Как отказаться от преимущественного права покупки доли квартиры
Если другой собственник продаёт свою долю в квартире, подписывать отказ от её покупки вы не обязаны. Можно ничего не подписывать. Тогда продавец должен надлежащим образом известить вас о продаже и по общему правилу дождаться 1 месяца со дня извещения.
Преимущественное право покупки действует, когда участник долевой собственности продаёт свою долю постороннему человеку. Остальные собственники имеют право купить её по той же цене и на прочих равных условиях. Для этого продавец должен письменно сообщить им цену и остальные условия продажи (п. 1–2 ст. 250 ГК РФ).
Важно не путать два разных права. Отказываясь от преимущественной покупки, вы отказываетесь от возможности купить чужую продаваемую долю. Ваша собственная доля в квартире остаётся за вами. Вы не теряете её и не получаете за неё деньги.
Если же вы хотите прекратить владение собственной долей, это другая задача — как отказаться от уже принадлежащей доли квартиры.
Что делать в вашей ситуации
Выбор зависит от того, хотите ли вы купить продаваемую долю и готовы ли отказаться от покупки при изменении условий.
Хотите купить долю
Хотите купить продаваемую долю. Не подписывайте отказ. Сообщите продавцу, что намерены воспользоваться преимущественным правом, и оформляйте покупку на предложенных условиях.
Узнать о сроке покупки
Готовы ускорить продажу
Покупать не хотите и готовы ускорить продажу. Можете оформить письменный отказ. Но для продажи раньше установленного месяца по этому основанию нужны письменные отказы всех остальных сособственников.
Оформить отказ
Не хотите подписывать отказ
Покупать не хотите, но подписывать отказ не желаете. Ничего подписывать не обязательно. Продавец должен надлежащим образом известить вас и дождаться установленного срока.
Посмотреть правила
Допускаете покупку при изменении условий
Сейчас покупать не хотите, но рассмотрели бы покупку при снижении цены или изменении других условий. Проверьте содержание отказа до подписи. Отказ от покупки по конкретной цене имеет более узкий смысл, чем отказ «на любых условиях».
Сравнить варианты
Письменный отказ и молчание после извещения имеют разные последствия. В первом случае вы прямо выражаете решение не пользоваться преимущественным правом в пределах, указанных в документе. Во втором — просто не совершаете покупку в установленный срок. Само по себе молчание письменным отказом не считается.
Что будет, если не подписывать отказ
Если вы не подписали отказ, продавец всё равно может продать долю постороннему лицу, когда остальные сособственники не приобрели её в течение 1 месяца со дня извещения. Для недвижимости такой срок предусмотрен п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Закон говорит именно об 1 месяце, а не об универсальных «30 днях».
Ждать окончания месяца не нужно, если все остальные собственники долей письменно отказались от преимущественной покупки. Когда сособственников несколько, отказ одного из них не заменяет отказы остальных и не позволяет автоматически считать процедуру завершённой.
Когда начинается срок в 1 месяц
Месяц отсчитывается от надлежащего извещения сособственника, а не просто от даты, когда продавец отправил письмо.
По общему правилу юридически значимое сообщение влечёт последствия с момента доставки адресату или его представителю. При этом сообщение может считаться доставленным, даже если человек фактически не получил его или не прочитал, когда это произошло по зависящим от него обстоятельствам (ст. 165.1 ГК РФ).
Поэтому намеренно не получать письмо, рассчитывая остановить течение срока, — ненадёжный способ.
Выбор адреса, способа отправки и доказательств доставки относится к отдельному вопросу об извещении сособственников о продаже доли. Для решения об отказе важно понимать главное: месячный срок связан с надлежащим извещением, а не с самим фактом отправки письма.
Нужно ли удостоверять отказ у нотариуса
Отказ от преимущественного права покупки должен быть письменным, но закон не требует нотариально удостоверять каждый такой отказ. В ст. 250 ГК РФ нет универсального правила о том, что простой письменный отказ недействителен без нотариуса.
При этом нужно учитывать, как будет оформляться сама продажа доли.
В Методических рекомендациях Федеральной нотариальной палаты от 27.02.2026 нотариально оформленный отказ назван бесспорным подтверждением волеизъявления сособственника.
Такой отказ является односторонней сделкой. Это означает, что собственник сам выражает юридически значимое решение не пользоваться своим преимущественным правом; встречного волеизъявления другой стороны для самого отказа не требуется.
Поэтому при нотариальном оформлении нотариус не просто удостоверяет подлинность подписи, а удостоверяет отказ как одностороннюю сделку.
Если же для последующей нотариальной продажи представили простой письменный отказ, нотариус может отложить совершение нотариального действия, чтобы проверить волеизъявление сособственника (п. 3.2–3.3 Методических рекомендаций ФНП от 27.02.2026).
Таким образом, самостоятельно составленный письменный отказ не запрещён, но не стоит рассчитывать, что нотариус примет любой такой документ без дополнительной проверки.
Можно ли подписать отказ до получения извещения
Да, письменный отказ не обязательно должен оформляться после получения официального извещения о продаже. ФНП допускает отказ и до такого извещения (п. 3.1 Методических рекомендаций ФНП).
Однако прежде чем что-либо подписывать, нужно понимать, какую именно продажу затрагивает документ. Для этого выясните:
- Какая доля продаётся. Не перепутайте продаваемую долю со своей.
- В какой квартире находится доля. Проверьте адрес и сведения об объекте.
- Кто продаёт долю. Отказ должен относиться к продаже определённого собственника.
- Какова цена. Она особенно важна, если вы собираетесь отказаться от покупки только на конкретных условиях.
- Как будут проходить расчёты и какие другие условия продажи известны. От них также может зависеть ваше решение.
- Насколько широким будет отказ. Документ может относиться к определённому предложению либо предусматривать отказ на любых условиях продажи.
Если отказ связан с уже полученным извещением, ФНП рекомендует нотариусу сопоставить цену и другие условия в обоих документах.
Какой отказ выбрать: по конкретной цене или на любых условиях
Главное различие между двумя вариантами — от каких именно условий покупки вы отказываетесь.
Это нужно решить до составления документа, особенно если вы допускаете, что захотите купить долю после снижения цены.
Отказ по конкретной цене и условиям
Такой отказ связан с определённым предложением: продавцом, конкретной долей, ценой, порядком расчётов и другими указанными условиями.
Аналогичный вопрос возникает, когда существенно меняются не цена, а другие условия продажи, например порядок расчётов. Нужно сопоставить новую сделку с тем, что написано в подписанном отказе.
Этот вариант подходит, если вы не хотите покупать долю на предложенных условиях, но не готовы заранее отказываться от покупки при их изменении.
Отказ «на любых условиях»
Такой документ выражает более широкое решение. ФНП допускает, что сособственник по своему усмотрению может отказаться от преимущественного права на любых условиях либо, например, по определённой цене и на любых остальных условиях (п. 3.5 Методических рекомендаций ФНП).
Если вы осознанно подписали отказ «на любых условиях», последующее изменение цены или порядка расчётов нельзя оценивать так же, как при отказе, связанном только с конкретным предложением. Значение имеет формулировка подписанного документа.
При этом ни узкий, ни широкий отказ не следует считать документом, который автоматически подходит для любой будущей продажи независимо от прошедшего времени и изменившихся обстоятельств. Нужно учитывать содержание отказа и условия конкретной сделки.
Как составить письменный отказ
Если вы совершеннолетний дееспособный сособственник, сначала определитесь с условиями и объёмом отказа, а затем подготовьте документ.
- Уточните предмет продажи
Узнайте, кто продаёт долю, какая именно доля отчуждается и на каких условиях.
- Выберите объём отказа
Решите, отказываетесь ли вы от покупки только на определённых условиях или на любых условиях продажи.
- Проверьте сведения в документе
Сопоставьте данные о себе, продавце, квартире, собственной и продаваемой долях, цене и остальных условиях.
- Согласуйте оформление с нотариусом, если это необходимо для сделки
Если продажу будут удостоверять нотариально, заранее покажите документ нотариусу сделки либо оформите отказ нотариально.
- Подпишите отказ в подходящей форме
Перед подписью ещё раз прочитайте, к какой продаже относится документ и какие условия он охватывает.
Из содержания отказа должно быть понятно, что вы решили не пользоваться именно преимущественным правом покупки определённой продаваемой доли.
Ниже приведены два образца с разным объёмом отказа. Они предназначены для обычной ситуации с совершеннолетним дееспособным сособственником.
Образец отказа по конкретной цене и условиям
Этот вариант подходит, если вы не хотите покупать долю по известной цене и на известных условиях, но не желаете заранее отказываться от покупки при любом изменении сделки.
Образец можно использовать как основу для подготовки документа. Если отказ оформляется нотариально, нотариус удостоверяет его как одностороннюю сделку и может предложить свою редакцию.
Шаблон для заполнения
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от использования преимущественного права покупки доли
Я, [Ф. И. О. полностью], дата рождения: [Дата рождения], паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации], являюсь собственником [размер собственной доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер].
Мне известно о намерении [Ф. И. О. продавца] продать принадлежащую ему (ей) [размер продаваемой доли] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Условия предполагаемой продажи:
- цена продаваемой доли — [сумма цифрами и прописью] рублей;
- порядок расчётов — [указать способ и срок оплаты];
- иные условия продажи — [указать выясненные условия продажи].
[Если извещение было получено:] Указанные условия сообщены мне в извещении о продаже доли от [Дата извещения], полученном [Дата получения извещения, если она известна].
Настоящим отказываюсь от реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки указанной [размер продаваемой доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер], принадлежащей [Ф. И. О. продавца], по указанной выше цене и на указанных выше условиях.
Мне понятно, что этот отказ относится к реализации преимущественного права покупки указанной доли на изложенных условиях и не является отказом от принадлежащей мне доли в праве собственности на квартиру.
Дата: [Дата подписания]
Подпись: [Подпись] / [Ф. И. О. подписанта]
Если отказ связан с конкретным извещением, при обращении к нотариусу желательно иметь это извещение при себе: ФНП рекомендует сопоставлять условия документов.
Образец отказа от покупки на любых условиях
Этот вариант существенно шире предыдущего: отказ не ограничивается конкретной ценой и остальными условиями первоначального предложения.
Используйте его только в том случае, если понимаете содержание документа и действительно намерены отказаться от преимущественного права покупки указанной доли на любых условиях её продажи.
Если вы хотели бы вернуться к вопросу о покупке после снижения цены или изменения других условий, такой документ может не соответствовать вашему намерению.
Шаблон для заполнения
ЗАЯВЛЕНИЕ
об отказе от использования преимущественного права покупки доли
Я, [Ф. И. О. полностью], дата рождения: [Дата рождения], паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации], являюсь собственником [размер собственной доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер].
Мне известно о намерении [Ф. И. О. продавца] продать принадлежащую ему (ей) [размер продаваемой доли] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
[Если извещение было получено:] С намерением продать указанную долю я ознакомлен(а) из извещения от [Дата извещения].
Настоящим отказываюсь от реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки указанной [размер продаваемой доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: [полный адрес квартиры], кадастровый номер: [кадастровый номер], принадлежащей [Ф. И. О. продавца], на любых условиях её продажи.
Мне понятно содержание этого волеизъявления и то, что оно относится к преимущественному праву покупки указанной отчуждаемой доли и не является отказом от моей собственной доли в праве собственности на квартиру.
Дата: [Дата подписания]
Подпись: [Подпись] / [Ф. И. О. подписанта]
Этот образец не является универсально более правильным или безопасным. Он выражает более широкий отказ.
Что проверить перед подписью
Даже если вы выбрали подходящий образец, перед подписанием ещё раз проверьте сведения и условия, которые будут указаны в готовом документе.
Особенно внимательно прочитайте текст после слов «отказываюсь от реализации принадлежащего мне преимущественного права покупки». По этой части документа можно понять, от покупки какой доли и на каких условиях вы отказываетесь.
Сколько времени действует отказ
Закон не устанавливает общего срока, после которого подписанный отказ автоматически перестаёт действовать. Нет универсального правила, что отказ сохраняет силу только 1 месяц, 6 месяцев или 1 год.
ФНП также указывает, что срок действия отказа и извещения законом не установлен и судебной практикой не определён. Если между оформлением документов и сделкой прошёл значительный промежуток времени, необходимо учитывать разумность и возможное существенное изменение обстоятельств, в том числе цены недвижимости (п. 3.6 Методических рекомендаций ФНП).
Поэтому отсутствие установленного срока не означает, что однажды подписанный отказ автоматически подходит для любой продажи в будущем.
Если прошло много времени, изменилась цена, порядок расчётов или сама предполагаемая сделка, нужно сопоставить новый вариант продажи с содержанием ранее оформленного отказа.
Можно ли передумать после подписания отказа
Если вы подписали отказ, не стоит рассчитывать, что его можно в любой момент отменить простым заявлением и автоматически восстановить прежнее положение.
ФНП рассматривает отказ как одностороннюю сделку, то есть юридически значимое решение самого сособственника отказаться от преимущественного права применительно к соответствующей продаже.
Универсального правила, по которому достаточно написать отзыв и первоначальный отказ автоматически перестанет действовать, исследованные основания не устанавливают.
Если собственник младше 18 лет
Для несовершеннолетнего сособственника нельзя автоматически использовать обычный образец, рассчитанный на совершеннолетнего дееспособного человека.
Сначала нужно определить правовой статус собственника и объём его дееспособности — какие юридически значимые действия он вправе совершать самостоятельно, а когда необходимо участие или согласие представителя.
У людей младше 18 лет объём дееспособности может различаться. Поэтому нельзя только по возрасту решить, кто должен подписать отказ и какие согласия потребуются.
Поэтому сначала нужно проверить статус собственника, полномочия человека, который будет оформлять отказ, и необходимость разрешения опеки. Обычные образцы из этой статьи нельзя автоматически использовать для любого несовершеннолетнего. Но и требование о разрешении опеки нельзя без проверки распространять на всех людей младше 18 лет независимо от их статуса.
Если собственник недееспособен или ограничен в дееспособности
В предусмотренных основаниями случаях специальные требования к проверке статуса, полномочий представителя и предварительного разрешения органа опеки действуют также в отношении недееспособных и ограниченно дееспособных сособственников.
Поэтому порядок оформления отказа для такого собственника нужно определять отдельно, а не переносить на него обычную схему для совершеннолетнего дееспособного человека.
В каких случаях обычная схема отказа не подходит
Правила и образцы выше рассчитаны прежде всего на продажу доли квартиры постороннему лицу. Для других способов отчуждения и других объектов действуют особенности, которые важно учитывать.
Долю покупает другой сособственник
Преимущественное право по ст. 250 ГК РФ связано с продажей доли постороннему лицу.
Если покупатель уже владеет долей в этой квартире, обычная схема, при которой продавец должен предложить долю остальным собственникам как при продаже постороннему человеку, не применяется.
Долю передают в дар
При настоящем безвозмездном дарении преимущественное право покупки не реализуется так, как при продаже.
Однако нельзя использовать фиктивное дарение для обхода прав остальных собственников. Если по документам оформлено дарение, а фактически оно прикрывает продажу, возникает риск отдельного спора о такой сделке.
Долю обменивают на другое имущество
При отчуждении доли по договору мены правила о преимущественном праве также применяются (п. 5 ст. 250 ГК РФ).
Поэтому мену нельзя автоматически приравнивать к безвозмездному дарению и считать, что преимущественное право здесь не имеет значения.
Все собственники продают квартиру одной сделкой
Если все сособственники одновременно продают свои доли в рамках одной общей сделки по продаже квартиры, ситуация отличается от продажи отдельной доли постороннему человеку.
Не нужно автоматически считать, что перед такой общей продажей каждый собственник обязан оформить отказ от преимущественного права в пользу остальных.
Доля продаётся с публичных торгов
Публичные торги прямо названы среди исключений в п. 1 ст. 250 ГК РФ.
Порядок продажи доли с публичных торгов отличается от обычной продажи и в этой статье подробно не рассматривается.
Продаётся комната в коммунальной квартире
Самостоятельная комната в коммунальной квартире и доля в праве собственности на квартиру — разные объекты.
При продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественное право покупки имеют собственники остальных комнат (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).
Поэтому образец отказа от преимущественной покупки доли нельзя автоматически использовать при продаже комнаты только потому, что и комнату, и долю в разговоре называют «частью квартиры».
Правила определения объекта, извещения собственников соседних комнат и оформления сделки отдельно разобраны в материале «Как продать комнату в коммунальной квартире».
Что делать, если преимущественное право нарушили
Если долю продали с нарушением преимущественного права покупки, договор не становится автоматически недействительным только по этой причине.
Для сособственника предусмотрен другой способ судебной защиты: он может потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Это означает, что сособственник просит суд поставить его на место покупателя на соответствующих условиях уже совершённой сделки. Речь не идёт о бесплатном получении продаваемой доли.
Сколько стоит нотариальный отказ
Единой итоговой стоимости нотариального удостоверения отказа по всей России нет.
Федеральный нотариальный тариф за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, составляет 500 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
Однако 500 ₽ — не обязательно вся сумма, которую придётся заплатить. Помимо федерального тарифа, взимается региональный тариф, зависящий от субъекта РФ. Также в предусмотренных законом случаях могут действовать льготы.
Поэтому перед оформлением отказа уточните полную стоимость у выбранного нотариуса или в нотариальной палате своего региона.
Что важно запомнить
Правовая база
Основные нормы и документы, на которые опирается статья. Их условия и ограничения разобраны в соответствующих разделах.
Преимущественное право и извещение
- Ст. 250 ГК РФ — преимущественное право покупки, письменное извещение, месячный срок, возможность продажи при отказах, последствия нарушения права и применение правила к мене.
- Ст. 165.1 ГК РФ — доставка юридически значимых сообщений и условия, при которых сообщение может считаться доставленным.
Форма, содержание и действие отказа
- Методические рекомендации Федеральной нотариальной палаты от 27.02.2026 — нотариальное оформление отказа, проверка волеизъявления, отказ до извещения, разные формулировки отказа, срок его действия и специальные случаи.
Особый статус собственника
- Ст. 37 ГК РФ — распоряжение имуществом подопечного и предусмотренные законом ограничения.
- П. 3 ст. 60 СК РФ — применение соответствующих имущественных правил к детям.
Другие объекты и судебная защита
- Ч. 6 ст. 42 ЖК РФ — преимущественное право собственников других комнат при продаже комнаты в коммунальной квартире.
- П. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 — момент начала срока для судебного требования о переводе прав и обязанностей покупателя.
Нотариальные расходы
- Пп. 5 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате — федеральный нотариальный тариф за удостоверение соответствующей сделки.