Главная / Жилищные споры / Как выкупить долю в квартире у родственника

Как выкупить долю в квартире у родственника

Основа родственных отношений – доверие друг к другу. Считается, что близкие помогут, подскажут и посоветуют выгодный вариант с жильем. Вот почему сейчас выгодно выкупать долю в квартире не у чужих людей, а у родственников: отца, мамы, брата, сестры, бабушки… Это особенно актуально, если покупатель нуждается в жилье, а продавец как раз не против избавиться от квадратных метров.

Можно ли выкупить родственную долю в квартире и как это правильно сделать? Попробуем разобраться во всех тонкостях и обсудить важные моменты сделки. Например, когда с родственником можно договориться о покупке или если он категорически не согласен.

✅ Условия сделки

Зачастую статус участника сделки играет важное значение. Но если говорить о договоре с близким человеком, нюансов не так много.

Приобретение доли в квартире у родственника не отличается от аналогичной сделки с чужим человеком. Одна сторона выступает Продавцом, вторая – Покупателем. Объектом сделки является доля в общем праве – «идеальная» (процентная) или «реальная» (отдельная комната).

Основные условия по выкупу долей в общем праве:

Жилая квартира находится на территории РФ.
Пригодность для проживания – жилье не находится в статусе аварийного или ветхого.
Дееспособность обоих участников купли-продажи – покупателя и продавца.
Собственник имеет документы о праве собственности на долю в квартире.
Соблюдение приоритетного права выкупа (ст. 250 ГК РФ).
Продажа объекта за ту же цену, которую родственник предложил другим совладельцам.

Обратите внимание на пункт о преимущественном праве выкупа доли. Даже если вы хотите заключить сделку с родственником, кровные узы не дают никаких преимуществ. Первыми покупателями всегда будут содольщики – остальные владельцы квартиры. Если они откажутся от выкупа, право перейдет к третьим лицам не из числа собственников.

✅ Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Определив условия, можно переходить к практической части. Порядок выкупа доли у близкого родственника не имеет серьезных отличий от обычной сделки.

🔻 С чего начать?

Чтобы не нарушить права остальных собственников, продавец предлагает им право выкупа доли. Если покупателей среди них не окажется, в любом случае придется ждать ответов. Еще проще, если покупатель уже имеет долю в квартире – в таком случае родственнику не придется уведомлять остальных владельцев о совершении сделки. Достаточно будет договориться с выбранным кандидатом и заключить договор купли-продажи.

Пример:

Иван и две его сестры – Людмила и Дарья, имеют равные доли в приватизированной квартире. Дарья и Людмила живут по месту прописки, а Иван имеет загородный дом и в квартире не проживает. Спустя два месяца Иван собирается продать свою долю по кадастровой цене. Вместе с Людмилой проживает ее муж, семья ждет пополнения. Супруги принимают решение улучшить жилищные условия и выкупить квадратные метры Ивана. Вторую сестру, Дарью, все и так устраивает – у нее нет лишних денег, и она не заинтересована в сделке с братом. Людмила изъявляет желание приобрести долю, о чем и сообщает Ивану в ответном письме. Стороны заключают договор купли-продажи, производят расчеты и переоформляют право собственности. Ивану не нужно уведомлять Дарью, поскольку он договорился с другим дольщиком – Людмилой.

🔻 Алгоритм действий

Итак, какие действия нужно совершить для выкупа доли в квартире у близкого родственника (собственника):

Согласовать условия

Обсудите размер дроби, стоимость выкупа, способ передачи денег, оформление у нотариуса, гарантии и обязанности.

Определиться с приоритетным правом

Выше мы выяснили о том, что:

если покупатель уже владеет частью жилья – уведомлять остальных совладельцев не требуется;
если никаких прав на квартиру нет – собственник рассылает извещения с предложением о продаже своей доли.

*/ – во втором случае придется подождать 30 дней, а если кто-то из владельцев захочет выкупить долю по текущей цене – оформить покупку с кандидатом, не дожидаясь окончания месяца.

Заключить предварительный договор купли-продажи

Имеет свободную письменную форму. Считается договором о намерении – или о совершении основной сделки в будущем.

Составить договор купли-продажи

Операции по отчуждению (продаже) долей в квартире нуждаются в нотариальной заверке (Федеральный закон № 172 от 2 июня 2016 года). Обе стороны посещают нотариуса и оформляют договор купли-продажи в присутствии клерка. Нотариус ставит личную подпись и скрепляет соглашение «мокрой» печатью.

Рассчитаться с продавцом

Один из родственников передает другому деньги за долю в квартире. Выбор способа расчёта – на усмотрение сторон:

наличные деньги;
банковский аккредитив;
аренда ячейки в банке;
эскроу-счёт;
нотариальный депозит и др.

Переоформить право собственности

Соискатели могут обратиться в ФКП «Росреестра» или передать документы через МФЦ – службы «одного окна». Родственники заполняют заявления, передают сведения о купле-продаже и дожидаются готовых результатов. Сейчас выдают Единые выписки из ЕГРН – о праве собственности на долю в общем праве на квартиру.

🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире у близкого родственника

Намерения о купле-продаже закрепляются в письменном виде. Даже если родственники хотят передать долю устно, на словах – без договора купли-продажи не обойтись. Такой договор – это правоустанавливающий документ, который пригодится в будущем. Важные моменты его составления отмечены в статьях 549-551 ГК РФ.

Образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками

🔻 Пакет документов

Прежде чем регистрировать сделку в органе Росреестра, нужно собрать документы. Основные из них представлены ниже:

паспорта участников сделки – родственников;
продавцу – правоустанавливающий документ, т.е. на каком праве собственник получил объект (пример: свидетельство о праве на наследство);
выписка из ЕИРЦ – об отсутствии коммунальных долгов;
выписка из ЕГРН – сведения о недвижимости (например, отсутствие ареста, залога);
техпаспорт на квартиру – выдается в БТИ;
выписка из домовой книги – справка о составе жильцов;
отказы совладельцев – проходят заверку у нотариуса либо пишутся всеми собственниками в отделении Росреестра.

Таким образом, от покупателя потребуется только паспорт, а от продавца – все документы на объект + расписки о получении денег. Сведения о родственных связях значения не играют.

🔻 Сроки

Определяющий срок при оформлении выкупа доли – регистрация в МФЦ или в ФКП «Росреестра»:

от 4 до 15 дней – с момента обращения в орган регистрации;
дополнительно 2-3 дня на пересылку – если стороны заявляют о сделке через ГБУ «Мои документы» (МФЦ);

Обратите внимание, что нужно учесть еще один срок – ожидание ответов от других собственников. Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец может ждать не более 30 дней. Затем он вправе заключать сделку, например, с членом семьи и продать долю ему в собственность.

🔻 Стоимость и расходы

Сколько уйдет на оформление купли-продажи с учетом всех факторов?

Ориентируйтесь на следующие цифры:

цена доли в квартире – единая как для текущих хозяев, так и для сторонних покупателей;
заверка договора купли-продажи – 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей с обоих участников;
услуги нотариуса (УПТХ) – от 1 000 рублей и выше;
оформление права собственности в Росреестре – 2 000 рублей с нового владельца.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Одна из особенностей при заключении договора купли-продажи – налоговые обязательства продавца. Происходит это часто, хотя бывают и исключения.

Налог не оплачивается:

…если жилье находилось в собственности свыше 3 лет;

…если цена доли не превышает 1 000 000 рублей;

…если отсутствует разница в цене между покупкой и продажей доли новому покупателю.

Налоговая ставка в остальных случаях составит 13% от стоимости квартирной доли. Расчет ведется от кадастровой цены – обычно ее указывают в справке ЕГРН или других документах.

Читайте другой материал о налоговом вычете для супругов, если они покупают квартиру в долевую собственность.

✅ Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Далеко не все родственники горят желанием расстаться со своей долей в квартире добровольно. Многие сознательно не продают часть жилья, хотя претенденты имеются. Доходит до того, что жизнь в квартире превращается в сущий кошмар. Можно ли и как повлиять на несговорчивого собственника из числа близких людей? Однозначно, выход есть!

🔻 Принудительный выкуп: в каких случаях?

Сразу скажем, что у любого гражданина есть неотъемлемое право на жилье – и нарушать его нельзя (ст. 35 Конституции РФ). Однако есть исключения, при которых другие совладельцы могут приобрести долю у родственника, даже если он против.

Выделяют 4 условия:

незначительность доли – создает сложности с пользованием квартирой, поскольку дробь нельзя представить в виде объекта (например, 1/22 часть жилья);
невозможно выдела в натуре – представить в виде изолированного помещения с отдельным входом, коммуникациями и др.;
отсутствие интереса к незначительной доле – примером служит ситуация, когда человек не живет в квартире, а имеет другое жилье (п. 4 ст. 252 ГК РФ);
долги перед ЖКХ – принудительная продажа доли в счет оплаты.

Одного условия недостаточно – как правило, нужно выполнение всех причин или хотя бы трех из них. Вопрос принудительного выкупа доли решается только через суд.

🔻 Пошаговый алгоритм

Нужно заметить, что выкуп незначительной части в квартире у родственника доступен ограниченному количеству лиц. Такое право есть лишь у дольщиков и ни у кого больше!

Этапы принудительного выкупа доли в квартире через суд:

Попытки оформить покупку мирным путем.
Составление иска о признании доли малозначительной.
Сбор и подготовка документов для суда:

копия паспорта;
исковое заявление – от 3 экземпляров и больше, по числу участников тяжбы;
документы о праве собственности на долю;
регистрационные сведения – свидетельство или выписка из ЕГРН;
выписка из домовой книги;
заключение об оценке стоимости процентной части;
технические и кадастровые данные на объект;
копии уведомлений в адрес родственника (ответчика);
квитанции о внесении госпошлины;
справка о внесении выкупной суммы на счет судебного департамента/депозит нотариуса;
выписка из ЕИРЦ – о задолженностях родственника;
прочие доказательства в пользу истца.

Отправка данных в суд – городской или мировой судебный участок.
Участие в судебных слушаниях.
Вынесение итогового решения – в пользу истца или в пользу ответчика.
Запрос выписки из судебного решения.
Перечисление денег на счёт родственника.
Оформление выкупленной доли в собственность истца – путем обращения в ФКП «Росреестра» или через ГБУ «Мои документы».

🔻 Образец иска о принудительном выкупе доли в квартире у родственника

Возьмите за основу наш образец и правильно составьте свой вариант иска:

Скачать образец иска о выкупе незначительной доли в квартире у родственника

🔻 Стоимость

Судебные расходы отмечены в ст. 333.19 Налогового кодекса РФ. Затраты касаются прежде всего госпошлины за подачу иска:

от 4% (минимум – 400 рублей) – при цене доли до 20 000 рублей;
до 13 200 рублей + 0,5% от суммы превышения (максимум – 60 000 рублей) – в случае, если доля стоит свыше 1 млн рублей.

Вместе с тем истец несет расходы на проведение экспертизы. Часть потраченной суммы можно взыскать и с проигравшей стороны. Однако это происходит далеко не во всех судебных делах – в вашем случае может потребоваться консультация юриста.

✅ Судебная практика

Даже если доля видится незначительной, совсем не факт, что она является таковой.

Окончательное решение принимает судья. Его решение базируется на следующих нюансах:

собственник не имеет интереса к владению долей в квартире;
игнор или отказы в просьбах о продаже;
длительное отсутствие по месту нахождения доли в течение 6 месяцев;
агрессивное поведение, нарушение покоя остальных жильцов;
наличие долга перед ЖКХ, отсутствие реакции, частичного погашения, долг не реструктуризирован.

Эти и другие факторы ложатся в основу судебного решения. Кроме того, за основу берется судебная практика по схожим делам.

Пример:

Юрченко и Свистунов приходились друг другу дальними родственниками. Они владели квартирой, общая площадь которой составляла 42 кв. метра. Юрченко имел в собственности 9/10 доли, а Свистунов всего 1/10 часть домовладения. Первый хозяин считал, что часть второго совладельца незначительная. Юрченко не раз обращался в БТИ и советовался по поводу выдела доли в натуре – ему сказали, что 1/10 часть нельзя представить в виде комнаты. Юрченко знал, что у Свистунова есть и другая квартира, а к этой доле он не проявляет особого интереса (и вообще не живет). Однако на просьбы о продаже Свистунов отвечал отказом, т.к. хотел прописать третьих лиц. Юрченко обратился в суд с целью принудительного выкупа 1/10 доли своего родственника.

Доказательства:

выписка из ЕГРН о праве собственности на другую квартиру;
выписка из ЕИРЦ – о долгах за коммуналку (4 месяца);
выписка из домовой книги – о фактическом непроживании в квартире;
заключение БТИ о невозможности выдела 1/10 в виде комнаты.

Исходя из предоставленных данных, суд удовлетворил исковые требования. Свистунов получил деньги за незначительную долю в соответствии с данными кадастровой оценки. Расходы были поделены поровну между истцом и ответчиком.

✅ Особенности выкупа доли у родственников:

🔻 На материнский капитал

Использование государственных средств в связи с рождением второго ребенка ограничивает получателей. Особенно в части покупки доли у близкого родственника – родителя или ребенка. Супруги и вовсе не могут выкупать дроби друг у друга за материнский капитал.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

В каких случаях можно приобрести долю в квартире с использованием сертификата на маткапитал:

если происходит выкуп «последней доли», т.е. покупатель станет индивидуальным собственником жилья;
если часть представлена в виде комнаты;
если супруги хотят улучшить жилищные условия, но не имеют альтернативного жилья.

Зачастую ПФР выносит отказ в выкупе доли у родственника за маткапитал. Обоснование – попытка обналичить субсидию без изменений жилищных условий семьи. Другими словами, доля останется у родственника, а деньги пойдут на другие нужды. Налицо фактор мнимости (притворности) сделки (ст. 170 ГК РФ). Чтобы не допустить такого исхода, правильнее всего получить консультацию юриста.

🔻 Если в ипотеку

Российские банки выдают кредит на выкуп доли у родственников. Ипотекой могут воспользоваться лица, которые отвечают требованиям кредитора:

возраст – от 18 лет;
платежеспособность и официальный доход;
залог – альтернативная жилплощадь (см. «Кредит под залог доли в квартире«);
согласие остальных содольщиков;
«белая» кредитная история и др.

Если доля не представлена в виде комнаты – банк откажет в ипотечной ссуде. Аналогично и в случае с множеством других долей в квартире, помимо части продавца. Зато, если родственник продает последнюю долю другому собственнику, банк одобрит выдачу кредита.

Итак, выкуп доли у родственника не отличается от обычной сделки с жильем. Отличия связаны с оплатой за материнский капитал или ипотекой. Участники могут договориться мирным путем, а если родственник против продажи – обратиться в суд.

Приобретение долей в квартире отличается сложностью. Даже если стороны не имеют никаких претензий, заключение договора купли-продажи проходит далеко не без проблем. Многие люди не могут определиться с порядком, ценой, обязанностями, правами, размером долей. Одна малейшая ошибка может привести к оспариванию купли-продажи. Ну а если дело доходит до суда – не обойтись без помощи специалиста. Предлагаем бесплатную консультацию по выкупу доли в квартире у родственников. Если вы сомневаетесь в своих решениях, хотите получить совет или оценить риски – наши юристы придут на помощь. Оставляйте вопросы в чате, звоните по телефонам горячей линии. Юридическая консультация обезопасит от необдуманных шагов и проблем!

Смотрите видео о выкупе доли в квартире у родственников: