Как уведомить о планируемой реконструкции частного дома

С чего начать

Дальнейшие действия зависят от того, какие работы вы планируете и на каком этапе находится реконструкция. Выберите свой вопрос.

Когда работы считаются реконструкцией, а не ремонтом

Реконструкция связана с изменением параметров дома или его несущих конструкций. По закону к ней относятся изменение высоты, количества этажей, площади или объёма здания, а также надстройка, перестройка и расширение. Замена или восстановление несущих конструкций тоже может быть реконструкцией, но для отдельных элементов закон предусматривает исключение. (п. 14 ст. 1 ГрК РФ)

Чтобы определить, какой порядок нужен, оцените предполагаемый результат работ.

Например, если вы пристраиваете комнату и увеличиваете площадь дома, работы могут считаться реконструкцией. А замена отделочных материалов внутри помещений обычно не меняет характеристики здания и сама по себе реконструкцией не является.

Поэтому нельзя считать любую замену крыши обычным ремонтом или, наоборот, реконструкцией. Всё зависит от того, какие конструкции затронуты и каким станет дом после работ. Если по описанию это непонятно, лучше получить техническое заключение или описание работ от специалиста по конструкциям, а не ориентироваться на название «ремонт крыши» в договоре.

Капитальный ремонт отличается от реконструкции. Он связан с заменой или восстановлением отдельных элементов здания, инженерных систем и других предусмотренных законом частей объекта, но не направлен на изменение параметров, характерных для реконструкции. (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ)

Для каких домов подходит уведомительный порядок

Уведомительный порядок применяется к объектам ИЖС и садовым домам. Для обычной реконструкции таких объектов вместо разрешения на строительство направляют уведомление о планируемой реконструкции. (ст. 51.1 ГрК РФ)

При этом важно проверить, соответствует ли ваш дом установленным требованиям. Объект ИЖС — это отдельно стоящее здание, которое:

• имеет не более трёх надземных этажей;
• не превышает 20 м в высоту;
• предназначено для проживания;
• не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Эти признаки предусмотрены п. 39 ст. 1 ГрК РФ.

Начните с выписок из ЕГРН на дом и земельный участок. Если сохранился технический план, используйте и его. Сопоставьте назначение, этажность и другие зарегистрированные характеристики с фактическим состоянием дома, а затем отдельно оцените параметры после реконструкции.

Регистрация существующего дома в ЕГРН не означает, что его можно расширять без ограничений. Если дом блокированный, разделён на самостоятельные объекты или после работ перестанет соответствовать признакам обычного ИЖС, нельзя автоматически применять к нему описанную процедуру.

Что проверить перед подготовкой уведомления

Эти проверки помогут определить, соответствует ли планируемая реконструкция условиям для конкретного дома и участка.

• Назначение дома: Убедитесь, что выбранный порядок соответствует виду объекта.
• Права на земельный участок: Нужно понимать, на каком основании вы владеете или пользуетесь землёй.
• Вид разрешённого использования участка: Он должен допускать размещение соответствующего объекта.
• Ограничения территории: Они могут влиять на допустимые параметры и расположение дома.

Особые условия возможны, например, в исторических поселениях и на других территориях со специальными ограничениями. Эти обстоятельства нужно учитывать до подачи уведомления, а не после начала работ.

Куда подать уведомление о реконструкции

Уведомление направляют в орган, уполномоченный выдавать разрешения на строительство, по месту нахождения земельного участка. Обычно этим занимается подразделение муниципальной администрации по вопросам строительства и архитектуры, но его точное название зависит от муниципального образования и региона.

Найти нужный орган можно через карточку муниципальной услуги о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС либо садового дома. Выберите муниципалитет, в котором находится участок, и проверьте три сведения: кто предоставляет услугу, на какую территорию распространяются полномочия органа и какие способы подачи доступны.

Если карточку услуги найти не удалось, обратитесь в местный МФЦ. Назовите адрес участка и полное название услуги — «Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома». Там можно уточнить, какому органу направлять документы.

Подать уведомление разрешается несколькими способами:

• лично в уполномоченный орган;
• через МФЦ;
• почтой с уведомлением о вручении;
• через Единый портал государственных и муниципальных услуг или региональный портал, если услуга доступна в электронном виде.

Эти способы предусмотрены ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ. Если подаёте документы электронно, перед отправкой ещё раз проверьте выбранный муниципалитет и орган-получатель.

Как заполнить уведомление о планируемой реконструкции

Уведомление составляют по утверждённой форме. Обычное письмо с просьбой разрешить реконструкцию её не заменяет.

Нужный бланк содержится в приложении 1 к приказу Минстроя России от 19.09.2018 № 591/пр. Посмотреть его можно по ссылке: форма уведомления о планируемом строительстве или реконструкции.

Если доступ к форме в правовом справочнике ограничен, получите её в МФЦ или через карточку услуги на сайте уполномоченного органа. При электронной подаче найдите соответствующую услугу на портале, проверьте муниципалитет, исполнителя и доступность отправки документов.

В форме указывают сведения о заявителе, земельном участке, правах на него, объекте и планируемой реконструкции. Главная особенность — характеристики дома нужно приводить в том виде, в котором он будет существовать после завершения работ.

Какие поля заполнить

Основные поля и ошибки при заполнении:

Особенно внимательно заполните сведения о площади застройки и отступах. Площадь застройки характеризует размещение здания на земельном участке. Её нельзя подменять суммой площадей комнат или этажей. А допустимые расстояния до границ участка нужно определять с учётом требований к конкретной территории, а не по одному универсальному значению.

Если планируется пристройка, покажите на схеме её расположение и расстояния до границ участка. Затем сверьте схему с уведомлением: высота, этажность, площадь застройки и отступы должны относиться к одному и тому же дому после реконструкции.

Какие документы приложить к уведомлению

Единого набора дополнительных документов для всех заявителей нет. Он зависит от прав на участок, того, кто подаёт уведомление, и особенностей территории.

В зависимости от обстоятельств потребуются:

• Сведения о правоустанавливающих документах на участок — если право на него не зарегистрировано в ЕГРН.
• Документ, подтверждающий полномочия представителя — если уведомление подаёт не сам заявитель, а его представитель.
• Перевод документов иностранного юридического лица — когда это требуется для такого заявителя.
• Описание внешнего облика дома — для предусмотренных законом случаев реконструкции в историческом поселении.

Требования к приложениям установлены ч. 3 и 4 ст. 51.1 ГрК РФ.

Не нужно автоматически собирать согласия всех соседей, готовить полный проект дома или прикладывать выписку из ЕГРН во всех случаях. Сначала определите, какие документы обязательны именно для вашей ситуации.

Если у дома несколько правообладателей или права оформлены в долях, нельзя игнорировать права других собственников. При этом урегулирование отношений между ними само по себе не заменяет уведомление администрации.

Сколько рассматривают уведомление о реконструкции

В обычном случае уполномоченный орган проверяет уведомление в течение 5 рабочих дней со дня его поступления. Проверка касается сведений о заявителе и объекте, планируемых параметров реконструкции, их соответствия требованиям и допустимости размещения дома на участке. (ст. 51.1 ГрК РФ)

Полный комплект документов позволяет рассмотреть обращение, но не гарантирует положительный результат. Если реконструкция соответствует требованиям, орган вносит запись в реестр и направляет выписку. При наличии установленных законом оснований для отрицательного результата заявителю направляют уведомление о несоответствии.

Если в уведомлении не хватает сведений или документов

Когда в уведомлении отсутствуют обязательные сведения либо не приложены необходимые в конкретной ситуации документы, орган возвращает его в течение 3 рабочих дней с указанием причин.

Такое уведомление считается ненаправленным. Это означает, что обычный срок проверки планируемой реконструкции не начинается. Нужно исправить перечисленные недостатки и подать уведомление заново.

Возврат без рассмотрения нельзя путать с уведомлением о несоответствии. В первом случае проблема в составе или оформлении обращения, а во втором орган оценивает заявленные параметры и другие предусмотренные законом обстоятельства.

Как понять результат рассмотрения и когда начинать работы

Если заявленные параметры соответствуют требованиям и размещение дома допустимо, уполномоченный орган вносит запись о планируемой реконструкции в реестр и направляет заявителю выписку. Перед началом работ проверьте, что в ней правильно указаны объект и его параметры.

Дальнейшие действия зависят от того, какой результат вы получили.

Если срок истёк, сначала проверьте сведения в личном кабинете или другие сообщения органа. Возможно, уведомление было возвращено, а вы не получили или не заметили сообщение. Если подтверждение результата отсутствует, запросите сведения о рассмотрении и выписку из реестра.

Запись в реестре даёт право выполнять реконструкцию по указанным параметрам в течение 10 лет со дня направления уведомления о планируемой реконструкции. При переходе прав на земельный участок и дом это право сохраняется без направления нового уведомления, за исключением случаев, перечисленных в пунктах 1–3 части 21.1 статьи 51 ГрК РФ. (ч. 13 ст. 51.1 ГрК РФ)

Почему можно получить уведомление о несоответствии

Отрицательный результат возможен по нескольким причинам:

• Параметры дома не соответствуют требованиям. Например, заявленные характеристики не укладываются в допустимые параметры реконструкции.
• Вид разрешённого использования участка не допускает размещение объекта. Тогда проблема связана не только с самим домом, но и с использованием земли.
• Действуют территориальные ограничения. Они могут препятствовать реконструкции с заявленными параметрами.
• У заявителя нет прав на земельный участок. Это самостоятельное основание для отрицательного результата.
• Не соблюдены специальные требования к внешнему облику. Такое основание возможно в предусмотренных законом случаях, например при проверке внешнего облика в историческом поселении.

Орган должен перечислить все основания отрицательного результата. Поэтому сначала прочитайте уведомление целиком и определите, какие именно обстоятельства послужили причиной решения.

Если нарушение можно устранить, подготовьте новое уведомление с исправленными сведениями или параметрами. Если считаете решение необоснованным, его можно оспаривать в установленном порядке. Но заранее гарантировать результат такого оспаривания нельзя.

Что делать, если планы реконструкции изменились

После подачи уведомления нельзя просто выполнить работы с другими параметрами, чем были заявлены.

Отдельно оформлять изменение планируемых параметров нужно, например, если вы решили:

• увеличить площадь дома сильнее, чем первоначально планировали;
• добавить ещё один этаж;
• изменить расположение дома на участке.

Для этого предусмотрено самостоятельное уведомление об изменении параметров планируемой реконструкции. Его форма установлена приложением 4 к приказу Минстроя России № 591/пр.

Таким образом, первоначальное уведомление не даёт права произвольно менять утверждённые для выполнения работ параметры. Если проект изменился, сначала оформите изменение в установленном порядке.

Как оформить окончание реконструкции

Когда строительные работы закончены, нужно оформить их результат. Физическое завершение реконструкции ещё не означает, что новые характеристики дома учтены в установленном порядке.

Процедура состоит из трёх последовательных этапов.

1. Подготовьте технический план дома

   Обратитесь к кадастровому инженеру и закажите технический план по фактическому состоянию дома после реконструкции.

   Этот документ нужен для последующего уведомления об окончании работ. Он должен отражать фактические характеристики реконструированного объекта.

2. Подайте уведомление об окончании реконструкции

   Для окончания работ используют отдельную утверждённую форму уведомления. В ней указывают фактические параметры дома и сведения об оплате государственной пошлины за кадастровый учёт и (или) регистрацию прав.

   К уведомлению обязательно прикладывают технический план. Другие документы зависят от ситуации:

   • документ о полномочиях представителя — если уведомление подаёт представитель;
   • перевод документов иностранного юридического лица — в соответствующих случаях;
   • соглашение об определении долей в праве на дом — если земельный участок находится в общей долевой собственности двух и более граждан либо арендуется несколькими арендаторами и применяется требование пункта 3 части 16 статьи 55 ГрК РФ.

   Такое соглашение не является обязательным приложением для каждого собственника дома. Оно требуется при предусмотренных законом обстоятельствах.

   Направить уведомление об окончании нужно в уполномоченный орган. Требования к этой процедуре установлены ст. 55 ГрК РФ.

   Со сроками важно не путать два разных правила. В действующей редакции части 16 статьи 55 ГрК РФ прежнего требования подать уведомление не позднее месяца после окончания работ нет. Однако откладывать оформление на неопределённый срок нельзя.

   Часть 17 той же статьи предусматривает возврат уведомления об окончании, если оно поступило позднее 10 лет со дня поступления уведомления о планируемой реконструкции. Возврат предусмотрен также, если первоначальное уведомление не подавалось или было возвращено.

   Это не та же точка отсчёта, что у десятилетнего срока выполнения реконструкции по заявленным параметрам: для него учитывается день направления планируемого уведомления.

3. Получите результат и оформите изменения в ЕГРН

   Если уведомление об окончании содержит недостатки, орган возвращает его в течение 3 рабочих дней. Такое уведомление считается ненаправленным, поэтому причины возврата необходимо устранить.

   Принятое уведомление об окончании проверяют в течение 5 рабочих дней. Возможны два результата:

   • Реконструкция соответствует требованиям. Орган вносит запись об окончании в реестр и направляет выписку.
   • Выявлено несоответствие. Заявителю направляют уведомление с основаниями отрицательного результата. Их нужно изучить и определить, можно ли устранить нарушение или имеются основания оспаривать решение.

   Порядок рассмотрения и оформления результата предусмотрен ст. 55 ГрК РФ.

   Полученную выписку сохраните. После этого уточните дальнейшее оформление изменённых сведений о доме в ЕГРН. Запись об окончании реконструкции и соответствующая выписка не означают, что все изменения в ЕГРН уже оформлены: это отдельный последующий этап.

Бланк уведомления об окончании реконструкции выбирайте по применимому порядку. При проверке формы используйте действующую редакцию приказа Минстроя России №591/пр и карточку соответствующей услуги уполномоченного органа. Не заменяйте утверждённую форму свободным письмом; перед подачей сверьте требования к приложениям для вашего случая.

Если реконструкция уже выполнена без уведомления

Уведомление о планируемой реконструкции рассчитано на работы, которые только предстоит выполнить. Если дом уже реконструирован без соблюдения установленного порядка, последующая подача такого уведомления не легализует выполненные изменения автоматически.

В этой ситуации нужно отдельно оценить состояние дома, характер проведённых работ, права на участок и действующие ограничения. Порядок дальнейших действий будет зависеть от обстоятельств конкретного объекта.