Время чтения: ~13 мин

Как выделить долю земельного участка в натуре: соглашение, межевание и суд

Содержание статьи

Выделить долю земельного участка в натуре можно, если из общей земли получится образовать самостоятельный участок без нарушения требований к его размерам, границам, разрешённому использованию и доступу. Само по себе право на долю ещё не гарантирует, что её удастся выделить.

Если все собственники согласны, они могут договориться о расположении нового участка, заказать межевание и оформить результат в ЕГРН. Если договориться не удалось, участник долевой собственности вправе обратиться в суд. Но суд не обязательно разрешит выдел: сначала нужно подтвердить, что предложенный вариант соответствует требованиям закона и не нарушает права других лиц.

Поэтому начинать стоит не с соглашения или иска, а с проверки самого участка. Затем можно выбрать порядок оформления с учётом согласия остальных собственников.

Что происходит с землёй при выделе доли

Если участок принадлежит нескольким людям, у каждого из них есть доля в праве собственности — например, 1/2 или 1/3. Но это не означает, что человеку уже принадлежит конкретная половина или треть земли с определёнными границами.

Выдел доли в натуре позволяет одному из собственников получить самостоятельный земельный участок. При этом по ст. 11.5 Земельного кодекса РФ происходит следующее:

  • Образуется новый земельный участок.
  • Оставшаяся земля сохраняется как прежний участок, но с изменёнными границами.
  • Выделившийся собственник получает право на новый участок.
  • Его право долевой собственности на изменённый участок прекращается.
  • Остальные собственники сохраняют права на изменённый участок, а размеры их долей меняются с учётом выдела.

Выдел нужно отличать от полного раздела участка. При выделе первоначальный участок продолжает существовать в изменённых границах, а выделившийся участник получает отдельный объект.

Можно ли образовать отдельный участок

Прежде чем заказывать кадастровые работы или обращаться в суд, нужно выяснить, можно ли разделить землю предложенным способом. Значение имеют не только площадь участка, но и его форма, расположение зданий, ограничения и возможность пользоваться землёй после выдела.

Проверьте шесть основных обстоятельств.

Что проверить Почему это важно
Категорию земли и вид разрешённого использования Новый и изменённый участки должны подходить для разрешённого использования
Минимальные и максимальные размеры Требования нужно соблюдать как для образуемого, так и для изменённого участка
Границы и форму участка Выдел не должен создавать нерациональную конфигурацию земли
Доступ к участку Нужно предусмотреть проход или проезд от земель общего пользования, в том числе через оформленный сервитут
Здания и сооружения Необходимо учитывать права на объекты недвижимости и возможность их дальнейшего использования
Ограничения и обременения Они могут влиять на допустимое использование нового и изменённого участков

Универсального требования о минимальной площади, например в 6 соток, нет. Если для территории установлен градостроительный регламент, размеры участков определяются им. Там, где такой регламент не действует или не устанавливается, применяются требования Земельного кодекса и других федеральных законов. Найти применимый градостроительный регламент помогут местные правила землепользования и застройки.

Наличие дома или охранной зоны само по себе не запрещает выдел. Важно проверить, можно ли после изменения границ продолжать использовать здания и землю с учётом действующих ограничений.

Отдельного внимания требует доступ к участкам. Если для прохода или проезда нужно пользоваться чужой землёй, может потребоваться сервитут — ограниченное право пользования чужим участком. Его необходимо оформить: возможность проходить через соседнюю землю не возникает автоматически.

Эти требования связаны со ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

Заранее гарантировать выдел без сведений о конкретном участке нельзя. Для предварительной оценки обычно нужны данные ЕГРН, площадь и существующие границы, категория земли, разрешённое использование, сведения о зданиях и ограничениях. С ними стоит обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он оценил возможное расположение нового участка.

Такая проверка помогает понять, имеет ли смысл готовить соглашение или судебный спор. Но сама таблица не заменяет техническую оценку конкретного варианта выдела.

Как выбрать порядок выдела

Дальнейшие действия зависят от двух обстоятельств: допускает ли участок выдел и готовы ли остальные собственники согласовать его условия.

Ваша ситуация Что делать
Все собственники согласны Определить допустимый вариант выдела, подготовить документы и оформить результат
Один или несколько собственников против Проверить возможность выдела и при наличии оснований обращаться в суд
Выдел технически невозможен Рассмотреть другие способы защиты права
На участке есть дом Отдельно проверить связь прав на землю и объект недвижимости

При этом соглашение, межевание и обращение в суд — не три равнозначных способа получить землю.

Соглашение позволяет собственникам договориться об условиях выдела. Межевание необходимо для определения границ и подготовки кадастровых документов. Суд разрешает спор, если собственники не смогли договориться. После этого результат выдела всё равно нужно оформить.

Как выделить долю по соглашению собственников

Если все участники долевой собственности согласны и предложенный вариант выдела соответствует требованиям к земельным участкам, можно оформить его добровольно.

Обычно процедура состоит из шести действий:

  1. Проверить документы на участок и права собственников

    Нужно установить, кому и какие доли принадлежат, а также получить сведения о характеристиках земли.

  2. Согласовать расположение нового участка

    Собственники обсуждают вариант границ с учётом оценки кадастрового инженера.

  3. Заказать кадастровые работы

    Для подготовки документов собственники обращаются к кадастровому инженеру.

  4. Получить межевой план

    Инженер готовит сведения, необходимые для кадастрового оформления образуемого и изменённого участков.

  5. Оформить соглашение о выделе

    Собственники закрепляют согласованный результат и условия изменения прав.

  6. Обратиться за кадастровым учётом и регистрацией прав

    Заявители передают необходимые документы, а орган регистрации рассматривает их и принимает решение.

Что указать в соглашении

Соглашение должно описывать конкретный результат выдела, а не просто подтверждать, что участники согласны разделить землю.

В нём нужно отразить:

  • кто участвует в соглашении и какие доли принадлежат собственникам;
  • какой новый участок образуется, каковы его площадь и границы;
  • что происходит с оставшимся участком и как меняются размеры долей;
  • какие права сохраняются или возникают у участников;
  • каким образом обеспечивается доступ к участкам;
  • как распределяются расходы и возможные компенсации.

Универсального текста соглашения для всех случаев нет. Его содержание зависит от состава собственников, характеристик земли и выбранного варианта выдела.

По п. 4 и 5 ст. 11.2 ЗК РФ при образовании участков из частной земли, принадлежащей нескольким собственникам, требуется соглашение между ними, кроме специальной процедуры выдела сельскохозяйственных земельных долей.

В предусмотренных законом случаях также нужны письменные согласия других правообладателей: землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей. Однако закон предусматривает исключения, в том числе образование участка на основании судебного решения, предусматривающего обязательный выдел.

При этом согласие собственников на выдел и согласование местоположения границ с соседями — разные вопросы. Даже если участники долевой собственности обо всём договорились, при кадастровых работах может понадобиться отдельное согласование границ в предусмотренных законом случаях.

Нужно ли удостоверять соглашение у нотариуса

Нотариальное удостоверение нельзя считать обязательным для любого соглашения о выделе земельного участка.

Требования ст. 42 закона № 218-ФЗ об отчуждении или ипотеке долей не означают, что каждое соглашение о выделе нужно удостоверять у нотариуса.

Форму конкретного соглашения необходимо проверить отдельно. Если вместе с выделом оформляются дополнительные сделки, требования к их форме также оцениваются самостоятельно.

Для чего нужен межевой план

Межевание — это кадастровые работы, в ходе которых определяют границы земельных участков и готовят межевой план. Оно необходимо для оформления земельных участков, но само по себе не передаёт право собственности и не заменяет соглашение владельцев.

Межевой план составляет кадастровый инженер. В нём отражаются сведения об образуемом и изменённом участках, включая координаты границ и доступ к земле.

Документ готовится в электронном виде и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Если закон требует согласовать местоположение границ, соответствующие сведения также включаются в межевой план.

Требования к нему установлены ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Получение межевого плана не означает, что собственник уже получил отдельный участок в собственность. После подготовки документов необходимо провести кадастровый учёт и государственную регистрацию прав.

Как выделить долю через суд, если другие собственники против

Если участники долевой собственности не договорились о способе или условиях выдела, собственник вправе потребовать выдела своей доли в судебном порядке. Такое право предусмотрено ст. 252 ГК РФ.

В частности, необходимо подтвердить:

  • Соответствие требованиям закона. И образуемый, и изменённый участки должны отвечать установленным требованиям, включая требования к размерам и границам.
  • Возможность использования земли. После выдела участки должны оставаться пригодными для разрешённого использования.
  • Соблюдение прав других лиц. Предложенные границы и условия выдела не должны нарушать их права.

Какие доказательства понадобятся

Состав доказательств зависит от участка и причин разногласий. Для обращения в суд могут понадобиться:

  • документы, подтверждающие право собственности на долю;
  • сведения из ЕГРН;
  • характеристики земельного участка;
  • подготовленный вариант выдела с конкретными границами;
  • другие доказательства, относящиеся к обстоятельствам спора.

Если для оценки возможности выдела нужны специальные знания, суд может назначить экспертизу. Но она не является обязательной для каждого такого дела.

В споре участвуют сособственники, чьи права затрагивает выдел. Необходимость участия других лиц зависит от их прав и конкретных обстоятельств.

Если собственники обсуждали выдел до обращения в суд, стоит сохранить предложение с конкретным вариантом и полученные ответы. Эти документы помогут подтвердить наличие разногласий. При этом общего требования обязательно направлять претензию и ждать 30 дней для любого спора о выделе нет.

Даже после вынесения судебного решения необходимо выполнить кадастровые и регистрационные действия. Само решение суда их не заменяет.

Иск о выделе земельного участка в счёт доли

В [Наименование надлежащего районного суда]
Истец: [ФИО истца]
Дата и место рождения: [Дата рождения истца], [Место рождения истца]
Место жительства: [Адрес истца]
СНИЛС: [СНИЛС истца]
Телефон: [Телефон истца]
Ответчик: [ФИО ответчика]
Дата и место рождения: [Дата рождения ответчика], [Место рождения ответчика]
Место жительства: [Адрес ответчика]
Идентификатор ответчика, известный истцу: [Известный идентификатор ответчика]
Другие участники: [Другие необходимые участники и основания их привлечения]
Цена иска: [Применимая цена иска]
Государственная пошлина: [Основание и размер пошлины либо льготы]

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о выделе доли земельного участка в натуре

Мне принадлежит зарегистрированная доля в следующем объекте: [Исходный объект, номер, площадь, доли и записи прав]. Спора о принадлежности исходной доли в выбранной конструкции нет; признание права на самовольную постройку не заявляется.

Соглашение о способе и условиях выдела не достигнуто. Разногласия и состоявшееся обсуждение: [Отсутствие соглашения и содержание разногласий]. Сохранённые предложения и ответы подтверждают спор, но не выдаются за универсально обязательную претензию с единым сроком.

Предлагаю следующий конкретный вариант выдела: [Полный конкретный вариант выдела и образуемых объектов]. Его техническая и правовая допустимость подтверждается следующими доказательствами: [Техническое, правовое и стоимостное обоснование варианта]. Из предлагаемого варианта должно быть понятно, какой самостоятельный объект получает истец и что остаётся у других собственников.

Вариант границ и межевой план: [Межевой план или конкретный вариант границ с точными приложениями]. Образуемый и изменённый участки, доступ, категория, разрешённое использование и установленные ограничения: [Соответствие обоих участков требованиям, доступ и сохраняемые ограничения]. Эти сведения должны позволять проверить допустимость конкретного выдела, а не только право на исходную долю.

Доступ к образуемому и оставшемуся объектам, сохраняемые права и ограничения: [Доступ, сохраняемые права и судьба оставшегося объекта]. Необходимые работы и применимый порядок их оформления: [Работы и документы применимого порядка оформления]. Подготовленная схема не выдаётся за уже зарегистрированный объект или разрешение на любые работы.

Соответствие стоимости выделяемого имущества доле и вопрос компенсации разницы: [Соразмерность, компенсация и точный расчёт]. Прекращение права взамен полной выплаты, принудительный выкуп незначительной доли и установление порядка пользования этим требованием не смешиваются.

На основании статьи 252 ГК РФ прошу произвести выдел принадлежащей мне доли в натуре по указанному варианту и определить следующие изменения прав: [Исполнимое описание требуемого изменения прав]. Суду представлен вариант с конкретными характеристиками и приложениями, а не просьба выделить абстрактную дробь.

Приложения:
1. Документы о праве и актуальных характеристиках исходного объекта.
2. [Полный перечень приложенных доказательств].
3. [Подтверждение направления другим участникам копий].
4. Документ, подтверждающий указанную уплату пошлины или применимое основание льготы.

Дата подписания: [Дата подписания]

Истец: [Подпись истца] / [ФИО истца]

Бланк для самостоятельного заполнения. Именованный текст для проверки выбранной конструкции, а не утверждённая обязательная форма, готовый межевой или технический план либо подтверждение прав. Не подходит при несовпадении состава участников и условий. Только гражданский иск собственника зарегистрированной бесспорной доли с конкретным вариантом образования самостоятельного объекта. Вид недвижимости, допустимость варианта и полный круг затронутых лиц проверяются отдельно. Решение суда не заменяет необходимые кадастровые и регистрационные действия. Результат и назначение экспертизы не гарантируются.

Что делать, если выделить участок не получается

Не каждый участок можно выделить в натуре. Если образование самостоятельного участка запрещено законом или невозможно без несоразмерного ущерба общему имуществу, нужно рассмотреть другие варианты.

Можно ли получить компенсацию вместо земли

Если выдел невозможен, по ст. 252 ГК РФ может решаться вопрос о выплате стоимости доли.

По общему правилу компенсация вместо выдела допускается с согласия собственника доли. Однако закон предусматривает исключение, при котором суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию без согласия её получателя.

После получения компенсации по ст. 252 ГК РФ собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Важно именно получение компенсации, а не только вынесение судебного решения.

Если участок выделен, но его размер или стоимость не соответствует доле

Это другая ситуация. Выдел в натуре возможен и производится, однако стоимость или размер полученного имущества не соответствует доле участника в общем праве.

По п. 4 ст. 252 ГК РФ такую несоразмерность можно устранить выплатой денежной суммы или иной компенсацией.

Эта доплата не равна компенсации стоимости доли вместо выдела. В первом случае собственник получает отдельный участок, а доплата устраняет несоразмерность. Во втором — речь идёт о компенсации вместо получения земли.

Если нужно только договориться о пользовании землёй

Иногда собственникам важно не создать отдельные участки, а определить, кто какой частью общей земли будет пользоваться.

Для такой задачи можно установить порядок пользования участком. Но это не выдел в натуре: самостоятельный земельный участок не образуется, а право долевой собственности сохраняется.

Как зарегистрировать результат выдела

После подготовки соглашения или получения судебного решения выдел необходимо оформить в ЕГРН.

При выделе одновременно проводятся:

  • кадастровый учёт изменённого земельного участка;
  • кадастровый учёт и государственная регистрация прав на образованный участок.

Первоначальный участок при этом сохраняется в изменённых границах. Его не нужно считать автоматически снятым с кадастрового учёта только потому, что один из собственников выделил свою долю.

Основанием для оформления могут выступать соглашение участников долевой собственности или судебное решение. Порядок регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Что проверить в ЕГРН после оформления

Когда регистрационные действия завершены, стоит убедиться, что результат соответствует соглашению или решению суда.

Если кадастровый учёт или регистрацию приостановили, сначала нужно получить указанную органом регистрации причину. От неё зависит дальнейшее действие: исправить документы либо оспаривать принятое решение с учётом обстоятельств.

Само наличие соглашения или межевого плана не гарантирует, что при оформлении не возникнет препятствий.

Какие документы подготовить перед выделом

Чтобы оценить возможность выдела и выбрать дальнейший порядок действий, заранее соберите основные сведения об участке.

Понадобятся:

С этими документами можно обратиться к кадастровому инженеру для оценки конкретного варианта выдела.

Далее возможны два пути:

  • Если все собственники согласны — определить допустимые границы нового участка, согласовать условия выдела, подготовить межевой план и оформить результат.
  • Если есть спор — собрать доказательства того, что предложенный выдел возможен и не нарушает права других лиц, после чего при наличии оснований обращаться в суд.