Главная / Жилищные споры / Продажа доли в квартире между родственниками
Продажа доли в квартире между родственниками
Просмотров 2578
Обладание долей в квартире – это большое преимущество. Собственник имеет право на проживание, регистрацию, трудоустройство, лечение в больницах и запись в садики по месту нахождения квартиры. Отсюда и повышенный интерес к долям в общем праве – нередко сделка заключается между родственниками. Зачастую с целью помочь близкому человеку, решить его жилищные и материальные проблемы.
Однако нужно помнить, что продажа доли в квартире имеет свои особенности. Даже если покупатель из числа близких родственников, не следует нарушать процедуру: отказаться от уведомлений содольщиков, игнорировать нотариуса, обойти налоги… иначе есть вероятность, что вместо купли-продажи участники сделки получат повестки из суда.
Чтобы не иметь проблем с законом, нужно быть в курсе алгоритма продажи – о нем и пойдет речь в нашей статье.
✅ Можно ли продать долю в квартире родственнику?
Обратившись к закону, можно обнаружить, что в нем нет специальных указаний насчет продажи между родственниками. Правообладатель доли имеет возможность выбора покупателя – не только из числа посторонних людей, но и среди своей родни. Отличий в ходе сделки не предусмотрено. Но родство дает преимущество в части личных отношений. Чем ближе родственник, тем меньше вероятности обмана и надувательства с оформлением сделки.
Кого можно отнести к родственникам в силу п. 4 статьи 5 УПК РФ:
- второго супруга (мужа или жену);
- сына или дочь – причем не только кровных, но и усыновленных/удочеренных;
- обоих родителей – мать и отца;
- бабушек и дедушек;
- братьев и сестер;
- внуков и внучек.
Одновременно с этим п. 3 ст. 37 ГК РФ ограничивает продажу доли в квартире, если она совершается между опекуном/попечителем (их супругом или близкой родней) и его подопечным (ребенком до 18 лет, недееспособным или ограниченно недееспособным). Говоря иначе, дарить долю можно, а продавать нельзя.
Пример:
Сергей и Иван имели в собственности по ½ доле в родительской квартире, доставшейся им по наследству. Сергей проживал на постоянной основе. Иван женился и переехал в квартиру к родителям жены. Вскоре у пары родился ребенок и им потребовалась отдельная жилплощадь. Иван предложил Сергею выкупить его долю в квартире. Сергей согласился – он привлек оценщиков, установил выкупную цену доли и собрал документы. Второй брат, Иван, направил запрос о получении ипотечного кредита. Учитывая, что заемщик хочет выкупить «последнюю долю» квартиры и стать ее собственником, банк одобрил заявку под залог жилплощади. Братья посетили нотариуса, оформили договор купли- продажи и акт приема-передачи. Далее, банк перечислил деньги на счет Сергея, а тот составил расписку о получении денег. Иван подал документы на объединение долей в рамках одной квартиры – Росреестр выдал выписку из ЕГРН о праве собственности с пометкой «ипотека». Иван и его семья начали погашать банковскую ссуду.
✅ Особенности сделок между родственниками
Учитывая, сколько продаж осуществляется в пользу родственников, нельзя не отметить характерные черты процесса.
Особенности проведения сделки:
- Обязательное соблюдение первоочередного права выкупа долей. Собственнику предстоит составить и разослать извещения о продаже. Содержание письма включает размер доли, адрес квартиры, цену, условия выкупа, способ расчетов и срок обратного ответа.
- Оповещение о сделке органов опеки и попечительства (ООиП). Если продавцом и/или покупателем выступает ребенок, нужно поставить в известность опекунский совет – они либо одобрят сделку, либо вынесут отказ в ее проведении.
- Женатые/замужние собственники или покупатели оформляют согласие второго супруга. Например, если доля находится в собственности жены, она обязана получить разрешение на продажу от мужа (и наоборот). Читайте «Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа«.
- Удостоверение договора купли-продажи (ДКП) происходит в кабинете у нотариуса. Неважно, частного или государственного – главное, чтобы у нотариуса была лицензия на работу с юридическими сделками.
- Дополнительно к ДКП прилагают акт приема-передачи. Даже если покупатель доверяет родственнику, в его интересах осмотреть квартиру и оформить передаточный акт – в противном случае, при дальнейших поломках в квартире, придется делать ремонт уже за свой счет.
- Окончательная регистрация сделки происходит в ФКП «Росреестра». Тому, кто приобрел долю в квартире, нужно получить выписку из ЕГРН.
Остальные действия совпадают с обычной продажей имущества.
✅ Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Многим тяжело сделать выбор — дарение или продажа доли? Облегчить понимание плюсов и минусов сделок позволит таблица сравнений:
| Наименование сделки | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Дарение доли | • никаких ограничений в плане родства; • отсутствие налогов – близкие родственники освобождаются от 13%-НДФЛ в пользу государства (подп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ); • дарение без уведомлений и согласия остальных совладельцев; • переход права собственности сразу после подписания договора дарения у нотариуса; • личная собственность супруга – не включается в состав совместно нажитого и не подлежит разделу после развода | • большие расходы на нотариуса – дарственная оформляется в присутствии нотариуса, так что тариф может быть высоким; • риск оспаривания – случается, что дарение подменяет куплю-продажу, а это основание считать сделку притворной; • обязательное согласие второго супруга |
| Продажа | • получение денег за долю – преимущество для продавца; • юридическая чистота сделки – нотариус проследит, чтобы стороны не нарушили порядок оформления; • шанс выкупить остальные доли и стать владельцем квартиры – для покупателя | • уведомление остальных содольщиков квартиры, где продается доля; • подоходный налог в размере 13% от цены договора; • 5-летний льготный срок на последующую продажу; • отсутствует налоговый вычет в пределах 1 000 000 рублей; • перевод доли в совместную собственность мужа и жены – при задействовании общего семейного бюджета; • низкая стоимость доли – невыгодный актив, цена которого на 30-50% ниже среднерыночного показателя |
Что выгоднее для продавца-собственника? Разумеется, продажа доли в рамках договора купли-продажи с родственником. Во-первых, из-за получения прибыли, а во-вторых, ввиду прозрачности сделки. Фактически риски сводятся к нулю, т.к. в оформлении участвует нотариус – должностное лицо.
Дарение доли выгодно в первую очередь получателю – родственнику. Объект перейдет к одаряемому сразу после подписания договора. Прежний собственник утратит право собственности на долю, но может сохранить за собой право жить в квартире до самой смерти.
О других нюансах с примерами читайте в статье «Что выгоднее: подарить или продать долю в квартире«.
✅ Как продать долю в квартире близкому родственнику
Заключение возмездных сделок с общей долевой собственностью в пользу родственника предусматривает:
Этап №1. Уведомления совладельцев
Прежде чем оформлять продажу, нужно узнать статус родственника-покупателя. Если он входит в состав собственников квартиры, можно сразу идти к нотариусу и заключать сделку. Покупатель не собственник дожидается, пока продавец:
- направит извещения всем сособственникам о выставлении доли на продажу;
- получит нотариальные отказы от выкупа и/или истечения 30-дневного срока после уведомления адресатов;
- зафиксирует факт извещения.
Этап №2. Заключение сделки
Договорившись о деталях, родственники могут обращаться к нотариусу за составлением договора купли-продажи объекта. На момент написания статьи все сделки с долями проходят через нотариальные конторы (в соответствии с поправками в ФЗ № 122 «О госрегистрации…»).
Нотариус примет документы, запросит недостающие справки, а также проверит юридическую чистоту сделки и дееспособность ее участников.
Среди основных документов выделяют:
- паспорта и копии;
- технический план квартиры – раньше его заказывали в БТИ, а сейчас в Росреестре в виде выписки из ЕГРН;
- правоустанавливающие и утверждающие право документы на долю квартиры;
- нотариальные отказы совладельцев и/или копии почтовых уведомлений с адресом отправки писем;
- справки из ФНС, ЕИРЦ – об отсутствии долгов владельца;
- копия поквартирной карточки;
- согласие супруга – если имущество общее мужа и жены;
- разрешение органа опеки – на детей до 18 лет и недееспособных лиц под опекой;
- отдельные выписки из ЕГРН – нотариусы запрашивают их сами.
Далее, совместно с нотариусом нужно оформить ДКП доли в квартире. Ознакомившись с текстом договора, продавец и покупатель ставят свои подписи.
Этап №3. Оформление регистрационных документов
Нотариус передает заявления, документы и ДКП на регистрацию в Росреестр. Государственный орган рассмотрит пакет, сверит с базой данных и перешлёт правоутверждающую справку – выписку из ЕГРН. Получив документ, нотариус выдает их участникам сделки. По желанию покупателя, электронную выписку можно распечатать в бумажном виде. Также потребуется заверка у нотариуса – это отдельная, платная процедура.
Читайте о ходе процесса в статье «Как оформить долю в квартире в собственность«.
Этап №4. Уплата налога
Собственник получает деньги за долю, а значит входит в круг налогоплательщиков. Согласно правилам, ему предстоит оформить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ – за прошедший календарный период, т.е. за один год. Такая декларация подается не позднее 30 апреля следующего за периодом расчетов года. Далее, Налоговая рассчитывает сумму взноса и направляет квитанцию плательщику. Срок оплаты – не позднее 15 июля того же года, когда была подана декларация 3-НДФЛ.
🔻 Договор купли продажи доли в квартире между родственниками (образец) 2024
Основной документ, где закреплены условия, цена, обязанности и права сторон – это документ купли-продажи. Он составляется с учетом характера сделки, например – с пунктом об оплате материнским капиталом, ипотечным кредитом и т.д.
Договор имеет письменную форму с нотариальным удостоверением.
Содержание может включать:
- «вступительную часть» – дата и место заключения, ФИО продавца и покупателя, данные их паспортов, даты рождения, место прописки и контакты;
- описание предмета сделки – конкретная доли в жилом помещении, адрес, площадь, в т.ч. жилая и нежилая, соответствие комнате, кадастровый номер;
- сведения о праве собственности на долю в квартире – чем подтверждается;
- информация о рассылке уведомлений, ответах совладельцев;
- цена объекта – руб.;
- этапность и сроки совершения сделки – в частности, нужно обговорить способ оплаты, указать, как будет рассчитываться покупатель, оформлял ли он заемные средства у банка;
- данные об отсутствии ареста и залога на квартирную долю (не комнату);
- права и обязанности сторон;
- сведения об осмотре квартиры, выявленных недостатках, отсутствии претензий к продавцу;
- пути разрешения споров – при наступлении форс-мажорных ситуаций;
- порядок регистрации договора;
- лицо, которое несет расходы;
- кол-во экземпляров – по одному для сторон, один нотариусу и Росреестру;
- подписи с расшифровкой фамилий.
Внизу договора отводится место для подписи и «мокрой» печати нотариуса. Заверенный документ направляется для дальнейшей регистрации в Кадастровую палату.
🔻 Стоимость
Несмотря на родственную близость, участники купли-продажи несут расходы. Основные затраты приходятся на оплату госпошлин и услуг нотариуса.
Тариф на удостоверение ДКП доли квартиру между родственниками или третьими лицами стандартный – 0,5% от цены договора (нижний предел – 20 000 рублей, верхний – 300 рублей).
Нотариус также возьмет за правовую и техническую работу – от 1 000 рублей, в зависимости от региона.
Вторая обязательная госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Правда, в случае подачи электронных документов через сайт Госуслуг действует 30% скидка. Заявитель в лице покупателя оплачивает не 2 000 рублей, а всего 1 400 рублей.
Рекомендуем также почитать «Сколько стоит договор дарения доли квартиры у нотариуса«.
✅ Нужно ли платить налоги за долю в квартире?
Если в случае с госпошлиной поблажек не предусмотрено, то в части налогов имеются льготы. Освобождение от НДФЛ гарантируется продавцу, если он владел имуществом свыше 5 лет, например – доля досталась ему в 2012 году, а продажа родственнику происходит в 2019 году (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Меньший срок для получения льготы положен в том случае, если доля досталась в ходе дарения, наследования, приватизации или договора ренты. Ждать 5 лет уже не нужно, поскольку здесь действует минимальный срок в 3 года. Доказать сей факт можно с помощью правоустанавливающих документов, например – свидетельство о праве на наследство умершего.
Что делать, если срок меньше? В таком случае продавец оплачивает подоходный налог в размере 13% от цены договора.
Обратите внимание, что сделки с родственниками не предусматривают налоговый вычет. Запрет связан с тем, что доля продается взаимозависимыми друг другу лицами, например – мужем и женой, детьми и родителями, братьями и сестрами (п. 5 ст. 220 НК РФ и пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).
Вторая характерная черта таких сделок не только в категории лиц, но и в стоимости имущества. Зачастую доли продаются дешевле номинальной цены. В целом, закон допускает такой подход. Правда, оговаривает, что порог не более, чем на 30% от кадастровой цены. Если окажется, что родственнику отошла доля с ценой ниже суммы, указанной в кадастровой выписке, ФНС начислит 13% налог на предельно допустимое значение.
Покупатели налог не оплачивают, но и не могут претендовать на имущественный вычет за покупку жилья. Критерий тот же – родственная связь с продавцом.
Итак, продажа в пользу родственника ничем не отличается от аналогичной сделки с чужим человеком. Плюс для продавца – выручка за долю. Плюс для покупателя – статус совладельца квартиры. Преимуществом для обоих станет оформление сделки с близким человеком.
Рекомендуем почитать
Просмотров 5309
Просмотров 1576
Просмотров 3864
Комментарии: