Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Вступление в брак, создание молодой семьи, ипотека, рождение второго ребенка, получение сертификата на маткапитал – все это радостные события в жизни любой семьи… Родители сталкиваются еще с одним юридическим аспектом – составить обязательство и выделить доли детям в ипотечной квартире.

Большинство семей стараются использовать материнский капитал на частичное погашение ипотеки. Например, на внесение первоначального или последнего платежа. Далее, останется снять обременение с квартиры и перераспределить доли на всех членов семьи. Возникает вопрос, нужно ли выделять доли детям и как это сделать? И чем грозит уклонение от обязательств?

Наша статья посвящена разбору типичных ситуаций. Вы сможете ознакомиться с подробной инструкцией и документами для оформления сделки.

✅ Размер долей

Законодатель не обязывает родителей придерживаться строгих рамок в выделе детских долей. Размер может быть и произвольным, но не ниже того минимума, который отмечен в нормах СанПиН.

Предположим, перед нами семья из четырех человек – мама, папа и двое детей. Взрослые хотят потратить маткапитал на погашение ипотечного займа, а значит им придется выделить детские доли в квартире.

Формула расчета долей:

• четверо членов семейства – равномерное распределение, т.е. по ¼ доли в квартире;
• родителям можно поступить произвольным образом: например, выделить детям ¼ долю на двоих, а остальное распределить между собой;
• еще один вариант – отказаться от своей доли в пользу ребенка. Для этого нужно составить заявление и прикрепить его к обязательству. Таким образом, ребенок получит не только свою долю, но и долю одного из родителей.

Как рассчитывается размер долей? Ответ на этот вопрос в статье «Выделение доли детям при использовании материнского капитала«.

Согласно ЖК РФ, норма жилой площади на одного человека равна 12 кв. метров. Однако субъекты РФ могут устанавливать свои нормативы (ст. 50 ЖК РФ). Например, для общежитий этот показатель равен 6 кв. метров.

Главное, чтобы размер долей соответствовал ФЗ № 256 от 29.12.2006, который применяется в вопросах целевого использования маткапитала. Особенно, если жилье приобретается на средства банка.

✅ Обязательство о выделении доли детям после погашения ипотеки

Законодатель защищает интересы несовершеннолетних в части выдела доли на квартиру. Например, на случай форс-мажора (невыплата ипотеки, смерть родителей) дети смогут претендовать на часть домовладения.

Обязательство о выделении детских долей считается нотариальным документом. Отсутствие печати нотариуса делает обязательство недействительным.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Супруги должны посетить нотариальную контору, оплатить госпошлину, проставить подписи под обязательством, а затем подать его в Пенсионный фонд. Служащие отделения принимают копию – оригинал документа остается у родителей до исполнения обязательств перед кредитным учреждением.

Обязательство – это ключевой документ в случае оформления ипотеки на мать, отца или обоих родителей, если доли в квартире еще не выделены. Происходит это довольно часто. Банки не дают разрешения на выдел долей до погашения ипотеки, поэтому обязательство – это единственный способ позаботиться об улучшении жилищных условий сына и дочери.

Срок исполнения обязательства – 6 месяцев с момента полного погашения ипотечного долга. Именно такой срок дается родителям, чтобы исполнить обязательство в рамках его содержания:

• установить размер долей;
• период исполнения обещания перед членами семьи;
• дату начала отсчета срока и др.

Молодые родители могут обойтись и без составления обязательства для ПФР – если члены семьи получат доли заблаговременно. Скажем, если банк даст согласие на такой выдел или супруги выделят детские доли в квартире других родственников (бабушки и дедушки, дяди и тети, сестры и брата).

Важно отметить, что обязательство составляется только в отношение родных или усыновленных/удочеренных детей – дети от другого брака не могут быть включены в число получателей доли в квартире.

✅ Как выделить долю детям по материнскому капиталу после выплаты ипотеки

Теоретически допускается два варианта выдела доли детям после погашения кредита на жилье:

• Письменное соглашение матери и отца;
• Договор дарения в пользу детей.

Названные способы являются вполне законными – выбор в пользу конкретного из них зависит от нескольких факторов:

• желание родителей;
• нотариальные расценки;
• цели;
• сложность оформления.

Дешевле и выгоднее составить договор дарения, особенно если супруги не планируют обзаводиться новыми детьми. Если ожидается третий ребенок, желательно составить соглашение о выделе долей – таким способом можно будет включить новорожденного в число претендентов.

🔻 С чего начать?

Первое, с чего нужно начинать выдел детских долей – уведомить ПФР о целевом использовании средств маткапитала.

Обладатель сертификата (мать ребенка) должен написать заявление в Пенсионный фонд с указанием цели – использовать материнский капитал для выплаты ипотеки.

Затем супругам предстоит посетить нотариуса и оформить обязательство о выделении долей детям – документа, без которого ПФР не одобрит выдачу госсубсидии за рождение второго малыша.

Нотариус сам занимается составлением обязательства. Участия супругов почти не потребуется. От них нужно лишь предоставить документы и проставить свои подписи под готовым обязательством. Далее, бумагу нужно отнести в ПФР, после чего государство перечисляет материнский капитал на счет держателя сертификата (матери).

🔻 Порядок действий

Наступает следующий этап – распределение долей после погашения ипотеки, в том числе средствами маткапитала.

Вашему вниманию план действий по выделению долей в 2024 году:

1. Погасить ипотеку

Внесение последнего ипотечного взноса считается окончанием выплат за квартиру. Юридическое снятие обременения с жилья – это одно из условий на пути к выделению долей детям и второму супругу.

2. Взять закладную

Заемщики обращаются в банк для выдачи закладной. Вместе с ней нужно посетить МФЦ и написать заявление о снятии обременения с жилого помещения. МФЦ передаст сведения в Росреестр, а оттуда пришлют выписку из ЕГРН, дающую право свободно распоряжаться объектом недвижимости.

3. Обратиться к нотариусу

Родители посещают нотариальную контору и выбирают удобный способ выделения доли детям в квартире.

Выбор состоит из следующих вариантов:

• заверка договора дарения – доли выделяются из частей матери и отца;
• нотариальное соглашение – условия на усмотрение родителей.

4. Зарегистрировать право собственности на доли

Финальным этапом будет повторное обращение в МФЦ «Мои документы» или Росреестр с заявлением, дарственной и/или соглашением и документами на квартиру. Оговоренные доли перейдут в собственность родителей и детей. Участники процедуры получат документы, утверждающие право на имущество – выписки из ЕГРН нового образца.

Более подробно о процедуры выдела вы сможете узнать из статьи "Выделение долей детям в ипотечной квартире".

🔻 Документы

Перераспределение долей связано с оформлением права собственности. Супругам предстоит нанести визит в несколько инстанций: к нотариусу и в МФЦ или Росреестр.

Нотариус попросит предъявить:

• паспорта взрослых членов семьи;
• свидетельство о браке – выдается органом ЗАГС;
• свидетельства на детей;
• бумаги правоустанавливающего характера (договор купли-продажи, ипотечный договор);
• регистрирующего – выписку из ЕГРН;
• копию обязательства о выделении доли детям (нотариальную);
• иные документы.

Обращаясь в Росреестр, родители должны подать:

• заявления от имени будущих сособственников – составляются сотрудником МФЦ или Росреестра, а родители проставляют подписи внизу;
• один из выбранных способов и документ на него – договор дарения и/или соглашение о выделении доли малышам;
• документы личного характера – паспорта супругов, свидетельства на детей, сведения о заключении брачного союза;
• документы на объект недвижимости: ипотечный договор, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН или свидетельство на жилплощадь;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Анализ документов и оформление долей занимает несколько недель, после чего соискателям выдадут правоутверждающие документы – выписки из ЕГРН, где будут указаны все совладельцы.

🔻 Сроки оформления

Немаловажно знать и о сроках выделения долей детям и второму супругу. Они различаются в зависимости от этапа процедуры:

• срок исполнения обязательства – в течение полугода после выплаты ипотеки;
• оформление соглашения или дарственной – от суток до нескольких дней;
• регистрационный учет в Росреестре – от 3 до 10 рабочих дней.

Сроки могут увеличиться за счет смещения графика работы государственных органов. МФЦ и Росреестр не работают в выходные и праздничные дни.

🔻 Стоимость

Затраты на выделение детских долей в квартире связаны с услугами нотариуса и регистрирующих органов.

Нотариус взимает плату, указанную в п. 5 ст. 333.24 НК РФ, согласно которой удостоверение договоров с оценкой равняется 0,5% от стоимости квартиры. Супругам предстоит заплатить минимум – 300 рублей, но не более 20 000 рублей госпошлины.

Помимо госпошлины придется раскошелиться на техническую и правовую работу нотариуса. Сказать о расценках точнее сложно – нотариусы устанавливают свои тарифы. Затраты обойдутся в сумму от 1 000 до 5 000 рублей.

Обязательство оформляется в форме обычного договора, не подлежащего оценке. Стоимость составит 500 рублей, но в Москве и Санкт-Петербурге сумма может доходить до 1 500 рублей.

Еще одна статья расходов – госпошлина за регистрацию права собственности (п. 22 ст. 333.33 НК РФ). Сумма единая для всех – 2 000 рублей за внесение сведений в реестр недвижимости.

✅ Если доли детям не выделены: судебная процедура

Текст обязательства о выделении детских долей содержит пункт об ответственности за неисполнение. Держателя сертификата предупреждают, что за нарушение законодательства ему грозит наказание. Каким оно может быть?

Любопытно, но закон не дает четкой меры ответственности. Более того, она наступает только в случае выявления факта нарушений. Выборочные проверки может проводить только прокурор. Хотя известны случаи, когда нарушения выявлялись по запросам ПФР и органов опеки.

Что грозит родителям, которые не выделили доли детям после погашения ипотеки за счет МК?

95% вероятности – их обяжут произвести выдел, реже – привлекут к административной ответственности.

Другое дело, если родители получили субсидию на погашение ипотеки, а сами обналичили средства и растратили их на свои нужды. Такие деяния квалифицируются в соответствии со ст. 159 УК РФ «Мошенничество».

Мера ответственности – штраф 120 тысяч рублей или лишение свободы (крайне редко).

Наравне со штрафом, родителей обяжут возместить сумму материального ущерба государству, поскольку маткапитал – это бюджетные средства. Нарушителям придется вернуть ПФР сумму выданного материнского капитала.

Отметим, что иск может быть подан от имени любой потерпевшей стороны: совершеннолетнего ребенка, прокурора, органов опеки, руководства ПФР.

Привлечение материнского капитала на погашение ипотеки обязывает родителей выделять детские доли в квартире. Если этого не сделать или допустить ошибки – могут последовать санкции. А если квартира продана, сделку признают недействительной. И тогда можно потерять деньги или заплатить штраф. Стоит ли доводить до такого? В ходе оформления могут также возникать вопросы. Например, можно ли выделить детские доли в другой квартире? Нужен ли нотариус, если супруги выделяют доли из своего имущества? Обязательно ли составлять брачный договор? Многих эти вопросы ставят в тупик. Бывает, что нотариусы навязывают свои услуги или следует отказ со стороны МФЦ и Росреестра. О том, что делать в таких ситуациях – можно узнать у юристов нашего сайта. Они помогут с расчётом долей, выбором документа, общением с банком, составлением дарственной или соглашения, их регистрацией в Росреестре и прочими действиями. Консультации бесплатные – обращайтесь!