Когда могут выселить из служебного и другого специализированного жилья

Короткий ответ: когда возникает риск выселения

Из служебного или другого специализированного жилья могут выселить, если прекращено или расторгнуто законное основание пользования помещением. Сам факт проживания в квартире, комнате общежития или другом специализированном помещении не означает бессрочного права оставаться там.

По общему правилу после прекращения или расторжения договора найма специализированного жилого помещения гражданин должен освободить жильё. Если он этого не делает, выселение проводится через суд. Обычно другое жильё не предоставляется, но закон предусматривает исключения для отдельных категорий граждан и отдельных ситуаций.

Начните с документа, который получили, и причины требования:

Если вид жилья неизвестен, посмотрите договор и решение о предоставлении: связь с работой указывает на возможное служебное жильё, с обучением — на общежитие, с ремонтом прежнего помещения — на маневренный фонд. Это ориентиры для поиска документов, а не замена проверки юридического статуса.

Основной порядок проверки:

1. Определить вид жилья
2. Проверить документы предоставления
3. Установить причину прекращения пользования
4. Проверить специальные гарантии
5. Подготовить документы и возражения, если требуется

Сначала определите вид специализированного жилья

Специализированный жилищный фонд включает разные виды помещений. От этого зависят основания предоставления и прекращения права пользования.

К специализированным относятся служебные помещения, общежития, маневренный фонд, помещения домов системы социального обслуживания, фонды для временного поселения переселенцев и беженцев, жильё социальной защиты и помещения для детей-сирот.

По статье 92 ЖК РФ для специализированного жилья используют государственный и муниципальный жилищные фонды. Помещение относят к соответствующему виду решением уполномоченного органа, за исключением установленных федеральными законами случаев. Частная квартира работодателя не становится автоматически служебным помещением по этим правилам.

Нужно проверить:

• решение об отнесении помещения к специализированному фонду;
• решение о предоставлении жилья;
• договор найма или ордер;
• историю собственника и передачи помещения.

Отсутствие одной записи в ЕГРН само по себе не означает автоматического перехода жилья в социальный найм (ст. 92 ЖК РФ; ст. 99 ЖК РФ; ст. 100 ЖК РФ).

Когда могут прекратить право пользования служебным жильём

Служебное жильё предназначено для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, службой, государственной должностью или выборной должностью.

Договор найма служебного помещения заключается на период:

• трудовых отношений;
• прохождения службы;
• нахождения на государственной или выборной должности.

Прекращение этих отношений может быть основанием прекращения договора найма служебного жилья. Оно не разрешает работодателю немедленно выселить вас своими силами: если помещение добровольно не освобождено, вопрос выселения решает суд с проверкой применимых гарантий.

Например, нужно проверить:

• увольнение;
• окончание службы;
• прекращение должности;
• иные обстоятельства, указанные в договоре и законе.

Но законное увольнение само по себе не означает, что нужно оценивать ситуацию только как вину работника. Нужно установить вид помещения, дату предоставления, документы и наличие специальных гарантий (ст. 93 ЖК РФ; ст. 104 ЖК РФ).

Когда прекращается пользование общежитием

Общежитие предназначено для временного проживания граждан в период работы, службы или обучения.

Договор найма помещения в общежитии заключается на период:

• работы;
• службы;
• обучения.

Прекращение этих обстоятельств может быть основанием прекращения договора.

При этом нужно учитывать (ст. 94 ЖК РФ; ст. 105 ЖК РФ):

• когда предоставлено помещение;
• действовали ли старые правила;
• есть ли специальные гарантии.

Основания расторжения и прекращения договора спецнайма

Договор найма специализированного жилого помещения может прекратиться или быть расторгнут по разным причинам.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут:

• по соглашению сторон;
• по желанию нанимателя;
• по требованию наймодателя через суд при нарушении обязанностей по договору или в иных случаях, предусмотренных законом.

В общих случаях статья 101 отсылает к статье 83 ЖК РФ: невнесение платы за жильё и (или) коммунальные услуги более 6 месяцев; разрушение или повреждение помещения нанимателем либо лицами, за которых он отвечает; систематическое нарушение соседских прав, делающее совместное проживание невозможным; использование не по назначению. Наймодатель должен обосновать конкретное нарушение в суде. Для сиротского жилья ниже приведены отдельные условия, включая другой период задолженности (ст. 101 ЖК РФ; ст. 83 ЖК РФ).

Прекращение договора

Договор может прекратиться:

• из-за утраты или разрушения помещения;
• по другим основаниям, установленным ЖК РФ;
• при переходе права собственности или передаче помещения другому юридическому лицу в предусмотренных законом случаях.

Переход собственности либо передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу прекращает договор служебного помещения или общежития по части 2 статьи 102. Исключение — новый собственник или получатель является стороной трудового договора с работником-нанимателем: по этому основанию договор не прекращается.

Если договор прекращается именно при указанной смене собственника или передаче, часть 4 статьи 103 требует предоставления другого жилья прежним собственником или передающим юридическим лицом. Эту гарантию нельзя подменять общим правилом выселения после увольнения.

Кроме того, по статье 7 Федерального закона № 189-ФЗ к законно предоставленным служебным помещениям и общежитиям бывших государственных или муниципальных предприятий и учреждений, переданным в ведение местного самоуправления, применяются правила социального найма независимо от дат передачи и предоставления. Для помещений, не переданных муниципалитету при изменении формы собственности или ликвидации, часть 2 устанавливает иной специальный режим при предусмотренных условиях. Поэтому выясните историю помещения: одно старое название договора не решает вопрос (ст. 102 ЖК РФ; ст. 103 ЖК РФ).

Когда должны предоставить другое жильё

Для служебного жилья и общежития проверяйте защиту по части 2 статьи 103 последовательно:

1. Категория

   Найдите свою категорию в перечне ниже. Одного возраста, наличия детей или отсутствия квартиры недостаточно.

2. Другие права на жильё

   Проверьте, нет ли предусмотренного этой нормой права на другое жильё — собственности, социального найма либо статуса члена семьи соответствующего собственника или нанимателя.

3. Жилищный учёт

   Проверьте постановку на учёт нуждающихся. Условия части 2 должны выполняться вместе.

Общее правило: после прекращения договора специализированного найма выселение проводится без предоставления другого жилья, кроме предусмотренных законом случаев.

Нельзя сделать вывод только потому, что человек:

• не имеет другой квартиры;
• имеет детей;
• давно проживает в помещении;
• является пенсионером.

Эти обстоятельства сами по себе не заменяют условий закона.

Для служебного жилья и общежитий статья 103 ЖК РФ устанавливает защиту при одновременном выполнении условий.

Проверяется, что гражданин:

• не является собственником жилья;
• не является нанимателем по договору социального найма;
• не является членом семьи такого нанимателя;
• не является членом семьи собственника;
• состоит на учёте как нуждающийся;
• относится к категории, указанной в законе.

Защищённые категории включают:

Эта таблица применяется вместе со всеми перечисленными условиями, а не вместо них. Для инвалидности значение имеет её установленная причина, а не только номер группы.

Обычная инвалидность, любой пенсионный статус или наличие несовершеннолетнего ребёнка не создают общего запрета на выселение.

Для категорий части 2 статьи 103 другое жильё должно находиться в том же населённом пункте, отвечать санитарным и техническим требованиям и относиться к фонду социального использования. Пункт 42 Пленума № 14 не требует для этого основания одинаковой площади или благоустроенности. У сиротского жилья ниже указаны иные требования (ст. 103 ЖК РФ; п. 42 Пленума ВС РФ № 14).

Особые правила для отдельных видов специализированного жилья

Маневренный фонд

Маневренный фонд используется временно.

Основания предоставления включают:

• капитальный ремонт или реконструкцию дома;
• расчёты с гражданами после обращения взыскания на жильё;
• случаи утраты единственного жилья из-за чрезвычайных обстоятельств;
• другие предусмотренные законом случаи.

По статье 106 срок договора связан с основанием:

Жильё детей-сирот

Для детей-сирот и лиц из их числа действуют специальные правила.

Расторжение договора через суд возможно, в частности, при:

• невнесении платы за жильё и (или) коммунальные услуги более 1 года и отсутствии соглашения о погашении задолженности;
• разрушении или систематическом повреждении помещения;
• систематическом нарушении прав соседей, если совместное проживание невозможно;
• использовании жилья не по назначению.

При этом систематическое нарушение соседских прав должно именно делать невозможным совместное проживание.

При расторжении по части 4 статьи 101 нанимателя и проживающих с ним членов семьи выселяют с предоставлением другого благоустроенного специализированного жилья в том же населённом пункте. По части 5 статьи 103 его размер должен соответствовать размеру, установленному для вселения в общежитие: по статье 105 — не менее 6 квадратных метров жилой площади на человека. Это специальная гарантия; её нельзя заменять общей процедурой без другого помещения.

Смерть нанимателя такого жилья не означает автоматическое выселение семьи. Для указанных в законе супругов и несовершеннолетних детей предусмотрено исключение помещения из специализированного фонда и заключение договора социального найма (ст. 101 ЖК РФ; ст. 103 ЖК РФ; ст. 109.1 ЖК РФ).

Социальное обслуживание, переселенцы, беженцы и социальная защита

Для этих видов жилья нельзя применять одно общее правило.

Нужно проверять:

• статус гражданина;
• федеральный или региональный нормативный акт;
• договор;
• порядок предоставления.

Старое служебное жильё и общежития

Для помещений, предоставленных до введения ЖК РФ, нужно отдельно проверять переходные гарантии.

Статья 13 Федерального закона № 189-ФЗ применяется, если одновременно установлено:

• помещение предоставлено до 1 марта 2005 года;
• гражданин состоит на учёте нуждающихся в жилье по социальному найму либо имеет право состоять на таком учёте;
• прежнее законодательство не допускало выселение без другого жилья.

В прежних статьях 108 и 110 ЖК РСФСР были, в частности, гарантии для отдельных работников с 10-летним стажем, уволенных по сокращению или ликвидации, одиноких лиц с несовершеннолетними детьми. Для общежитий имели значение категория работника и причина прекращения работы. Они проверяются через статью 13 с учётом её условий, а не применяются как общий сегодняшний перечень.

Для военных и сотрудников ведомств возможны специальные нормы: нужно установить, кому принадлежит фонд, когда предоставлено помещение и какой закон действует. Из одного стажа нельзя выводить универсальный запрет выселения (ст. 13 Федерального закона № 189-ФЗ; ст. 108 ЖК РСФСР; ст. 110 ЖК РСФСР).

Что проверить после требования освободить помещение

1. Сохраните полученные документы
   • требование освободить жильё;
   • конверт и дату получения;
   • уведомления;
   • судебные документы.
2. Проверьте документы на помещение
   • договор найма;
   • решение о предоставлении жилья;
   • ордер или документы о вселении для старых периодов;
   • решение об отнесении к специализированному фонду и документы об истории передачи;
   • документы о собственнике;
   • документы о работе, службе или обучении.
3. Подготовьте доказательства гарантии
   • пенсионного статуса;
   • инвалидности и основания её возникновения;
   • родства;
   • смерти или исчезновения и, когда это требуется соответствующей категорией, исполнения военных или служебных обязанностей;
   • отсутствия предусмотренного законом другого права на жильё, включая статус члена семьи собственника или нанимателя социального жилья;
   • постановки на жилищный учёт;
   • даты предоставления помещения.

Если нужный документ находится у другой стороны и у вас его нет, можно просить суд истребовать доказательства.

Краткая структура возражений:

1. какое требование оспаривается;
2. какое основание выселения указано;
3. какие факты имеют значение;
4. какими документами они подтверждаются;
5. почему применяется исключение или почему требование необоснованно;
6. какая просьба заявляется суду.

Суд и исполнение решения

Если гражданин не освобождает помещение добровольно, спор решается в судебном порядке.

В делах о выселении участвует прокурор в случаях, предусмотренных процессуальным законом (ст. 45 ГПК РФ).

После вступления решения в силу взыскатель запрашивает исполнительный лист или просит суд направить его на исполнение. Принудительное выселение по исполнительному документу осуществляет судебный пристав, а не работодатель или собственник. Регистрационный учёт и право пользования жильём — разные вопросы: регистрация сама по себе не сохраняет прекращённый договор (ст. 428 ГПК РФ; ст. 107 Федерального закона № 229-ФЗ).

Жалоба не означает автоматической отсрочки исполнения. Вопросы обжалования и отсрочки решаются в установленной процедуре; смотрите сроки и содержание полученных документов, не ориентируйтесь на обещание универсальных 10–30 дней или нескольких месяцев.

Перед подготовкой возражений проверьте:

• установлен ли законный вид и режим помещения;
• подтверждена ли причина прекращения или расторжения;
• проверены ли одновременно все условия применимой гарантии;
• установлены ли дата предоставления и история передачи;
• понятно ли, кто и на каком основании должен предоставить другое жильё;
• собраны ли доказательства и сформулированы ли конкретные возражения.

Частые вопросы

Могут ли выселить пенсионера из служебного жилья?

Пенсионный возраст сам по себе не решает вопрос. Нужно проверить условия статьи 103 ЖК РФ: вид жилья, отсутствие другого права на жильё, нуждаемость и наличие предусмотренной категории.

Защищают ли дети от выселения?

Наличие ребёнка само по себе не создаёт общего запрета на выселение. Нужно проверять специальные основания защиты.

Можно ли выселить сразу после увольнения?

Само требование работодателя не заменяет судебную процедуру, если человек не освобождает помещение добровольно.

Защищают ли 10 лет работы от выселения?

Не автоматически. Для старого предоставления проверьте статью 13 и прежние нормы; для ведомственного жилья — применимый специальный режим. Один стаж не заменяет остальные условия.

Можно ли выселить зимой?

В рассмотренных общих правилах специализированного жилья нет автоматического запрета выселения на весь зимний период. Для отдельных категорий и ведомственного жилья специальные нормы нужно проверять отдельно. Конкретные обстоятельства можно обосновать при обращении за отсрочкой, но она не возникает сама собой.

Должны ли предоставить такую же квартиру?

Нет универсального правила о равной площади или одинаковом жилье. Условия зависят от конкретного основания.