Как выбрать квартиру для покупки и на что обратить внимание

При выборе квартиры необходимо изучить, проанализировать и проверить сразу ряд составляющих. Если Покупатель упустит из виду даже самый незначительный нюанс, то рискует заключить невыгодную для себя сделку. Так на что же именно необходимо обратить внимание при покупке квартиры?

✅ Определение финансовых возможностей

Сначала вы должны решить, сколько денег вы готовы отдать за объект недвижимости. Именно от этой цифры вам понадобится отталкиваться, чтобы выбрать более или менее подходящие варианты квартир. Благодаря определению стоимости вы поймете, жилье какого класса вы можете приобрести – эконом, бизнес или элит.

Выбирайте недвижимость себе по карману. В противном случае вы рискуете оказаться в неприятной ситуации. Это и невозможность рассчитаться с Продавцом, и попадание в долговую яму, и взятие кредитов на кабальных условиях.

Также решите, как именно и из каких сбережений вы будете уплачивать деньги Продавцу. Это может быть полная единоразовая оплата, оплата в рассрочку, расчет через ипотечный кредит и пр. Помните, что не каждый Продавец может согласиться работать по вашей схеме и по вашим условиям. Например, если вы решите частично заплатить за квартиру средствами из материнского капитала, то Продавец будет вправе отказать вам. Некоторые Продавцы считают, что работа с материнским капиталом через Пенсионный фонд – это долгое и сложное мероприятие. Так что заранее продумайте все варианты оплаты, имеющиеся в вашем распоряжении.

Планирование бюджета позволит понять, на какую квартиру вы претендуете и рассчитываете – на новую или старую. Первичное жилье – это жилье в строящихся или только-только построенных новостройках. Вторичное жилье – это жилье, которым уже кто-то владел. У обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки:

✅ Оценка месторасположения

Проанализируйте, в каком районе находится тот или иной объект недвижимости. Ответьте на следующие вопросы:

1. Часто ли этот район попадает в криминальные хроники, или он славится хорошей репутацией спокойного, тихого и семейного места? Чтобы это понять, изучите новостные сводки за последнее время.
2. Находится ли в пешей доступности от дома лесополоса или парк? С одной стороны, это может показаться вам плюсом, но подумайте о том, как вы будете возвращаться домой в темное время суток. Лесополосы или большие парки могут представлять потенциальную опасность.
3. Достаточно ли чист и экологичен выбранный район? В идеале в непосредственной близости не должно располагаться вредных производств или перегруженных шоссе.
4. Достаточно ли в районе школ, детских садов, больниц, поликлиник, аптек, магазинов и других объектов социальной инфраструктуры? Подумайте, будет ли вам удобно добираться до этих пунктов в любое время суток.
5. Какова транспортная доступность в районе? Проанализируйте, как далеко от дома располагаются шоссе, дорожные развязки, остановки общественного транспорта. Оцените, насколько загружены автобусы и троллейбусы в утренние и вечерние часы-пик.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

В свободный день вам рекомендуется прогуляться по выбранному району, объективно оценив все его плюсы и минусы. Представьте, что вы живете здесь на постоянной основе, и подумайте, все ли вас устраивает. Вы можете поговорить о качестве жизни в выбранном районе – как со своими друзьями, так и с незнакомцами на улицах и остановках. Однако проследите, чтобы опрашиваемые люди были близки вам по социальному статусу и семейному положению. Вы и опрашиваемый человек должны иметь схожий уклад жизни, привычки и потребности.

Как Покупателю вам не следует привязываться к одному-единственному месту. Зачастую приобретатели не хотят изучать другие районы, а потому выбирают квартиру, располагающуюся близко к их предыдущему месту жительства. Это – ошибка, из-за которой вы рискуете упустить по-настоящему идеальный вариант жилья. Не поленитесь и съездите в другие части населенного пункта, прогуляйтесь по ним, проведите анализ. Помните, что любая малознакомая территория со временем может стать родной и привычной.

✅ Осмотр придомовой территории, дома и подъезда

Помимо района вам понадобится оценить состояние придомовой территории. Если у вас есть дети, то, скорее всего, для вас будет важно наличие рядом с домом детских игровых площадок. Если вы занимаетесь спортом, то вам не помешают бесплатные стадионы и беговые дорожки неподалеку.

Здесь вам также потребуется отталкиваться от своих собственных потребностей и предпочтений. Сформулируйте, что именно вы хотели бы видеть перед домом, а затем соотнесите это с реальным положением вещей. Дополнительно проанализируйте:

1. Достаточно ли озеленена придомовая территория?
2. Не заставлена ли придомовая территория автомобилями? Имеются ли рядом с домом наземные и/или подземные парковки?
3. Хорошо ли ТСЖ или ЖЭК справляется со своими обязанностями (убирает ли мусор, чистит снег, сгребает опавшие листья и т.д.)?
4. Не располагаются ли рядом с домом высоковольтные линии электропередачи? Длительное нахождение и проживание в непосредственной близости от ЛЭП может пагубно сказаться на вашем здоровье и даже спровоцировать болезни.
5. Не располагается ли прямо под окнами дома круглосуточно работающий киоск или торговая палатка? Такой магазин может стать причиной дискомфорта – возможно, по ночам вы будете слышать возгласы и крики пьяных компаний, а по утрам видеть во дворе бутылки и банки.

После оценки придомовой территории вам понадобится перейти к осмотру здания. Не выглядит ли дом старым и ветхим? Обычно на аварийность дома указывают трещины и сколы, которые пронизывают его вдоль и поперек. Даже после «заделки» эти трещины остаются явными и очевидными, т.к. приобретают характерный серый цвет. Если вы видите подобные серые линии, лучше откажитесь от приобретения и подыщите другой вариант. Проживание в таком здании может быть просто опасно для вашей жизни.

Другой тревожный и негативный сигнал – это использование отдельными жильцами внешнего утепления. Например, где-то вы видите обыкновенный кирпич, а где-то – теплоизолирующий материал, который крепится на фасад здания. Наличие таких «заплаток» указывает на то, что дом сильно продувается, а жильцы в нем – замерзают.

Если вы нуждаетесь в хорошей шумоизоляции, то отдавайте предпочтение кирпичным домам. Из-за толщины стен звукоизоляция в кирпичных домах лучше, чем в панельных домах.

Следующий этап – это оценка подъезда. Здесь вам понадобится обратить внимание на такие аспекты, как:

1. Чистота и благоустроенность. Если в подъезде чисто, приятно пахнет и везде вкручены лампочки, значит, жильцы дома – ответственные и сознательные люди. Если же в подъезде грязно, неприятно пахнет, имеется мусор на лестницах, а все стены исписаны граффити, это – неприятный «звоночек». Вероятно, подъезд является «проходным двором», в котором отдыхают различные маргинальные группы.
2. Наличие/отсутствие лифта. Подумайте, как вы будете добираться до своей квартиры – пешком или на лифте. Также оцените внешнее и внутреннее состояние подъемного механизма. Если вы видите перед собой старые двери и исписанные стены лифта, то можете понять, что за контингент проживает в доме. Вероятно, это люди с малым достатком и низкой социальной ответственностью (хулиганы, алкоголики, наркоманы).
3. Наличие/отсутствие мусоропровода. Подумайте, как вы будете выбрасывать накопившийся мусор. Помните, что если мусоропровода в подъезде нет, то вам придется регулярно выходить на улицу (в дождь, снег и другую непогоду).
4. Общее состояние подъезда. На стенах подъезда не должно иметься трещин и сколов. Также в подъезде не должно чувствоваться сырости. Если же вы ощущаете затхлость и влажность, это указывает либо на протекающую крышу, либо на плохое состояние подвальных помещений, либо на аварийность всего дома.

✅ Посещение квартиры

Если после всех предыдущих этапов у вас сформировалось положительное впечатление, переходите к следующему шагу – осмотру квартиры. Сначала обратите внимание на планировку. Запросите у Продавца технический паспорт на квартиру и сравните документальную планировку с реально существующей планировкой. Нигде не должно иметься расхождений.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если расхождения все же есть, поинтересуйтесь у Продавца, была ли планировка официально узаконена в БТИ. Любой самовольный ремонт должен быть санкционирован, разрешен и подтвержден соответствующей справкой из Бюро технической инвентаризации. В случае покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой вы рискуете столкнуться с административной ответственностью. Вас обяжут возвратить жилье к первоначальному виду за свои деньги, а, возможно, еще и выплатить штраф в размере от 2000 до 2500 руб. (п. 2. Ст. 7.21 КоАП РФ). Несанкционированная перепланировка помечается в техническом паспорте красным пунктиром.

Также обратите внимание на следующие составляющие:

1. Примыкает ли квартира к лифтовой шахте. Если они расположены друг подле друга, то в жилом помещении будет постоянно слышаться шум и чувствоваться неприятная вибрация.
2. Примыкает ли квартира к другой, соседской, квартире. Обычно все квартиры располагаются друг рядом с другом. Однако вы заинтересованы в том, чтобы как минимум 1 комната не соприкасалась с соседской квартирой и была полностью изолирована. Так вы сможете уединиться в ней без посторонних шумов и звуков. Если же квартира полностью примыкает к другой квартире, будет лучше, если общие стены окажутся несущими. Так вы не будете слышать соседей совсем или будете слышать их минимально.
3. Имеет ли квартира угловую или обычную планировку. Квартиры с угловой планировкой кажутся интересными с точки зрения дизайна, однако на практике оказываются совершенно некомфортными. В таких жилых помещениях присутствуют повышенная влажность и холод.
4. Куда именно выходят окна. Не рекомендуется приобретать квартиру, окна которой выходят на север. В таком жилом помещении будет темно и холодно. Окна, выходящие на юг, также не являются идеальным вариантом, – жильцам придется жариться на солнце и испытывать недостаток кислорода. Отдавайте предпочтение квартирам, окна которых выходят на запад или на восток.
5. Какую форму имеют комнаты. Самый оптимальный вариант – это комната квадратной формы с площадью не менее 15 кв. м. Именно в таком помещении человек чувствует себя удобно и уютно. Кухня должна иметь метраж не менее 12 кв. м.

После оценки планировки надо перейти к детальному осмотру жилого помещения. Забудьте про скромность и внимательно изучите каждый уголок. Вам потребуется проверить:

1. Состояние труб. Трубы на кухне и в ванной комнате должны быть гладкими и чистыми – без неровностей, следов ржавчины, подтеков и т.д. Если же трубы отличаются ветхостью и хлипкостью, то они могут прорваться в любой момент времени. В результате вода затопит и вашу квартиру, и квартиру соседей, проживающих ниже. Также обратите внимание на состояние и функциональность всех вентилей, рычажков и кранов. Они должны закручиваться до конца и без усилий. Если же вам сложно перекрыть подачу воды уже сейчас, то в случае аварии, поломки или потопа сделать это будет невозможно.
2. Состояние стен и потолка. На них не должно иметься трещин и сколов, а также следов плесени или грибка. Стены и потолок должны быть идеально ровными. Потолок не должен нависать и давить, а расстояние между ним и полом должно составлять не менее 2,8 м.
3. Состояние пола. Полы также должны быть ровными и не иметь никаких вздутостей. Если в каком-либо месте выложена плитка, вам понадобится проверить ее качество. Слегка попрыгайте по плитке. Слышите потрескивание? Значит, она неплотно прилегает к полу. На такой плитке вскоре появятся трещины, и ее понадобится перекладывать. Если же пол покрыт ламинатом, то он не должен скрипеть или иметь щели.
4. Наличие/отсутствие металлопластиковых окон. Если в квартире установлены именно такие окна, то это – весомый и ощутимый плюс. Однако дополнительно понадобится проверить плотность закрытия окон (герметичность) и качество резиновых уплотнителей. В случае с балконом или лоджией также потребуется проверить качество остекления и утепления. Все должно быть целостным, без щелей и зазоров.
5. Функциональность проводки. Спросите у Продавца, какая проводка проведена в квартире – медная или алюминиевая. Чтобы не довольствоваться только словами, попросите Продавца скрутить 1 из розеток и посмотрите, какие провода к ней проведены. Алюминиевая проводка встречается в квартирах намного чаще, однако она уступает медной проводке в долговечности и надежности. Попробуйте подключить к другой (не скрученной) розетке зарядку от телефона или фен. Если проводка слабая и старая, велика вероятность, что в квартире выбьет пробки.
6. Функциональность отопительной системы. Перед приходом Покупателя Продавец может воспользоваться нечестным способом, а именно – создать в квартире благоприятную температуру при помощи обогревателей. Чтобы не попасться на такой обман, потрогайте все батареи и стены жилого помещения. Если батареи и стены холодные, значит, исходного отопления оказывается недостаточно. Помните, что летом батареи и стены холодные по умолчанию, т.к. это – неотапливаемый сезон. Проверить исправность батарей вы не сможете. В этом случае предпочтение следует отдавать квартирам, в которых на батареях установлены специальные терморегуляторы.

Узнайте у Продавца, как именно отапливается квартира – центральным отоплением, индивидуальным котлом, газовой колонкой. Расспросите его о плюсах и минусах отопления. Поинтересуйтесь, какие расходы и траты влечет за собой имеющаяся система. Если вы не хотите доверять исключительно словам Продавца, обратитесь к его соседям по подъезду и уточните у них все нюансы.

Также не забывайте про универсальные советы: осматривайте квартиру только в светлое время суток, не стесняйтесь фотографировать преимущества и недостатки квартиры, делайте пометки в блокноте, задавайте Продавцу конкретизирующие вопросы. Чтобы глаз «не замылился», вам следует посещать не больше 1-2 квартир каждый день.

✅ Выбор правильного этажа

Не всем подходит жизнь на большой высоте. Человек может даже не подозревать, что он боится высоты. Зато организм, испытывающий непреходящий стресс, будет реагировать соответствующе – это и переживания, и подавленное настроение, и тревожные ощущения, и депрессивное состояние. Считается, что на высоте имеется слабая вибрация, которой подвержены некоторые люди. Такая вибрация не будет ощущаться человеком отчетливо, однако создаст у него чувство необъяснимого фонового дискомфорта.

Если вы хотите жить на последнем этаже, вам необходимо заранее позаботиться о своем удобстве. Убедитесь, что дом имеет двухскатную крышу. Именно такая крыша способствует быстрому сходу всех осадков (дождя, снега). Благодаря этому ваша квартира не будет промерзать или протекать. Если в здании имеется чердак или технический этаж, посетите его для личного осмотра. Здесь не должно иметься луж или трещин, – в противном случае в вашем жилье будет сыро и холодно. Спросите у Продавца или у работника местного ЖЭК, когда в доме в последний раз проводился капитальный ремонт и обновлялась кровля.

У квартиры на последнем этаже есть не только недостатки, но и преимущества. Например, вы не услышите над собой топот или разговоры, ведь выше вас просто никого не будет. Все уличные звуки и шумы доносятся досюда уже более тихими и приглушенными. С высоты открывается красивый вид на окружающую местность.

Осторожным и внимательным необходимо быть и с квартирой на первом этаже. Под домом может пролегать линия метро, поэтому в утренней и ночной тишине вы будете ощущать вибрацию и слышать постукивание колес. Также неудобства могут быть вызваны неудовлетворительным состоянием подвальных помещений. Если в них имеется повышенная влажность или неприятный канализационный запах, то все это будет чувствоваться и в квартире.

Кроме этого, прямо под окнами первого этажа может располагаться круглосуточный магазин, мусорный контейнер или шумная и загрязненная трасса. Все это станет причинами вашего дискомфорта. Помните, что квартира на первом этаже может привлечь домушников – в силу своего доступного расположения.

Не стоит забывать и про психологическое состояние жильцов, которые проживают внизу. Часто у них появляется ощущение подавленности и чувство опасности из-за того, что прямо над их головами находится множество этажей – с людьми, мебелью, домашними животными. Однако если вас интересует финансовая выгода, то за квадратные метры на первых этажах обычно просят меньше – в среднем на 10-15%.

Выбор квартиры для покупки – это непростое мероприятие, от которого зависит качество вашей будущей жизни. Если вы приобретете «не тот вариант», то будете чувствовать себя несчастно, подавленно и тревожно. Для удачного приобретения недвижимости вам понадобится профессионально, не предвзято и объективно оценить сразу несколько составляющих: это и район, и этажность, и качество здания, и технические параметры жилья, и окружающий контингент. Не знаете, как выбрать квартиру для покупки конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.