Кредит под залог доли в квартире

Оформление целевого кредита под залог доли квартиры встречается нечасто – намного реже займа под всю жилплощадь. Размер выдаваемой ссуды не слишком большой, зато заемщик сразу получит деньги на свои нужды. Далеко не все банки готовы пойти на уступки под залог части жилья, но все же такие случаи встречаются. Кредиторам выгодно привлекать новых клиентов, а значит их предложения по кредитам постоянно улучшаются.

Торопиться с получением ссуды в обеспечение квартирной доли не стоит. Прежде чем брать кредит, нужно изучить требования, условия, плюсы, минусы и актуальные тарифы от банков. Информации много, она противоречива – в этой статье мы собрали для вас свежие данные в цифрах, примерах и рекомендациях.

✅ Можно ли взять кредит под залог доли в квартире?

Прежде чем выдать кредит, банк потребует гарантий – такой гарантией может выступить поручитель, созаемщик, а может и часть квартиры. Таким образом, долю жилья можно заложить в обеспечение кредита. Если заемщик не сможет погасить ссуду, банк продаст заложенный объект и выручит за него недостающую сумму.

Российские банки выдают целевой кредит под залог доли в квартире – но требуют гарантий. Гораздо проще заложить квартиру или комнату (выделенная доля в натуре). Намного сложнее с частью жилья в виде неопределенной доли – не все банки готовы пойти на сделку и предоставить заемные средства.

Пример:

Савельев имел в собственности ¼ часть 2-комнатной приватизированной квартиры. Вместе с ним проживали мать, отец и брат. Савельев обратился в банк с целью взять кредит на покупку автомобиля – собственник хотел заложить ¼ часть квартиры. Однако в Сбербанке ему отказали, сославшись на неопределенность доли. Эксперты посоветовали выделить ¼ часть в натуральном эквиваленте – отдельной комнатой. Теоретически это было возможно, но на практике такой выдел затруднителен.

Что делать Савельеву с его долей:

• выкупить долю отца, матери или брата, чтобы владеть ½ квартиры или жилплощадью целиком;
• представить выделенную долю в виде комнаты с выплатой компенсации другим участникам долевой собственности;
• отказаться от залога доли.

Савельев договорился с другими дольщиками о пересмотре порядка пользования квартирой. Члены семьи определили, что ¼ доля Савельева будет представлена спальней, а недостающую сумму владелец выплатит своему брату, чью долю он «захватил». Изменения утвердили у нотариуса и внесли в базу Росреестра – совладельцы получили выписку из ЕГРН. Таким образом, Савельев смог заложить долю в виде комнаты и получил кредит на целевые нужды.

✅ Куда обращаться: список банков

Приступая к поиску кредитора, изучите его условия выдачи кредита физическим лицам.

Обратите внимание на следующие параметры:

• репутация банка;
• наличие лицензии – смотрите, чтобы у банка ее не отозвали (например, 28 ноября 2018 года ЦБ отозвал лицензию у «Русского ипотечного банка», хотя до этого кредитор выдавал ссуды под залог доли в квартире);
• процентная ставка по кредиту – от 9 до 16 % годовых;
• способы начисления процентов;
• очередность платежей;
• минимальный и максимальный размер кредита;
• перечень бумаг;
• пересмотр условий кредитования;
• размер пеней, штрафов и страховки.

Какие банки предлагают кредит под залог доли в квартире? Зачастую это учреждения с репутацией и высоким рейтингом – самые известные банки в России: Сбербанк, ВТБ, Альфа… Теоретически займ можно оформить в ломбарде или в МФО – однако за размером кредита скрываются высокие проценты, меньший срок и жёсткие условия после невозврата.

Эксперты советуют обращаться в один из следующих банков:

✅ Риски и сложности

Один из этапов подготовки к оформлению кредита под залог доли в квартире – просчет финансовых рисков.

Рассмотрим самые опасные:

• Занижение оценки квартиры

Стандартной услугой банка является оценка недвижимости. Кредитору выгоднее занизить цену доли, нежели указывать ее реальную стоимость. Объяснение очень простое – размер кредита зависит от цены квартирной доли (комнаты). Таким образом, заемщик получит меньшую сумму от банка, чем мог бы оформить при текущей стоимости жилья.

Юристы советуют проводить оценку квартиры самостоятельно. Достаточно обратиться к независимым экспертам и получить акт о рыночной стоимости жилья. Далее, останется предоставить заключение в кредитный отдел выбранного банка.

• Риск потери жилья

Невыплата ссуды грозит обернуться потерей жилищной доли. Если заемщик перестанет совершать выплаты, натуральная доля (комната) перейдет к банку. Скорее всего кредитор продаст ее другим дольщикам или устроит аукцион для всех желающих.

• Страховка

Финансовые учреждения навязывают страховку клиентам – от этого никуда не деться. Страховка снижает риски невыплаты по кредиту. Заемщику это не совсем выгодно, поскольку к выплачиваемой сумме прибавляются страховые взносы – от 0,5 до 2% от размера кредита.

• Конфликты собственников

Залог доли в квартире в обеспечение кредита требует учета мнения домочадцев. Если жилье находится в общедолевой собственности, придется обсудить вопрос с дольщиками. Зачастую совладельцы оттягивают принятие решения, выступают против залога, требуют пересмотра долевых размеров.

Один из вариантов — взять ипотеку на выкуп доли в квартире, особенно, если вы планируете приобрести последнюю долю и стать единственным владельцем.

• Нестабильность курса валюты

Ежегодные скачки курса валют не идут на пользу заемщикам. Особенно если кредит взят в иностранной валюте – долларах или в евро. Несмотря на низкую процентную ставку, любое изменение курса рубля влечет увеличение суммы долга. Отдавать придется гораздо больше, чем вы оформили посредством займа.

Прежде чем готовить документы под залог части жилья, взвесьте плюсы и минусы операции.

✅ Плюсы и минусы

Предлагаем взглянуть на ситуацию с позиции аргументов «за» и «против».

Для наглядности сравним их в виде таблицы:

Таким образом, преимущества и недостатки примерно одинаковые. Выбор целиком на усмотрение заемщика, поэтому учтите свое финансовое положение и сопоставьте его с целями на ссуду.

✅ В каких случаях кредит не дадут?

Политика любого банка построена на извлечении прибыли от кредитования. Если заемщик или жилье не отвечают стандартам, о займе можно забыть.

Причины отказа банка в кредите:

• жилье введено в эксплуатацию до 1970 года;
• аварийность, ветхость, непривлекательность квартиры (см. «Снос приватизированного жилья«);
• регистрация детей, инвалидов и отказавшихся от приватизации жилья;
• несогласие второго супруга – если жилье в совместной собственности;
• отказ дарителя – если доля была подарена менее 1 года тому назад;
• дом включен в программу Правительства Москвы по реновации жилья;
• жилое помещение уже под залогом или арестом;
• здание имеет деревянные конструкции или 2 этажа;
• статус «коммунальная квартира».

Важное значение играет и статус самого заемщика – меньше 18 лет, неофициальный доход, отсутствует гражданство РФ, нет кредитной истории, имеется судимость и др.

✅ Как взять кредит в залог доли в квартире

Первое, что нужно сделать заемщику – оценить риски и подготовиться к предстоящему обращению в банк. Выше мы выяснили, что кредитные учреждения не примут долю в квартире – нужен имущественный объект в виде изолированного помещения. Если доля еще не выделена, читайте нашу статью о том, как это сделать «Выделение доли в квартире в натуре».

Далее, можно приступать к оформлению ссуды.

🔻 Пошаговая инструкция

Старайтесь пользоваться проверенными банками или обращайтесь к частным брокерам (посредникам). Мошенников на рынке жилья очень много, поэтому рекомендуем получить консультацию юриста.

Что касается процесса оформления кредита под залог доли в квартире, она состоит из следующих действий:

Этап 1 – Определитесь с недвижимостью

Очень важно чтобы доля была представлена в виде комнаты – иначе банк не выдаст ссуду или затребует дополнительные подтверждения. Первый этап включает в себя взаимодействие с другими дольщиками. Если квартира в совместной собственности, посетите нотариуса и составьте согласие супруга.

Этап 2 – Выберите кредитора

Обратитесь в кредитные учреждения вашего города, подберите оптимальный вариант.

Изучите следующие факторы:

• узнаваемость банка;
• отзывы людей о кредитовании;
• условия предоставления ссуды под залог недвижимости;
• сроки погашения кредита;
• размер процентов и переплат;
• особенности страхования рисков.

Альфа-Банк и ВТБ предлагают льготные условия для постоянных клиентов. Если вы получаете зарплату на карты этих банков, воспользуйтесь предложением по кредиту. Скорее всего вам предоставят выгодную ставку, минимум документов, а также лояльные сроки погашения ссуды.

Этап 3 – Подготовьте документацию

Уточните, какие документы нужны для оформления кредита. Определите, нужно ли посещать нотариуса и в каких случаях это обязательно? Сбор документов – это важный этап на пути к оформлению ссуды. Если вы предоставите всю документацию, шансы на одобрение заявки существенно увеличатся.

Этап 4 – Заключение договора с банком

Заемщик должен определиться с кредитной программой. Выбрать подходящий вариант можно на официальном сайте банка или в общении с менеджером учреждения. Ряд банков предлагают выгодные программы для пенсионеров, служащих и многодетных семей.

Затем соискатель подписывает:

• договор о залоге доли в квартире;
• договор о предоставлении кредита (кредитное соглашение).

Отдельно могут идти соглашения о страховании жизни и имущества. Отнеситесь к процедуре со всей ответственностью – на кону ваша квартира.

Этап 5 – Получите ссуду

Информация о залоге поступает в базу Росреестра, а объект залога остается у кредитора (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Орган вносит пометку «обременение» в сведения о квартире. Заемщик получает деньги и пользуется ими по своему усмотрению (например, вносит первый взнос по ипотеке). Затем наступает период погашения ссуды – в соответствии с условиями кредитного договора.

🔻 Пакет документов

Итак, вернемся к этапу сбора документов для получения кредитных средств. Условно документы можно поделить на две части:

Личность заемщика:

• паспорт РФ и его копии – 2-3 шт.;
• ИНН, военное или пенсионное удостоверение, паспорт моряка и др.;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ – выдается в бухгалтерии;
• заверенная копия трудовой книжки, контракта или договора;
• разрешения от других совладельцев, а в случае с совместной квартирой – согласие второго супруга;
• военный билет – мужчинам до 27 лет (требуют не везде).

Характеристики квартиры:

• новая выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• подтверждающий регистрацию документ – свидетельство о праве на наследство, дарственная, документ о приватизации, купли-продажи;
• техплан квартиры – площадь жилья с выделенным помещением под залог (комната);
• кадастровый паспорт или свежая выписка из Росреестра;
• справка из ЖЭК об отсутствии долгов;
• выписка из домовой книги – о зарегистрированных жильцах, включая детей;
• отчёт об оценке стоимости доли (комнаты) – при самостоятельной процедуре без участия займодателя.

Собранные документы желательно заверить у нотариуса. Учитывайте, что банк может затребовать и другие справки на жилье.

🔻 Образец договора залога доли в квартире

Переоформление доли в залог составляют в письменной форме по образцу. Шаблон и бланк договора вам предложат в отделении Сбербанка или другого займодателя.

Скачать образец залогового договора на долю в квартире

🔻 Образец договора займа под залог доли в квартире

Содержит условия выдачи кредита, срок погашения, обязанности сторон и другие характеристики. Заключается между физическим лицом и сотрудником банка от лица учреждения.

Скачать образец кредитного договора под залог доли в квартире

Совет: читайте условия, написанные мелким шрифтом – как показывает практика, в них кроется 80% невыгодных для клиента пунктов.

🔻 Стоимость, расходы

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Основная доля расходов приходится на страхование рисков и ответственности:

• страховка объекта недвижимости – затраты индивидуальны, но в большинстве не превышают 2-4% от размера ссуды;
• страхование жизни клиента;
• отказ от страхования – увеличение процента по кредиту.

Отдельные банки требуют заверки договора залога у нотариуса. Итоговая стоимость зависит от тарифов конторы – она состоит из госпошлины в размере 0,5% от цены договора + услуг нотариуса в индивидуальном расчете.

Госпошлина за регистрацию смены залогодержателя – 1 600 рублей.

Ежемесячные расходы на погашение ссуды также индивидуальны. Заемщик выплачивает не только «тело» кредита, но и проценты + пени, штрафы за просрочку платежей. Общая сумма будет выше первоначального займа в 1,5-2 раза.

🔻 Сроки

Период погашения займа фиксируется в договоре между заемщиком и банком. Клиент вправе рассчитывать на длительный срок – от 15 до 30 лет. Встречаются потребительские ссуды с меньшим периодом – до 36 месяцев с момента оформления.

Соискатель может взять кредит под залог доли в квартире за 2-3 дня без учёта выходных и праздников. Многое зависит от графика работы ФНС, ЖЭК и бухгалтерии, а также сроков одобрения кредитным отделом. Обычно ответ дают в течение 5-10 дней.

✅ Советы юриста

Изменения в банковской политике автоматически меняет и условия кредитования. Чтобы не столкнуться с проблемами, нужно учитывать разные жизненные ситуации.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Разберем наиболее актуальные:

1. Подтверждение доходов – важный момент для ссудополучателей, которые не обслуживаются в текущем банке. Доходы зарплатного клиента отследить проще – поэтому юристы советуют выбирать банк, который обслуживает ваш лицевой счёт.
2. Испорченная кредитная история – один из основных, но не ключевых факторов в пользу одобрения кредита. Самое главное не иметь крупных непогашенных долгов. Условно, если вы задолжали банку 10 000 рублей, ссуду одобрить могут, а при долге в размере 150 000 рублей вас не «спасет» даже залог в виде комнаты.
3. Согласие дольщиков – если вы собираетесь оформить кредит под залог в виде доли, получите отказы от всех совладельцев. Если этого не сделать, банк откажет в выдаче денег. Имейте в виду, что дольщики – это претенденты на первичный выкуп вашей части жилья. Они могут оспорить залог доли, поскольку не получат от вас предложения, а это прямое нарушение ст. 250 ГК РФ.
4. Права несовершеннолетних – если ребенок прописан на вашей части жилья, кредитор откажет в выдаче средств. Любая регистрация детей в квартире – это обременение. Принимать решение придется совместно с родителями ребенка и органом опеки. Такие сделки практически исключены.
5. Муниципальная квартира – нельзя заложить свою долю в социальном жилье. Изначально квартира принадлежит государству. Прежде чем оформлять залог, нужно приватизировать жилую площадь и выделить доли всем жильцам. Обо всех нюансах процедуры мы рассказывали в статье «Приватизация квартиры, жилья».

Статистика говорит о том, что кредит под залог квартирной доли – явление нечастое. Гораздо проще заложить жилье полностью, чем отчуждать отдельные части. Если заемщик хочет заложить долю, но при этом другого жилья у него нет – такой вариант рискованный. Любая просрочка по кредиту грозит обернуться выселением из жилого помещения. Фактически заемщик может оказаться на улице без денег в кармане – такие примеры тоже известны.

Принять верное решение вам помогут юристы. Обратитесь за бесплатной консультацией и получите ценные советы. Юрист подскажет, стоит ли вообще оформлять залог, на что обратить внимание, какие нужны документы и во сколько это обойдется? Помощь юриста повысит шансы на успешность сделки. Напишите в онлайн-чат или задайте вопрос по телефону горячей линии.

Смотрите видео о требованиях к жилью под залог: