приняты, уже через 10 дней новый собственник незначительной доли сможет на полном основании считаться таковым. Для подтверждения своих прав в отношении части жилплощади ему потребуется только предъявить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Как осуществляется принудительный выкуп доли квартиры через суд? Порядок действий и процедура присуждения совладельцу денежной компенсации в обмен на право обладания частью общего имущества нельзя назвать сложными, если налицо — явное присутствие всех оснований для принудительного выкупа.

Но то, что очевидно для одного, может быть воспринято с сомнениями и даже опровергнуто оппонентом. Поэтому свои аргументы важно строить крайне убедительно и уметь отстаивать свою позицию в суде. А, чтобы обеспечить делу дополнительные гарантии, рекомендуется обратиться за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.