Главная / Жилищные споры / Принудительная продажа доли в квартире через суд
Принудительная продажа доли в квартире через суд
Просмотров 1465
Общедолевая собственность затрагивает интересы многих людей, зачастую чужих друг другу. Даже если они не живут в квартире, от споров уйти очень сложно. Нередко конфликт связан с продажей долей. Например, когда одни собственники злоупотребляют своими правами, а другие не могут заставить их продать спорную часть. Один из камней преткновения – цена доли в квартире. Что делать, если мирный исход невозможен, и никто не идет на уступки?
Закон допускает принудительную продажу доли в квартире в судебном порядке. Пусть это возможно далеко не всегда, но порой иного пути попросту нет – на поиск компромисса могли уйти годы досудебных разбирательств. Разберемся, когда и как заставить собственника продать долю в квартире. Знание судебного порядка позволит провести выкуп без осложнений.
✅ Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке
Недвижимость может принадлежать одновременно нескольким владельцам – режим долевой собственности. Каждый из совладельцев имеет право на проживание в квартире. Вместе с тем он может продать свою долю с соблюдением преимущественного права (ст. 250 ГК РФ).
Собственники также могут установить порядок пользования квартирой. Или, другими словами, определить – кто в какой комнате будет проживать. Если это затруднительно или комнаты проходные, остается последний вариант – выкуп доли квартиры. Логично, что в случае отказа собственника от продажи придется действовать уже в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Имейте в виду, что не каждую долю можно выкупить через суд. Заставить собственника продать долю сами вы не сможете, зато есть шанс сделать это на основании существенных факторов:
- Незначительность доли – говорить о точном размере нельзя, ситуации индивидуальны. Расчеты ведутся от площади всей квартиры, т.е. решается – можно ли считать долю мизерной для выкупа или она таковой не является (пример: ⅓ в трехкомнатной квартире – всего лишь минимальная доля, а ⅓ в «однушке» – уже незначительная (выкупаемая)).
- Сложность с выделом в натуре – встречается в 99% из 100 возможных. Современная планировка жилья не позволяет превратить долю в «мини-квартиру», т.е. создать отдельный вход, кухню, санузел, коммуникации. Да и власти не приветствуют создание новых «коммуналок». Обычно здесь проблем не возникает и данный фактор сразу идет в зачёт позиции истца.
- Отсутствие имущественного интереса – пожалуй, главный критерий оценки долей в квартирах. Если обладатель спорного участка квартиры не имеет в ней регистрацию, никогда не жил в квартире, не оплачивал коммуналку, ремонт и налоги – суду станет ясно, что человек попросту не нуждается в данной доле. Следовательно, его обяжут продать ее по фиксированной цене заинтересованным совладельцам (истцам).
Отметим, что для успеха в суде придется сложить все три фактора воедино. Если хотя бы один из них не учтён, суд не вынесет решения в пользу продажи доли собственника.
Заметим также, что у судов нет универсальной трактовки понятия «незначительная доля». Вопрос решается в индивидуальном порядке – из расчета площади квартиры, количества жильцов, их отношений между собой, несения расходов, нарушения правил проживания и др.
✅ Как заставить продать долю в квартире через суд
Следование правилам позволит выкупить спорную долю в квартире – что фактически и означает ее продажу со стороны собственника. Даже если вы не сошлись в цене, обращение в суд позволит ее установить.
🔻 Пошаговая инструкция в 2024 году
Дело о продаже доли в квартире относится к гражданскому судопроизводству. Рассмотрением таких дел занимаются районные (городские) суды по месту нахождения объекта недвижимости.
Алгоритм действий через суд:
Этап №1. Досудебное урегулирование ситуации
Истцу предстоит выполнить стандартный перечень действий – о том, что он предпринял попытку разрешить спор в мирном русле:
- написать собственнику письмо с предложением о выкупе спорной доли (можно указать цену или сообщить о готовности к переговорам);
- вручить письмо адресату – под роспись на одном из экземпляров;
- отправить предложение ценным письмом – заполнить также опись вложений и заказать уведомление о доставке;
- сохранить ответ или дождаться доставки письма.
Этап №2. Сбор документов + оценка
Задача собрать как можно больше документов в пользу своих намерений. Желательно привлечь разные источники – включая показания соседей, совладельцев, участкового, сотрудников ЖЭК и т.д.
Если ситуация не изменится – переходим к следующему шагу.
Этап №3. Составление иска
Желательно доверить это квалифицированному юристу – тем самым, вы сэкономите время и будете уверены в правильности готового обращения в суд.
Этап №4. Внесение выкупной стоимости
Истцу предстоит перечислить деньги на депозит Судебного департамента – что подтвердит его намерения и платёжеспособность. Если деньги не поступят, суд попросту не станет рассматривать дело. Квитанцию о зачислении средств нужно приложить к пакету с документами.
Этап №5. Подача иска
Адресат – районный или городской суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Если ответчик там не прописан, нужно подать иск по месту его регистрации. Узнать адрес суда можно на официальном сайте или на карте вашего населенного пункта.
Этап №6. Рассмотрение дела
Предварительно суд знакомится с материалами дела. Если кто-то из участников заявит ходатайство о назначении экспертизы – суд отложит дело на срок проведения оценки. Далее, заслушают истца, ответчика, свидетелей, а при необходимости – представителя органа опеки и прокурора. Окончательное решение выносится с учетом предоставленных доказательств или их отсутствия.
Этап №7. Ознакомление с решением суда
Итоговый вердикт имеет форму постановления – вступление в силу происходит не сразу, а спустя 30 дней (срок на подачу апелляций). Затем истцу нужно снять копию с постановления суда. Перечисленные им деньги суд переведет на счет ответчика – последний утратит право собственности на объект спора. Истец сможет объединить доли в квартире в одну общую.
🔻 Документы
Большинство сложностей возникает с подачей документов. Далеко не все истцы знают о минимальном комплекте бумаг по делам о принудительной продаже доли.
Среди основных документов можно отметить:
- копия + подлинник удостоверения личности (паспорта);
- квитанция о внесении госпошлины за подачу иска;
- квитанция о зачислении денег на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ;
- документы-основания на долю в квартире – сюда может входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче жилья в частную собственность (приватизация), дарственная, договор мены и т.д.
- документ о регистрации права собственности – раньше были свидетельства, а с 2016 года выдают выписки из ЕГРН (ранее – ЕГРП);
- техплан жилого помещения;
- выписка из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
- выписка из поквартирной книги – о составе живущих в квартире на дату обращения истца;
- копия письма-предложения о продаже доли – желательно с уведомлением о вручении.
Среди вспомогательных документов выделяют:
- акт-заключение эксперта – об оценочной стоимости выкупаемой доли ответчика;
- справки из банка, Налоговой, ЕИРЦ – о задолженностях собственника (весомый аргумент в пользу продажи);
- письменные показания свидетелей;
- фото–, аудио–, видео материалы – которые могут доказать правоту истца;
- копии договоров с подрядчиками, квитанции на капремонт, закупку стройматериалов и т.д.
- выписка из ЕГРН-3 – о том, что ответчик имеет в собственности альтернативное жилье;
- справка по месту жительства;
- прочие документы.
Потребуются не только копии, но и оригиналы. Число комплектов с документами (+иск) должно соответствовать количеству участвующих сторон. Минимально – три пакета с документацией.
🔻 Образец иска о принудительной продаже доли в квартире
Заполняя иск, ориентируйтесь на положения статей 131-132 ГПК РФ – в них содержатся обязательные условия к содержанию. При их отсутствии суд может оставить иск без движения или вовсе его отклонить.
Рекомендуем взять за основу следующий шаблон:
🔻 Судебные расходы, госпошлина
Подсчет затрат связан с госпошлиной за подачу иска и независимой экспертизой. Общая сумма может доходить до 50 000 рублей, но в большинстве случаев расходы перекладывают на ответчика.
Сколько стоит продажа доли в квартире через суд:
- обязательная госпошлина – рассчитывается на основании ст. 333.19 НК РФ: например, если цена иска до 20 000 рублей, истцу придется отдать 4% от стоимости (но не менее 400 рублей);
- повторная судебная экспертиза – до 50 000 рублей;
- госпошлина за регистрацию права собственности после суда – 2 000 рублей;
- прочие издержки – от 1 000 рублей.
Истец вправе просить об отсрочке или о рассрочке платежей – на случай, если он не может оплатить расходы сразу. Заявление подается вместе с основными документами в секретариат судебной канцелярии.
🔻 Сроки
Датой начала рассмотрения служит день подачи иска и документов. Начиная с этого дня, суд приступает к изучению представленных аргументов – на это отводится 5 суток (ст. 133 ГПК РФ).
Первые слушания назначают не раньше, чем через месяц после регистрации искового заявления. Заседания проводятся при участии обеих сторон – истца и ответчика (либо – их представителей). Неявка на заседание по уважительной причине может отсрочить слушания. Максимальный период, который суд отводит на перерыв в деле – 6 месяцев.
✅ Судебная практика
И так, мы выяснили, что суды опираются на три фактора в рассмотрении дела. Если хотя бы один из критериев не учтён в иске, скорее всего последует отказ.
Что представляет важность для суда:
- общий баланс долей в квартире – кто имеет долю в собственности, какова ее величина, каково соотношение с остальными и др.
- нарушены ли интересы других сособственников, и если да – каким образом;
- знал ли ответчик о приобретении малозначительной доли в общем праве, учитывал ли неудобства от использования доли в квартире;
- затронуты ли интересы детей, пожилых людей, инвалидов, сирот;
- возможно ли совместное проживание в квартире, разделение комнат с учетом потребностей всех живущих людей.
Ответы на эти вопросы дают цельную картину происходящего. Если ответчику больше негде жить, его никогда не лишат единственной доли.
Пример 1
Серпуховский городской суд МО рассматривал дело Моисеевой Н.В. против ее бывшего супруга Моисеева А.Д. Оказалось, что истице принадлежала квартира до вступления в брак. Муж вложился в ремонт и покупку новой техники, увеличив итоговую стоимость жилья. Впоследствии от смог отсудить у Моисеевой ¼ долю, размером 9,4 м². Общая площадь квартиры – 41 м². Совместное проживание стало невозможным в результате развода. Моисеева заявила, что бывший муж за квартиру не платит, устраивает скандалы, грозится отсудить и другие доли жилплощади. Истица предлагала ему продать ¼ долю, но он отказывался. Иного жилья у ответчика не было.
Районный суд оценил исковые требования Моисеевой против бывшего супруга, сопоставил общую площадь к незначительной доле, изучил условия проживания и взаимоотношения совладельцев. Острой необходимости в выкупе доли суд не обнаружил. Однако он посоветовал истице подать новый иск – о взыскании с мужа денежных средств за коммунальные услуги.
Пример 2
Новосибирский районный суд зарегистрировал иск от истца Андреева в отношение Злобина. Предметом спора была 1/21 доля ответчика в 2-комнатной квартире г. Новосибирска – общая площадь 40 м².
Истец хотел заставить ответчика продать незначительную долю квартиры по оценочной стоимости (приложение – данные независимой экспертизы). Он также сообщил, что площадь Злобина – всего 2 м², что явно не дотягивает до минимального размера. Квадратных метров не хватит, чтобы выделить ответчику отдельную комнату, в которой тот не нуждался (приложение – выписка из ЕГРН о наличии альтернативной жилплощади + выписка из домовой книги – о том, что обладатель 1/21 доли не имел регистрации в спорной квартире).
Андреев также сообщил, что ответчик ни разу не оплачивал капитальный ремонт, имел задолженность по квартплате, не участвовал в собрании жильцов и не был заинтересован в реализации своей доли (ссылка на п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Ответчик (Злобин) на заседание не явился, опровержения предоставить не смог и всячески избегал участия в деле. Итоговое решение суда было в пользу Андреева – «обязать истца перечислить компенсацию за 1/21 долю ответчика с прекращением права собственности у последнего в отношение проданной доли». Выкупная сумма – 183 500 рублей.
Рекомендуем почитать
Просмотров 1576
Просмотров 1330
Просмотров 3864
Комментарии: