Главная / Жилищные споры / Продажа доли в коммунальной квартире
Продажа доли в коммунальной квартире
Просмотров 2671
Зачастую можно встретить объявления с текстом «продам комнату/долю в коммунальной квартире». Желающие приобрести такое жилье руководствуются прежде всего экономией – содержать одну комнату гораздо дешевле, чем квартиру целиком. Ну а к общей кухне, ванной и туалету можно со временем привыкнуть. И неважно, что придется жить в «сталинке» или в «хрущевке» советских времен.
Основная задача продавца – найти покупателя на долю или комнату в коммунальной квартире. Многие до сих пор путают эти понятия, не зная, является ли доля отдельной комнатой? Важно учитывать и право преимущественной покупки. О том, как правильно продать долю в коммуналке мы разберем в нашем материале.
✅ Что такое коммунальное жилье?
Формально в законе нет понятия «коммунальная квартира». Термин устарел вместе с советской эпохой, но до сих пор на слуху у обычных граждан. Коммунальная квартира – это жилье, имеющее несколько изолированных комнат с проживающими в них семьями. Использование жилых помещений происходит на разных основаниях: договор социального найма, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор залога и т.д.
Различают старые коммуналки и жилье, которое принято называть «современными коммуналками» (малосемейки). Разделение на комнаты происходит в результате подселения посторонних людей. Например, в случае развода супругов один из них может продать долю третьим лицам.
✅ Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире
Собственник доли в комнате в коммунальной квартире имеет полное право реализовать ее в рамках купли-продажи. Характер сделки практически не отличается от продажи доли в общедолевой собственности на недвижимость, но есть и отличия.
Основные условия продажи:
- Определение предмета сделки – комната в коммунальной квартире или доля в праве собственности на отдельную площадь в коммунальном жилье (отличаются).
- Право собственности – продавец должен быть собственником доли (комнаты), которую выставляет на продажу. Об этом свидетельствует запись в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН (см. «Как узнать, какая доля в квартире вам принадлежит«).
- Преимущественное право выкупа – соседи продавца по коммунальной квартире имеют приоритет в покупке. Причем важно учитывать, что:
- если продается комната целиком – извещения рассылаются всем собственникам жилых помещений в коммуналке (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
- если фигурирует доля в общем праве на эту комнату – уведомление только другим держателям долей (ст. 250 ГК РФ).
Пример:
Яков и Андрей имеют в собственности по ½ доле на комнату в 3-комнатной квартире коммунального типа. Отдельно от них живут индивидуальные собственники двух других комнат – Ольга и Никита. Если Яков захочет продать ½ долю жилого помещения, ему предстоит составить письмо-предложение в адрес Андрея – сособственника этой же комнаты. Ольга и Никита на долю не претендуют, извещать их не нужно. Однако, если Яков и Андрей захотят продать комнату целиком, им нужно предложить выкуп в первую очередь другим собственникам комнат – Ольге и Никите. И только потом начинать искать покупателя на стороне.
Отказ или истечение 30-дневного срока дает право искать постороннего покупателя. Если кто-то из собственников изъявит желание выкупить долю, продавец может заключить сделку с ним. Если согласие выразят сразу несколько владельцев, придется выбирать – обычно устраивают аукцион в формате «кто больше предложит».
✅ Как продать долю в комнате в коммунальной квартире
И так, напомним, что коммунальная квартира (малосемейка) относится к общей долевой собственности. Отличие в том, что за каждым из владельцев закреплена комната или доля в ней. Разберемся с нюансами продажи второму собственнику.
🔻 Нужен ли нотариус?
Большинство сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Требуется ли нотариус в вашем случае, зависит от характера сделки. Нужно понять, что именно является предметом сделки:
- если в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН) указана комната целиком – вы можете ее продать без обращения к нотариусу. Однако придется предложить выкуп соседям по коммунальной квартире;
- если объектом права является доля в праве на комнату, придется извещать о продаже остальных сособственников изолированного помещения – значит не обойтись без нотариуса (нововведение с 2016 года).
Таким образом, отчуждение долей предполагает нотариальную заверку договора купли-продажи. Отсутствие печати нотариуса приведет к отказу в регистрации права собственности в ФКП «Росреестра».
🔻 Порядок продажи: поэтапно
Примерная инструкция по продаже ½ доли в комнате в коммунальной квартире:
- Определиться с предметом сделки
Продавцу нужно запросить выписку из ЕГРН, где указана его доля в общем праве собственности на комнату. Объектом является не вся комната, а некая абстрактная доля (в нашем случае – ½). Именно она отчуждается в пользу покупателя.
- Установить цену
Продавец может рассчитать ее самостоятельно, не обращаясь в оценочные фирмы. Например, заказав кадастровую выписку из ЕГРН. Однако нужно учесть, что реальная цена доли будет ниже ее рыночной стоимости где-то на 30-40%. Гораздо выгоднее продать комнату целиком. Желающих приобрести долю в комнате не очень много, т.к. придется делить помещение с другим сособственником.
- Разослать уведомления о продаже доли в комнате
Помним, что в сделке фигурируют доли в общем праве, а значит нужно известить о продаже остальных совладельцев комнаты (не квартиры).
- Заключить договор купли-продажи
Вероятно, долю выкупит второй собственник комнаты. Если этого не произошло или он отказался, можно приступать к поиску постороннего покупателя (но рынок ограничен). Далее, стороны идут к нотариусу и составляют предварительный договор купли-продажи доли в комнате (ПДКП), а после обсуждения условий сделки – основной договор. Нотариус проверит чистоту сделки, притязания сторон и юридические документы на объект – после чего заверит ДКП своей подписью и печатью.
- Регистрация права собственности
С недавних пор, а именно с 1 февраля 2019 года, нотариусы стали выполнять бесплатную услугу в отправке документов на регистрацию. Это происходит через электронный ЛК на сайте Росреестра. Кроме того, у нотариуса есть электронная цифровая подпись (ЭЦП) – на тот случай, если у участников сделки ее вдруг не окажется для онлайн заявки. Спустя 1-3 дня нотариус получит электронные выписки из ЕГРН и передаст их участникам купли-продажи.
- Взаиморасчеты и налоги
Окончательные расчеты покупателя с продавцом доли в комнате (например, через депозит нотариуса или ячейку в банке). Затем продавцу нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в Налоговую службу. На ее основании будет рассчитан налоговый сбор для оплаты.
🔻 Уведомление о продаже доли в комнате в коммунальной квартире
Избежать оповещения совладельцев комнаты не получится. Прежде чем выставить объект на рыночную продажу, продавец обязан предложить выкуп второму собственнику. Причем сделать это нужно не в устной, а в письменной форме – чтобы адресат дал согласие или отказ в приобретении (ст. 250 ГК РФ).
Содержание уведомления о продаже доли в комнате в коммуналке:
- ФИО второго сособственника, адрес проживания;
- название документа;
- населенный пункт и дата составления;
- ФИО продавца, адрес, паспортные реквизиты;
- сведения о праве собственности на долю в комнате;
- сообщение о продаже, указать размер доли, цену;
- напоминание о преимущественном праве выкупа адресатом – отметить срок, в течение которого действительно предложение (30 дней), а также характер обратного ответа (письмо);
- иные сведения (например, о предоставлении рассрочки);
- подпись продавца.
🔻 Образец договора купли-продажи доли в комнате в коммунальной квартире
Составляется минимум в 4-х экземплярах – по одному для продавца и покупателя, один нотариусу и еще один в Росреестр. Совместно с договором нужно подготовить акт приема-передачи и соглашение об определении порядка пользования комнатой. Если из двух собственников в ней проживает один – вероятно, в соглашении прописан размер денежной компенсации.
Текст ДКП имеет стандартные условия, на которых заключается сделка. Участникам нужно вписать ФИО, сведения о праве собственности, размере доли, способе расчетов, правах и обязанностях, обременениях и т.д.
Ознакомьтесь с примерным шаблоном договора:
🔻 Какие нужны документы?
Одного договора купли-продажи недостаточно. Вместе с ним в пакет входят и документы на сделку:
- копии паспортов – покупателя и продавца;
- квитанция о внесении госпошлины за регистрацию купли-продажи;
- 3 экземпляра ДКП – один останется у нотариуса;
- подтверждение факта извещения остальных совладельцев комнаты;
- кадастровая выписка или план;
- акт приема-передачи доли в комнате;
- правовые документы – о получении доли и ее регистрации в ФКП «Росреестра» – обычно их запрашивает нотариус;
- нотариальное согласие супруга – если доля находится в их совместной собственности;
- согласие органа опеки – при участии детей до 18 лет;
- копия доверенности + паспорт представителя – при необходимости.
Сведения предоставляются в электронном варианте. Нотариус отсканирует оригиналы и сформирует пакет из документов. Далее, они уходят на регистрацию в Росреестр, откуда придут готовые выписки о праве собственности.
✅ Сложности и проблемы
Совладельцы могут иметь разные интересы на комнату. Если один вдруг захочет продать свою долю, ему придется считаться с мнением другого собственника. Нередко возникают проблемы, которые могут вылиться в открытую вражду и судебные тяжбы.
Какие трудности могут возникнуть:
- Отказ получать уведомление
Затаив обиду, сосед может не принимать извещение о продаже доли в комнате. Если письмо не будет получено адресатом, оно вернется обратно продавцу по истечении 30 дней. Почта ставит пометку «отказ в получении». Отправителю останется приложить этот корешок к пакету с документами. Правда, здесь может возникнуть недоверие у нотариуса и он потребует нового извещения.
Читайте также «Как продать долю в квартире без согласия других собственников«.
- Игнорирование писем
Наравне с отказом совладелец может попросту молчать в ответ на уведомление. Как вариант, обратиться к нотариусу, чтобы тот направил официальное письмо. Если ответа по-прежнему не последует, нотариус выдаст свидетельство о вручении/невручении письма. Второй вариант – выждать 30 дней и приступать к поиску покупателя «на стороне».
- Неизвестное местонахождение
Собственники-«потеряшки» доставляют немало хлопот продавцам долей. Если сосед отсутствует в течение года и у вас нет сведений о его местонахождении, есть один выход – подать иск с целью признания человека умершим (ст. 45 ГК РФ). Также нужно предпринять попытки его разыскать. Для этого можно подать заявление в УВД или направить запрос в адресное бюро. «Корешки» с пометкой обращения прикладываются к пакету с документами.
- Собственник умер
Случается, что обладателя второй доли уже нет в живых. Обычно в таких случаях открывают наследство. Родственники и иждивенцы умершего вступают в права наследников, в том числе и на долю в комнате. Договариваться о сделке придется уже с новым правообладателем из числа наследников. Если их несколько – всем высылаются уведомления.
Пример:
Зайцев и Соболев имели равные права на комнату в коммуналке – по ½ доле на каждого собственника. Соболев переезжал в другой город. Он решил продать свою долю, поэтому выслал уведомление на имя Зайцева. Однако письмо не дошло до адресата – вдова Зайцева сообщила, что совладелец скончался. Открылось наследство, на которое претендовало 5 человек. Вскоре имущество было поделено – ½ долю в комнате получила вдова Зайцева. Она встретилась с Соболевым, но сразу отказалась от выкупа, поскольку деньги ушли на похороны мужа. Женщина согласилась посетить нотариуса и написать отказ от преимущественного права покупки. Финансовые расходы взял на себя Соболев – как заинтересованное лицо. Уже через пару дней объявился покупатель и собственник заключил сделку с ним. Спустя месяц вдова Зайцева также продала ½ долю этому собственнику.
И так, делаем вывод, что продажа доли в праве отличается от продажи целой комнаты в малосемейке. Уведомления рассылаются только в адрес других совладельцев. Их согласие означает готовность выкупить долю, отказ – нежелание. В случае игнорирования достаточно выждать 30-дневный срок и начинать поиск покупателя из числа третьих лиц. Оформление сделки происходит в кабинете у нотариуса. Без его подписи и печати операция с жильем недействительна.
Смотрите о том, как продать комнату в коммуналке без согласия других собственников:
Рекомендуем почитать
Просмотров 1577
Просмотров 1330
Просмотров 3864
Комментарии: