Как уведомить сособственников о продаже доли в квартире
Если вы продаёте долю в квартире постороннему покупателю, сначала письменно известите всех остальных сособственников. У них есть преимущественное право купить эту долю по той же цене и на тех же условиях. Если покупатель уже владеет долей в квартире, уведомлять остальных по этому правилу не нужно.
Для продажи постороннему человеку важно не только подготовить предложение, но и подтвердить, что каждый сособственник был извещён. Поэтому сначала выясните состав собственников и их адреса, затем направьте извещения, дождитесь письменных отказов всех адресатов либо истечения установленного срока и перед договором ещё раз сверьте условия продажи. Если кто-то согласился купить долю, вопрос с реализацией его преимущественного права нужно решить до продажи постороннему покупателю.
Когда нужно извещать остальных собственников
Письменное извещение требуется, если долю покупает человек, который не является участником долевой собственности в этой квартире. Остальные собственники должны получить возможность купить её на тех условиях, на которых вы намерены продать долю постороннему лицу. Это и есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
Если же покупателем выступает один из сособственников этой квартиры, отдельно извещать остальных по правилу о преимущественном праве покупки не требуется. Правило также действует при мене доли, но не распространяется автоматически на любое распоряжение ею (ст. 250 ГК РФ).
Кому направить извещение
Известить нужно каждого из остальных участников долевой собственности, а не только тех, кто живёт в квартире. Поэтому перед подготовкой писем проверьте по документам:
- кто является собственником долей;
- какой размер доли принадлежит каждому;
- какие адреса подходят для направления извещений.
Если сведения о собственниках устарели, каких-то данных нет или адрес вызывает сомнения, сначала уточните документы и адреса. Когда адресаты установлены, подготовьте отдельное письменное извещение для каждого и выберите способ отправки, позволяющий впоследствии подтвердить содержание предложения и его доставку.
Что указать в извещении о продаже доли
Уведомление не нужно оформлять на специальном государственном бланке. Но из него должно быть понятно, какую именно долю вы предлагаете купить, за какую цену и на каких условиях. Укажите:
- кому направлено извещение;
- кто продаёт долю;
- какой объект недвижимости продаётся;
- размер продаваемой доли;
- цену продажи;
- другие условия сделки, в том числе условия расчётов, если они предусмотрены предложением;
- способ связи с продавцом или порядок ответа на предложение.
Условия должны соответствовать будущей сделке. Нельзя предложить сособственникам одну цену и условия, а затем продать долю постороннему человеку на более выгодных для него условиях.
Образец уведомления сособственнику о намерении продать долю постороннему лицу
Ниже — основа для обращения к другому сособственнику, если вы намерены продать долю постороннему лицу. Скачиваемый документ показывает заполненное извещение для конкретной сделки, а экранный шаблон позволяет подготовить собственный текст.
Экранный шаблон не является готовым универсальным извещением: перед отправкой нужно проверить, отражены ли в вашем предложении все сведения и условия из списка выше. Для иной сделки сначала выясните, какое правило к ней применяется.
Шаблон для заполнения
Уведомление сособственнику о намерении продать долю постороннему лицу
Я, [ФИО продавца], являюсь собственником [размер доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [адрес].
Сообщаю о намерении продать указанную долю постороннему лицу за цену [сумма] ₽.
Предлагаю вам как участнику общей долевой собственности воспользоваться преимущественным правом покупки доли на указанных условиях.
Ответ о намерении приобрести долю прошу сообщить в установленном порядке.
Дата: [Дата]
Подпись: [Подпись]
Как передать извещение и подтвердить доставку
Одного факта отправки недостаточно, если потом не удастся доказать, что и кому вы направили. Сохраните копию подписанного извещения и подтверждения того, что именно это предложение было направлено каждому адресату и доставлено ему. В некоторых случаях имеют значение также обстоятельства, при которых сообщение считается доставленным, даже если получатель его не прочитал.
Способ можно выбрать с учётом того, какие подтверждения у вас останутся:
| Способ | Какие доказательства остаются | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Личное вручение | Расписка с датой получения и подписью адресата | Нужно подтвердить получение каждым сособственником |
| Почтовое отправление с подтверждением содержания и доставки | Документы о направлении, содержании и вручении | Сохраните подтверждения отправки и получения |
| Через нотариуса | Нотариальное свидетельство о передаче или направлении извещения | Это один из возможных способов, а не единственный обязательный вариант |
Вместе с копией извещения сохраняйте документы о вручении или попытке вручения. Вопрос о том, как направить уведомление, не следует смешивать с требованиями к форме самого договора купли-продажи доли: обращение к нотариусу для передачи извещения — не единственный допустимый способ уведомить сособственников.
Когда после извещения можно продать долю
При продаже недвижимости срок ожидания — один месяц со дня извещения сособственника, а не со дня, когда вы сдали письмо на почту (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если адресатов несколько, дату извещения нужно определить для каждого. Продавать долю постороннему человеку до окончания применимого срока для всех нельзя, кроме ситуации, когда письменные отказы получены от всех остальных собственников.
Для определения даты извещения проверьте доказательства доставки. Если адресат не ознакомился с сообщением по зависящим от него обстоятельствам, оно может считаться доставленным по ст. 165.1 ГК РФ. Но только подтверждения отправки недостаточно, чтобы сделать такой вывод.
Дальнейшие действия зависят от ответа сособственников:
- Все письменно отказались покупать долю. Можно продать её постороннему лицу, не дожидаясь окончания месяца.
- Кто-то не ответил. Молчание само по себе не считается отказом. Если письменных отказов от всех нет, нужно учитывать месячный срок для каждого извещённого сособственника.
- Кто-то сообщил, что хочет купить долю на предложенных условиях. Нельзя просто проигнорировать его ответ и продать долю постороннему покупателю, пока вопрос с реализацией преимущественного права не решён.
Что проверить в договоре перед продажей
Даже если извещения направлены и срок истёк либо получены письменные отказы всех сособственников, перед сделкой сравните будущий договор с предложением, которое получили остальные собственники. Важно проверить:
- совпадает ли цена;
- совпадают ли условия расчётов;
- не получил ли посторонний покупатель дополнительных преимуществ;
- совпадает ли объект продажи.
Если вы собираетесь продать долю дешевле или на иных условиях, особенно более выгодных покупателю, отдельно оцените, нужно ли снова извещать сособственников. Прежнее уведомление не даёт права впоследствии продавать долю на любых условиях.
Что будет, если нарушить преимущественное право покупки
Нарушение этого права не делает договор автоматически недействительным. Однако другой участник долевой собственности может обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя. Для такого требования установлен срок три месяца со дня, когда сособственник узнал или должен был узнать о нарушении (ст. 250 ГК РФ).
Если суд удовлетворит требование, сособственник займёт место постороннего покупателя в сделке. Сам договор из-за нарушения преимущественного права автоматически не отменяется.
Что проверить перед заключением сделки
Перед подписанием договора проверьте, что у вас есть:
Правовая база
- Статья 250 ГК РФ — преимущественное право покупки доли, условия предложения, срок ожидания после извещения и требование о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении этого права.
- Статья 165.1 ГК РФ — доставка юридически значимых сообщений и обстоятельства, при которых сообщение может считаться доставленным, несмотря на неполучение адресатом.