Как перевести долю в квартире в комнату

«Коммуналки» ушли в прошлое, однако и сейчас в квартирах проживает несколько семей. Бывает, что собственники долей даже не являются родственниками. Им приходится вести общий быт, составлять график уборки, оплачивать ремонт, поочередно пользоваться кухней и туалетом. Логично что возникают споры, борьба за «квадратные метры» и прочие разногласия по использованию квартиры. Можно ли избежать проблем, если жилье находится в общедолевой собственности?

Отчасти помогает перевод квартирной доли в изолированную комнату. Правда, такое превращение имеет свои особенности. Далеко не во всех случаях это возможно. Что нужно для перевода долей в отдельные комнаты, как договориться с сособственниками и во сколько это обойдется? Начинаем разбор юридических тонкостей.

✅ Чем отличается доля от изолированной комнаты?

Проживание в квартире – это использование жилых комнат, кухни, ванной, туалета, кладовой, балкона и коридора. Возникает вопрос, а в чем выражаются доли?

Ситуация из жизни:

Сергей, Иван и Егор вступили в наследство на 3-комнатную квартиру. Сергею досталось ⅔ часть, а Ивану и Егору по 1/6 доле в жилплощади. Обладатель большей доли сразу заявил, что раз ему принадлежит ⅔ от всей квартиры, то он заберет себе 2 комнаты из 3 имеющихся. Егор с Иваном не согласились, поскольку им оставалась одна комната на двоих. Кто из собственников прав, а кто не прав?

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Различают две разновидности долей в квартире: идеальные и реальные.

Первые можно сравнить с математической дробью – в нашем случае это ⅔ доли Сергея, 1/6 часть Ивана и столько же у Егора. Их нельзя увидеть, пощупать, представить в виде объекта.

Реальные доли – это физическое представление дроби (например, одна из комнат в квартире). Однако здесь действует правило: реальной долей можно пользоваться, но распоряжаться нельзя. Иначе – жить можно, а вот с продажей, арендой, обменом, дарением и залогом возникнут трудности (см. «Что можно сделать с долей в квартире«).

Решение ситуации очень простое: Сергей, равно как и Егор с Иваном, не сможет сразу перевести ⅔ долю в две комнаты. Для того, чтобы закрепить за собой изолированные помещения нужно заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Если дольщики не придут к общему решению, придется разрешать спор в судебном порядке.

Таким образом, доля – это «идеальная» часть квартиры, а комната – физически определенная часть жилплощади. Хорошо, если они совпадают. Зачастую доля больше или меньше изолированных комнат. Отсюда и споры – кому выделить ту или иную комнату, кто имеет больше прав, а кому выплачивать компенсацию остальным.

✅ Можно ли превратить долю в квартире в комнату?

Перевод доли в комнату означает превращение «визуальной» дроби в натуральный эквивалент в виде жилого помещения. Закон допускает такую возможность, но при одной оговорке:

В каких случаях можно закрепить долю в виде комнаты:

1. Желание установить/изменить порядок пользования жилплощадью. Если сложившийся порядок действует 10-15 лет и всех все устраивало, новые совладельцы не смогут его поменять.
2. Последующая продажа доли – стоимость долей в квартире, где установлен порядок пользования гораздо выше цены обычных долей.
3. Необходимость проживать в квартире – комната предпочтительнее доли, т.к. это отдельное помещение, а не мифические «квадраты» в виде права собственности.

Совладельцы вправе требовать о предоставлении комнаты соразмерно с их долями в общем праве (ст. 247 ГК РФ). Если это невозможно, остальные должны выплатить компенсацию. Отказ в выплате служит основанием для обращения в суд.

Допускается и второй вариант – выдел доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). Однако на практике это невозможно. Сооружать «квартиру в квартиру» вам никто не позволит – это потребует создание отдельного входа, кухни, санузла и прочих коммуникаций. Сейчас выдел в натуре заменяется денежной компенсацией (см. «Как рассчитать стоимость доли в квартире«).

✅ Способы перевода

Сособственники квартиры имеют право на перевод доли в изолированную комнату. Достичь желаемого можно двумя путями:

• Заключить соглашение

Наименование договора – «… о порядке пользования квартирой в общей долевой собственности». Соглашение подписывают все содольщики без исключения – даже если кто-то не хочет закреплять свою долю в виде комнаты. Затем соглашение отдается нотариусу. Без его печати оно не вступит в юридическую силу.

Дольщики могут установить произвольный порядок использования квартиры – например, разделить 3-комнатную квартиру между тремя совладельцами: каждому достанется по комнате. Места общего пользования считаются общими – кухня, коридор, ванная, туалет и др.

• Обратиться в суд

Принудительный способ, если мирный перевод затруднителен из-за разногласий. Совладелец составляет иск, обращается в суд и требует зафиксировать его долю в виде одной из комнат. Альтернативный вариант – выдел доли в натуре. Но в таком случае истцу полагается компенсация, а не доля. Если суд удовлетворит его требования, он выйдет из состава собственников квартиры.

Конечно, разумнее всего не доводить дело до суда. Соглашение между дольщиками гораздо выгоднее – они могут договориться о любых вариантах пользования жильем. Вплоть до того, что в квартире будет проживать один человек, а остальные смогут получить деньги. Или не заключать соглашение, а договориться на словах (например, в кругу семьи или близких родственников).

✅ Как перевести долю в квартире в свою комнату по соглашению

Достигнув согласия, совладельцам предстоит закрепить его в письменной форме. Если никто не возражает, особых трудностей не возникнет.

Порядок действий:

1. Обсудить предстоящие условия.
2. Определить, кто из совладельцев хочет перевести свою долю в отдельную комнату – прикинуть, хватит ли помещений на всех.
3. Установить размер компенсации – на случай, если комната превысит/не дотянет до дробного показателя.
4. Составить проект соглашения.
5. Обратиться к нотариусу, заверить договоренности в форме соглашения.
6. Обратиться в ФКП «Росреестра» за внесением изменений.
7. Получить новые документы.
8. Разделить лицевые счета и определить порядок оплаты коммунальных услуг.

Обновленные сведения заносятся в базу государственного реестра. Совладельцы получат правоутверждающие документы – бумажные или электронные выписки из ЕГРН. Отныне можно использовать жилье согласно договоренностям.

🔻 Образец соглашения об определении порядка пользования квартирой

Скачать образец соглашения об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности

🔻 Необходимые документы

Ответственный собственник (например, по доверенности от остальных) готовит следующие документы:

• паспорт;
• правоустанавливающий и утверждающий документ на долю;
• нотариальное соглашение об определении порядка пользования квартирой;
• копию выписок из ЕГРН с реестровыми и кадастровыми данными;
• акты и заключения из БТИ – при необходимости.

Сотрудники Росреестра или МФЦ проверяют сведения и выдают талон о принятии документов. Через 3-7 дней изменения внесут в базу данных и останется лишь забрать готовые выписки.

🔻 Сколько стоит?

Выше мы отметили, что соглашение подлежит обязательной регистрации у нотариуса. Выбранный вами специалист проверит чистоту сделки, согласия всех совладельцев, их притязания на квартиру и договоренности.

За свои услуги нотариус берет госпошлину – 0,5% от стоимости переводимых долей (предел – от 300 до 20 000 рублей).

Оплатить услуги можно в приёмной нотариуса: по карте или наличными. Секретарь предоставит терминал для безналичного платежа. Если вы оплачиваете наличкой, вам выдадут чек с печатью.

✅ Как перевести долю в квартире в отдельную комнату через суд

Исчерпание мирных попыток решить вопрос приводит к судебным разбирательствам. Истцом (заявителем) выступает собственник доли – если он хочет представить ее в виде комнаты. Ответчики – остальные совладельцы или несогласные на установление порядка.

До того, как обращаться в суд, нужно собрать доказательства о попытках решить вопрос полюбовно (пп. 1 п. 1 ст. 135 ГПК РФ). Заявитель прикладывает уведомления о вручении писем, опись вложений, проект соглашения об определении порядка пользования квартирой и т.д.

Затем можно приступать к принудительному процессу.

🔻 Судебная процедура

Заявитель должен определить, в какой суд ему обращаться. Согласно территориальной подсудности, иск подается в суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Спор относительно порядка пользования квартирой рассматривают мировые судьи (пп. 7 п. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Этапы судебной процедуры:

1. Подача иска и комплекта с документами + квитанции об оплате госпошлины.
2. Ожидание начала предварительных слушаний.
3. Выступление участников, совещание суда, вынесение решения (или – единолично мировым судьей).
4. Выдача исполнительных листов.

Наличие судебного решения дает право оформить перевод доли в комнату. Совладелец обращается в ФКП «Росреестра» и вносит необходимые изменения.

🔻 Образец иска об определении порядка пользования долей в квартире

Скачать образец иска о принудительном определении порядка пользования жилым помещением с выделением комнат

🔻 Список документов

Собранный пакет документов дополняет исковое заявление истца. Все приложения имеют форму копий, но в ряде случаев суд может сверить их с оригиналами.

Что понадобится из документов:

• квитанция о внесении госпошлины – обязательно;
• паспорт РФ – копия и оригинал;
• доказательства попыток решить вопрос мирным путем (уведомления, копии соглашений, сопроводительные письма);
• соглашение о порядке пользования жилплощадью – если истец хочет его оспорить или внести ряд поправок;
• выписка из домовой книги;
• правовые документы на долю истца – на основании чего она получена и зарегистрирована в ЕГРН (см. «Как и где узнать о своей доле в квартире«);
• необходимые выписки из ЕГРН – по ситуации;
• техплан квартиры – с 2013 года он заменяет техпаспорт;
• заключение эксперта БТИ или другие сведения.

🔻 Сроки и расходы

Слушания в мировом суде могут затянуться на неопределенный срок. Вместе с тем сроки касаются и других процедур:

• оценка перевода доли в комнату – от 14 дней до 2 месяцев;
• запрос справок – от 3 до 14 дней;
• обработка запроса истца – не более 5 дней с момента подачи;
• срок на рассмотрение дела в мировом суде – 1 месяц (п. 1 ст. 154 ГПК РФ);
• апелляция (обжалование) – 30 дней.

Кроме того, на сроки влияют и внешние факторы: неявка на судебное заседание, перенос дела, подача встречных исков, ходатайств, заказ дополнительной экспертизы.

Цена экспертизы может достигать 20 000 рублей. Однако в случае выигрыша дела истец вправе переложить расходы на ответчика (-ов). Об этом также нужно сообщить суду.

✅ Судебная практика: пример

Превращение доли в изолированную комнату – это всегда непросто. Нужно учесть множество факторов, которые влияют на окончательное решение суда.

Какие нюансы заслуживают внимания:

1. Сложившийся порядок пользования – изменить 15-летние устои в эксплуатации квартиры довольно сложно.
2. Размеры долей – чем они больше, тем выше шансов получить просторное жилое помещение (например, гостиную).
3. Жизненные условия – наличие детей, опекаемых лиц и инвалидов повышает шанс на выделение отдельной комнаты. Не исключено, что суд определит перевод доли в большее по площади помещение.
4. Технические возможности – одинокому собственнику могут выделить проходную комнату, а вот с супругами или детьми это будет невозможно.
5. Незначительность доли – суд не выделит комнату, если доля истца не дотягивает до минимального показателя (9-12 м²). Вероятно, остальные совладельцы смогут ее выкупить даже при несогласии собственника.

Ситуации могут быть разными, поэтому важно учесть не только технические параметры, но и родственную связь.

Итак, чтобы перевести долю квартиры в комнату нужно установить порядок пользования. Необходимости в выделе долей нет – при таком раскладе совладелец сможет рассчитывать лишь на компенсацию. Если вы можете договориться о порядке, заключайте соглашение. Это позволит закрепить право и занять комнаты. Остальные части квартиры останутся в общем пользовании совладельцев.

Ссоры в процессе деления квартиры – обычное явление. Совладельцы тянут одеяло на себя, считают себя правыми, игнорируют чужие интересы. Именно поэтому большинство споров доходит до суда. Разрешить конфликт на слепом отстаивании позиций очень сложно. Требуется юридическая помощь – чтобы взвесить все «за» и «против», оценить риски, собрать доказательства, составить грамотное заявление и рассчитать доли. Помочь в этом нелегком деле могут юристы нашего портала. Обратитесь за консультацией, и юрист ответ на ваш вопрос. Вы узнаете, как лучше перевести долю в комнату, что можно требовать и как учесть мнения остальных.

Рекомендуем видео о разнице между «идеальной» и «реальной» долей в квартире: