Расприватизация квартиры, жилья

Наравне с приватизацией жилья существует так называемая обратная приватизация – возвращение квартиры в собственность государству. Речь идет о расприватизации жилья в судебном порядке. Такая практика все еще пользуется спросом у населения нашей страны. Принудительный возврат квартиры подойдет всем тем, кто не может отказаться от приватизированного жилья в обычном порядке.

Что такое расприватизация? Каковы ее основания? Как вернуть жилье обратно государству? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Некоторые вопросы мы освещали в статье «Оспаривание приватизации квартиры«.

✅ Что такое расприватизация?

Приватизация в России началась в далёком 1992 году, и с тех пор государственный жилищный фонд опустел на 80% – именно такой процент всего жилья перешел в частную собственность граждан и юридических лиц. Но вместе с тем потребовалось узаконить обратную процедуру – возврат приватизированного жилья обратно государству. Вскоре это стало доступно и даже получило отдельное название.

Официально признать договор о приватизации недействительным можно только в судебном порядке. Ни о какой добровольной процедуре, как в случае с деприватизацией, речи не идет.

✅ Отличие от деприватизации

Расприватизация и деприватизация жилья – это передача недвижимости обратно государству. Оба способа имеют одинаковое значение, однако различаются в условиях и последствиях.

Уже на примере определений видно, что расприватизация отличается от деприватизации. Если в случае с добровольным способом можно обойтись без суда, то расприватизация имеет исключительно принудительный порядок. Более того, если владельцу приватизированной квартиры откажут в деприватизации, он имеет право воспользоваться судебной защитой.

✅ Можно ли расприватизировать квартиру? (Таблица)

Обратная приватизация жилья регламентируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами:

• Жилищным кодексом – а именно, ст. 20 и ст. 49 ЖК РФ;
• ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» (от 04.07.1991) – ст. 19.1;
• Закон города Москвы № 60 «О передаче…» (от 6.11.2002) – регламентирует передачу приватизированного жилья в собственность столичных властей.

Расприватизация квартиры имеет несколько особенностей. Рассмотрим некоторые из них в таблице.

✅ Основания

Основной мотив, с которым можно обратиться в суд – признать договор о приватизации недействительным, а саму сделку – ничтожной. Расприватизация возможна в том случае, если в ходе процедуры были допущены серьезные ошибки.

Например:

1. Участник приватизации не мог заключать договор о приватизации, т.е. ранее использовал свою попытку либо не был зарегистрирован в квартире.
2. Оформление сделки происходило с нарушениями.
3. Игнорирование интересов несовершеннолетнего.
4. Отсутствие согласия одного из жильцов на проведение приватизации жилья.
5. Выявление запрета на приватизацию квартиры (например, аварийное, ветхое, служебное или иное жилье).

Нюансы приватизации в различных ситуациях: «Приватизация служебного жилья«, «Приватизация комнаты в общежитии«, «Снос приватизированного жилья«.

Вышеперечисленные основания должны быть подтверждены документально. Обращение в суд оформляется в форме искового заявления с указанием причины и требований.

✅ Когда расприватизация невозможна?

Расприватизация жилья возможна далеко не во всех случаях. Бывает, что даже обращение в суд не приносит должного эффекта.

В каких случаях откажут в расприватизации квартиры:

• жилье находится под залогом (например, в обеспечение взятого в банке кредита на покупку авто);
• квартира подвергалась неузаконенной перепланировке;
• жилье было продано новым собственникам;
• нарушение срока исковой давности.

Пример:

Супруги Виноградовы и их сын приватизировали муниципальную квартиру. Кроме того, в квартире был зарегистрирован Сазонов. Квартирант имел прописку, хотя фактически проживал по другому адресу – в доме у гражданской жены. Сазонов не был против того, чтобы Виноградовы оформили жилье в свою собственность. Но заверенный у нотариуса отказ отсутствовал. Со временем мнение Сазонова поменялось – он разошёлся с гражданской женой и вынужден был вернуться в муниципальную квартиру. Однако жилье уже было в собственности Виноградовых. Семейная пара сменила замки и не пускала Сазонова за порог квартиры. Последний был вынужден обратиться в суд. Истец настаивал, что имел регистрацию в муниципальной квартире, а также подтвердил свое право на участие в процедуре.

Судье пришлось решать непростое дело – с одной стороны, Сазонов фактически не проживал в квартире (не оплачивал коммуналку, не решал бытовые вопросы…), но с другой – был внесен в договор соц найма. Учитывая сложившуюся ситуацию, суд принял решение удовлетворить иск на основании ст. 2 ФЗ № 1541-1, а также признать приватизацию недействительной. Виноградовым пришлось вернуть жилье муниципалитету.

Очень часто истцы допускают ошибки в исковом заявлении о расприватизации. Прежде, чем подавать иск, нужно определиться с основаниями, подготовить доказательства и оплатить госпошлину. Если этого не происходит, суд попросту оставляет иск без движения или возвращает его истцу (ст. 135 ГПК РФ). Старайтесь придерживаться установленных правил, а лучше обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.

✅ Как расприватизировать квартиру, жилье в суде?

Оспаривание приватизации имеет принудительный характер. Сразу после вынесения судом положительного вердикта прежние собственники жилья утрачивают свои права, а квартира отходит обратно государству.

Правом на расприватизацию обладают:

• прописанные в квартире жильцы;
• заинтересованные лица (например, родители несовершеннолетнего или поручители);
• государственные органы (ООП, прокуратура, ФНС и др.);
• представители муниципального образования.

Обращение в суд подчиняется установленным правилам. Ниже вы можете ознакомиться с пошаговой инструкцией.

🔻 Порядок, алгоритм

Расприватизация квартиры занимает длительное время. Прохождения всех судебных инстанций и ожидания итогового результата, увы, не избежать. Поэтому следует приготовиться к серьезным разбирательствам.

Порядок расприватизации квартиры в суде:

1. Установить причину.
2. Собрать документы, необходимые для обращения в судебный орган.
3. Грамотно составить исковое заявление (желательно совместно с юристом).
4. Передать документы в судебную канцелярию (лично, по почте, по доверенности).
5. Прийти на предварительные и основные слушания о расприватизации.
6. Получить копию решения суда.
7. Направить запрос в Росреестр для изменения сведений.

Если суд удовлетворит исковые требования, договор о приватизации признается недействительным. Следовательно, квартира вернется государству, а жильцы смогут заключить новый договор социального найма, если потребуется.

🔻 Процесс и процедура

Рассмотрением дел о расприватизации занимаются районные (городские) суды. Заявление в форме иска подается по месту регистрации объекта недвижимости. Если истец проживает в другом городе, он может доверить оспаривание своему представителю (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Для этого ему следует посетить нотариуса и составить генеральную доверенность.

Отмена приватизации квартиры возможна только на основании судебного решения. Сразу после возможны два пути дальнейших действий:

• заявитель подает заявку в местную администрацию или Департамент жилобеспечения;
• обращение в Росреестр с целью изменения регистрационных данных (выписки из ЕГРН).

Направляя запрос в государственный орган, потребуется приложить копию судебного решения о расприватизации. На ее основе регистраторы внесут изменения в реестр недвижимости. Кроме того, судебное решение подтвердит, что участники приватизации сохраняют еще одну попытку перевода жилья в собственность (см. «Сколько раз можно участвовать в приватизации?«. Напомним, что в случае с деприватизацией попытка считается исчерпанной.

🔻 Документы

Передавая материалы в суд, нужно подготовить документы для рассмотрения дела по существу.

Перечень документов в 2024 году о расприватизации:

• грамотно составленное исковое заявление о признании приватизации недействительной;
• копия паспорта истца;
• копия договора о приватизации;
• техпаспорт на жилье;
• расширенная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
• квитанция об оплате госпошлины за подачу иска;
• документальные доказательства (выписка из ЕГРН об участии лица в приватизации, сведения о нарушении интересов ребенка, информация о признании жилья аварийным и т.д.);
• доверенность (нотариальная).

Некоторые из вышеперечисленных документов могут не понадобиться. Об этом подробнее сообщит секретарь судебной канцелярии. При себе необходимо иметь не только копии, но и оригиналы документов. Если оригиналы отсутствуют, подойдут их дубликаты (но не копии).

🚩 Образец искового заявления о расприватизации

Принудительное возвращение жилья муниципалитету осуществляется в строго установленной форме. Расприватизация предполагает составление искового заявления в районный суд по месту регистрации квартиры.

Какие сведения указывать в иске о расприватизации жилья:

• точное наименование судебного органа;
• Ф.И.О. члена семьи, чьи интересы были нарушены в ходе приватизации квартиры (от имени ребенка иск подается родителями или опекунами);
• Ф.И.О истца, кто подает исковое заявление;
• сведения об ответчике (Ф.И.О, паспортные данные, телефон/факс, эл. почта);
• название документа – «Исковое заявление…»;
• информация о приватизированном объекте (местоположение, кадастровые данные, № договора);
• сведения о нарушенных правах;
• указание на конкретные нарушения (например, отсутствие согласия одного из жильцов квартиры);
• доказательства нарушенных прав;
• отсылка к положениям законодательства (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ, ст. 2 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» и т.д.);
• основное требование к суду – признать сделку о приватизации недействительной;
• список приложений (документов);
• число, месяц и год составления;
• личная подпись с расшифровкой.

Скачать образец искового заявления о расприватизации квартиры

Исковое заявление и доказательства входят в пакет документов. Количество подаваемых истцом пакетов зависит от числа участников разбирательства. Обычно это 3 субъекта: истец, ответчик и судебный орган. Следовательно, нужно приложить два пакета из документов – оппоненту и судебному органу. Проштампованный в канцелярии пакет останется у истца.

🔻 Сроки

Расприватизация квартиры не ограничена по времени. Если раньше она совпадала с приватизацией, то с февраля 2017 года стала бессрочной. Однако нужно учитывать срок исковой давности – период, в течение которого лицо вправе обратиться в суд и заявить о своих нарушенных интересах.

Расприватизация имеет стандартный срок исковой давности – 3 года. Начальная точка отсчета: с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении интересов (своих или члены семьи).

Итак, сколько займет обратная приватизация в суде? Подобные судебные споры длятся от 3 до 6 месяцев, а то и дольше. Многое зависит от соблюдения процессуального порядка.

🔻 Стоимость, расходы, налоги

Расходы на расприватизацию квартиры связаны в первую очередь с госпошлиной. Стоимость искового заявления – 300 рублей. Оплата производится любым удобным для истца способом: в банке, через терминал, онлайн-банкинг (с удостоверением квитанции в банке).

Однако истец может быть вовсе освобожден от оплаты госпошлины. Например, если он защищает интересы несовершеннолетнего, который не получил долю в приватизированной квартире. В данном случае суд перекладывает финансовые издержки на противоположную сторону – ответчика.

✅ Судебная практика

Расприватизация встречается достаточно часто. Причем стороны могут сперва воспользоваться добровольным возвратом жилья муниципалитету (см. «Отмена приватизации квартиры«). Если договориться не удастся, стоит прибегнуть к принудительной процедуре.

Но как показывает практика, расприватизация касается случаев признания договора о передаче жилья недействительным. Нарушения могут быть самыми разными, начиная от несогласия с приватизацией, и заканчивая переоформлением недоступного жилья.

Сложившаяся судебная практика такова, что процент выигрышных дел по делам о расприватизации достаточно высок. Очень часто суд не расторгает сделку, а обязывает включить потерпевшего в число собственников квартиры. Следуя логике, доли остальных участников приватизации будут урезаны – «новичок» получит причитающуюся ему часть.

Пример:

Кузнецов А. отбывал наказание в местах лишения свободы. До своего ареста он проживал в муниципальной квартире. Тут же проживала сестра вместе со своим супругом. Учитывая тюремное наказание, Кузнецов считался временно отсутствующим по месту жительства, но имел права на муниципальную жилплощадь. Спустя некоторое время жильцы решили приватизировать квартиру. Но они не уведомили о своем решении осужденного члена семьи. Выйдя на свободу, Кузнецов узнал о том, что квартира уже приватизирована, а сам он не имеет никакой доли. Мужчина обратился в суд с требованием признать незаконной сделку о приватизации жилья.

Заслушав доводы сторон, суд принял решение – исковое заявление удовлетворить; включить Кузнецова в состав сособственников приватизированной квартиры и выделить ему долю. Основанием выступило отсутствие согласия Кузнецова на совершение приватизации. Несмотря на отбывание наказания в МЛС, истец был включен в договор соц найма квартиры, а значит должен был участвовать в приватизации наравне с сестрой и ее мужем.