Как составить договор купли-продажи доли квартиры: условия и образец

Долю в квартире можно продать, но порядок оформления зависит от того, что принадлежит продавцу сейчас и кому он передаёт право. Для продажи уже зарегистрированной доли обычно нужен нотариус, а при продаже постороннему покупателю — предварительное извещение других сособственников. Если же один собственник впервые продаёт часть всей квартиры, правила могут быть другими.

Прежде чем заполнять договор, получите актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). По ним нужно определить состав собственников, размер продаваемой доли и то, какие права останутся у участников после сделки. Затем можно выбрать подходящие условия оплаты и передачи из полного образца ниже.

С какой сделки вы начинаете

Для любой из этих ситуаций дополнительно проверьте обстоятельства, которые могут изменить оформление: участие несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника, ипотеку, режим имущества супругов, полномочия представителя и другие ограничения, если они есть.

Перед составлением договора запишите исходное и итоговое распределение прав:

• кто владеет квартирой сейчас;
• принадлежит продавцу вся квартира или уже зарегистрированная доля;
• каков размер этой доли, если она есть;
• какую долю всей квартиры получит покупатель;
• какая доля останется у продавца;
• какие права будут у всех собственников после регистрации.

Как проверить ограничение 6 м²

При обычном добровольном создании новых долей или дроблении существующей нельзя совершать действие, в результате которого площадь квартиры, пропорционально приходящаяся хотя бы на одну итоговую долю, окажется меньше 6 м² общей площади (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Берите общую площадь квартиры: балконы, лоджии, веранды и террасы в неё не входят (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Для каждой итоговой доли используйте одну формулу:

общая площадь квартиры × итоговый размер доли

Проверять нужно не только долю покупателя, но и права всех остальных собственников после сделки. Это отражено и в разъяснениях Росреестра о применении ограничения при регистрации (письмо Росреестра от 12.08.2022 № 14-6985-ТГ/22).

Если доля меньше 6 м² уже существует

Ранее законно возникшая микродоля не прекращается лишь потому, что её размер меньше нынешнего порога. Но отсюда не следует, что любую такую долю впоследствии можно свободно продать. Нельзя одинаково ответить на все случаи ни «продавать можно», ни «продавать нельзя».

До подписания договора проверьте возможность регистрации именно этой продажи у нотариуса. Подготовьте актуальные сведения ЕГРН, документ об основании возникновения доли, данные покупателя и расчёт того, как распределятся права после сделки. Продажа ранее возникшей микродоли отличается от создания новой доли и от дробления более крупной.

Когда ограничение 6 м² не применяется

Законом предусмотрены исключения для возникновения долевой собственности, в том числе при наследовании, приватизации и в других случаях возникновения права в силу закона. Отдельное федеральное исключение касается оформления соответствующего жилья в общую собственность членов семьи по правилам о дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ).

При проверке различайте два вопроса: могла ли небольшая доля законно возникнуть и можно ли продать её в новой конкретной сделке. Исключение, по которому доля возникла, не даёт автоматического разрешения на любую последующую продажу.

Когда договор нужно удостоверять у нотариуса

Если продавец отчуждает уже зарегистрированную долю в существующей общей долевой собственности, нотариальное удостоверение по общему правилу обязательно. Это касается как продажи всей принадлежащей ему доли, так и её части. Покупка другим сособственником сама по себе не отменяет это требование.

Иначе обстоит дело, когда вся квартира принадлежит одному взрослому дееспособному собственнику, который впервые продаёт часть права и оставляет другую часть себе. До продажи долевой собственности нет, поэтому сама конструкция сделки не подпадает под общее требование ст. 42 об удостоверении продажи существующей доли (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Подход к этой конструкции применял Верховный Суд (Определение ВС РФ от 13.05.2025 № 5-КГ25-32-К2). То дело касалось дарения: его специальные требования к форме нельзя переносить на куплю-продажу.

Если все сособственники одновременно продают все свои доли по одной сделке, действует ещё одно исключение из общего правила ст. 42. Однако оба исключения не отменяют самостоятельные основания обязательного нотариального удостоверения — в частности, при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника (ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Когда закон не требует нотариальной формы, стороны всё равно могут выбрать её добровольно. Это отдельный вопрос от нотариального согласия супруга: даже если для распоряжения имуществом нужно такое согласие, из этого не следует, что сам договор обязательно удостоверять у нотариуса.

Когда нужно известить других собственников о продаже

Предварительное письменное извещение требуется, когда квартира уже находится в общей долевой собственности, один участник продаёт свою долю, а покупатель не является сособственником этой квартиры. У остальных участников есть преимущественное право купить долю по предложенным цене и другим условиям (ст. 250 ГК РФ).

Если единственный собственник впервые продаёт часть всей квартиры, извещать пока некого. Когда долю покупает другой участник той же долевой собственности, правило о преимущественном предложении ему и остальным сособственникам для такой продажи не применяется. Общие права участников долевой собственности и иные способы распоряжения долей отдельно разобраны в материале какие права есть у собственника доли.

Родство значения не имеет: родственник без доли здесь посторонний покупатель, а неродственный участник общей собственности — сособственник.

Что написать в извещении

Нужно указать продаваемую долю, цену и другие условия предполагаемой продажи. В отношении жилого помещения учитывайте сведения о лицах с сохраняющимся правом пользования, если такие лица есть. При нотариальном оформлении имеет значение и сопоставление будущего договора с предложением по расчётам, срокам и другим существенным для сделки обстоятельствам (Методические рекомендации ФНП от 27.02.2026). Одной цены недостаточно.

Например, предложение сособственнику уплатить всю сумму сразу не равнозначно продаже постороннему покупателю с длительной рассрочкой. Если после извещения цену снизили или другие условия стали выгоднее для постороннего лица, соблюдение преимущественного права нужно оценить заново. Полагаться без проверки на старое извещение нельзя.

Когда можно заключать договор с посторонним покупателем

Для продажи недвижимости срок ожидания составляет 1 месяц со дня извещения, а не просто со дня отправки письма. После его истечения отдельный письменный отказ каждого сособственника не нужен, если доля ими не приобретена.

Продать раньше можно, если все обладатели преимущественного права письменно отказались от покупки. Это альтернатива ожиданию полного срока, а не дополнительное обязательное условие. Само молчание до истечения месяца письменным отказом не является.

Как доказать извещение

Выбирайте способ, который позволяет установить адресата, адрес направления и точное содержание отправленного сообщения. Сохраняйте документы о направлении и доставке каждому сособственнику.

Сообщение при определённых обстоятельствах считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было вручено или прочитано по зависящим от него причинам (ст. 165.1 ГК РФ). Однако не всякое вернувшееся письмо считается доставленным: важны причина возврата и обстоятельства направления. Если договор будет удостоверять нотариус, заранее согласуйте с ним доказательства извещения. Отдельно порядок подготовки, доставки и подтверждения содержания предложения изложен в материале как уведомить сособственников о продаже доли.

Что будет при нарушении преимущественного права

Такая продажа не становится автоматически недействительной. Сособственник, чьё преимущественное право нарушено, может потребовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Срок для этого требования — 3 месяца со дня, когда сособственник узнал или должен был узнать о сделке (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Начало срока не обязательно совпадает ни с подписанием договора, ни с регистрацией права: суд устанавливает его по обстоятельствам. Для гражданина пропущенный срок в предусмотренных законом исключительных случаях может быть восстановлен при уважительных причинах, связанных с личностью истца (ст. 205 ГК РФ).

Что именно покупатель приобретает: долю или комнату

Если в ЕГРН записана 1/2 доля в праве собственности на квартиру, покупатель приобретает долю в праве на общий объект, а не отдельную комнату. Владеть и пользоваться квартирой сособственники могут по соглашению; при споре порядок пользования может установить суд (ст. 247 ГК РФ).

Формулировка договора:

«Покупатель приобретает 1/2 долю в праве общей долевой собственности»

не означает:

«Покупатель приобретает большую комнату».

Если порядок пользования уже установлен отдельным соглашением или судебным актом, сведения о нём можно отразить в договоре. Но само указание размера доли не закрепляет за покупателем определённое помещение. Отдельная задача — договориться о порядке пользования долевой квартирой или определить его через суд.

Что обязательно и что ещё стоит указать в договоре

Как описать предмет продажи

Из договора должно быть возможно точно определить недвижимость, которую продают. Иначе условие о предмете не считается согласованным (ст. 554 ГК РФ). Укажите:

• адрес квартиры, её кадастровый номер и общую площадь;
• размер отчуждаемой доли во всей квартире;
• размер права продавца до продажи и, если продаётся лишь часть его доли, точный остаток;
• документ, на основании которого возникло право продавца;
• сведения о регистрации права в ЕГРН.

Например, если продавец владеет 1/2 квартиры и продаёт половину своей доли, в договоре следует обозначить результат как 1/4 долю всей квартиры. Одной фразы «половина принадлежащей продавцу доли» недостаточно для ясного описания условий.

Как записать цену

Цена продаваемой недвижимости должна быть определена письменно (ст. 555 ГК РФ). Укажите сумму именно за отчуждаемую долю, а не за всю квартиру. Например:

«Цена 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 2 000 000 ₽».

Что написать о правах пользования квартирой

Если есть люди, которые в силу закона сохранят право пользоваться жилым помещением после продажи, их перечень с указанием прав относится к существенным условиям договора (ст. 558 ГК РФ). Поэтому нельзя без проверки переносить в текст фразу:

«Лиц, сохраняющих право пользования, нет».

Сначала выясните фактические права таких лиц. Отдельно учтите права других собственников квартиры: продажа одной доли не прекращает принадлежащие им права.

Какие договорённости лучше закрепить заранее

До подписания обсудите не только цену и предмет, но и исполнение договора. Запишите:

• когда и каким способом покупатель платит, что считается моментом оплаты и чем подтверждается каждый платёж;
• когда происходит передача, когда передаются ключи и фактический доступ, если это относится к сделке;
• какие действия и сроки стороны согласуют на случай приостановления регистрации и окончательного отказа в ней;
• какие зарегистрированные обременения и известные права третьих лиц относятся к квартире или доле;
• кто оплачивает нотариальное удостоверение и регистрацию, если эти расходы возникают;
• кто и каким способом участвует в подаче документов на государственную регистрацию.

Эти условия должны отражать реальную договорённость. Пустые строки образца не могут заменить решение сторон.

Как согласовать оплату, передачу и залог продавца

Главный вопрос — останется ли какая-то часть цены неоплаченной после передачи. От ответа зависит не только график платежей, но и необходимость выбрать условие о залоге продавца.

Если покупатель полностью заплатит до передачи

Укажите согласованные срок и способ расчёта, сумму, момент исполнения обязанности по оплате и подтверждающий документ. Передачу согласуйте так, чтобы она состоялась после полной оплаты; если сам договор должен подтверждать передачу при подписании, к этому моменту расчёт уже должен быть завершён.

Когда после передачи долга нет, не нужно включать залог продавца в обеспечение несуществующей неоплаченной цены.

Если передача будет раньше окончательного расчёта

При отсрочке или рассрочке у покупателя может возникнуть право собственности, хотя часть цены ещё не уплачена. По общему правилу переданное в кредит имущество считается находящимся в залоге у продавца, если договором не установлено иное (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Для рассрочки применяется то же правило (п. 3 ст. 489 ГК РФ). При продаже недвижимости такой залог является ипотекой в силу закона (п. 2 ст. 1 Закона № 102-ФЗ).

Залог не означает, что продавец остаётся собственником доли. Право регистрируется за покупателем, а ипотека обеспечивает его обязанность уплатить остаток цены. Стороны могут выбрать один из двух вариантов:

Универсального выбора нет: стороны договариваются, какое обеспечение и какие риски для них приемлемы. Исключение залога не отменяет долг покупателя.

Если залог сохранён

1. Его нужно зарегистрировать вместе с правом покупателя. Для недвижимости одного условия в договоре недостаточно: ипотеку в силу закона оформляют в ЕГРН одновременно с переходом права (п. 2 ст. 20 Закона № 102-ФЗ, ч. 2 ст. 53 Закона № 218-ФЗ).
2. При просрочке доля не возвращается продавцу автоматически. Залог может дать продавцу преимущество при удовлетворении требования из стоимости доли, с установленными законом исключениями (ст. 334 ГК РФ). Но для обращения взыскания нужны основания и процедура; не всякая небольшая просрочка достаточна (ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ). Обычно вопрос решается через суд и последующую реализацию недвижимости, хотя закон допускает исключения (ст. 51, ст. 56 Закона № 102-ФЗ). Возврат недвижимости после расторжения договора — другой способ защиты, для которого нужны свои основания и оформление (п. 65 Постановления № 10/22). Ни один путь не гарантирует быстрого возврата доли или получения всей суммы.
3. После полного расчёта нужно погасить запись об ипотеке. Прекращение обеспеченного долга прекращает залог (ст. 352 ГК РФ), но запись в ЕГРН требует отдельного погашения. Если закладная не выдавалась, основанием могут быть, в частности, совместное заявление сторон, заявление продавца-залогодержателя или судебное решение (ст. 25 Закона № 102-ФЗ). Укажите в договоре, что сделает продавец после получения полной цены и в какой срок.

Если покупатель платит в рассрочку

Для рассрочки согласуйте всю цену, порядок расчётов, сроки и размер каждого платежа (ст. 489 ГК РФ). Общая сумма платежей должна совпадать с ценой договора.

Если очередной платёж не внесён, продавец по общему правилу может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, кроме случая, когда сумма уже полученных платежей превышает 1/2 цены, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 489 ГК РФ). Это особое правило рассрочки, а не автоматическое следствие ипотеки. Даже когда такой возврат ограничен, остаток цены остаётся долгом; другие способы защиты рассматриваются отдельно.

Чем передача отличается от регистрации права

Передачу недвижимости обычно подтверждают передаточным актом или иным документом, если стороны не согласовали другой порядок (ст. 556 ГК РФ). В договоре о доле не следует смешивать исполнение обязанности по передаче, выдачу ключей и фактического доступа, пользование определёнными помещениями и государственную регистрацию права.

Покупатель становится собственником приобретаемой доли после регистрации перехода права в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ). Ни передаточный акт, ни переданные ключи не заменяют эту запись. Поэтому результат сделки нужно проверить по сведениям ЕГРН.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Ниже приведён полный модульный проект. Это не один готовый для подписи договор: из альтернатив необходимо выбрать условия своей сделки, заполнить сведения и убрать инструкции.

Сначала определите, какой вариант подходит:

1. Предмет договора: модуль 1.1А, если продавцу принадлежит вся квартира, или 1.1Б, если уже есть зарегистрированная доля.
2. Расчёты: один из трёх вариантов — полная оплата до передачи, один платёж после передачи или рассрочка после передачи.
3. Преимущественное право: раздел 4 нужен только тогда, когда оно действует; внутри выберите ожидание срока или письменные отказы всех обладателей права.
4. Другие обстоятельства: укажите действительное положение с правом пользования, обременениями, семейным режимом и способом передачи.

Для раздела 1 важно различать два исходных состояния. Если продавец владеет всей квартирой, после первой продажи части права образуются доли продавца и покупателя. Если он уже владеет долей, в модуле 1.1Б отражают, передаёт ли он её целиком или только часть, и какой остаток сохраняет. Во всех случаях размер приобретаемого права пишут как долю всей квартиры.

Сочетание расчётов и передачи выберите по таблице:

Модуль расчётов	Последовательность	Передаточный документ	Залог продавца
3А: полная оплата до передачи	Полная оплата → передача. Оплата может быть после подписания договора	Отдельный акт после оплаты; сам договор подтверждает передачу только если при подписании цена уже полностью уплачена и передача состоялась	Неоплаченного остатка после передачи нет
3Б: передача до полной оплаты, затем 1 платёж	Передача → оплата оставшейся суммы	Акт до полной оплаты; либо сам договор при фактической передаче при подписании	Оставьте или прямо исключите залог в общем блоке 3.10
3В: передача до завершения рассрочки	Передача → платежи по согласованному графику	Акт до полного расчёта; либо сам договор при фактической передаче при подписании	Оставьте или прямо исключите залог в общем блоке 3.10

Отдельно согласуйте, когда платежи и передача произойдут относительно регистрации права. Если стороны оставляют залог продавца, его нужно зарегистрировать одновременно с переходом права, а после полного расчёта погасить запись. Условия 3.11 и 3.12 о приостановлении и окончательном отказе в регистрации нужны при любом варианте платежей: их сроки и последствия для уже полученных денег и состоявшейся передачи стороны определяют сами. То же касается дополнительных санкций.

Редакционные пометки «МОДУЛЬ», «ВАРИАНТ» и подсказки в квадратных скобках предназначены только для выбора текста, а не для подписываемого документа.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном файле показана продажа всей уже зарегистрированной 1/2 доли: другой сособственник нотариально отказался от преимущественной покупки. Покупатель рассчитывается после регистрации перехода права, до оплаты действует ипотека в силу закона в пользу продавца, а передача оформляется отдельным актом. Текст ниже шире этого случая: он содержит альтернативы для первоначальной продажи части всей квартиры, оплаты до передачи, отсрочки или рассрочки.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР

купли-продажи доли в праве собственности на квартиру

г. [Место составления] [Дата договора]

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт [Паспорт продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец», с одной стороны,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

МОДУЛЬ 1.1А — если Продавцу до сделки принадлежит вся квартира

1.1А. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.

Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].

По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.

После государственной регистрации перехода права Покупателю будет принадлежать [Итоговая доля покупателя] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, а за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля.

Общая площадь квартиры, пропорционально приходящаяся на возникающие в результате сделки доли, составляет:

для Покупателя — [Расчётная площадь доли покупателя] кв. м; для Продавца — [Расчётная площадь доли продавца] кв. м.

МОДУЛЬ 1.1Б — если Продавцу уже принадлежит зарегистрированная доля

1.1Б. Продавцу принадлежит [Исходная доля продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м.

Право Продавца возникло на основании [Основание права продавца] и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [Дата регистрации права продавца], номер государственной регистрации [Номер регистрации права продавца].

По этому договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя [Отчуждаемая доля всей квартиры] долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, а Покупатель обязуется принять эту долю и уплатить установленную договором цену.

При частичной продаже зарегистрированной доли после государственной регистрации за Продавцом останется [Остаток доли продавца] доля в праве общей долевой собственности на квартиру.

При продаже зарегистрированной доли целиком право Продавца на принадлежавшую ему [Продаваемая доля продавца] долю прекращается после государственной регистрации перехода права.

1.2. Предметом договора является доля в праве собственности на квартиру. Договор сам по себе не закрепляет за Покупателем конкретную комнату или иную физически определённую часть квартиры.

1.3. Если порядок пользования квартирой установлен отдельным соглашением или судебным актом, сведения о нём: [Сведения о порядке пользования].

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Цена отчуждаемой [Размер отчуждаемой доли] доли составляет [Цена цифрами] ([Цена прописью]) ₽.

2.2. Указанная цена относится именно к отчуждаемой по договору доле.

3. ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ

МОДУЛЬ 3А — полная оплата до передачи

3А.1. Покупатель уплачивает цену, установленную п. 2.1, полностью не позднее [Срок полной оплаты], до передачи по разделу 8. Если цена уже уплачена, Стороны указывают фактические сведения: [Сведения о совершённой оплате].

3А.2. Оплата производится [Способ полной оплаты]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент полной оплаты]. Оплата подтверждается [Документ о полной оплате].

3А.3. Передача по разделу 8 производится после полной оплаты. При выборе договора как передаточного документа Стороны подтверждают, что к его подписанию цена уже уплачена полностью и передача состоялась.

МОДУЛЬ 3Б — передача до полной оплаты, затем 1 платёж

3Б.1. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма] ₽.

3Б.2. Покупатель уплачивает эту сумму не позднее [Срок оплаты остатка] [дата или определимый срок с указанием события начала отсчёта]. Момент передачи наступает до полной оплаты.

3Б.3. Оплата производится [Способ оплаты остатка]. Обязанность по оплате исполнена с момента [Момент оплаты остатка]. Оплата подтверждается [Подтверждение оплаты остатка].

МОДУЛЬ 3В — передача до завершения рассрочки

3В.1. Цена по п. 2.1 уплачивается в следующем порядке: — [Сумма первого платежа] ₽ не позднее [Срок первого платежа]; — [Сумма второго платежа] ₽ не позднее [Срок второго платежа]; — [Сумма третьего платежа] ₽ не позднее [Срок третьего платежа]. Общая сумма платежей равна цене по п. 2.1.

3В.2. На момент передачи по разделу 8 неоплаченная часть цены составляет [Неоплаченная сумма при передаче] ₽. Передача наступает до полного расчёта.

3В.3. Оплата производится [Способ оплаты в рассрочку]. Обязанность по каждому платежу исполнена с момента [Момент исполнения каждого платежа]. Каждый платёж подтверждается [Подтверждение каждого платежа].

3В.4. Дополнительные согласованные последствия просрочки: [Дополнительные последствия просрочки]. Отсутствие дополнительного соглашения не отменяет применимые последствия, предусмотренные законом. Просрочка сама по себе не возвращает зарегистрированное право Продавцу автоматически.

ОБЩИЙ БЛОК 3.10 — только для 3Б или 3В, когда после передачи остаётся долг

ВАРИАНТ 3.10А — залог сохраняется

До полной оплаты переданная доля служит обеспечением обязанности Покупателя уплатить цену и находится в залоге у Продавца в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ). Стороны обеспечивают государственную регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Продавца одновременно с правом Покупателя. После получения полной цены Продавец обязуется не позднее [Срок действий по погашению ипотеки] совершить необходимые действия для погашения регистрационной записи об ипотеке.

ВАРИАНТ 3.10Б — залог прямо исключается

Стороны договорились, что залог Продавца по п. 5 ст. 488 ГК РФ (при рассрочке также п. 3 ст. 489 ГК РФ) в отношении переданной и не полностью оплаченной доли не возникает.

ОБЩИЕ УСЛОВИЯ — для любого выбранного варианта расчётов

3.11. При приостановлении государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия и в следующие сроки: [Действия и сроки при приостановлении регистрации].

3.12. При окончательном отказе в государственной регистрации перехода права Стороны совершают следующие согласованные действия [в том числе по уже перечисленным деньгам и состоявшейся передаче, если они были] в следующие сроки: [Действия и сроки при отказе в регистрации].

4. ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ

МОДУЛЬ 4А — истёк установленный срок после извещения

4А.1. Продавец письменно известил остальных участников общей долевой собственности о намерении продать отчуждаемую долю с указанием цены и других условий продажи.

Извещения направлены: [Кому и как направлены извещения].

Дата извещения/доставки, от которой исчислялся 1-месячный срок: [Дата извещения и доставки].

Установленный законом срок истёк, доля указанными лицами не приобретена.

Условия этого договора не предоставляют Покупателю более выгодных условий по сравнению с условиями, предложенными обладателям преимущественного права.

МОДУЛЬ 4Б — все обладатели преимущественного права отказались раньше

4Б.1. Все участники общей долевой собственности, обладающие преимущественным правом покупки, отказались от его осуществления, что подтверждается: [Подтверждение письменных отказов].

Условия договора соответствуют условиям, в отношении которых оформлены указанные отказы.

5. ЛИЦА, СОХРАНЯЮЩИЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ

МОДУЛЬ 5А — такие лица есть

5А.1. После перехода права к Покупателю право пользования квартирой сохраняют:

1) Ф. И. О. [ФИО первого пользователя], основание права пользования [Основание права первого пользователя];

2) Ф. И. О. [ФИО второго пользователя], основание права пользования [Основание права второго пользователя].

МОДУЛЬ 5Б — таких лиц нет

5Б.1. Лица, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования квартирой после перехода права к Покупателю, отсутствуют.

6. ОБРЕМЕНЕНИЯ И ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

6.1А. Если ограничения или обременения имеются:

В отношении квартиры и/или отчуждаемой доли зарегистрированы следующие ограничения и обременения: [Зарегистрированные ограничения и обременения].

6.1Б. Если их отсутствие достоверно проверено:

Зарегистрированные ограничения и обременения в отношении квартиры и отчуждаемой доли отсутствуют.

6.2. Сторонами учтены следующие известные права и требования третьих лиц: [Известные права и требования третьих лиц].

7. СЕМЕЙНО-ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ПРОДАВЦА

МОДУЛЬ 7А — отчуждаемое право является личным имуществом

7А.1. Отчуждаемое право является личным имуществом Продавца на основании: [Основание личного имущества продавца].

МОДУЛЬ 7Б — требуется согласие супруга

7Б.1. Для заключения договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга Продавца.

Согласие оформлено: [Сведения о нотариальном согласии супруга] [дата, нотариус и сведения о нотариальном документе].

МОДУЛЬ 7В — режим определяется брачным договором или соглашением

7В.1. Режим права на отчуждаемую долю определяется брачным договором/ соглашением: [Реквизиты брачного договора или соглашения], которое учтено Сторонами при заключении договора.

8. ПЕРЕДАЧА

МОДУЛЬ 8А — отдельный передаточный акт

8А.1. Передача оформляется отдельным передаточным актом не позднее [Срок передачи по акту]. При модуле 3А акт подписывается после полной оплаты. При модуле 3Б или 3В акт подписывается до полного расчёта; на момент передачи остаётся долг, указанный в соответствующем модуле.

8А.2. Ключи и фактический доступ передаются: [Порядок передачи ключей и доступа по акту].

МОДУЛЬ 8Б — договор одновременно является передаточным документом

8Б.1. Стороны подтверждают фактическую передачу при подписании договора. Этот договор имеет силу передаточного документа. При модуле 3А цена к подписанию полностью уплачена. При модуле 3Б или 3В после передачи остаётся указанная в нём неоплаченная часть цены с согласованными сроками её уплаты.

8Б.2. Ключи и фактический доступ переданы в следующем порядке: [Порядок передачи ключей и доступа при подписании].

8.3. Передаточный документ подтверждает исполнение обязанности по передаче и не заменяет государственную регистрацию перехода права собственности. Доля в праве не закрепляет за Покупателем конкретную комнату.

9. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

9.1. Переход права на отчуждаемую долю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

9.2. Стороны обязуются совершить необходимые действия и представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права.

9.3. При нотариальном удостоверении договора документы на государственную регистрацию направляются с учётом установленных законом полномочий и обязанностей нотариуса.

9.4. Если обязательное нотариальное удостоверение не требуется, Стороны подают документы на государственную регистрацию следующим согласованным способом: [Способ подачи документов на регистрацию].

9.5. Если по разделу 3 договора сохраняется залог Продавца, Стороны обеспечивают государственную регистрацию соответствующей ипотеки в силу закона.

9.6. Право Покупателя на отчуждаемую долю возникает после государственной регистрации перехода права.

10. РАСХОДЫ

10.1. Расходы, связанные с нотариальным удостоверением, если оно обязательно или выбрано Сторонами добровольно, несёт: [Плательщик расходов на нотариуса].

10.2. Государственную пошлину и иные согласованные расходы, связанные с государственной регистрацией, несёт: [Плательщик расходов на регистрацию].

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Условия договора соответствуют действительной воле Сторон.

11.2. Изменения договора оформляются в форме, которая требуется законом для конкретной сделки.

11.3. Договор составлен в количестве экземпляров, необходимом для Сторон и оформления сделки.

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец:

Ф. И. О. [ФИО продавца]

Подпись [Подпись продавца]

Покупатель:

Ф. И. О. [ФИО покупателя]

Подпись [Подпись покупателя]

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как подготовить из образца договор для подписания

В подписываемом тексте должен остаться только согласованный набор условий. Уберите неподходящие варианты:

• один из модулей предмета — 1.1А или 1.1Б;
• два лишних варианта расчётов из трёх;
• весь раздел 4, если преимущественное право не применяется, или один из вариантов подтверждения его соблюдения, если применяется;
• неподходящий вариант о лицах, сохраняющих право пользования;
• неподходящий вариант сведений об обременениях;
• неподходящие варианты семейно-правового положения продавца;
• один из вариантов передачи;
• ненужный вариант условия о залоге, если при оплате после передачи стороны решили сохранить или исключить его.

Поля о сроках оплаты, действиях при приостановлении и отказе в регистрации, расходах и последствиях просрочки заполняйте только по действительной договорённости. Нельзя произвольно выбирать сроки и обязательства лишь для того, чтобы в проекте не осталось пропусков.

После выбора вариантов подготовьте чистую редакцию:

1. Уберите слова «МОДУЛЬ», «ВАРИАНТ», подсказки в квадратных скобках и другие инструкции, сохранив выбранные условия и реальные сведения.
2. Последовательно перенумеруйте оставшиеся пункты каждого раздела без букв А, Б и В, например 3.1, 3.2, 3.3.
3. Проверьте и исправьте все внутренние ссылки на пункты: после удаления альтернатив они должны вести только к оставшимся условиям.
4. Сопоставьте расчёты, передачу и регистрацию. Суммы, моменты исполнения, сроки, передаточный документ и условие о сохранённом залоге не должны противоречить друг другу.

Подписывать нужно уже очищенный и согласованный текст. При обязательной нотариальной форме окончательный договор проверяет и удостоверяет нотариус.

Когда одного образца недостаточно

Если доля принадлежит ребёнку или другому подопечному

Порядок получения разрешения и оформления такой сделки подробнее разобран в материале как продать квартиру ребёнка с разрешением опеки.

Обычный проект не заменяет предусмотренное законом предварительное разрешение органа опеки на отчуждение имущества подопечного. Такое отчуждение допустимо в установленных законом случаях (ст. 20–21 Закона № 48-ФЗ).

При отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника отдельно требуется нотариальное удостоверение (ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Это правило действует независимо от исключений из общего требования ст. 42.

Если продаваемая доля уже заложена

Проверьте запись ЕГРН, договор ипотеки и необходимость согласия залогодержателя на конкретную продажу (ст. 37 Закона № 102-ФЗ). Подставлять в шаблон утверждение об отсутствии обременений без такой проверки нельзя.

Если вместо продавца действует представитель

Проверьте действительность доверенности, полномочия на отчуждение именно этой недвижимости и отдельно — на получение денег, если представитель участвует в расчётах. Договор должен правильно назвать продавца и указать, кто и на основании чего действует от его имени. Простая замена данных продавца данными представителя не подходит.

Если продавец состоит в браке

Сначала выясните, является ли отчуждаемая доля общим или личным имуществом. В предусмотренных законом случаях для распоряжения недвижимостью нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Но сам по себе зарегистрированный брак ещё не означает, что согласие обязательно.

Имущество, приобретённое до брака или полученное в дар либо по наследству, по общему правилу принадлежит супругу лично (ст. 36 СК РФ). Выбирайте модуль договора после проверки основания приобретения и применимого режима имущества. Отдельно разобрано, когда нужно согласие супруга на продажу квартиры.

Если уже зарегистрированной доле соответствует меньше 6 м²

Не считайте наличие старой микродоли и подходящего образца гарантией регистрации её продажи. До подписания покажите нотариусу сведения ЕГРН, документ об основании возникновения доли, данные покупателя и расчёт всех итоговых долей. Здесь необходима проверка конкретной сделки, а не механическое применение правила для новых долей.

Как закончить оформление сделки

Если для продажи нужен нотариус, он удостоверяет договор и в предусмотренном законом порядке направляет документы на государственную регистрацию (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Когда обязательной нотариальной формы нет, стороны заключают письменный договор и подают документы способом, применимым к их сделке.

После регистрации проверьте в ЕГРН, какая доля записана за покупателем и какая осталась у продавца. Если при отсроченной оплате стороны сохранили залог продавца, одновременно с переходом права должна быть зарегистрирована ипотека в его пользу. После выплаты всей цены отдельно обеспечьте погашение регистрационной записи об ипотеке.

Что проверить перед подписанием

Убедитесь, что:

• Исходное право: определено, продаётся часть всей квартиры единственного собственника или уже существующая доля;
• Размер отчуждения: отчуждаемое право записано как точная доля всей квартиры;
• Итоговые доли: посчитано распределение прав всех собственников после сделки;
• Минимальная площадь: проверено ограничение 6 м²;
• Старая микродоля: ранее возникшая микродоля меньше 6 м², если она есть, проверена отдельно;
• Нотариальная форма: правильно определено, обязателен ли нотариус;
• Преимущественное право: преимущественное право остальных сособственников соблюдено, если применяется;
• Условия предложения: цена и другие условия для постороннего покупателя сопоставлены с условиями извещения;
• Цена: цена указана именно за продаваемую долю;
• Способ расчётов: выбран один вариант расчётов;
• Залог при неоплате: при передаче до полной оплаты решено, сохраняется ли залог продавца;
• Регистрация ипотеки: при сохранённом залоге предусмотрены регистрация ипотеки и погашение записи после полного расчёта;
• Права пользования: установлено, кто сохраняет право пользоваться квартирой после продажи;
• Специальные обстоятельства: проверены семейный режим, права ребёнка или подопечного, необходимость разрешения опеки, существующая ипотека и полномочия представителя — если эти обстоятельства относятся к сделке;
• Доля и комната: договор не приравнивает юридическую долю к определённой комнате;
• Регистрация перехода: предусмотрена государственная регистрация перехода права.