Главная / Жилищные споры / Преимущественное право покупки доли в квартире
Преимущественное право покупки доли в квартире
Просмотров 5647
Желая продать долю в квартире, хозяева торопятся с поиском покупателя на стороне. Многие забывают о том, что нужно учесть преимущественное право покупки другими совладельцами. Последние имеют приоритет в выкупе, даже если собственник продает долю на торгах при банкротстве.
Стоит ли говорить, что преимущественное право выкупа доли создает сложности в распоряжении квартирой? Не все обыватели знают об уведомлении, выкупной стоимости и переводе прав покупателя в случае нарушения приоритетного права. Обо всех тонкостях нелегкой процедуры читайте в нашей статье.
✅ Что такое преимущественное право?
Принятие решения о продаже доли всецело за собственником. Остальные совладельцы не могут ему в этом помешать. Зато могут рассчитывать на приоритет в выкупе объекта.
Неважно, в чем выражается доля – в «идеальной» дроби (¼ часть) или в виде отдельной комнаты (спальня – 18 м²). Соседи по квартире имеют право приобрести долю продавца в числе первых покупателей.
Особенности преимущественного права на покупку:
- Применяется только к совладельцам и не относится к числу обычных жильцов (не собственникам) — читайте, могут ли прописанные не собственники претендовать на долю?
- Прежде чем продать долю третьему лицу, владелец обязан предложить выкуп остальным собственникам.
- Нельзя установить высокую стоимость доли для соседей по квартире, а после их отказа продать «чужому» лицу за меньшую цену.
- Не применяется в рамках безвозмездных сделок – дарении и завещании имущества.
- Преимущественное право выкупа действует не только в случае продажи, но и в случае обмена (мены) доли на другое жилье (п. 5 ст. 250 ГК РФ).
- Раздумья содольщиков могут длиться не более 30 дней с момента их уведомлений.
- Закон запрещает передавать право третьим лицам не из числа собственников квартиры.
- Нарушение приоритета в покупке может быть оспорено в судебном порядке в течение 90 дней (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
- Даже если доля отходит в качестве залога, банк обязан предложить ее выкуп другим дольщикам – в случае их отказов часть жилья уйдет с аукциона (торги).
Одним словом, соседи по квартире имеют выгодное преимущество в плане выкупа доли одного из собственников. Задача последнего – оповестить совладельцев о намерении отдать свою часть жилья в рамках купли-продажи.
✅ Уведомление собственников о продаже доли (образец)
Случается, что между жильцами квартиры натянутые отношения. Но это не означает, что можно не уведомлять собственников о продаже доли. Напротив, грамотное извещение ускорит сделку, а в случае споров выступит аргументом в пользу соблюдения правил.
Уведомление о реализации доли составляется в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Желательно не прибегать к устному информированию соседей. Как вы понимаете, в таком случае у вас не будет никаких доказательств.
Варианты известить совладельцев о продаже доли:
- официальная бумага с нотариальной печатью;
- простое письменное оповещение – лично в руки или заказным письмом по почте.
Надежнее всего действовать через нотариуса: придется посетить контору, ознакомиться с образцом, дать согласие и ждать ответа от совладельцев.
Если вы составляете уведомление своими силами, нужно найти образец, заполнить основные пункты и переслать извещение по адресам дольщиков. Даже если письмо дойдет, но по вине получателя не будет вручено ему в руки – считается, что уведомление доставлено (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
Ознакомьтесь с шаблоном предложения о покупке:
✅ Порядок продажи доли в квартире
Итак, для того чтобы продать долю в квартире, нужно известить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут согласиться с предложением о покупке, оставить его без ответа или направить отказ в выкупе.
Рассмотрим алгоритм купли-продажи доли в квартире:
- Твердое решение продать часть жилья.
- Выбор способа уведомлений дольщиков – с помощью нотариуса или самостоятельно (см «Образец о предложении выкупа доли в квартире«).
- Оформление извещений в адрес совладельцев.
- Отправка уведомлений всем соседям.
- Ожидание обратных ответов в течение 30 дней – согласий, если собственники готовы выкупить долю либо отказов от такого права.
- Заключение договора купли-продажи с выбранным кандидатом – из числа совладельцев.
- Заверка намерений у нотариуса.
- Передача объекта и денег.
- Завершение регистрации в органе Росреестра.
Совсем необязательно ждать месячный срок на ответы со стороны дольщиков. Если продавец разослал извещения, договорился с одним из соседей, а остальные написали об отказе – стороны могут ударить по рукам в любое время. Самое главное в такой ситуации соблюдать преимущественное право покупки. Раз порядок не был нарушен, значит можно приступать к купле-продаже с выбранным кандидатом.
Пример:
Бабушка, мама и дочь имеют в собственности 3-комнатную квартиру. Бабушке принадлежит ⅔, а мать и дочка владеют ⅓ на двоих, т.е. каждая по 1/6 части. Внучка собирается переезжать в другую страну, поэтому собирается продать «идеальную» долю одному из собственников. Девушка помнит о преимущественном праве выкупа и направляет уведомления бабушке и матери. В тексте извещения указана выкупная цена 270 000 рублей. Обеих женщин устраивает предложение, они согласны на выкуп доли. Однако мама предлагает 280 000 рублей, в то время как у бабушки нет лишних денег конкурировать с дочерью. Она готова заплатить лишь заявленную сумму. Таким образом, несмотря на интерес обоих собственников, дочь выберет мать – поскольку ее предложение о цене гораздо выгоднее.
✅ Что делать в случае нарушения преимущественного права покупки доли?
Недобрые отношения между дольщиками могут приводить к спорам. Один из таких конфликтов – нарушение приоритетного права выкупа доли в квартире. Скажем, когда продавец не предложил свою часть жилья другим дольщикам, а нашёл покупателя на стороне и оформил куплю-продажу в обход правил ст. 250 ГК РФ. Тем самым, он не поставил в известность соседей, что дает им право оспорить сделку в судебном порядке.
Различают следующие нарушения:
- отсутствие уведомлений с предложением о покупке;
- несоблюдение 30-дневного срока на ответ дольщиков;
- снижение выкупной цены для стороннего покупателя;
- фиктивная сделка – например, обход преимущественного права за счет дарения доли с передачей денег.
Потерпевшим даётся 3 месяца на подачу иска о признании сделки недействительной. Отсчёт начинается с того момента, когда дольщики-истцы узнали об обмане собственника-ответчика.
🔻 Порядок действий
Обнаружив несправедливость, нужно следовать алгоритму по оспариванию сделки:
- Установить факт ничтожности купли-продажи.
- Подготовить доказательства, привлечь свидетелей.
- Оформить исковое заявление (см. ниже).
- Внести выкупную цену за долю на депозитный счет судебного департамента, а также оплатить госпошлину.
- Переслать или передать иск в судебную канцелярию – обычно такие дела рассматривает городской суд.
- Отстоять свои интересы на заседаниях суда.
- Дождаться окончательного решения + истечения сроков на апелляцию со стороны ответчика.
- Оформить право собственности на долю в Росреестре – деньги уйдут на счет продавца.
Зачастую в тяжбах участвуют сразу четыре стороны: один или несколько истцов, ответчики – покупатель и продавец + орган Росреестра, если сведения о переходе права уже были внесены в ЕГРН.
🔻 Образец иска о переводе прав и обязанностей покупателя доли в квартире
🔻 Документы
Орган правосудия принимает единый пакет из документов – в него входит исковое заявление (см. выше), квитанция об оплате госпошлины и список приложений:
- копия паспорта истца (-ов);
- копия доверенности + паспорт представителя (в случае делегирования);
- копии документов на владение долей в общем праве – обычно это свидетельство или выписка из Росреестра;
- копия правоустанавливающего документа (например, договор о передаче квартиры в частную собственность граждан, договор дарения доли и др.);
- архивная выписка из домовой книги – справка о составе жильцов;
- техпаспорт на квартиру + план расположения комнат;
- копии почтовых извещений или свидетельство нотариуса о передаче уведомлений;
- отказы от покупки доли в квартире;
- квитанция о зачислении денег на счёт судебного департамента – выдается в банке по запросу истца.
🔻 Сроки
Минимальное время для рассмотрения иска – 1 месяц с даты его подачи. Столько же уйдет на слушания в присутствии участников спора. Если заявлены ходатайства о проведении экспертизы – суд откладывает заседание до получения результатов. На это может уйти от 2 недель до 2 месяцев. Срок на апелляцию – 1 месяц, при условии подачи в течение 10 дней с момента вынесения (ст. 321 ГПК РФ).
Переоформление права собственности в Росреестре займет от 4 до 15 дней, без учёта праздников и выходных дней (суббота, воскресенье).
🔻 Стоимость
Ориентир при определении цены иска – выкупная стоимость доли. Размер госпошлины считается как % от суммы исковых требований, но в пределах от 400 рублей до 60 тысяч рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Вместе с тем истец несёт расходы покупателя, если таковые были установлены. Например, на оплату услуг нотариуса, получение справок и прочих бумаг. Судебные издержки можно взыскать с ответчика.
✅ Судебная практика
Продажа долей и комнат без предложений совладельцам встречается довольно часто. Даже если такое произошло, суд встанет на сторону потерпевшего – одного истца или нескольких истцов.
Суды обращают внимание на следующие моменты:
- получил ли истец уведомление;
- как было составлено извещение, каким способом направлено адресатам;
- срок подачи иска после нарушения – не позднее чем 3 месяца или 90 дней;
- притязания остальных совладельцев (см. «Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру«);
- размер проданной доли;
- наличие денег для оплаты и др.
Одна из обязанностей суда – установить факт зачисления денег на депозитный счет судебного департамента или нотариуса.
Пример:
Оренбургский районный суд зафиксировал обращение Орловой в отношение Ступина. Оказалось, что Орлова не получила извещения о выкупе доли, посчитав, что ответчик нарушил ее преимущественное право покупки (других совладельцев не было). Ступин заявил обратное – якобы он направил уведомление в адрес истца, но так и не дождался ответа от женщины. Однако ни почтовых, ни нотариальных копий об отправке Ступин не предъявил. Суд обратил внимание, что Орлова не предоставила квитанцию о внесении выкупной суммы за долю Ступина. Истец заявила, что собственник выставил слишком высокую цену и у нее нет таких денег.
Определив позиции сторон, суд вынес следующие решения:
- приоритетное право выкупа было нарушено – ответчик не смог объяснить, как и когда он направлял оповещение;
- истец не имеет суммы денег для выкупа доли – фактически сделка бы не состоялась;
- считать продажу доли третьему лицу законной.
Таким образом, иск Орловой был отклонен – хоть женщина и заявила о нарушении, она не хотела переводить права покупателя на себя.
✅ Можно ли и как обойти преимущественное право?
Итак, несоблюдение приоритетов в продаже и покупке доли чревато оспариванием сделки. Возникает вопрос, как оформить куплю-продажу с чужим лицом, минуя извещение собственников?
Законные способы обойти правило:
- Дарственная (договор дарения)
Подойдет только в том случае, если владелец не собирается получать деньги от «одаряемого». Учтите, что факт притворства легко оспорить в суде, а значит договоренность аннулируется (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Обычно дарственная оформляется на родственника, но возможны и другие варианты.
Житейский вариант: подарить часть своей доли выбранному лицу, оформить документы, а затем передать новому собственнику остаток – уже в рамках купли-продажи. При таком раскладе преимущественное право выкупа будет соблюдено. Правда, риски оспаривания сделки сохраняются.
- Высокая цена
Рискованная операция, поскольку если предложить совладельцам выкуп доли за высокую цену, стоимость нельзя снижать и для третьих лиц. Разумеется, можно вообще не найти покупателя на рынке недвижимости.
- Выделение доли в натуре
Физический выдел дробной доли позволяет обойти преимущественное право выкупа дольщиками. Если собственник переведет часть жилья в квадратные метры, он станет хозяином комнаты. Обособленное жилое помещение должно иметь вход, кухню, санузел и прочие коммуникации.
Недостаток в том, что выдел части квартиры в натуре встречается очень редко. Гораздо проще перевести долю в отдельную комнату — тем самым, увеличив шансы на ее продажу третьим лицам.
Рекомендуем видео о нюансах приоритетного права выкупа доли в квартире:
Рекомендуем почитать
Просмотров 2585
Просмотров 1287
Просмотров 3017
Комментарии: