Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Срок освобождения квартиры после продажи по закону
Срок освобождения квартиры после продажи по закону
Просмотров 3389
Многим покупателям недвижимости знакома ситуация, когда квартира куплена, но прежние жильцы не торопятся ее покидать. Бывшие собственники и риелторы ссылаются на трудные обстоятельства, мифические законные сроки, положенные им на выезд, но на самом деле после истечения оговоренного в договоре периода Продавец должен покинуть помещение. В таких случаях покупателю следует узнать, как действовать согласно закону для отстаивания своих интересов.
✅ Какие сроки установлены законом для освобождения купленной квартиры?
На практике прежние жильцы «затягивают» с выездом по следующим причинам:
- Отсутствие иного жилья.
- Нехватка свободных в распоряжении средств для покупки или аренды квартиры.
- Несогласованности при оформлении альтернативной сделки. Если при продаже квартиры Продавец одновременно покупает иную недвижимость, и по каким-то причинам обретение новой собственности постоянно откладывается, бывший владелец будет стараться остаться в проданной квартире, пока ситуация не прояснится.
При подписании соглашения стороны сами должны договориться о том, сколько прежние жильцы смогут проживать в квартире, более им не принадлежащей.
Разрабатывая ДКП, рекомендуется внести в него пункты согласно образцу:
Если сроки в договоре не указаны, придется обращаться к ряду нормативно-правовых актов, которые косвенно регламентируют предельный срок выселения из квартиры после ее продажи.
Начинать беспокоиться нужно на завершительных этапах сделки, когда планируется регистрация собственности, передача денег и имущества.
🔻 Этапы покупки квартиры
Покупателю следует знать, когда правомерно обращаться к Продавцу с просьбой покинуть помещение.
Процесс продажи недвижимости делится на несколько этапов:
- Осмотр жилья.
- При покупке жилья в ипотеку, посредством использования материнского капитала или с отсрочкой оформления — подписание предварительного договора купли-продажи. При этом выселение, снятие с регистрации или оплата не производится.
- Сбор справок, свидетельств, технической и прочей документации для подтверждения юридической чистоты сделки.
- Оформление основного договора купли-продажи. Подписание ДКП — еще не повод выселяться.
- Произведение перерегистрации права собственности с Продавца на Покупателя.
- Передача суммы в счет стоимости имущества. Деньги становятся доступны после предъявления документов об оформлении права собственности на Покупателя или иных документов по договоренности. Расчеты производятся посредством заключения договора с банком об аренде ячейки или открытии аккредитива, наличкой.
- Оформление передаточного акта.
Передача имущества происходит на последнем этапе сделки. После оформления передаточного акта договоренности сторон завершены, а значит, у Покупателя и Продавца нет взаимных претензий, а ответственность за сохранность и содержание имущества переходит к Покупателю.
✅ Законные основания для выселения прежних собственников из квартиры
В ДКП обычно указывается крайний срок выезда из квартиры. По умолчанию, согласно сложившейся практике, он равен 2 неделям. Этого времени достаточно, чтобы подготовить жилье к переезду, без излишней спешки собрать вещи и передать содержимое квартиры в целости и сохранности новому владельцу. Увеличить или уменьшить срок можно на любой период — день, 1 месяц, два, но все должно быть согласовано сторонами.
Если возникли споры, а ДКП составлен некорректно и не позволяет точно определить период выезда, следует оперировать нормативно-правовыми актами:
Статья | Основное содержание |
|---|---|
О сроках передачи недвижимости |
|
Документ гласит: если в жилом помещении происходит смена собственника, для последнего, а также членов его семьи, прекращается право пользования этим помещением. Отдельного рассмотрения требуют случаи пребывания в квартире недееспособных или несовершеннолетних родственников. Накануне отчуждения имущества Продавец должен урегулировать вопросы о возможности выселения третьих лиц с органами опеки и попечительства. |
|
Передача недвижимости происходит на основании подписанного акта приема-передачи. После того как покупатель получит квартиру, обязательство считается исполненным (если иное не прописано в договоре или законе). |
|
В документе говорится об обязанности Продавца передать покупателю товар, то есть — квартиру, указанную в договоре. |
|
Статья раскрывает понятие срока передачи товара (квартиры). |
|
При отсутствии сроков, условий в ДКП, срок исполнения обязательств равен 7 дням с момента обращения Покупателя. |
|
О возможности взыскать компенсацию за несвоевременный выезд из жилья |
|
При несогласии бывшего собственника нарушаются права Покупателя, он может терпеть убытки, связанные с ожиданием. Новый владелец имеет право потребовать возмещение ущерба. Поскольку квартира по сути не принадлежит нарушителю, Покупатель вправе потребовать выплату в размере средней величины арендной платы в регионе проживания. Если новый собственник сам вынужден снимать жилье, он может потребовать компенсировать расходы в полном размере, а если Продавец воспротивится — подать иск в суд с требованием выплаты.
|
|
Если продавец не передал имущество согласно договору, значит, он не исполнил обязательство и пользуется деньгами продавца неправомерно. Исходя из положений статьи, Покупатель вправе потребовать проценты за безосновательное использование чужих средств. |
|
Резюмируя положения законодательства о сроках освобождения квартиры по закону, можно сделать выводы:
- При оформлении ДКП следует лично проследить, что в документе присутствуют пункты с указанием конечных сроков освобождения помещения.
- Если момент упущен, и сроки в оговоре не указаны, следует уведомить продавца о необходимости подписания передаточного акта и освобождения помещения. По закону прежнему собственнику нужно съехать в 7-дневный срок.
- Во всех остальных случаях Прежний владелец должен покинуть помещение «в разумные сроки». При их определении берется во внимание длительность процесса продажи. Поскольку оформление документов занимает в среднем 2-3 недели, разумным сроком считается период 14-21 день.
Если прежний владелец не идет на контакт и игнорирует требования покупателя, необходимо применить все возможные рычаги воздействия, начиная с информационной атаки и заканчивая судом.
✅ Что делать если продавец не освобождает квартиру?
Опытные юристы обычно не допускают ситуации, когда Покупатель лишается возможности поселиться в собственную квартиру. Если же приобретатель действовал самостоятельно и допустил некоторые оплошности, следует предпринять попытки договориться с нарушителем, а потом прибегать к крайней мере — обращению в суд.
🔻 Как заставить продавца квартиры покинуть помещение
Наиболее приемлемый способ раз решить конфликт — провести переговоры, выяснить мотивы поведения Продавца и найти компромисс. Какие варианты возможны:
- Растолковать покупателю положения нормативных актов, доказать незаконность его действий. Если в ответ бывший хозяин приводит ряд причин, по которым выехать пока невозможно (нужно дождаться освобождения иной квартиры, оформить визы или иные причины), следует договориться о сумме компенсации за использование недвижимости. Пусть прежний владелец платит за аренду помещения. Если новый хозяин вынужден снимать жилье из-за отложенного переезда, нарушитель должен возместить потраченные средства.
- Угрозы — метод, который вряд ли принесет реальную пользу, но окажет психологическое давление. Недобросовестных покупателей можно «припугнуть» сменой замков, обращением в правоохранительные органы, отключением света, газа, воды. О мерах воздействия следует говорить в категоричной форме, но корректно. Недопустимы угрозы физической расправы с жильцом или его близкими.
Если Продавец не желает строить конструктивный диалог, не пускает в квартиру, необходимо:
- По истечении крайнего срока освобождения квартиры направить в адрес Продавца письмо с уведомлением. В нем указать, что согласно ДКП бывшие собственники и члены его семьи должны физически освободить квартиру. Указать дату, в которую планируется проведение переговоров. Это будет попыткой досудебного урегулирования спора (см. «Уведомление, требование, предупреждение о выселении из квартиры«).
- Пригласить участкового на время, в которое должны состояться переговоры. В суде он сможет подтвердить, что жильцы на контакт не идут, чинят препятствия к проникновению в квартиру.
Если после указанных действий владельцы не готовы к переговорам, пора обращаться в суд.
✅ Когда обращаться в суд
После переговоров, не принесших результата, пора составлять иск о выселении из квартиры.
У истца должны быть при себе документы:
- оригинал договора купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности;
- документ, подтверждающий внесение покупателем средств в счет оплаты квартиры;
- справка о числе зарегистрированных в квартире лиц;
- квитанция об оплате госпошлины;
- несколько экземпляров исков (по числу заинтересованных лиц).
Документ составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ. В нем содержатся сведения:
- наименование судебного органа, ФИО истца и ответчика, их паспортные данные;
- название документа;
- суть иска с описанием обстоятельств, предшествующих необходимости выселения ответчика;
- прошение о выселении, при необходимости — о принудительном снятии с регистрационного учета;
- перечень приложений;
- дата написания иска и подписи сторон.
🔻 Срок рассмотрения
Если корректно изложить все сведения, дата заседания будет назначена в течение 1 месяца, а решение принимается до истечения 2 месяцев. В документе указывается, когда продавец должен освободить квартиру после продажи. Ответственность за исполнение решения суда несет пристав-исполнитель, поэтому если ответчик отказывается выехать, необходимо обратиться в ССП.
🔻 Стоимость обращения в суд
Согласно ст.333.19 НК РФ при обращении в суд с иском, не подлежащем оценке, необходимо оплатить госпошлину в размере 300 руб.
Суд — последняя инстанция, куда необходимо обращаться для выселения недобросовестного Продавца. С решением суда можно подать заявление в полицию, тогда у представителей органов правопорядка будут законные основания выселить жильцов принудительно.
✅ Заключение — подводим итоги
Вышеназванный алгоритм — универсальный, и подходит для большинства ситуаций.
Чтобы вам было удобнее, мы разобрали ситуацию со сроками в виде тезисов:
- Точные сроки освобождения квартиры Продавцом в законе не предусмотрены.
- Стороны должны сами обговорить эти моменты. Обычно в ДКП есть пункт - где указываются сроки выселения из квартиры прежними хозяевами. Если такого пункта нет или он расплывчатый - могут быть проблемы.
- Продавец утрачивает право собственности на квартиру после подписания акта приема-передачи.
- Обычно хозяевам даётся 7-дневный срок - он стандартный на освобождение жилого помещения.
- Если прежние владельцы не хотят съезжать, придётся действовать через суд.
- Первым делом нужно поговорить с ними. Затем, если реакции не последовало - направить требование о выселении, привлечь участкового, и в крайнем случае - обращаться в суд с иском о выселении из квартиры.
- Если суд встанет на сторону Покупателя, к делу подключаются судебные приставы. Продавца попросят покинуть жилое помещение, а если он не согласится - сделают это принудительно.
- Желательно не доводить дело до скандалов.
Смотрите видео о том, где и как правильно рассчитать срок освобождения квартиры прежними хозяевами:
Рекомендуем почитать
Просмотров 3678
Просмотров 2578
Просмотров 1502
Здравствуйте!
Купили квартиру, в ДКП указано в 10-дневный срок освободить квартиру и снятся с учёта. Продавцы съехали, но по каким-то причинам не передают ключи, а также не оплачены счета за коммунальные услуги. Как поступить в таком случае?
Доброго времени суток, Иван!
Если Вы правильно составляли ДКП, в нём есть пункт о фактической передаче жилого помещения. Это означает, что в указанный срок Продавец должен передать Вам ключи от квартиры. Если он этого не сделал — налицо нарушение условий договора.
Согласно ст. 209 ГК РФ, у Вас, как у нового собственника, есть законное право попасть в квартиру:
Кроме того, неисполнение условий ДКП даёт право истребовать компенсацию с Продавца — в силу ст. 393 ГК РФ. Конечно, без суда не обойтись — но если право нарушено и Вы понесли убытки, шансы на успех высокие. Лучше обратиться к юристу и подумать над решением вопроса.
Что касается неоплаченных счетов за ЖКУ, также нужно смотреть на условия ДКП. По общим правилам, до момента перехода права собственности — коммуналку оплачивает Продавец. Поэтому, если за ним числятся долги, они так и останутся за его лицевым счётом. Следовательно, УК или ТСЖ будет требовать их с Продавца, а к Вам претензий быть не должно. Но есть говорить о капремонте — это обязательство переходит в полном объеме от старого собственника к новому, в том числе и долги (п. 3 ст. 158 ЖК РФ). Единственный вариант — погасить задолженность, сохранить квитанции, а затем обратиться в суд с регрессным иском против Продавца (о возмещении уплаченной суммы). Привлекайте УК или ТСЖ — они выступят на Вашей стороне. Предварительно стоит сходить к ним на консультацию, объяснить ситуацию и при необходимости написать заявление.
Сложные для понимания проблемы можно обсудить с юристом на консультации. Юрист подскажет, как лучше поступить, куда обратиться и чего ждать в результате.
Бесплатная
консультация юриста