Время чтения: ~14 мин

Ипотека для выкупа доли квартиры: когда это возможно

Содержание статьи

Взять кредит для выкупа доли квартиры возможно. Закон допускает ипотеку доли, но это не означает, что любой банк обязан профинансировать такую покупку или принять именно долю в залог.

Главное — разделить два вопроса:

  1. Разрешена ли сама сделка и выбранный залог по закону.
  2. Готов ли конкретный банк выдать кредит на такую покупку и принять предложенное имущество в залог.

Поэтому одобрение заёмщика ещё не означает, что банк согласовал квартиру, покупаемую долю и порядок сделки.

Сначала определите, что будет принадлежать вам после покупки и что банк хочет получить в залог. Только после этого имеет смысл заказывать оценку и готовить окончательные документы.

Сначала определите свой сценарий

Ваша ситуация Что следует из закона Что нужно согласовать с банком
У вас уже есть остальные доли, и вы покупаете последнюю Купить последнюю долю можно. После сделки вы становитесь единственным собственником квартиры Кредитует ли банк именно такой выкуп, примет ли всю квартиру в залог, что нужно оценить и как будут организованы расчёты
У вас уже есть доля, но после покупки останутся другие сособственники Закон не запрещает купить ещё одну долю. Собственник также вправе заложить принадлежащую ему долю Принимает ли банк отдельную долю, требует ли залог всей квартиры или другой недвижимости и нужно ли участие других собственников в залоге
Вы пока не собственник и покупаете первую долю Покупка возможна, но при продаже доли постороннему лицу нужно учитывать преимущественное право других сособственников Кредитует ли банк покупку первой доли, какие документы по преимущественному праву нужны и какой объект необходимо оценить
Квартира уже находится в ипотеке Продажа доли и изменение существующего кредита — разные юридические вопросы Допускает ли действующий кредитор продажу, как изменится залог, можно ли изменить состав заёмщиков и на каких условиях
Долю продаёт несовершеннолетний или подопечный — человек, над которым установлены опека или попечительство Действуют специальные правила о нотариальной форме и, когда это предусмотрено законом, о предварительном разрешении органа опеки Допускает ли банк такую конструкцию и соответствует ли ей согласованный порядок расчётов

Закон может разрешать выкуп доли и её залог, но банк вправе не кредитовать конкретную конструкцию или потребовать другое имущество в залог.

Собственник вправе распоряжаться своей долей (ст. 246 ГК РФ). Отдельно закон разрешает участнику долевой собственности заложить принадлежащую ему долю без согласия остальных собственников (ст. 7 Федерального закона № 102-ФЗ).

Но это право касается своей доли. Один собственник не может по своему решению передать банку в залог чужие доли. Если банку нужна вся квартира, а владельцев несколько, оформлять залог должны с участием собственников этих долей. Под обеспечением в этой статье понимается имущество, передаваемое в залог банку по кредиту.

Доля в квартире — не обязательно отдельная комната

Доля определяет размер права на общий объект. Поэтому при обращении в банк важно точно объяснить, что вы покупаете:

  • долю в праве собственности на квартиру;
  • отдельную комнату как самостоятельный объект недвижимости;
  • иной объект.

Для банка это могут быть разные объекты с разными требованиями к оценке и обеспечению.

Может ли банк потребовать в залог всю квартиру

Может, если таковы условия выбранной кредитной схемы. Но это требование банка, а не общий законодательный запрет ипотеки отдельной доли.

В зависимости от программы возможны разные варианты:

  • банк принимает в залог покупаемую или уже принадлежащую вам долю;
  • банк кредитует выкуп только при условии, что после сделки вся квартира окажется в вашей собственности и будет передана в залог;
  • банк требует другую недвижимость в качестве обеспечения;
  • конкретная программа вообще не предусматривает такой выкуп.

Поэтому не стоит исходить из правила «ипотеку дают только на последнюю долю». Такого общего запрета для непоследней доли из приведённых правовых оснований не следует.

Следующий шаг — согласовать с банком конкретную схему сделки, а не только получить предварительное одобрение кредита.

Что спросить у банка до заказа оценки

Не ограничивайтесь вопросом «мне одобрят ипотеку?». Попросите объяснить условия именно для вашей покупки.

Уточните:

Последний вопрос нужен потому, что нельзя вывести единый порядок расчётов для всех банков и всех подобных сделок. До подписания документов важно понимать, какие условия должны быть выполнены именно по согласованной кредитной схеме.

Нужно ли получать отказы остальных собственников

Это зависит прежде всего от того, кому продаётся доля.

Если её продают постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Продавец должен письменно известить их о цене и других условиях продажи. Для недвижимости действует срок в 1 месяц, но продать долю раньше можно, если все лица с преимущественным правом письменно откажутся от покупки (ст. 250 ГК РФ).

Здесь есть два самостоятельных варианта:

  • надлежащим образом известить сособственников и дождаться истечения установленного срока;
  • получить письменные отказы всех лиц, имеющих преимущественное право, и совершить продажу раньше.

Не нужно одновременно представлять оба варианта как обязательные.

Если покупатель уже является сособственником этой квартиры, нельзя автоматически применять к нему правило о продаже доли постороннему и требовать от него собрать отказы остальных владельцев.

При этом банк или нотариус вправе запрашивать документы, которые подтверждают состав собственников и обстоятельства сделки. Такие документы нужно отличать от требований самого правила о преимущественном праве.

Порядок извещения и проверки условий продажи постороннему лицу разобран отдельно: как работает преимущественное право покупки доли квартиры.

Нужен ли нотариус при выкупе доли

Обычно да, если продаётся отдельная доля в праве общей собственности.

По общему правилу продажа отдельных долей недвижимости требует нотариального удостоверения. Закон содержит исключения, в том числе для ситуации, когда все участники долевой собственности отчуждают все свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Но если один сособственник продаёт свою долю другому, а покупатель в результате становится единственным собственником квартиры, этот результат сам по себе не освобождает продажу от нотариальной формы. Росреестр отдельно разъяснял применение этого правила при выкупе доли другим сособственником (письмо Росреестра от 02.02.2023 № 13-0823-АБ/23).

Здесь важно не смешивать две сделки:

  • продажу доли продавцом покупателю;
  • ипотеку имущества в пользу банка.

Цена доли и банковская оценка — разные вещи

Цена доли — это сумма, о которой договариваются продавец и покупатель.

Банковская оценка выполняет другую функцию: банк использует её для проверки стоимости обеспечения и параметров кредитования.

Поэтому нельзя вывести универсальное правило, что:

  • доля всегда должна стоить определённый процент от стоимости всей квартиры;
  • при продаже доли всегда применяется определённый дисконт;
  • для любого такого кредита действует одинаковый первоначальный взнос.

Сначала спросите у банка, какой именно объект нужно оценить и каким требованиям должен соответствовать оценщик. После этого заказывайте отчёт.

Стоимость для переговоров рассматривает отдельная статья как оценить долю в квартире для продажи или выкупа; требования банка к объекту оценки нужно согласовать с ним.

Как действовать по шагам

  1. Проверьте собственников, доли и обременения

    Сначала нужно понять фактическую структуру собственности:

    • кто зарегистрирован собственником квартиры;
    • какая доля принадлежит каждому владельцу;
    • есть ли зарегистрированная ипотека, запрет, арест или другое обременение.

    Эти сведения проверяют по Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН). Обременение означает, что на объекте есть права других лиц или ограничения, которые нужно учитывать при сделке; например, квартира может находиться в залоге у банка.

    Результат шага: вы понимаете, покупаете ли последнюю долю, останутся ли после сделки другие собственники и есть ли уже зарегистрированный залог.

  2. Согласуйте с банком саму конструкцию сделки

    Передайте банку сведения о собственниках, размере покупаемой доли и зарегистрированных обременениях.

    Уточните:

    • кредитует ли банк именно такой выкуп;
    • что станет предметом залога;
    • что нужно оценить;
    • кто должен участвовать в оформлении;
    • какие условия расчётов банк применит к вашей сделке.

    Результат шага: вместо общего предварительного одобрения кредита вы знаете, какую конкретную конструкцию банк готов рассматривать или согласовать.

  3. Определите, какие уведомления, согласия и разрешения нужны

    Если долю продают постороннему покупателю, нужно проверить соблюдение преимущественного права по ст. 250 ГК РФ.

    Если продаётся имущество несовершеннолетнего или подопечного, отдельно применяются специальные правила.

    Если возникает вопрос о согласии супруга, он решается с учётом режима имущества и вида сделки. Один факт нахождения человека в браке сам по себе не означает, что для любой продажи или покупки недвижимости обязательно требуется одинаковое согласие (ст. 35 СК РФ).

    Результат шага: до подписания договора понятно, какие именно уведомления, согласия и разрешения относятся к вашей ситуации.

  4. Оформите продажу в требуемой форме

    Для обычной продажи отдельной доли применяется нотариальная форма с учётом предусмотренных законом исключений.

    В установленных законом случаях нотариус также направляет документы на государственную регистрацию (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

    Не исходите из того, что все договоры, связанные с ипотекой и долями, оформляются одинаково. К договору продажи доли и к договору ипотеки применяются разные правила о форме.

  5. Проверьте результат в ЕГРН

    После регистрационных действий проверьте сведения ЕГРН.

    Из них должно быть понятно:

    • какое право зарегистрировано за покупателем;
    • какой объект оказался в ипотеке;
    • соответствует ли зарегистрированный результат схеме, согласованной сторонами и банком.

    Именно записи о праве и обременении позволяют проверить юридический результат сделки, а не только факт подписания договоров.

Что делать, если квартира уже в ипотеке

Если квартира уже заложена банку, одной договорённости между сособственниками о выкупе доли недостаточно.

По общему правилу продать заложенное имущество можно с согласия залогодержателя — банка или другого лица, которому имущество передано в залог, — если договором об ипотеке не предусмотрено иное. При этом закон предусматривает специальные исключения и процедуры, поэтому формула «заложенную квартиру вообще никогда нельзя продать без отдельного согласия» тоже была бы слишком широкой (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ).

Сначала проверьте:

  • действующий кредитный договор;
  • договор ипотеки;
  • кто является заёмщиком и созаёмщиком;
  • кто зарегистрирован собственником;
  • какую схему продажи и изменения залога допускает кредитор.

Особенно важно разделять переход права на долю и изменение обязательств по кредиту.

Перевести свой долг на другого человека должник может с согласия кредитора. Без этого согласия такой перевод долга не имеет юридической силы (п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Поэтому при выкупе доли в уже ипотечной квартире нужно отдельно согласовать:

  • переход права собственности;
  • дальнейший залог;
  • изменение состава заёмщиков, если оно требуется.

Продажа доли, развод и частная договорённость между бывшими супругами сами по себе не означают автоматического исключения человека из кредита.

Отдельно о договорённости супругов: как составить соглашение о разделе ипотечной квартиры. Оно само по себе не меняет обязательства перед банком.

Если долю продаёт несовершеннолетний или подопечный

Для таких сделок действуют дополнительные правила.

Продажа недвижимости несовершеннолетнего подпадает под специальное требование о нотариальном удостоверении (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Для предусмотренного законом распоряжения имуществом подопечного требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ).

Полная дееспособность — возможность самостоятельно приобретать права и принимать на себя юридические обязанности. Возраст младше 18 лет не всегда означает, что такой возможности ещё нет. Полная дееспособность может возникнуть до 18 лет, например:

  • при вступлении в брак в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ);
  • в результате эмансипации — признания несовершеннолетнего полностью дееспособным в предусмотренном законом порядке (ст. 27 ГК РФ).

С приобретением полной дееспособности связаны и правила о прекращении попечительства (п. 3 ст. 40 ГК РФ).

Поэтому для конкретной сделки важно установить не только возраст продавца, но и его подтверждённый статус дееспособности. Это может влиять на вопрос о применимом разрешении органа опеки.

Для покупателя следующий шаг — передать нотариусу сведения о возрасте и документы о статусе продавца, чтобы согласовать оформление именно этого выкупа.

  • Если продавец не приобрёл полную дееспособность и к распоряжению его имуществом применяются правила опеки, до сделки нужно получить предварительное разрешение органа опеки.
  • Если полная дееспособность уже подтверждена, нельзя требовать разрешение опеки только потому, что продавцу ещё нет 18 лет.

В обоих случаях отдельно сохраняйте требование о нотариальном удостоверении продажи недвижимости несовершеннолетнего по ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ: приобретение полной дееспособности не следует автоматически считать освобождением от этой формы.

Если продавец — родственник или бывший супруг

Само родство или предыдущий брак не создают общего законодательного запрета на продажу доли.

Но у банка могут быть собственные кредитные требования к таким сделкам. Поэтому до расходов на оценку и оформление уточните:

  • допускает ли выбранная программа покупку доли у родственника;
  • допускает ли она покупку у бывшего супруга;
  • нужны ли дополнительные документы.

Если квартира уже находится в ипотеке, дополнительно нужно проверить существующий залог и кредитные обязательства.

Если хотите использовать материнский капитал

Использование средств материнского капитала при покупке доли — отдельный вопрос.

Этот материал не подтверждает, что материнский капитал разрешено использовать для любого выкупа доли независимо от состава собственников, родственных отношений и результата сделки.

Если вы планируете использовать маткапитал, его применимость нужно проверять отдельно по действующим правилам программы и фактическому результату приобретения жилья.

Это не мешает сначала решить основной вопрос этой статьи: согласует ли банк выбранную схему выкупа и какой объект должен стать залогом.

Перед оформлением

Ипотека для выкупа доли квартиры возможна. При этом в законе нет общего правила, по которому кредит можно получить только на выкуп последней доли.

Закон допускает залог принадлежащей собственнику доли, но конкретный банк решает, готов ли:

  • кредитовать выбранную сделку;
  • принять отдельную долю в залог;
  • потребовать всю квартиру или другое обеспечение;
  • согласовать участников сделки и порядок расчётов.