Что можно сделать с долей в квартире

Как распорядиться долей в квартире? Этот вопрос волнует тех, кто хочет оформить сделку. Распоряжаться долями непросто, особенно в свете конфликтов с совладельцами квартиры. По словам юристов, сделки с долями таят в себе множество трудностей. Собственник может столкнуться с враждебными соседями, аферистами, «черными риэлторами» и другими сложностями.

Как подстраховаться и оградить себя от рисков? Прежде всего, узнать о том, что можно делать с долями в квартире, а чего делать нельзя. Настало время рассказать о возможных действиях для владельца.

✅ Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников

Поскольку квартира разделена между несколькими собственниками, придется учитывать их мнения. Однако есть сделки, когда такое согласие не нужно. Это касается прежде всего безвозмездных операций с долями в недвижимости.

🔻 Дарение

Встречается между родственниками (например, мать и дочь, бабушка и внук). Основное отличие от остальных видов сделок – отсутствие оплаты. Собственник выступает в роли дарителя. Тот, кому дарится доля в квартире – одаряемым лицом. Стороны оформляют дарственную и заверяют ее у нотариуса.

Кому подойдет? Дарение подходит пожилым собственникам и их родне. Однако не стоит заменять дарением сделку по продаже приватизированной доли (например, если вы не хотите соблюдать преимущественное право). Если совладельцы раскроют аферу, они могут подать в суд и аннулировать договор (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Впрочем, доказать фиктивность такой сделки очень сложно.

Читайте, что выгоднее: подарить или продать долю в квартире — в статье мы расписали основные нюансы, сравнения, плюсы и минусы.

🔻 Залог физическому лицу

Речь идет о залоге доли в обеспечение взятой у человека ссуды (ст. 334 ГК РФ). Отличие от залога на кредит в банке – отсутствие приоритетного права выкупа остальными совладельцами. Порядок оформления очень простой:

1. Заимодавец и залогодержатель заключают договор.
2. Скрепляют намерения у нотариуса.
3. Оформляют сделку в Росреестре.
4. Заимодавец прощает долг, а взамен забирает долю в квартире.

Нечастый, но эффективный способ передать долю третьему лицу и выручить за нее деньги.

Кому подойдет? Собственникам, которые нуждаются в деньгах, но не хотят обращаться за кредитом в банк (например, из-за высоких процентов). А также желающим обойти приоритетное право выкупа.

🔻 Наследство, завещание

Отдельную долю можно включить в завещание или оставить в наследство после смерти. Родственники и иждивенцы смогут оформить ее в собственность. Остальные совладельцы на жилье не претендуют.

Кому подойдет? Всем, кто собирается оставить наследство. Желательно указывать размеры долей и кандидатов. Если этого не сделать, родственники могут затеять ссоры по разделу жилья. Это крайне неприятно и даже опасно.

🔻 Рента

Рентой называют передачу доли в квартире взамен на материальное содержание собственника (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Различают платный и бесплатный вариант: рассрочка и дарение. Однако рента отличается от классического дарения долей, в первую очередь возмездным характером.

Особенности передачи долей по договору ренты:

1. Наличие или отсутствие срока – рента может растянуться вплоть до смерти продавца.
2. Выделение приватизированной доли в виде комнаты.
3. Иждивение – пожизненное.
4. Обязательная нотариальная форма договора.
5. Переход прав и обязательств к получателю.
6. Обязанность уплатить 13% налог – продавцу, если сделка предполагает денежную оплату.
7. Отсутствие преимущественного права выкупа.

Кому подойдет? Пожилым людям и инвалидам. Рента – это неплохая прибавка к пенсии или основному доходу. Вместе с тем продавец остается жить в квартире в течение всей жизни.

🔻 Выделение в натуре

Общедолевая собственность удобна не всем участникам. Совладельцы имеют полное право выделить долю в натуре (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Затем можно распорядиться ею по своему усмотрению.

Кому подойдет? Совладельцам, которые хотят выручить деньги, но не хотят искать покупателя на стороне. Большинство споров о выделении долей решается в судебном порядке. Разногласия могут быть связаны с размером компенсации, так что потребуется экспертиза.

🔻 Прописка (регистрация)

Оформление права собственности на «квадраты» дает возможность регистрации в квартире. Однако тут есть исключения.

Свободная прописка на доле в квартире доступна:

• основному собственнику – если он владеет долей и зарегистрировал ее в ФКП «Росреестра»;
• несовершеннолетним детям собственника – различают два варианта: по месту жительства родителя (ст. 20 ГК РФ), а при разводе супругов – по их соглашению (п. 3 ст. 65 СК РФ).

Во всех остальных случаях владелец доли обязан получить разрешение у совладельцев. Если они согласны на прописку третьих лиц, проблем не возникнет.

Может ли человек с действующей пропиской претендовать на долю в квартире? Ответ на этот вопрос вы найдете по ссылке.

Кому подходит? Семьям с детьми, которые приобрели долю в квартире. Кроме того, регистрация позволит обустроиться в районе: получать медпомощь, страховку, образование, работу, пенсии, налоговые льготы.

✅ Что можно сделать с долей в квартире с согласия совладельцев

Другая разновидность сделок, которые требуют согласия или уведомления совладельцев. Нарушения могут привести к оспариванию в суде.

🔻 Продажа

Как распорядиться своей долей в квартире? Конечно, продать.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Юристы советуют не прибегать к такому варианту. Разумнее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные средства можно поделить соразмерно долям. Это в разы выгоднее продажи отдельных долей, которые не ценятся на рынке и стоят в 3-4 раза ниже рыночной цены. Кому захочется делить квартиру с чужими людьми? А если собственники установили свои порядки?

Подробнее обо всех трудностях читайте в статье «Подводные камни и риски при покупке долей в квартире«.

Если собственник все же надумал продавать долю, он обязан оповестить об этом остальных дольщиков. Допускается только письменное извещение. Отправитель должен указать размер приватизированной доли, стоимость, условия сделки и прочие нюансы.

Совладельцы имеют приоритет в выкупе долей квартиры (ст. 250 ГК РФ). Захотят – приобретут, не захотят – напишут отказные или проигнорируют уведомление. Если в течение 30 дней никто из них не связался с продавцом, последний имеет право реализовать долю «на стороне».

🔻 Аренда

Если собственник доли не планирует жить в квартире, он может вселить квартирантов. Однако в таком случае нужно представить долю в виде комнаты. А еще получить разрешение от других совладельцев. Желательно заключить соглашение об определении долей – таким образом, за каждым собственником будет закреплена комната.

Оптимальный вариант договориться с содольщиками и сдать квартиру целиком. Арендную плату можно поделить в соответствии с размерами долей.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Вопрос:

Здравствуйте!

Мне принадлежит ½ доля в 1-комнатной квартире. Вторая половина у матери. Жилье досталось нам по наследству от умершего отца. Мать сдает квартиру, а меня и супруга не пускает. Никакой прибыли от своей доли я не получаю. Может ли мать ограничить мне доступ в квартиру и что делать в такой ситуации? Испытываем проблемы с поиском жилья.

Ответ юриста:

Добрый день!

Ваша ситуация имеет два пути решения:

1. Обратитесь в суд с иском о принудительном вселении в квартиру. Суд должен определить порядок использования жилого помещения. Вместе с тем он обяжет ответчика (вашу мать) не чинить препятствий для вашего вселения в квартиру.
2. Второй вариант – продать долю в 1-комнатной квартире. Покупателем может выступить ваша мать, поскольку у нее есть преимущественное право на выкуп. Отправьте ей обычное или нотариальное извещение. Обязательно сделайте опись вложений (на почте). Если через месяц вы не получите ответа, можно искать покупателей на стороне.

Обращаем внимание, что вариант с продажей доли третьим лицам крайне невыгодный. Выручить за долю большие деньги вы вряд ли сможете. Да и матери вряд ли понравятся чужие люди в квартире. Вероятно, ей придется забыть о сдаче жилья в аренду.

🔻 Обмен

Встречается как в отношение одной жилплощади, так и в отношении разных квартир. Порядок процедуры во многом совпадает с куплей-продажей (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Обязательным условием является уведомление остальных содольщиков. Далее, происходит обмен с выбранным кандидатом.

Обменивать всю долю или только ее часть – на усмотрение собственника. Главное, чтобы жилье было приватизированным.

Подробнее читайте в статье «Обмен долями в квартирах между родственниками».

✅ Выводы и итоги

Итак, с долей в квартире можно сделать все что угодно. Однако нужно учитывать интересы остальных жильцов и соблюдать законность:

1. Собственник имеет право продать, сдать в найм, выделить, обменять, подарить, завещать, заложить долю + оформить ренту или регистрацию в квартире.
2. Возмездные сделки требуют уведомления остальных совладельцев.
3. Безвозмездные могут проходить и без согласия содольщиков.
4. Выгоднее распоряжаться не долей, а всей квартирой – по соглашению собственников (например, сдача квартирантам или продажа).
5. Сделки с долями не обходятся без участия нотариуса.

Имеете долю в квартире, но не знаете, что с ней сделать? Обратитесь за помощью к юристам портала. Наши эксперты помогут разобраться с вашей ситуацией, будь то продажа, аренда или обмен. Советуйтесь с юристом, если вам мешают распорядиться долей. Нередко споры совладельцев перетекают в судебное русло. Юрист подскажет, что делать в сложной ситуации, как договориться с собственниками, как выделить свою долю и сколько можно получить за оформление сделки? Задавайте вопросы, консультации бесплатные!