Главная / Жилищные споры / Продажа невыделенной доли в квартире

Продажа невыделенной доли в квартире

Практически все жилье в России находится в общей долевой собственности. Реже встречается совместная собственность супругов. Считается, что раз квартира принадлежит нескольким людям – рано или поздно, возникнут споры. Нередко они связаны с продажей невыделенных долей в квартире. Например, если один собственник хочет избавиться от дроби, а остальные требуют ее выделения или продажи жилья целиком.

Можно ли продать долю, если она не выделена в квартире? Что говорит закон и как это происходит на самом деле. Разберем актуальные вопросы и рассмотрим порядок такой продажи с учетом юридических правил.

✅ Что такое невыделенная доля в квартире?

Во-первых, нужно определить, какую долю считать невыделенной, а какая выделена? Между ними существует большая разница. Особенно в плане оценки для продажи – забегая вперед, скажем, что гораздо выгоднее продавать выделенную долю жилплощади.

Различают два типа долевой собственности на квартиру:

Выделенная доля – представлена в физическом эквиваленте (комната). Собственник такой доли может иметь не одну, а несколько изолированных комнат, в зависимости от планировки квартиры (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

«Выделенная доля» всегда отражается в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Речь идет о таком описании доли, как общая площадь — метраж (кв. метры), право занимать отдельную комнату, ее номер в конкретной квартире по техническому плану (паспорту). Обычно на выделенную дробь ее владельцу приходит отдельный лицевой счет из ЕИРЦ.

Пример:

Санкт-Петербург, 3-комнатная квартира. Жилье находится в долевой собственности семьи – супругов с ребенком и одинокого молодого человека. Соотношение – ⅔ к ⅓ доли. Совладельцы договорились «выделить доли» и заключили соглашение об определении порядка пользования квартирой. Семье досталось 2 комнаты из 3-х имеющихся, а оставшуюся (проходную) занял одинокий собственник. Тем самым, жильцы превратили математические дроби в их «физическое» выражение – комнаты.

Невыделенная доля – отличается тем, что она не представлена в виде отдельной комнаты и любого другого имущества. Иначе, содольщики не заключали соглашения и не выделяли доли через суд. Второе название невыделенной доли – «идеальная», т.е. математическая дробь в праве общей собственности на квартиру. Размер может быть любым – начиная от ½ и заканчивая 1/100 долей в жилом помещении.

Безусловно, собственник может распоряжаться невыделенной долей, но у него будут иметься ограничения, например – запрет на использование в качестве залога в банке.

Пример:

Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру в равных пропорциях. Поскольку жилье принадлежит двоим собственникам, каждый получит по ½ доле в общем праве. Учитывая, что в квартире две отдельные комнаты – брат с сестрой могут договориться о том, что займут по одной из них. Однако если они не составят соглашение об определении порядка пользования квартирой, доли останутся невыделенными. Другими словами, не закрепленными за отдельной комнатой. Впоследствии, если кто-то захочет продать ½ часть, ее цена окажется ниже, чем если продавать выделенный процент.

Таким образом, невыделенная доля в квартире – это абстрактная величина, которую нельзя измерить и потрогать. До тех пор, пока она не будет соответствовать комнате, сохраняется «идеальная» доля в общем праве собственности на жилплощадь. Подробнее читайте в статье «Как перевести долю в квартире в комнату«.

✅ Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире?

Не страшно, если доля не представлена в виде комнаты – ее можно продать, подарить и обменять. Одним словом, распорядиться по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Но нужно помнить о трех моментах:

преимущественное право выкупа – которое имеют остальные сособственники, причем условия и цена не должны меняться в случае продажи «на сторону»;
возможность выделения доли;
продажа квартиры целиком с дальнейшим распределением дохода между всеми владельцами.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Если вы намерены продать невыделенную долю, приготовьтесь к снижению цены. Желающих приобрести «идеальную» дробь в праве без комнаты не очень много. Хотя невыделенные доли пользуются спросом в крупных городах, например – Москве и Санкт-Петербурге. Чаще всего покупателей интересует регистрация (прописка), поэтому они могут купить долю с целью «стать москвичом». Продажа долей в регионах – не так популярна, как, скажем, продажа отдельных комнат.

🔻 Порядок действий

Подробнее о ходе процедуры в таблице:

Этап	Описание
Устное обсуждение с содольщиками продажи невыделенной доли	Если есть возможность – продавцу нужно собрать всех правообладателей и предложить им выкуп своей доли. Чье-то согласие упростит дальнейшую сделку – можно обговорить условия и приступить к составлению договора купли-продажи
Отправка уведомлений о продаже невыделенной доли (действие правила о преимущественном праве выкупа – ст. 250 ГК РФ)	Если устное предложение невозможно, придется направлять письменные извещения в адрес всех сособственников. Далее, события развиваются следующим образом: • Один или несколько дольщиков ответят согласием на предложение продавца. Значит с кем-то из них и будет заключена сделка. • Совладельцы не захотят выкупать долю и оформят отказы от преимущественного права выкупа. Для этого им придется посетить нотариуса вместе с продавцом. • Ответ не последовал – в таком случае собственнику придется выждать 30-дневный срок, и приступать к поиску покупателя на стороне. Также нужно засвидетельствовать соблюдение срока – обычно направляют письмо с объявленной ценностью и уведомлением о вручении адресату. Можно доверить рассылку уведомлений нотариусу, но в таком случае возрастут расходы на оплату его услуг.
Поиск покупателя	Если никто из собственников не изъявил желания выкупать долю, сделка заключается с посторонним человеком. Выставив долю на продажу, собственник может: • обратиться в агентство по недвижимости или к риэлтору; • подать объявление – в газету, СМИ, интернет-сайт (Avito, ЦИАН); • воспользоваться помощью знакомых и друзей и т.д.
Оформление сделки	Участники будущей сделки обсуждают важные моменты купли-продажи. В частности, им предстоит решить: • к какому нотариусу обращаться; • кому оплачивать его услуги; • как производить расчет; • составлять ли предварительный ДКП невыделенной доли в квартире и др.
Составление договора купли-продажи, заверка у нотариуса	Обсудив нюансы, можно приступать к оформлению намерений в письменной форме. Обязательное условие – нотариальная форма ДКП, акта приема-передачи и прочих документов. Нотариус проверяет: • дееспособность продавца и покупателя; • соблюдение преимущественного права – уведомление совладельцев о продаже (кроме случаев, когда доля отчуждается в пользу одного из собственников); • не нарушены ли интересы детей, имеется ли разрешение ООП на продажу доли ребенка; • юридическую чистоту квартиры; • платежеспособность сторон; • предъявленные докумены; • соответствие договора истинным намерениям и т.д. Затем, если все верно, нотариус скрепляет ДКП подписью и «мокрой» печатью.
Регистрационные действия	Завершающий этап, в ходе которого происходит внесение сведений о сделке в ФКП «Росреестра». Начиная с 1 февраля 2019 года, услуга по передаче заявки в регистрирующий орган поручена нотариусам. Тем самым, участники сделки освобождаются от данной процедуры, и, заметим, абсолютно бесплатно. Отправленные документы проходят проверку в органе Росреестра. Оттуда же и поступает ответ – положительный или отрицательный. Если все в порядке, нотариусу пришлют электронные выписки из ЕГРН, а специалист выдаст их участникам купли-продажи.

🔻 Необходимые документы

Оформление сделки потребует от ее участников сбора документов. За правильностью комплекта с документацией следит нотариус. Поэтому нужно отнестись к процессу со всей ответственностью.

Что входит в пакет с документами:

копии паспортов продавца и покупателя;
документ о регистрации права собственности на долю – до 2016 года выдавали свидетельства, сейчас выдают выписки из ЕГРН;
документы о праве получения доли (не комнаты);
технический план квартиры, экспликация, кадастровый паспорт или выписка из реестра недвижимости;
выписка из Единого информационно-расчетного центра или УК – об отсутствии долгов по квартплате;
почтовые письма, телеграммы с уведомлением о вручении предложений адресатам (либо – их нотариальные отказы);
по ситуации – разрешение от ООП или согласие второго супруга.

Также могут понадобиться и другие документы. Часть из них запрашивает сам нотариус, часть – предъявляют участники сделки.

🔻 Образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире

Основной договор, который гарантирует передачу доли и оплату проходит удостоверение в нотариальной конторе. Обычно специалист сам предоставляет бланк и вносит туда нужные сведения. Участникам остается ознакомиться с текстом и подписать документ.

Вкратце, содержание договора купли-продажи:

ФИО, паспортные реквизиты и адреса сторон;
указание на предмет сделки – не только на долю, но и на квартиру, где она закреплена, кадастровые данные и проч.
сведения о получении права собственности – продавцу;
цена доли – цифрой и прописью;
данные об отсутствии ареста, обременений и проч.
права и обязанности сторон сделки;
каков порядок расчетов;
дополнительная информация;
подписи и печать нотариуса.

Подробнее о содержании и его пунктах вы сможете узнать из отдельной статьи «Договор купли-продажи доли в квартире».

Прилагаем образец ДКП, который позволит составить документ с учетом особенностей вашей сделки:

Скачать образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире

🔻 Сроки, время оформления

Отчуждение невыделенных долей гораздо сложнее, чем продажа квартиры целиком. Потребуется соблюсти первоочередное право выкупа, найти покупателя, обсудить условия, показать квартиру и т.д.

Рассылка уведомлений происходит через почту или с участием нотариуса. Доставка осуществляется в течение 3-14 дней. Отсчет сроков на ответ о выкупе ведется с даты вручения письма адресату. Продавцу нужно подождать 30 дней (минимум).

Договор купли-продажи можно оформить в течение дня. Вместе с тем стороны могут составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире – на случай, если сделка откладывается на определенный срок. Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит через нотариуса. Закон отводит на это 1-2 суток с момента удостоверения ДКП квартиры. Ответ от Росреестра поступит в течение 1 дня – электронная заявка, или в течение 3 дней – бумажный вариант.

🔻 Стоимость

Учитывая, что ДКП доли в квартире проходит утверждение у нотариуса, Продавец и Покупатель несут финансовые расходы.

Составление проекта договора, проверка юридической чистоты сделки, запрос в государственные инстанции, обращение к ЕИС – все это входит в услуги правового и технического характера (УПТХ). Участники сделки оплачивают работу нотариусу по тарифу конторы – от 2 000 рублей.

Нотариальная госпошлина за заверку ДКП обойдется в сумму от цены договора – 0,5% в пределах от 300 до 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Кому оплачивать эти расходы? Стороны решают заблаговременно – по умолчанию расходы на сделку несет покупатель.

Основная госпошлина за изменения в ЕГРН – 2 000 рублей с покупателя. Со стороны продавца – 350 рублей в счет изменений в право собственности на квартиру.

Остальные расходы могут быть связаны с заказом выписки из ЕГРН, справкио кадастровой стоимости, согласия второго супруга и т.д.

✅ Подводные камни, риски и сложности

Прежде чем продавать невыделенную долю, нужно учесть сопровождающие сделку риски. Даже известны случаи, когда продавцы не могли найти покупателей в течение 1-2 лет.

Какие могут быть сложности:

Низкая стоимость – отчуждаемая доля ценится ниже, чем квартира целиком. А в случае с невыделенной дробью можно рассчитывать всего на 40-50% от рыночной стоимости. Желающих интересует прежде всего вариант с регистрацией в квартире. Реже – расчет на проживание в квартире с долевой собственностью.
Конфликты с содольщиками – вероятно, им не понравится, что вы хотите продать долю чужим людям. На практике протест выражается в форме оттягивания с ответом, запертой дверью при осмотре квартиры покупателем, подачей иска о выкупе доли и/или определения порядка пользования квартирой. Проблемы придется решать оперативно, иначе могут быть трудности с продажей.
Учет интересов детей и супругов – если они также претендуют на имущество. Дополнительная сложность с детскими долями – обращение за разрешением в ООП с последующим выделением доли в новой квартире (см. «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«).

Покупателю нужно быть внимательным в первую очередь. Сведения о размере доли нужно смотреть в правоутверждающих документах. Многие продавцы хитрят, выдавая «долю» за «комнату», чем вводят в заблуждение доверчивых покупателей.

Продажа невыделенных дробей в квартире гораздо сложнее реализации выделенных долей. Отсутствие порядка пользования квартирой создает сложности. Многие продавцы пишут в объявлении, что продают долю «без просмотра». Налицо – конфликт с совладельцами квартиры. Последние могут сорвать сделку на этапе оформления, например – подачей искового заявления. Очень важно учесть все юридические нюансы, просчитать риски и подготовить документы. Если у вас возникнут сложности, обратитесь к юристам нашего портала. Быть может, ваша ситуация требует тщательного разбора с индивидуальными ответами.

Смотрите видео-инструкцию о продаже долей в квартире: