Как работает преимущественное право покупки доли квартиры

Как проверить, можно ли уже продавать долю постороннему человеку

Эта проверка относится только к преимущественному праву покупки. Она помогает понять, можно ли переходить к сделке с посторонним покупателем, но не заменяет проверку остальных требований к продаже недвижимости.

Шаг 1. Убедитесь, что покупатель не является сособственником

Если покупатель уже владеет долей в праве собственности на эту же квартиру, порядок преимущественной покупки, предусмотренный для продажи постороннему лицу, не применяется.

Это не освобождает стороны от остальных требований. В частности, отдельную продажу доли в недвижимости по общему правилу нужно удостоверять у нотариуса, если сделка не подпадает под предусмотренное законом исключение (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если долю покупает человек, который не является сособственником, переходите к следующей проверке.

Шаг 2. Установите всех остальных сособственников

Известить нужно каждого участника именно этой долевой собственности. Пока хотя бы один правообладатель не установлен, нельзя подтвердить, что процедура преимущественной покупки соблюдена.

Начать стоит со сведений о зарегистрированных правах. Однако общедоступная выписка ЕГРН не гарантирует, что постороннему человеку покажут ФИО каждого собственника-физического лица: доступ к персональным данным правообладателей ограничен законом (чч. 1.3 и 7.1 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если этих сведений недостаточно, можно проверить возможность получения необходимых данных через нотариуса. Закон предусматривает специальный порядок: заинтересованное лицо подаёт письменное заявление и документы, подтверждающие, зачем сведения нужны для защиты его прав или законных интересов. При наличии достаточных оснований нотариус запрашивает предусмотренные законом сведения и выдаёт нотариальное свидетельство, подтверждающее наличие полученных данных. Это не означает, что заявителю автоматически раскроют любые персональные данные; при отсутствии оснований нотариус должен выдать мотивированный отказ (ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ).

Бывает, что запись в ЕГРН не отражает всей ситуации: например, зарегистрированный собственник умер, а оформление наследства не завершено. Тогда при нотариальной проверке могут потребоваться другие достоверные документы — судебные акты, наследственные документы, подтверждения ранее возникших прав и другие источники (пп. 4.1–4.3 Методических рекомендаций ФНП).

Если сособственник известен, но неизвестен его адрес

Здесь нужно искать уже не собственника, а адрес, по которому ему можно доставить извещение. Сообщение, имеющее юридические последствия, гражданину можно направить, в частности, по адресу регистрации по месту жительства или пребывания, по адресу, который он сам сообщил, его представителю, а при известном фактическом месте проживания — также туда (п. 63 Постановления Пленума ВС РФ № 25).

Если сведений о месте жительства или пребывания нет, нотариальные рекомендации допускают отправку по почтовому адресу продаваемого объекта, когда такой адрес имеется (п. 2.5 Методических рекомендаций ФНП). Но одного факта отправки письма в квартиру недостаточно для вывода о надлежащем извещении: важен результат доставки.

Шаг 3. Проверьте извещение или письменный отказ каждого сособственника

У каждого сособственника должно быть своё подтверждение: либо письменный отказ, который действительно можно учитывать, либо надлежащее извещение и истёкший срок на покупку. Для извещения важно установить не просто факт отправки, а кому, по какому адресу и с каким содержанием направили предложение, а также когда и с каким результатом оно было доставлено.

Кому доставлять извещение, если доля принадлежит ребёнку

Если ребёнку меньше 14 лет, в извещении собственником и обладателем преимущественного права указывают самого ребёнка, а сообщение доставляют через его законного представителя — родителя, усыновителя или опекуна (ст. 28 ГК РФ, ст. 64 СК РФ). Местом жительства ребёнка младше 14 лет признаётся место жительства его законных представителей (п. 2 ст. 20 ГК РФ). Поэтому важно подтвердить и доставку, и полномочия человека, который получил предложение от имени ребёнка: юридически значимое сообщение может быть доставлено адресату или его представителю (ст. 165.1 ГК РФ).

Если сособственнику от 14 до 18 лет, в извещении также называют самого несовершеннолетнего владельца. В этом возрасте он по общему правилу совершает сделки с письменного согласия законного представителя, кроме разрешённых законом самостоятельных действий. Поэтому доставку нужно организовать с учётом его законного представительства и сохранить доказательства получения (ст. 26 ГК РФ).

При этом закон не требует в каждом случае двух отдельных писем — ребёнку и представителю. Если они живут по разным адресам или возможен спор о получении, отправить экземпляры обоим бывает разумно, но это мера предосторожности, а не всеобщая обязанность.

Если несовершеннолетний полностью дееспособен, предложение направляют ему самому по общим правилам. Полная дееспособность позволяет совершать юридические действия без обычного для несовершеннолетних согласия представителя. Она может возникнуть, в частности, при вступлении в брак в предусмотренном законом случае или в результате эмансипации — предусмотренного законом признания несовершеннолетнего полностью дееспособным (п. 2 ст. 21 ГК РФ, ст. 27 ГК РФ). Одного возраста младше 18 лет недостаточно, чтобы считать родителя надлежащим получателем.

Если есть документы о конфликте интересов ребёнка и родителя, назначении другого представителя или спор о полномочиях, нельзя автоматически исходить из обычного родительского представительства. Сначала установите, кто вправе представлять ребёнка (п. 2 ст. 64 СК РФ).

Чем подтвердить отправку и доставку предложения

Закон не устанавливает единственного обязательного способа извещения. Выбранный способ должен позволять подтвердить четыре обстоятельства:

• кому адресовали предложение;
• по какому адресу его направили;
• какой именно текст с условиями продажи отправили;
• когда и с каким результатом произошла передача или доставка.

В нотариальных рекомендациях среди способов с наиболее определёнными доказательствами названы, в частности, передача извещения нотариусом, телеграмма с подтверждаемым содержанием и надлежащим образом оформленное электронное заказное отправление через сервис оператора связи (пп. 2.2–2.3 Методических рекомендаций ФНП).

Обычная отправка по почте не запрещена. Но почтовая квитанция подтверждает прежде всего отправку, а не содержание предложения или надлежащую доставку. И опись вложения не всегда устраняет сомнения: если по ней нельзя понять, какие условия продажи сообщали, она сама по себе не станет бесспорным доказательством.

Важно подтвердить не просто отправку конверта, а кому, по какому адресу, какое предложение и с каким результатом было доставлено.

Передача извещения через нотариуса может помочь подтвердить текст, адресата, отправку или передачу и её результат. Однако сведения о сособственнике и его адресе для такого действия первоначально сообщает сам заявитель. Передав документ, нотариус не обязательно уже установил всех правообладателей и проверил каждый адрес (пп. 2.2–2.4 Методических рекомендаций ФНП, ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате). Проверка состава собственников при последующем нотариальном удостоверении самой сделки — отдельный этап (раздел 4 Методических рекомендаций ФНП).

Чтобы ничего не пропустить, заполните отдельную карточку по каждому сособственнику:

Когда письменный отказ позволяет продать долю раньше

Если все остальные сособственники дали письменные отказы, которые можно учитывать, ждать окончания месяца не нужно (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Но само название документа «отказ» ещё не доказывает, что на него можно опереться.

Проверьте, действительно ли отказ исходит от сособственника, имел ли подписавший его представитель нужные полномочия и соблюдены ли дополнительные условия, когда они требуются.

Отдельное внимание нужно уделить отказу от права, принадлежащего ребёнку, недееспособному или ограниченно дееспособному сособственнику. Здесь проверяют правила распоряжения его имущественными правами и наличие предварительного разрешения органа опеки в тех случаях, когда оно необходимо (п. 3.4 Методических рекомендаций ФНП). Подопечный — это человек, чьи имущественные интересы в предусмотренных законом случаях защищает опекун или попечитель.

Наличие среди сособственников ребёнка или другого подопечного само по себе не означает, что продавцу нужно разрешение органа опеки для продажи своей доли. Обычное извещение и ожидание срока не превращаются из-за этого в процедуру получения такого разрешения. Другое дело — досрочный отказ от преимущественного права подопечного: он затрагивает его имущественное право, поэтому необходимые полномочия и разрешения нужно проверять отдельно (п. 3.4 Методических рекомендаций ФНП).

Если происхождение отказа, полномочия или требуемые разрешения не подтверждены, на этом основании пока нельзя продавать долю досрочно. Нужно либо устранить сомнения и подтвердить, что отказ можно учитывать, либо надлежаще известить сособственника и дождаться окончания его срока.

Статья 250 ГК РФ не требует нотариально удостоверять каждый отказ. Однако нотариально оформленный документ проще использовать как доказательство того, от кого он получен и что в нём написано (раздел 3 Методических рекомендаций ФНП).

Увеличить

Заполненный образец

Заявление показывает личный отказ совершеннолетнего дееспособного сособственника от преимущественного права покупки 1/2 доли по конкретным цене и условиям из извещения. Отказ касается права покупки, а не собственной доли; при изменении предложения условия нужно сопоставить заново. Этот вариант не рассчитан на подписание за ребёнка, подопечного или другого владельца через представителя.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от использования преимущественного права покупки доли

Я, [Ф. И. О. полностью], дата рождения: [Дата рождения], паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации], являюсь собственником [размер собственной доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер].

Мне известно о намерении [Ф. И. О. продавца] продать принадлежащую ему (ей) [размер продаваемой доли] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

Условия предполагаемой продажи:

• цена продаваемой доли — [сумма цифрами и прописью] рублей;
• порядок расчётов — [указать способ и срок оплаты];
• иные условия продажи — [указать выясненные условия продажи].

[Если извещение было получено:] Указанные условия сообщены мне в извещении о продаже доли от [Дата извещения], полученном [Дата получения извещения, если она известна].

Настоящим отказываюсь от реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки указанной [размер продаваемой доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер], принадлежащей [Ф. И. О. продавца], по указанной выше цене и на указанных выше условиях.

Мне понятно, что этот отказ относится к реализации преимущественного права покупки указанной доли на изложенных условиях и не является отказом от принадлежащей мне доли в праве собственности на квартиру.

Дата: [Дата подписания]

Подпись: [Подпись] / [Ф. И. О. подписанта]

Заявление об отказе от использования преимущественного права покупки доли

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Если отказ связан с конкретным извещением, при обращении к нотариусу желательно иметь это извещение при себе: ФНП рекомендует сопоставлять условия документов.

Что делать, если отказа нет или сособственник молчит

Когда подходящего письменного отказа нет, нужно доказать надлежащее извещение конкретного сособственника и дождаться окончания его срока. Для недвижимости это 1 календарный месяц со дня извещения, а не обязательно 30 дней (п. 2 ст. 250 ГК РФ, ст. 192 ГК РФ).

Если предложения доставлены в разные дни, срок считают для каждого сособственника отдельно. Если хотя бы у одного он ещё не закончился и подходящего отказа нет, продавать долю постороннему по этому основанию пока нельзя.

Молчание сособственника не означает, что он письменно отказался. Но если его надлежаще известили и в установленный срок он не приобрёл долю, по окончании этого срока можно продолжать продажу, если остальные условия преимущественного права тоже соблюдены. Здесь нужно подтвердить и извещение, и отсутствие приобретения доли в срок.

Если неизвестны адресат, применимый адрес, содержание предложения либо дата юридически значимой доставки, нельзя подтвердить окончание срока. Ожидание месяца после неподтверждённой отправки проблему не решает.

Шаг 4. Выясните, не купил ли сособственник долю и не организовал ли покупку

Если сособственник уже приобрёл долю, прежний продавец больше не вправе продать эту же долю постороннему лицу.

Если договор ещё не заключён, фраза «согласен купить» сама по себе не создаёт бессрочного запрета на продажу. Важно, какие действия предпринял сособственник: например, предлагал ли он место и время заключения сделки, согласовывал ли их с продавцом, отвечал ли на приглашение оформить договор.

В нотариальных рекомендациях рассматривается и случай, когда сособственник заявил о готовности купить долю, но затем не предложил место и время сделки либо не явился на её заключение. После окончания установленного срока прежнее согласие само по себе не становится бессрочным препятствием продаже (пп. 4.6–4.8 Методических рекомендаций ФНП).

При этом продавец обязан дать реальную возможность купить долю и не мешать заключению договора. Если покупку своевременно организовали либо есть спор, кто именно уклонялся от сделки, пока нельзя подтвердить возможность продажи постороннему. Сначала нужно разобраться, чем закончилось согласованное оформление и что делала каждая сторона. Одного окончания календарного срока для такого вывода недостаточно.

Шаг 5. Сравните условия предложения и будущей сделки

Преимущественное право касается конкретного предложения, а не любой будущей продажи доли. Если сособственникам предложили одни условия, нельзя считать прежнее извещение разрешением продать постороннему человеку на других условиях.

Перед подписанием договора сопоставьте:

• цену доли;
• порядок и сроки расчётов;
• условия передачи;
• остальные значимые условия продажи.

Если они изменились, нужно заново проверить соблюдение преимущественного права и при необходимости предложить сособственникам купить долю на фактических условиях будущей сделки (п. 4.5 Методических рекомендаций ФНП).

Какой результат даёт проверка

Что написать в извещении о продаже доли

Извещение должно быть письменным. В нём продавец сообщает о намерении продать долю, цену и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Текст нужен не только для того, чтобы предложить покупку: впоследствии по нему будут сравнивать предложение с фактическим договором.

Поэтому в извещении стоит указать:

• кто продаёт долю;
• какую именно недвижимость продают и каков размер доли;
• цену доли;
• существенные для сделки порядок и сроки расчётов;
• сроки и порядок передачи, если они имеют значение;
• прочие условия, которые планируется включить в договор с посторонним покупателем;
• лиц, которые по закону сохраняют право пользоваться жильём после его продажи, если такие лица есть.

Этот подход соответствует рекомендациям по содержанию извещения (п. 2.1 Методических рекомендаций ФНП).

Если после продажи остаются люди, которые по закону сохраняют право пользования жилым помещением, перечень этих лиц с указанием их прав пользования — существенное условие договора продажи жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Речь не обо всех зарегистрированных жильцах без исключения: регистрация по месту жительства и сохранение законного права пользования после смены собственника — разные обстоятельства.

Увеличить

Заполненный образец

Извещение показывает продажу всей принадлежащей продавцу 1/3 доли в квартире с единовременной безналичной оплатой после регистрации перехода права. Укажите действительные условия и направьте отдельное извещение каждому сособственнику, сохранив подтверждение содержания и доставки: сам файл отправку не подтверждает. В примере рассрочка не предусмотрена; для других условий и специальных случаев нужна отдельная проверка.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

Кому: [ФИО сособственника]

От кого: [ФИО продавца]

ИЗВЕЩЕНИЕ о намерении продать долю в праве общей собственности

Сообщаю о намерении продать принадлежащую мне долю [Размер доли] в праве общей собственности на объект недвижимости по адресу: [Адрес объекта недвижимости], кадастровый номер: [Кадастровый номер].

Цена продажи доли: [Цена продажи доли] ₽.

Порядок и срок оплаты: [Порядок и срок оплаты].

Рассрочка и её условия: [Условия рассрочки] / рассрочка не предусмотрена.

Срок и условия передачи или освобождения объекта: [Срок и условия передачи или освобождения объекта].

Иные существенные условия сделки: [Иные существенные условия сделки].

Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи: [Лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после продажи] / отсутствуют.

Предлагаю воспользоваться преимущественным правом покупки указанной доли на этих условиях.

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись]

Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Можно ли использовать старое извещение или отказ

Закон не устанавливает универсального правила, по которому извещение или отказ действуют, например, ровно один год. ФНП отмечает, что срок действия таких документов законом и судебной практикой однозначно не определён. Если после их оформления прошло значительное время, нужно проверить, не изменились ли обстоятельства (п. 3.6 Методических рекомендаций ФНП).

Перед использованием прежнего документа выясните:

• ту же ли долю собираются продать;
• сохранились ли цена, порядок расчётов и другие условия;
• не изменился ли состав сособственников;
• не появились ли другие существенные обстоятельства.

Старое извещение или отказ нельзя воспринимать как бессрочное разрешение на любую последующую сделку.

Нужно ли обращаться к нотариусу и регистрировать сделку

Отдельная продажа доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу требует нотариального удостоверения. Но есть предусмотренные законом исключения, поэтому конкретную сделку сверяют с ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ.

Есть и самостоятельное основание для нотариальной формы: когда сама отчуждаемая недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или гражданину, ограниченному судом в дееспособности, а также при распоряжении недвижимостью на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Это не та же ситуация, когда ребёнок не продаёт недвижимость, а лишь владеет другой долей и получает предложение воспользоваться преимущественным правом.

После оформления договора переход права нужно зарегистрировать. При нотариальной сделке нотариус по общему правилу сам направляет документы на государственную регистрацию в установленном законом порядке (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Практический итог продажи — зарегистрированный переход права, который стоит проверить по сведениям ЕГРН, а не только подписанный договор.

Когда преимущественное право действует при других сделках

Проверка выше рассчитана прежде всего на обычную добровольную продажу доли постороннему человеку. Для других способов передачи доли есть свои особенности.

Если долю обменивают

При передаче доли по договору мены преимущественное право также применяется (п. 5 ст. 250 ГК РФ).

Если долю передают как отступное

Отступное — передача имущества вместо исполнения обязательства. Статья 250 ГК РФ не называет его прямо, но нотариальные рекомендации учитывают судебную практику, в которой преимущественное право распространяется на передачу доли постороннему лицу в качестве отступного (п. 1.8 Методических рекомендаций ФНП). Это специальная ситуация, из которой нельзя делать вывод, будто любая возмездная передача доли автоматически приравнивается к продаже.

Если долю дарят

Настоящее дарение не является продажей, поэтому само по себе не требует предварительно предлагать долю сособственникам по правилам статьи 250 ГК РФ (ст. 250 ГК РФ).

Однако заменять дарением реальную продажу ради обхода преимущественного права не следует. Такая сделка может быть притворной — то есть прикрывающей другую сделку, которую стороны фактически совершают. Если за дарением скрывается продажа, возможен спор о применении правил, относящихся к настоящей сделке.

Что делать, если долю хотят купить сразу несколько сособственников

Статья 250 ГК РФ прямо не объясняет, как выбирать покупателя, когда несколько сособственников одновременно и своевременно претендуют на всю продаваемую долю. В профессиональной публикации о реализации преимущественного права описаны разные подходы и отсутствие прямого законодательного механизма.

Поэтому без отдельного разбора обстоятельств и актуальной практики нельзя давать универсальный совет:

• устроить аукцион между желающими;
• разделить продаваемую долю между ними пропорционально;
• просто выбрать любого из претендентов.

При одновременных реальных требованиях нескольких сособственников порядок действий нужно определять применительно к конкретной сделке.

Если продаётся комната в коммунальной квартире

Комната в коммунальной квартире и доля в праве собственности на обычную квартиру — разные объекты. При продаже самостоятельной комнаты собственники других комнат в этой коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях гражданского законодательства (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Но если комнату покупает уже собственник другой комнаты в той же коммунальной квартире, нельзя автоматически требовать процедуру предварительного предложения, рассчитанную на продажу постороннему человеку. Статья 42 ЖК РФ отсылает к гражданскому законодательству, а статья 250 ГК РФ связывает эту процедуру именно с продажей постороннему лицу (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ). Такой же практический вывод для продажи комнаты приводил Росреестр в разъяснении о продаже комнаты в коммунальной квартире.

Сначала проверьте по ЕГРН, как зарегистрирован продаваемый объект. Если это самостоятельная комната, не следует автоматически считать её долей в праве на квартиру. При любом варианте остальные требования к самой сделке сохраняются.

Если долю продают с публичных торгов или при банкротстве

Для публичных торгов нельзя без дополнительной проверки использовать обычную последовательность «извещение — месяц — продажа постороннему». В статье 250 ГК РФ предусмотрены специальные правила о публичных торгах, а в отношении продажи доли жилого помещения при банкротстве есть отдельная правовая позиция Конституционного суда (Постановление КС РФ № 23-П от 16.05.2023, п. 1.3 Методических рекомендаций ФНП).

Если долю реализует не сам владелец в обычной добровольной продаже, а она продаётся в исполнительной или банкротной процедуре, нужен отдельный разбор специального порядка.

Можно ли вместо писем опубликовать извещение на сайте

Что делать, если долю уже продали с нарушением права

Если долю продали постороннему человеку с нарушением преимущественного права, сособственник может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это специальный способ защиты, а не автоматическое признание договора недействительным.

Для такого требования есть 3 месяца со дня, когда сособственник узнал или должен был узнать о сделке, совершённой с нарушением его права (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 / ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Этот срок относится к обращению за судебной защитой; его нельзя прибавлять к месяцу, который предоставляется для покупки до продажи доли.

Тот, кто требует перевести на себя права покупателя, должен быть готов занять его место, в том числе принять обязанности по оплате и другим условиям договора. Подготовка иска, определение участников процесса, подбор доказательств и порядок внесения денег требуют отдельного разбора судебной процедуры.

Какие документы и сведения сохранить перед продажей

Перед обращением к нотариусу соберите вместе материалы, по которым можно восстановить всю проверку преимущественного права:

• Состав сособственников: документы и сведения, подтверждающие полный круг правообладателей.
• Предложения: копии всех предложений с указанной ценой и условиями.
• Доставка: доказательства того, кому, по какому адресу, с каким содержанием и с каким результатом доставлялось каждое извещение.
• Если среди сособственников есть ребёнок: документы, позволяющие определить надлежащего получателя с учётом возраста, полной дееспособности и представительства.
• Если планируется досрочная продажа: письменные отказы и подтверждения права учитывать их.
• Реальная покупка: сведения об ответах сособственников и их действиях по оформлению покупки.
• Будущий договор: проект фактических условий сделки с посторонним покупателем для сравнения с предложениями.