Отмена приватизации квартиры

Жилищная политика нашего государства дает возможность получить квартиры в собственность. Начиная с 1991 года, этим успешно пользуются многие семьи. Приватизация муниципальной квартиры – это отличная возможность стать владельцем отдельной жилплощади.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Однако некоторые разочаровались в приватизации из-за финансовых расходов на содержание жилья. Не всем по карману оплачивать налог, нести расходы по капитальному ремонту, ЖКУ и прочим затратам. Для сравнения, жильцы муниципальных квартир освобождены от большей части расходов на содержание жилья – они оплачивают только квартплату. Государство позволяет вернуть приватизированную квартиру обратно муниципалитету. Такая процедура называется расприватизацией – оспаривание приватизации через суд + аннулирование договора о приватизации. Добровольная процедура получила название «деприватизация».

Когда можно воспользоваться расприватизацией, а когда в ней откажут? Нужно ли обращаться в суд? Действует ли срок исковой давности? Об этом и не только мы поговорим в нашей статье.

✅ Можно ли отменить приватизацию квартиры?

Юридически приватизация не является окончательной и бесповоротной сделкой. Предоставив право перевести квартиры в собственность граждан, государство сохранило за ними право на отказ от процедуры. Причем граждане могут приостановить приватизацию на этапе оформления документов. Но если квартира уже приватизирована, ее по-прежнему можно вернуть государству: самостоятельно или через суд.

После приватизации жилья человек становится его собственником. Он может свободно распоряжаться своим имуществом вплоть до его отчуждения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Правда, если собственников квартиры несколько, им предстоит договориться и действовать сообща. Отменить приватизацию только своей доли в случае с квартирой нельзя.

Право на отмену приватизации закреплено в ст. 9.1 Федерального закона № 1541-1 «О приватизации…», и вот подробности:

• расторгнуть приватизацию могут только участники процедуры;
• отмена доступна всего один раз в жизни;
• дети могут отказаться от приватизации только с согласия органа опеки.

Таким образом, расприватизация в суде доступна всем участникам приватизации. Действия должны быть добровольными, но никак не принудительными.

✅ В каких случаях?

Отмена приватизации жилого помещения – это расторжение договора о приватизации. Причины аннулировать сделку могут быть самыми разными, начиная от личного желания, и заканчивая сложным финансовым положением.

Основания для отмены приватизации квартиры:

• желание собственника расстаться с недвижимостью;
• грубые нарушения процесса приватизации;
• несправедливое распределение долей на приватизируемую жилплощадь;
• игнорирование интересов одного из жильцов (например, ребенка);
• участие в приватизации квартиры повторно (см. «Сколько раз можно участвовать в приватизации?«);
• выявление мошенничества с подписанием договора о приватизации жилья;
• оформление квартиры по поддельным документам;
• признание одного из участников приватизации недееспособным (ограниченно дееспособным);
• нарушения технического состояния жилого объекта (неузаконенная перепланировка).

Нарушение процесса приватизации оспаривается только через суд. При этом большинство дел о расприватизации переходит в ведение районных судов. Но существует вариант добровольной отмены приватизации.

✅ Как отменить приватизацию квартиры

Выйти из приватизации квартиры не так сложно. Достаточно привести веские аргументы и направить запрос в государственную инстанцию. Если нет никаких препятствий – удастся аннулировать приватизацию без суда. Наличие осложнений и споров между жильцами требуют оспаривания в суде. Рассмотрим оба варианта.

🔻 Порядок действий

Добровольная процедура отказа от приватизированной квартиры встречается чаще всего. Власти не чинят препятствий, но могут затянуть с процедурой.

Пошаговый алгоритм действий (добровольный):

1. Подготовка заявления о деприватизации.
2. Передача документов в местную администрацию.
3. Ожидание ответа от муниципалитета.
4. Подписание договора о возвращении квартиры обратно государству.
5. Внесение изменений в Росреестр.
6. Заключение нового договора социального найма жилого помещения.

Выявление серьезных нарушений в процессе приватизации обязывает стороны обращаться в суд. Только так можно признать процедуру недействительной. Если оспорить приватизацию квартиры в суде, то жильцы смогут воспользоваться шансом на бесплатную приватизацию еще раз. При условии, что нарушения действительно имели место быть.

Порядок действий (через суд):

1. Провести досудебные переговоры с противоположной стороной.
2. Подготовить пакет из документов.
3. Составить исковое заявление о расприватизации.
4. Оплатить госпошлину.
5. Передать пакет секретарю канцелярии.
6. Посетить предварительные и основные слушания.
7. Получить постановление суда.
8. Обратиться в администрацию и аннулировать приватизацию квартиры.
9. Зафиксировать изменения в Росреестре.
10. Заново подписать договор соцнайма жилья.

Участие в судебных заседаниях требует определенной сноровки и юридических знаний. Справиться с работой в одиночку довольно трудно. Предлагаем вам бесплатную консультацию юриста. Наши консультанты подскажут, когда нужно расприватизировать квартиру через суд и на что сделать акцент при защите своих интересов?

🔻 Процедура, процесс

Последовательность действий по отмене приватизации квартиры зависит от выбранного способа: деприватизация (добровольный) или расприватизация (принудительный). Некоторые шаги совпадают, поэтому распишем общую структуру.

Как отменить приватизацию квартиры (поэтапно):

• Этап №1

Первым делом нужно заручиться согласием всех жильцов квартиры. Деприватизация, как и приватизация – это добровольное мероприятие. Согласия выражаются лично и в письменной форме. Затем они формируются в единый пакет. При отказе кого-то из жильцов придется расприватизировать жилье в суде.

• Этап №2

Обращение в местную администрацию, которая издала разрешение на приватизацию. Обратно вам выдадут расписку о получении документов. Присутствие всех жильцов необязательно – достаточно выбрать одного представителя. Не забываем, что в таком случае понадобится доверенность.

• Этап №3

Подписание договора о деприватизации квартиры. Недвижимость вернется муниципалитету и станет доступной для проживания (если это не ветхое или аварийное жилье). Договор подписывается всеми участниками процедуры.

• Этап №4

Завершающим этапом будет заключение нового договора соцнайма жилья. Необязательно на переданную квартиру – можно вселиться в другое жилье, если у муниципалитета имеется свободная жилплощадь.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Нередко стороны имеют взаимные претензии – тогда не обойтись без суда, где владельцы квартиры аннулируют договор о приватизации. Например, в случае нарушения интересов ребенка или незаконного удержания долей на квартиру. Инициатором оспаривания в суде может быть любой из жильцов, а в ряде случаев орган опеки или администрация (см. «Расприватизация квартиры, жилья«).

✅ Исковое заявление (образец)

Обращение в суд предполагает подачу искового заявления о расприватизации квартиры. Истец должен составить документ по всем правилам гражданско-процессуального законодательства. Любое отклонение от норм приведет к отказу регистрировать иск.

Бланк искового заявления об отмене приватизации должен включать:

• наименование суда (юридический адрес);
• ФИО об истце и об ответчике, их контактные данные (по паспорту);
• изложение обстоятельств, которые привели в суд;
• аргументация позиции истца, отсылка к статьям закона;
• основные требования заявителя;
• перечень приложений (документов);
• дата и подпись истца.

Скачать образец искового заявления о признании приватизации недействительной

Все, о чем сообщает заявитель должно подтверждаться документально. Разрешается использовать все виды доказательств: свидетельские показания, аудио, фото, видеоматериалы, письменные доказательства и т.п. Чем весомее аргументы, тем выше шансов на признание договора о приватизации недействительным.

✅ Документы

Перед тем, как обращаться в администрацию или в суд, нужно подготовить документы. Основной пакет не будет отличаться от того, который рассматривался на этапе приватизации жилья. Но нужно приложить ряд дополнительных бумаг.

Перечень документов для расприватизации (деприватизации) квартиры:

• копии + оригиналы паспортов/свидетельств на детей;
• копия договора о приватизации + выписка из ЕГРН;
• выписка по лицевому счету владельца;
• заполненное и подписанное заявление на отмену приватизации;
• заверенное согласие органа опеки и попечительства (если участвуют дети);
• справка о составе семьи (зарегистрированных в квартире лицах);
• выписка из ФНС об уплате имущественного налога.

Предоставляются копии названных документов. Но впоследствии потребуются оригиналы. Поэтому, стоит заранее сделать несколько копий. При обращении за расприватизацией вышеназванный список дополняется доказательствами правоты истца.

✅ Срок

После подачи заявки в муниципалитет проходит порядка одного месяца. Подписание договора о деприватизации – на следующий день. Но это в случае передачи жилья обратно без оспаривания в суде.

Принудительное рассмотрение вопроса гораздо дольше – от 2-3 месяцев до полугода. Далее нужно обратиться в администрацию, на что уйдет еще несколько дней или месяц.

✅ Стоимость

Деприватизация – это бесплатная процедура. Платить за возвращение квартиры обратно государству не нужно. Расходы могут быть связаны с получением некоторых видов справок. Например, выписка из ЕГРН о характеристиках и правах на недвижимость обойдется в 460 рублей. Доверенность у нотариуса — это еще от 1 000 рублей и т.д.

Принудительная расприватизация обойдется в сумму госпошлины за подачу искового заявления. На момент написания данной статьи она составляет 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Но это не означает, что расходов больше не будет. Все очень индивидуально и зависит от конкретной ситуации.

✅ Можно ли аннулировать приватизацию доли жилья?

Почти всегда квартира приватизируется на нескольких собственников – отца, мать, бабушку, дедушку, детей… Такая форма собственности считается долевой. Люди владеют квартирой сообща, но могут распоряжаться своими долями.

✅ Срок исковой давности

Гражданское законодательство имеет общепринятый срок исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ). Отсчет ведется либо с момента нарушения, либо с даты, когда потерпевший узнал о нарушении своих прав.

Расприватизация жилья также подчиняется общим правилам исковой давности. Граждане имеют право обратиться в суд с того момента, как им стало известно о незаконной приватизации квартиры. Следовательно, они инициируют процедуру оспаривания, изменения или аннулирования приватизации квартиры. На это дается три года, по истечению которых право оспаривания в суде уже не действует.

Данный пример показывает, что отсчет исковой давности начинается не с момента окончания приватизации, а с того времени, когда стало известно о нарушении. Требования были удовлетворены судом в полном объеме.

✅ Отказы. Причины.

Деприватизация – это возвращение имущества обратно государству (муниципалитету). Казалось бы, вопросов нет. И тем не менее, существует вероятность получить отказ в оспаривании приватизации квартиры.

Основные причины:

1. Один или несколько собственников жилья против деприватизации.
2. Недвижимость находится под залогом (например, у суда или банка).
3. Собственником квартиры является ребенок до 14 лет (см. «Как приватизировать квартиру с ребенком?«).
4. Жилой объект был продан/подарен/перешёл по наследству другим жильцам.
5. После приватизации была проведена незаконная перепланировка.
6. Участник деприватизации имеет альтернативное жилье в собственности — поэтому договор социального найма заключить вряд ли получится.

Таким образом, указанные основания делают невозможным возврат квартиры обратно государству. Остается один вариант – продать жилье и переселиться в муниципальную квартиру. Но это достаточно сложно, так как нельзя просто так отказаться от жилья.

Прежде чем отказываться от приватизированной квартиры, нужно взвесить все за и против. Основная причина - избежать расходов на ЖКУ, оплату налогов, капитальный ремонт. Но бывает, что одни совладельцы пытаются насолить другим. Их цель - деприватизировать или расприватизировать жилье из своих побуждений. Например, не отдавать долю или лишить супруга права на жилплощадь. Случается, что людей обманули - и они хотят восстановить справедливость путем оспаривания приватизации в суде. Сколько ситуаций - столько и решений. Если у вас возникли трудности, задайте вопрос юристам нашего сайта. Они помогут разобраться с проблемой, найти пути её решения, собрать документы и обосновать ваши требования. Участие юриста экономит время и силы. Не тратьте их на поиск ответа на свой вопрос, лучше задайте его юристу и получите грамотный развёрнутый ответ.