Можно ли отказаться от уже принадлежащей доли приватизированной квартиры

Сначала выберите результат

Под идеальной долей здесь понимается доля в праве собственности на всю квартиру — например, 1/2 или 1/3. Она сама по себе не означает, что собственнику юридически принадлежит конкретная комната соответствующего размера.

Ипотека, арест, регистрационный запрет, а также принадлежность доли ребёнку или подопечному — не отдельные способы прекращения собственности. Это обстоятельства, которые могут ограничить выбранный способ или потребовать специального порядка.

Почему заявление «отказываюсь от доли» не прекращает право сразу

Отказ от собственности и прекращение собственности — разные юридические события.

Собственник может объявить об отказе от имущества или совершить действия, которые явно показывают намерение больше не сохранять право. Но до приобретения права другим лицом прежний собственник сохраняет свои права и обязанности (ст. 236 ГК РФ).

Для недвижимости важно различать:

1. собственник выразил намерение отказаться;
2. недвижимость начали учитывать по правилам о бесхозяйном имуществе;
3. право прежнего собственника действительно прекратилось;
4. право возникло и зарегистрировано за другим лицом.

Эти события не происходят автоматически в один момент. В частности, запись, связанная с отказом собственника и учётом объекта как бесхозяйного, ещё не означает прекращения прежнего права.

При продаже или дарении итог проверить проще: переход права на недвижимость связывается с государственной регистрацией (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ).

Дальше маршрут зависит прежде всего от того, есть ли человек, которому вы готовы передать долю.

Если хотите бесплатно передать долю конкретному человеку

Если доля уже принадлежит вам и вы хотите бесплатно передать её родственнику, знакомому или другому конкретному человеку, обычно нужен договор дарения, а не «отказ в его пользу».

Получатель должен принять дар

Дарение предполагает конкретного одаряемого, который согласен принять имущество. Односторонне назначить другого человека новым собственником своей доли нельзя.

Между гражданами договор дарения недвижимости должен быть нотариально удостоверен (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

После оформления сделки нужно зарегистрировать переход права.

Нужно ли получать согласие остальных собственников

Преимущественное право покупки других участников долевой собственности относится к продаже доли постороннему человеку. К настоящему безвозмездному дарению оно не применяется.

Но не следует оформлять фиктивное дарение, если фактически получатель платит за долю: юридические последствия такой сделки могут отличаться от обычного дарения.

Что проверить по НДФЛ

Если недвижимость подарена члену семьи или близкому родственнику из числа лиц, прямо перечисленных в законе, доход получателя освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Это освобождение нельзя автоматически распространять на любого родственника, знакомого или другого получателя. Если человек не относится к установленной законом категории, налоговые последствия нужно определять отдельно.

Универсальную сумму налога без данных о сторонах и имуществе определить нельзя.

Когда даритель перестаёт быть собственником

Практический финал сделки — государственная регистрация перехода права.

После регистрации проверьте актуальные сведения ЕГРН: доля должна быть зарегистрирована за приобретателем, а прежний владелец больше не должен значиться её собственником.

Если хотите продать долю

Продажа подходит, если вы хотите прекратить собственность и получить за долю деньги.

Сначала определите, кто покупатель: другой сособственник или посторонний человек.

Если покупатель посторонний

При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право её покупки. Продавец должен письменно известить их о намерении продать долю, указав цену и другие условия продажи (ст. 250 ГК РФ).

Для недвижимости закон предусматривает срок 1 месяц со дня извещения.

Если все остальные сособственники письменно откажутся от покупки раньше, продать долю постороннему человеку можно до окончания этого срока.

Устного «мы не возражаем» недостаточно, чтобы подменить предусмотренный законом порядок.

Если покупатель уже является сособственником

Когда долю покупает другой участник той же долевой собственности, правило о преимущественной покупке при продаже постороннему лицу не применяется так же, как при продаже третьему лицу.

Поэтому сначала определите покупателя и условия сделки, а затем уже решайте, требуется ли извещение остальных участников.

Нужен ли нотариус

Сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу требуют нотариального удостоверения. Закон предусматривает исключения, поэтому нельзя одинаково описывать форму для всех сделок (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Практический порядок можно свести к пяти шагам:

1. определить покупателя и цену;
2. если покупатель посторонний — соблюсти правила извещения остальных сособственников;
3. проверить сведения о доле и ограничения;
4. оформить сделку в требуемой законом форме;
5. зарегистрировать переход права и проверить актуальные сведения ЕГРН.

Полный образец извещения и комплект документов зависят от конкретной сделки.

Если долю никто не хочет принимать

Если покупателя или одаряемого нет, быстрого гарантированного способа односторонне «снять долю с себя» действующие правила не дают.

Имущество, от права собственности на которое собственник отказался, может подпадать под правила о бесхозяйных вещах (ст. 225 ГК РФ). Но для недвижимости действует специальная процедура.

Недвижимость ставится на учёт как бесхозяйная по заявлению уполномоченного органа государства или муниципалитета — то есть органа, которому законом поручено вести соответствующую процедуру. По общему правилу после 1 года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учёт орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности.

Это описание общего механизма, а не обещание, что отдельная доля квартиры обязательно будет поставлена на такой учёт и через 1 год перейдёт муниципалитету.

Почему с отдельной долей квартиры сложнее

Если объект находится в общей собственности, действующий порядок учёта бесхозяйной недвижимости требует заявления всех участников общей собственности (приказ Росреестра от 15.03.2023 № П/0086).

Поэтому нельзя обещать, что 1 сособственник сможет гарантированно поставить на учёт как бесхозяйную только свою идеальную долю.

Что делать, если приобретателя действительно нет

Начните с проверки именно своей доли:

1. получите актуальные сведения ЕГРН;
2. найдите документ, на основании которого возникло право на долю;
3. если право старое и в ЕГРН его не видно, сначала установите его статус по имеющимся документам;
4. проверьте размер доли и наличие других сособственников;
5. запросите у органа местного самоуправления и, при необходимости, органа регистрации позицию о применимости порядка учёта бесхозяйной недвижимости именно к вашему объекту.

Запрос позиции — только подготовительный шаг. Сам по себе он не передаёт долю государству или муниципалитету и не прекращает право собственности.

Если орган считает, что порядок к вашей доле неприменим, полезно получить письменное основание такой позиции. Его можно предметно проверить с юристом по жилищным или имущественным вопросам и уже после этого решать, есть ли основания для дальнейших действий.

Не нужно заранее исходить из того, что суд обязателен или что обращение в орган гарантированно приведёт к прекращению собственности.

Можно ли вернуть приватизированную квартиру государству или муниципалитету

Для ранее приватизированного жилого помещения есть отдельный механизм. Он не равен обычному отказу от собственности по ст. 236 ГК РФ и не является универсальным способом вернуть только 1 идеальную долю.

Под государством или муниципалитетом здесь понимается соответствующий публичный собственник — РФ, субъект РФ или муниципальное образование. Конкретное заявление принимает уполномоченный орган такого собственника.

Граждане, которые сами приватизировали жилое помещение, могут передать его в государственную или муниципальную собственность, если одновременно соблюдены условия:

• помещение было приватизировано этими гражданами;
• оно является их единственным местом постоянного проживания;
• оно свободно от обязательств.

Если условия выполнены, соответствующий орган обязан принять жилое помещение в собственность и заключить с гражданами договор социального найма (ст. 9.1 Закона РФ № 1541-1, ст. 20 Федерального закона № 189-ФЗ).

Важно, как доля появилась у собственника

Специальное правило относится к гражданам, которые сами приватизировали жилое помещение.

Если человек позднее получил долю в уже приватизированной квартире по наследству, в дар или по договору купли-продажи, это не то же самое, что собственное участие в приватизации.

Что означает «единственное место постоянного проживания»

Это самостоятельное условие закона. Его нельзя автоматически заменять формулой «у человека вообще нет никакой другой недвижимости». Проверять нужно именно установленное законом условие применительно к конкретной ситуации.

А если вы хотите вернуть только свою долю

Федеральное правило говорит о передаче приватизированного жилого помещения.

Из него нельзя сделать универсальный вывод, что 1 из нескольких собственников вправе единолично передать государству или муниципалитету только свою идеальную долю и получить взамен социальный наём.

Если ваша цель — передать только свою долю:

• при наличии готового приобретателя выбирайте между дарением и продажей;
• если приобретателя нет, используйте последовательность проверок из раздела «Если долю никто не хочет принимать».

Специальный механизм возврата приватизированного жилья нельзя использовать как гарантированный способ обойти отсутствие согласия других собственников и передать публичному собственнику только свою идеальную долю.

Если же все необходимые лица хотят вернуть всё приватизированное жилое помещение и условия закона выполняются, обратитесь к уполномоченному органу того государственного или муниципального собственника, которому передаётся жильё. Уточните, какой орган принимает заявления и какие документы нужны по действующему для него порядку.

Отказ от доли сейчас и отказ от участия в приватизации — разные ситуации

Если приватизация ещё не завершена, человек может не участвовать в приобретении жилья в собственность и не получить долю.

Если же право на долю уже возникло, задним числом превратить состоявшуюся приватизацию в первоначальный отказ от участия нельзя.

После возникновения собственности действуют правила распоряжения уже существующим правом.

Это различие особенно важно, если после передачи доли человек хочет продолжить жить в квартире.

Особый жилищный статус лица, которое не стало собственником именно потому, что отказалось от участия в приватизации, нельзя автоматически переносить на бывшего собственника, который позже продал или подарил свою долю.

Если после передачи доли вы собираетесь оставаться в квартире, основание дальнейшего проживания нужно определить до сделки. Само отчуждение доли не гарантирует бывшему собственнику бессрочное или пожизненное проживание.

Какие расходы сохраняются у собственника

Пока вы остаётесь собственником, продолжают действовать обязанности, связанные с долей.

Участник долевой собственности участвует соразмерно своей доле в обязательных платежах и расходах по общему имуществу (ст. 249 ГК РФ).

Собственник жилого помещения несёт бремя его содержания и участвует в содержании общего имущества многоквартирного дома (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ).

Физическое лицо, которому принадлежит облагаемая недвижимость, также может быть плательщиком налога на имущество (ст. 400 НК РФ).

При этом всю коммунальную плату нельзя автоматически делить строго пропорционально долям. Конкретное начисление может зависеть от вида услуги, приборов учёта, числа проживающих, периода и других применимых правил.

Что будет со старыми долгами

Передача доли не означает автоматического исчезновения уже возникших законных обязательств прежнего собственника.

Отдельное правило действует для взносов на капитальный ремонт: при переходе права неисполненная обязанность прежнего собственника по их уплате в общем случае переходит к новому собственнику. Для задолженности прежнего собственника — РФ, субъекта РФ или муниципального образования — закон предусматривает исключение (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).

Это правило о капитальном ремонте нельзя автоматически распространять на всю коммунальную задолженность.

Если доля в ипотеке, под арестом или запретом

Ограничение на доле может изменить обычный порядок дарения или продажи.

Ипотека

Если доля находится в залоге, сначала проверьте закон, договор и условия конкретной ипотеки.

По общему правилу заложенное имущество можно отчуждать с согласия залогодержателя, если иной порядок не предусмотрен законом или договором (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ).

Поэтому само желание собственника подарить или продать заложенную долю ещё не гарантирует регистрацию перехода.

Аресты и регистрационные запреты

Если в ЕГРН отражён арест, запрет регистрационных действий или другое ограничение, нужно проверить его точное содержание.

По одному названию записи нельзя заранее сделать вывод, что сделка обязательно будет зарегистрирована или что любое распоряжение полностью исключено.

Перед оформлением проверьте актуальные сведения ЕГРН:

• кто указан собственником;
• какой размер доли зарегистрирован;
• есть ли ипотека;
• есть ли аресты или запреты;
• какие ещё зарегистрированные ограничения отражены в реестре.

Сведения ЕГРН предоставляются по правилам ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ.

Если доля принадлежит ребёнку или подопечному

Обычный совет взрослому собственнику «подарите или продайте долю» нельзя автоматически применять к имуществу ребёнка или подопечного.

Опекун или попечитель без предварительного разрешения органа опеки не вправе совершать сделки, которые влекут отчуждение имущества подопечного, уменьшение его имущества или отказ от принадлежащих ему прав (ст. 37 ГК РФ, ст. 20–21 Федерального закона № 48-ФЗ).

Если собственник — ребёнок или подопечный, отдельно установите:

• его возраст;
• объём дееспособности;
• кто действует от его имени или с его участием;
• требуется ли предварительное разрешение органа опеки;
• допустима ли сама выбранная сделка.

Разрешение органа опеки нельзя считать способом разрешить любой отказ или любое дарение.

Если право возникло давно, а в ЕГРН его не видно

Отсутствие записи о доле в актуальных сведениях ЕГРН само по себе ещё не доказывает отсутствия права собственности.

Для ранее возникших прав имеют значение дата возникновения и документы-основания.

Если старый договор приватизации расходится с современными сведениями реестра, сначала установите юридический статус доли по имеющимся документам, а уже затем выбирайте способ распоряжения.

При этом нельзя заранее считать, что перед любой сделкой со старым правом обязательно нужна отдельная самостоятельная регистрация. Конкретный порядок зависит от основания возникновения права и выбранного действия.

Сколько стоит «отказ от доли»

Единой цены нет, потому что единой процедуры под названием «отказ от доли» тоже нет.

Расходы зависят от того, что именно вы оформляете: дарение, продажу, действие с заложенной долей, специальную передачу приватизированного жилья или судебный спор, если он действительно требуется.

Пример расходов при дарении доли

При дарении доли между гражданами нотариальное удостоверение обязательно.

У нотариального тарифа есть общероссийская федеральная часть и региональная часть.

Федеральная часть при обязательном удостоверении оцениваемого договора составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, сведения ФНП).

Для расчёта используется стоимость передаваемой доли, принимаемая для конкретного нотариального расчёта. Это не означает автоматического расчёта от стоимости всей квартиры. Окончательную применимую стоимость для расчёта уточняет нотариус.

Льгота для перечисленных близких родственников

При дарении недвижимости между супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновлёнными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами предусмотрена 50-процентная льгота именно по федеральной части тарифа (п. 19 ст. 333.38 НК РФ, сведения ФНП).

Льгота не распространяется автоматически на любого родственника и не уменьшает на 50% все возможные расходы сделки.

Какие расходы могут быть ещё

К федеральной части добавляется региональный нотариальный тариф.

Отдельно могут учитываться:

• регистрационная пошлина;
• возможные налоговые последствия;
• другие расходы, зависящие от конкретного способа оформления.

Размер региональной части, стоимость доли, принимаемую для расчёта, и применимые льготы уточните у нотариуса для своей сделки.

Освобождение подарка от НДФЛ само по себе не отменяет нотариальные расходы.

Поэтому приведённые 5 000 ₽ или 2 500 ₽ — пример только федеральной части нотариального тарифа при указанных условиях, а не полная стоимость сделки.

Универсальную итоговую сумму без выбранной процедуры и данных конкретного случая назвать нельзя.

Как проверить, что вы действительно перестали быть собственником

Для обычной сделки не ориентируйтесь только на подписанный договор или факт подачи документов.