Время чтения: ~19 мин

Когда требуют сноса самовольной постройки и как обжаловать решение

Содержание статьи

Самовольную постройку могут потребовать снести, если для этого есть предусмотренные законом основания. Но не любая ошибка при строительстве делает объект самовольным, а выявленное нарушение не всегда означает, что здание обязательно придётся сносить. В некоторых случаях его можно привести в соответствие требованиям или добиться признания права собственности через суд.

Способ защиты зависит от того, кто потребовал сноса и какой документ вы получили. Письмо о проверке, решение администрации, исковое заявление, решение суда и постановление пристава требуют разных действий. У каждого документа свои сроки, поэтому сначала нужно определить, на какой стадии находится дело.

Сохраните полученный документ, конверт или электронное подтверждение даты получения. Проверьте, кто его направил, какие нарушения указаны и что от вас требуют. Эти сведения помогут выбрать способ защиты и не пропустить срок обращения в суд.

Какие документы могут означать угрозу сноса

Не каждое требование или уведомление означает, что постройку уже нужно сносить. Например, письмо о проверке может содержать запрос документов, а иск о сносе означает, что вопрос ещё рассматривает суд.

Документ Первое действие Какой срок проверить
Письмо о проверке Собрать документы на землю и объект, ответить на запрос. Само письмо не заменяет решение о сносе Срок ответа, указанный в документе
Решение администрации Проверить, что предписано, какие основания указаны и вправе ли орган принимать такое решение. Если оспариваете нарушение своих прав, определить судебный порядок и необходимость защиты от исполнения По КАС РФ или АПК РФ обычно 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права. Нужно проверить, нет ли специального срока
Иск о сносе Получить иск с приложениями, изучить доводы истца и подготовить письменные возражения с доказательствами в уже рассматриваемом деле Назначенные судом даты заседаний и представления документов
Решение суда о сносе Получить полный текст решения и определить порядок апелляционного обжалования По ГПК РФ обычно месяц со дня принятия решения в окончательной форме; по АПК РФ обычно месяц со дня принятия решения
Документ или действие судебного пристава Проверить исполнительное производство, содержание документа и способ оспаривания действий или решений пристава По КАС РФ — 10 дней со дня, когда стало известно о нарушении права. Срок исполнения предписания проверяют отдельно

Когда постройку считают самовольной

Самовольная постройка — это не любое здание, построенное без согласия соседей или какого-либо документа. В статье 222 Гражданского кодекса РФ перечислены конкретные признаки, по которым объект может быть признан самовольным.

К ним относятся случаи, когда постройка:

  • возведена на участке, который не был предоставлен в установленном порядке;
  • находится на земле, вид разрешённого использования которой не допускает такого строительства;
  • создана без необходимых согласований или разрешений, если их требовало законодательство;
  • построена с нарушением обязательных градостроительных или строительных требований.

При этом важно учитывать требования, действовавшие на момент начала строительства и на момент выявления постройки. Недостаточно обнаружить нарушение без проверки того, какие правила применялись к объекту в эти периоды (ст. 222 ГК РФ).

Есть и специальное обстоятельство, связанное с ограничениями использования земельного участка. Если собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях, это может иметь значение при предусмотренных законом условиях. Но ссылаться на незнание как на универсальную защиту от сноса нельзя (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Если строительство велось без разрешения или уведомления

Отсутствие разрешения ещё не означает, что объект обязательно признают самовольным и снесут. Сначала нужно установить, требовалось ли такое разрешение для конкретной постройки.

Особое правило действует для индивидуальных жилых и садовых домов. Само по себе отсутствие разрешения на строительство или уведомления о планируемом строительстве не позволяет автоматически считать их самовольными постройками (п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Поэтому следует проверить назначение объекта, дату строительства, статус участка и требования, действовавшие в соответствующий период. Если разрешение не требовалось, его отсутствие не может быть единственным основанием для вывода о самовольности постройки.

Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН

Запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не исключает судебного спора о самовольности постройки. Суд может рассматривать такой спор, даже если собственник уже зарегистрировал своё право.

Но для администрации действует другое ограничение: она не вправе самостоятельно принять решение о сносе либо о сносе или приведении в соответствие объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН.

Отдельной проверки требуют ситуации, когда зарегистрировано право на часть объекта или законное право на постройку возникло ещё до введения государственной регистрации. Они также могут ограничивать полномочия администрации. В частности, при споре о самовольной реконструкции нельзя обойти запрет на административное решение только потому, что право зарегистрировано на часть здания (пункты 8–9 Постановления Пленума № 44; ст. 222 ГК РФ).

Кто вправе решать вопрос о сносе

Вопрос о сносе может рассматривать суд. В некоторых прямо предусмотренных законом случаях решение вправе принять и орган местного самоуправления. Полномочия администрации значительно уже, поэтому важно не смешивать эти два порядка.

Когда вопрос решает суд

Суд может рассматривать требования о сносе самовольной постройки, приведении её в соответствие установленным требованиям или признании права собственности на неё.

Какое решение возможно, зависит от признаков самовольной постройки, обстоятельств дела и условий, предусмотренных статьёй 222 ГК РФ.

Когда решение может принять администрация

Администрация не вправе предписать снос любого объекта, который считает незаконным. Пункт 4 статьи 222 ГК РФ устанавливает специальные основания для муниципального решения.

В частности, закон предусматривает возможность решения о сносе при определённом сочетании условий, связанных с отсутствием требовавшихся на начало строительства правоустанавливающих документов на землю или недопустимым видом использования участка, если постройка находится на территории общего пользования.

Для решения, допускающего снос или приведение в соответствие, отдельно предусмотрены случаи, связанные с недопустимым использованием земли, ограничениями зоны с особыми условиями использования территории и отсутствием требовавшегося разрешения.

Это не означает, что любое из названных обстоятельств само по себе даёт администрации право требовать сноса. Нужно установить, какое именно основание закона применено и выполнены ли все относящиеся к нему условия.

При проверке решения администрации начните с трёх вопросов:

  1. На каком основании принято решение? Сопоставьте указанные нарушения с конкретным случаем из пункта 4 статьи 222 ГК РФ.
  2. Вправе ли этот орган принимать решение? Проверьте его полномочия и правовой статус земельного участка.
  3. Соблюдена ли установленная процедура? Выясните, на каких документах основано решение и как оно принималось.

Можно ли сохранить самовольную постройку

Снос не всегда обязателен. В зависимости от обстоятельств объект можно привести в соответствие установленным требованиям. Другой возможный путь — признание права собственности через суд.

Однако это разные способы решения проблемы. Возможность исправить строительные нарушения ещё не означает, что суд обязательно признает право собственности на объект.

Когда суд может признать право собственности

Для признания права собственности на самовольную постройку должны одновременно выполняться пять условий:

  1. Земельный участок принадлежит заявителю на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Не любое право пользования землёй, в том числе не любая аренда, отвечает этому условию.
  2. На участке допускается строительство объекта соответствующего назначения.
  3. Постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд.
  4. Сохранение постройки не нарушает права и законные интересы других лиц.
  5. Постройка не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Если одного из необходимых условий нет, оснований для признания права по этому правилу недостаточно (ст. 222 ГК РФ).

Экспертиза или заключение специалиста могут помочь подтвердить безопасность здания, его техническое состояние либо возможность исправления нарушений. Но даже положительное заключение не гарантирует сохранения постройки: остальные правовые условия суд оценивает отдельно.

Как администрация принимает решение о сносе

Порядок принятия муниципального решения предусмотрен статьёй 55.32 Градостроительного кодекса РФ.

После получения уведомления уполномоченного контрольного органа о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих её признаки, у администрации есть до 20 рабочих дней для принятия решения.

Речь идёт об уведомлении контрольного органа о выявленном нарушении. Его не следует путать с уведомлением собственника о планируемом строительстве. Кроме того, 20 рабочих дней — это срок для администрации, а не срок, отведённый владельцу на обжалование.

По результатам рассмотрения материалов орган местного самоуправления может:

  • принять решение о сносе постройки;
  • предусмотреть снос или приведение объекта в соответствие требованиям;
  • обратиться в суд с требованием о сносе;
  • установить отсутствие оснований считать объект самовольной постройкой.

Копию принятого решения направляют лицу, создавшему постройку. Если оно неизвестно, документ направляют правообладателю земельного участка. Для этого предусмотрено 7 рабочих дней со дня принятия решения (ст. 55.32 ГрК РФ).

Как обжаловать решение администрации о сносе

Если администрация уже вынесла решение, сначала изучите сам документ. В нём нужно проверить дату принятия, наименование органа, основания, установленный срок исполнения и то, допускается ли приведение объекта в соответствие вместо сноса.

Затем определите судебный порядок. Он зависит в том числе от того, связано ли оспариваемое решение с предпринимательской или иной экономической деятельностью.

Если спор рассматривают по КАС РФ

Когда гражданин оспаривает решение органа власти, нарушающее его права, и для такого спора не установлен специальный порядок, обычно применяют правила административного судопроизводства.

В этом случае общий срок обращения в суд составляет 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права, если законом не установлен специальный срок. Отсчитывать его автоматически от даты принятия решения администрации неправильно: значение имеет установленный законом момент, когда человек узнал о нарушении (ст. 219 КАС РФ).

Порядок оспаривания решений органов власти предусмотрен статьёй 218 КАС РФ.

Если срок пропущен по уважительной причине, можно просить о его восстановлении. Но суд не обязан удовлетворять такое ходатайство автоматически.

Для обжалования решений и действий судебного пристава по КАС РФ действует другой срок — 10 дней со дня, когда стало известно о нарушении права. Его нельзя заменять общим трёхмесячным сроком.

Если спор относится к арбитражному суду

Когда решение связано с предпринимательской или иной экономической деятельностью и спор относится к компетенции арбитражного суда, применяется арбитражный порядок.

Общий срок обращения также составляет 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права, если законом не предусмотрен иной срок (ст. 198 АПК РФ).

При этом самого статуса индивидуального предпринимателя недостаточно, чтобы автоматически направлять спор в арбитражный суд. Нужно проверить связь спора с экономической деятельностью и компетенцию суда.

Как защититься от исполнения решения до окончания спора

Подача заявления об оспаривании решения администрации сама по себе не останавливает его исполнение. Если существует риск сноса до разрешения дела, вопрос о защите нужно поставить отдельно.

При рассмотрении дела по КАС РФ можно заявить ходатайство о мерах предварительной защиты. Суд оценит основания для их применения, и удовлетворение ходатайства не гарантировано (ст. 223 КАС РФ).

В арбитражном процессе также предусмотрена возможность отдельно просить о приостановлении действия оспариваемого акта. Такое ходатайство рассматривается судом по части 3 статьи 199 АПК РФ. Само обращение с заявлением не означает, что действие решения приостановлено.

Как защищаться, если уже подан иск о сносе

Если иск о сносе уже находится в суде, возражать против него нужно в рамках этого дела. Получите полный текст иска и приложения, выясните, на какие нарушения ссылается истец, и сопоставьте его доводы с документами на постройку и земельный участок.

Подготовьте письменные возражения. Желательно, чтобы каждому спорному обстоятельству соответствовал конкретный документ или другое доказательство. Если нарушение можно устранить, объясните каким образом и представьте подтверждающие материалы. При необходимости можно поставить перед судом вопрос о проведении экспертизы.

При подготовке позиции проверьте несколько самостоятельных обстоятельств:

Если вы хотите не только добиться отказа в сносе, но и признать право собственности на объект, потребуется самостоятельное требование. Одних возражений против чужого иска недостаточно: для признания права необходимо подтвердить все условия статьи 222 ГК РФ.

Какие доказательства могут понадобиться

Состав документов зависит от того, по какому основанию требуют сноса. Например, спор о правах на земельный участок и спор о безопасности реконструкции требуют разных доказательств.

Всегда ли суд должен назначить снос

Снос рассматривается как крайняя мера и должен быть соразмерен выявленному нарушению. Поэтому одного отсутствия разрешения недостаточно, чтобы заменить им оценку всех обстоятельств дела. На это указывает пункт 25 Постановления Пленума ВС РФ № 44.

Если выявлены строительные или градостроительные нарушения, суд оценивает их существенность, безопасность объекта и возможность устранения недостатков. Для выяснения технических обстоятельств при необходимости может быть назначена экспертиза (пункты 29–30).

Особенно важно определить объём нарушения при самовольной реконструкции. Если самовольной является только реконструированная часть здания, нужно проверить, можно ли технически удалить именно эту часть, не прибегая к сносу всего объекта (пункт 5).

Все эти обстоятельства имеют значение для выбора соразмерного способа устранения нарушения, но сами по себе не гарантируют отказа в иске (Постановление Пленума ВС РФ № 44).

Можно ли сослаться на истечение трёх лет

Истечение трёх лет не означает, что любой иск о сносе уже нельзя предъявить.

Исковая давность не применяется к требованиям об устранении угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме того, существуют предусмотренные законом требования собственника об устранении нарушений его права, на которые давность также не распространяется.

Поэтому прежде чем ссылаться на пропуск срока, нужно определить характер предъявленного требования и основания его заявления. Универсального правила, по которому любую самовольную постройку нельзя снести через три года, нет (п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Как обжаловать судебное решение о сносе

Если решение о сносе вынес суд первой инстанции, для его обжалования предусмотрена апелляция. Сроки и порядок зависят от того, рассматривалось ли дело по гражданским или арбитражным процессуальным правилам.

Если решение вынесено по гражданскому делу

По общему правилу апелляционную жалобу можно подать в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Своевременная жалоба подаётся через суд первой инстанции, вынесший решение (ст. 321 ГПК РФ).

Если решение вынес арбитражный суд

Общий срок подачи апелляционной жалобы по арбитражному делу составляет один месяц со дня принятия решения, если законом не предусмотрен иной срок (ст. 259 АПК РФ).

Поэтому при получении судебного акта сначала установите, каким судом и в каком процессуальном порядке рассмотрено дело, а затем определите применимый срок.

Что делать, если решение о сносе уже нужно исполнять

Если суд или администрация предписали снести постройку либо привести её в соответствие требованиям, дальнейшие действия зависят от содержания решения.

Приведение объекта в соответствие требованиям выполняется путём реконструкции. Поэтому нужно проверить не только возможность такого варианта, но и документы, которые необходимо подготовить, а также установленные сроки.

Как действовать, если допускается реконструкция

Если решение предусматривает оба варианта, действуйте последовательно.

  1. Проверьте, что именно предписано

    Изучите резолютивную часть решения — его итоговую часть с выводом суда или органа. Установите, допускается ли приведение объекта в соответствие и какие сроки назначены.

  2. Определите порядок реконструкции

    Для обычного объекта капитального строительства нужно учитывать требования к проектной документации. Для индивидуальных жилых и садовых домов предусмотрен специальный порядок. Подготовить необходимые документы нужно с соблюдением срока, установленного решением.

  3. Завершите работы и сохраните доказательства

    Реконструкцию необходимо закончить в отдельный срок для приведения объекта в соответствие. Документы, подтверждающие выполненные работы, следует сохранить.

Общее правило части 11 статьи 55.32 ГрК РФ предусматривает, что в срок, установленный для сноса, нужно либо снести объект, либо представить утверждённую проектную документацию на реконструкцию. Сами работы по приведению в соответствие должны быть завершены в установленный для этого срок.

Для индивидуальных жилых и садовых домов действует специальное уточнение.

Если решение касается индивидуального жилого или садового дома

Для таких объектов пункт 33 Постановления Пленума ВС РФ № 44 предусматривает возможность использовать уведомление о планируемой реконструкции вместо проектной документации. После выполнения работ предусмотрено уведомление об их окончании.

Кроме того, при соблюдении предусмотренных условий до 1 марта 2031 года допускается регистрация приведённого в соответствие индивидуального жилого или садового дома на основании технического плана и документов на земельный участок без указанных уведомлений.

Это специальный порядок, а не автоматическое признание законной любой постройки. Его применимость нужно проверить с учётом характеристик объекта и остальных условий. Он также не отменяет обязанности устранить нарушения и соблюсти установленный судом срок (п. 33 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Какие сроки устанавливают для сноса и устранения нарушений

Если решение принимает орган местного самоуправления по пункту 4 статьи 222 ГК РФ, установлены следующие пределы сроков исполнения:

  • От 3 до 12 месяцев — для сноса постройки.
  • От 6 месяцев до 3 лет — для приведения объекта в соответствие требованиям.

Конкретный срок устанавливают с учётом характера постройки. Это сроки исполнения решения, а не сроки его обжалования.

Если решение вынес суд, сроки нужно проверять по самому судебному акту с учётом разъяснений пунктов 31–33 Постановления Пленума ВС РФ № 44. Муниципальные пределы нельзя автоматически переносить на любое судебное решение.

После вступления судебного решения в законную силу оно может исполняться в предусмотренном порядке, в том числе с участием судебных приставов (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Если вы уже получили документ пристава, отдельно проверьте стадию исполнительного производства, установленный срок исполнения и возможность оспаривания конкретного решения или действия. Не смешивайте срок исполнения с десятидневным сроком защиты по КАС РФ.

С чего начать, если постройку требуют снести

Дальнейший способ защиты выбирайте по стадии дела: ответ на запрос, обжалование решения администрации, возражения на иск, апелляция или действия в исполнительном производстве.